房地产估价-第五章
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转售时的价格比2001年10月上涨10%,转售时卖方应交
纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资报酬率为9
%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益:三年300万收益+转售价格-应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如下 表: 另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%, 其后至2002年11月1日则每月递减0.5%, 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变,以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点:
(1)不需要预测多年收益、只预测一年的 (2)计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点: (1)考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 (2)对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节:收益法总结与运用举例: 一、总结: 1、报酬资本化法:现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路:
1、求取未来44年净收益的现值和:: 2、求取未来16年净收益的现值和:: 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一:某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平,2004年10月
2、直接资本化:收益乘数法法 例一:某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,
平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空置率30%,
该旅馆营业平均每月花费14万元,当地同档次旅馆一般 房价为45元,年平均空置率为20%,正常运营费用平均 占每月总收入的30%,该类房地产的报酬率为10%,估 算其价格。
《房地 产估价》
例一:某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300
张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年
平均空置率30%,该旅馆营业平均每月花费14万
元,当地同档次旅馆一般房价为45元,年平均空
置率为20%,正常运营费用平均占每月总收入的
30%,该类房地产的报酬率为10%,估算其价格。
《房地 产估价》
3、待建土地(出让地):考虑建设期对收益年限的影响, 《房地 同时注意收益价格的贴现 产估价》
第四节:报酬率
一、报酬率的实质: 1、投资回报与所投入资本的比率 投资回报与投资回收的区别
2、与投资风险的关系:(等同与相同风险的投资的报酬率) 3、估价对象不同,其报酬率不同(用途、权益、对象等) 二、报酬率的求取方法: 1、累加法:
例二:某宗房地产建成于2000年底,此后收益年限为48年, 2001年底至2004年底分别可以获得净收益为83万元、85
万元、90万元、94万元;预计2005年底至2007年底分别
可以获得净收益为94万元、93万元、96万元,从2008年 底起每年可获得的净收益为95万元,改类房地产的报酬 率为9%,试估算该房地产在2004年底的价格。
《房地 产估价》
第五节:剩余技术
一、土地剩余技术: 1、方法: (1)先确定总收益 (2)再通过其他方法确定建筑物价值 (3)确定建筑物收益 (4)确定土地收益及土地价格 2、运用:城市商业区土地无法使用比较法 二、建筑物剩余技术: 1、方法:程序同上,先算土地收益,再确定建筑物价格 2、运用:建筑物估价、或者确定建筑物折旧等
《房地 产估价》
实例A
实例B
5800
实例C
5200
实例D
5300
实例E
5000
成交价格 成交日期
5100
2002.11. 2003.6 2003.1 2001.7. 2003.5 30 .30 .31 31 .31
交易情况
房 地 产 状 况 区位 状况 权益 状况 交易 实物
+2%
0 -2% -4%
+21%
-3% 0 -5%
0
+3% +2% -2%
0
+1% -1% +2%
-3%
0 -1% +1%
《房地 产估价》
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
《房地 产估价》
二、报酬率的求取方法:
1、累加法: 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
《房地 产估价》
无风险报酬率:安全利率(国债或者定期存款)
2、市场提取法:通过市场比较收益及交易价格,求取确 定报酬率 3、投资报酬率排序插入法: 三、报酬率的类型: 1、综合报酬率(r0):以房地为投资对象(估价对象) 2、建筑物报酬率(rb) :以建筑物为投资对象(估价对象) 3、土地报酬率(rL) :以土地为投资对象(估价对象)
关系:r0=(rL*vL+rb*vb)/(vL+vb)
或者:r0=rL*(1-B)+rb*B(B--建筑物价值比例)
《房地 产估价》
4、投资组合中的报酬率确定:(抵押贷款与自有资金) r0=M*rm+(1-M)*rb M---贷款额所占房地产价值的比例 rm---贷款收益率(贷款利率) rb ---自有资本所要求的收益率
《房地 产估价》
例三:6年前,甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50
年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000平方
米的房屋。房屋建设期2年,建成后,其中1000平方米
归甲所有,2000平方米的房屋由乙使用20年,期满后无
偿归甲所有。现今,乙有意将使用期限满后的剩余年限 购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格无把握,请估 价机构评估。
四、收益年限的确定
1、建筑物或者土地单独估价的: 以建筑物经济寿命或者土地使用年限确定 2、以房地为估价对象的: (1)建筑物经济寿命晚于土地使用年限:以土地使用年限 (2)建筑物经济寿命早于土地使用年限: A以建筑物经济寿命确定收益年限,再加上土地剩余使用年 限价值的折现值 B以无限年计算,但年收益中扣除建筑物折旧和土地摊提费 用
纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资报酬率为9
%,试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益:三年300万收益+转售价格-应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如下 表: 另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%, 其后至2002年11月1日则每月递减0.5%, 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变,以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点:
(1)不需要预测多年收益、只预测一年的 (2)计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点: (1)考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 (2)对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节:收益法总结与运用举例: 一、总结: 1、报酬资本化法:现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路:
1、求取未来44年净收益的现值和:: 2、求取未来16年净收益的现值和:: 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一:某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元,
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平,2004年10月
2、直接资本化:收益乘数法法 例一:某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,
平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空置率30%,
该旅馆营业平均每月花费14万元,当地同档次旅馆一般 房价为45元,年平均空置率为20%,正常运营费用平均 占每月总收入的30%,该类房地产的报酬率为10%,估 算其价格。
《房地 产估价》
例一:某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300
张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年
平均空置率30%,该旅馆营业平均每月花费14万
元,当地同档次旅馆一般房价为45元,年平均空
置率为20%,正常运营费用平均占每月总收入的
30%,该类房地产的报酬率为10%,估算其价格。
《房地 产估价》
3、待建土地(出让地):考虑建设期对收益年限的影响, 《房地 同时注意收益价格的贴现 产估价》
第四节:报酬率
一、报酬率的实质: 1、投资回报与所投入资本的比率 投资回报与投资回收的区别
2、与投资风险的关系:(等同与相同风险的投资的报酬率) 3、估价对象不同,其报酬率不同(用途、权益、对象等) 二、报酬率的求取方法: 1、累加法:
例二:某宗房地产建成于2000年底,此后收益年限为48年, 2001年底至2004年底分别可以获得净收益为83万元、85
万元、90万元、94万元;预计2005年底至2007年底分别
可以获得净收益为94万元、93万元、96万元,从2008年 底起每年可获得的净收益为95万元,改类房地产的报酬 率为9%,试估算该房地产在2004年底的价格。
《房地 产估价》
第五节:剩余技术
一、土地剩余技术: 1、方法: (1)先确定总收益 (2)再通过其他方法确定建筑物价值 (3)确定建筑物收益 (4)确定土地收益及土地价格 2、运用:城市商业区土地无法使用比较法 二、建筑物剩余技术: 1、方法:程序同上,先算土地收益,再确定建筑物价格 2、运用:建筑物估价、或者确定建筑物折旧等
《房地 产估价》
实例A
实例B
5800
实例C
5200
实例D
5300
实例E
5000
成交价格 成交日期
5100
2002.11. 2003.6 2003.1 2001.7. 2003.5 30 .30 .31 31 .31
交易情况
房 地 产 状 况 区位 状况 权益 状况 交易 实物
+2%
0 -2% -4%
+21%
-3% 0 -5%
0
+3% +2% -2%
0
+1% -1% +2%
-3%
0 -1% +1%
《房地 产估价》
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
《房地 产估价》
二、报酬率的求取方法:
1、累加法: 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
《房地 产估价》
无风险报酬率:安全利率(国债或者定期存款)
2、市场提取法:通过市场比较收益及交易价格,求取确 定报酬率 3、投资报酬率排序插入法: 三、报酬率的类型: 1、综合报酬率(r0):以房地为投资对象(估价对象) 2、建筑物报酬率(rb) :以建筑物为投资对象(估价对象) 3、土地报酬率(rL) :以土地为投资对象(估价对象)
关系:r0=(rL*vL+rb*vb)/(vL+vb)
或者:r0=rL*(1-B)+rb*B(B--建筑物价值比例)
《房地 产估价》
4、投资组合中的报酬率确定:(抵押贷款与自有资金) r0=M*rm+(1-M)*rb M---贷款额所占房地产价值的比例 rm---贷款收益率(贷款利率) rb ---自有资本所要求的收益率
《房地 产估价》
例三:6年前,甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50
年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000平方
米的房屋。房屋建设期2年,建成后,其中1000平方米
归甲所有,2000平方米的房屋由乙使用20年,期满后无
偿归甲所有。现今,乙有意将使用期限满后的剩余年限 购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格无把握,请估 价机构评估。
四、收益年限的确定
1、建筑物或者土地单独估价的: 以建筑物经济寿命或者土地使用年限确定 2、以房地为估价对象的: (1)建筑物经济寿命晚于土地使用年限:以土地使用年限 (2)建筑物经济寿命早于土地使用年限: A以建筑物经济寿命确定收益年限,再加上土地剩余使用年 限价值的折现值 B以无限年计算,但年收益中扣除建筑物折旧和土地摊提费 用