对中国房地产的解读

对中国房地产的看法

“居者有其屋”是多数国人的愿望和梦想。近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，房地产市场的非常规发展也成为中国构建和谐社会的一个不和谐素过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担。进入2014年以来，随着上一阶段调控政策影响力的弱化，中国房地产市场再次陷入新一轮

的爆发性增长，并再次引起多方讨论，“泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在“国五条”调控新政出台后，房地产市场将会是怎样的发展态势，房价的走势又怎样，究竟是什么在支撑着房价的高涨，造成这种现象的原因是什么？我想原因有以下几点

(一）中国房地产市场有效需求过于旺盛

房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。

自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：

1、房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需

求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，

从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2、中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3、居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。

4、投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。

5、国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚

拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模

进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。

（二）房地产市场有效供给严重不足

房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，

主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效

性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现

如下

:1、一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售

进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市

场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人

为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

2、房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，

从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关

的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。

3、现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府

为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增

加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。

国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%,其中,北京为21.1%,上海为21.9%,广州为20.9%,深圳为21.0%。

一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示,11月70个大中城市二手住宅价格与去年同月相比,价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先,其中,北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。

一线城市的土地市场也延续着火热的态势,戴德梁行18日发布数据显示,土地市场热点正向一线城市回归,其商品住宅用地

出让金和溢价率均明显上升。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出,标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度,在拿地结构上向一

线城市和部分热点省会城市倾斜。“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。全国销售额排名前15位的

房企,如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”

其中根据有关资料显示2013年上海楼市量价齐升、供需两旺的格局已夯实。

回顾2013，自三月后，成交量就持续高位运行，市场连续两年供不应求，而房价也攀升高位。对于2014，业内普遍预

计房价在没有新的调控措施形势下，未来供求失衡局面仍将出现，而房价下调空间也不大。

据21世纪不动产市场研究部统计数据显示，前11个月，上海新房成交面积为1183.9万平方米，供应量为1077.1万平方米，同比涨幅分别为44.8%和35%，均为2010年至今同期的最高值。

值得注意的是，今年上海新房市场供不应求的格局基本奠定。数据显示，前11月，新房市场供销比为0.9，而这是连

续第二年上海新房市场供小于求，市场处于去库存阶段。

据统计，因市场长期处于供不应求状态，上海新房库存去化周期从年初的13.8个月(以2012年月均成交量计算)下滑至目前9.8个月(以2013年前11个月月均成交量计算)。

今年市场持续处于供不应求局面的同时，房价也出现明显上涨。据21世纪不动产市场研究部数据，前11个月上海新房成交均价2.4万元/平方米，同比上涨6.6%。

事实上，根据数据统计，11月份单月成交均价已攀升至25062元/平方米，同比涨幅达14.63%。值得注意的是，同比涨幅扩大的趋势仍在持续。

从全年市场走势看，上、下半年各迎来一次成交高峰。年初受到“国五条”政策刺激，出现恐慌性购房现象，成交量创2010年至今最高值；下半年又迎来近4年成色最足的“金九银十”，成交量全部在140万平方米以上。

整体评价2013年楼市，上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，2013年住房交易

总体偏热，价格上升过快，远远超过同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分别增长。三、四月份甚至出现极其严重的非理性

需求行为。但须指出的是，全年住宅销售面积快速增长，但施工面积、新开工面积、竣工面积增长不理想。

我认为在未来的几年内中国房价或趋稳下调、暴涨可能性小