2 土地利用模式

第二篇土地租金与土地利用模式

①②③④⑤

6 土地租金

剩余原则：相同的投入与技术；总收入-非土地成本=租金

6.1 制造业企业

【R=(总收入-非土地成本-单位运输成本*产出*x)/s】经济利润=0

6.2 CBD

1 无要素替代

【R=(总收入-资本成本（固定）-其他成本-移动成本)/s】

凸：移动成本以递增速度增加

2 要素替代（小地块建高楼）

【高层建筑资本成本更高：需要额外的加固措施，支撑建筑体以及电梯运输设备】

土地价格上涨，用资金替代土地

凹：要素替代，越靠近市中心，要素替代更厉害

土地价格以递增速度上涨，激励更多要素替代

3 交流机会度量①专业人才数量②为CBD提供服务的产业工人数量

6.3 住宅

1 住宅价格

①通勤货币性，忽略时间成本②一个成员③非通勤活动不计④公共服务与税率相同⑤环境均质

2 住宅价格曲线：

①无消费者替代

【R=(总收入-单位通勤成本*x)/s

区位均衡，无差异的效用】

②消费者替代

【凸：靠近市中心，租金升高，住宅面积消费减少】

③生产者替代

【凸：资源节约利用，更凸】

6.4 放松假设

1 通勤机会成本，住宅价格与竞价曲线更陡峭

2 双职工家庭：情况更复杂（3）

3 学区房，低税率社区住宅更贵

4 环境更好，更贵

小结：

1 但以土地税，取消对土地改良物的征税

习题：

1 CBD信息速度提高两倍：租金上升，且更加平缓，对劳动力需求增加，工资上升

2 犯罪使得城市分散化

7 土地利用模式

单中心城市的发展与消亡；美国与欧洲的对比，城市蔓延

7.1 次中心（地方化经济）与边缘城市：写字楼与零售商重新汇聚

7.2 单中心城市发展

①通勤的交通工具的发展，降低了通勤成本，拓展了城市半径

②建筑物建造技术：电梯-改变了写字楼不同楼层的租金；混泥土；钉子

③基本的货物运输技术（中心就是港口）

7.3 单中心城市消亡

①制造业分散：卡车与公路，货物运输成本降低

②其他因素：单层厂房，汽车，飞机场

③写字楼分散：通信技术发展

④人口分散：收入、住宅、汽车、郊区学校更好、犯罪率更低、单层办公住宅的偏好，就业机会的郊区化

7.4 城市蔓延（城市密度降低，土地使用增长快于人口增长）

1 原因

①收入越高，对土地消费需求更高；

②出行成本低，激励人们购买郊区更便宜的房屋

2 美国政策：

①拥挤的外部性②抵押补贴金：刺激住房消费③边缘区基础设施定价低④分区之：排除低收入人群

3 欧洲的政策（高密度）：

①交通成本高②汽油税高③电费贵，小商店的发展好④大量的农业补贴⑤交通基础设施投资多

4 结果

①污染改善（技术）②农地减少③公交密度不足

反蔓延策略：增长边界、开发税收

7.5 摩天大楼（竞争降低建筑利润）

小结：

1 运输促进了单中心发展，也推动了消亡（人→物）

2 单中心繁荣①通勤方式②建筑模式创新：电梯

3 分散：制造业：卡车、公路；单层厂房；商业：信息技术；人口：收入、住房、教育等

习题：

1 住宅需求的收入弹性>通勤成本的收入弹性，低收入家庭在市中心；=贫富住在一起

【高收入人MC更高：收入高，通勤的时间机会成本高】

2 巴黎的文化休闲场所增强了市中心的吸引力

3 【人的通勤成本下降，扩大了住宅区范围，扩大了劳动供给，工资下降

有轨电车：住宅竞价租金曲线向下：收入工资下降

商业竞价租金向上：成本降低

比最开始，两个租金都要高一些】

4 洪水淹没CBD土地

【CBD土地的丧失降低了劳动力需求，、降低了工资。

工资的下降增加了企业的招租，降低了居民收入

CBD向旧住宅区扩张，农业向旧住宅区扩张】

8 邻里选择

公共产品偏好、税收偏好

8.1 地区公共产品的分类

1 偏好：多数决定原则：3个市辖区

2 人头税：3个市辖区

3 产生9个社区组合

8.2 邻里选择（整合-自我纠正、分离-自我强化、混合）

1 地块规模与公共政策：高收入家庭消费更多土地，容易产生整合现象

2 最小地块分区制：排除纳税少，给政府带来高成本的低收入家庭→收入分隔

8.3 种族隔离

1 原因：①家庭对于种族混合社区的偏好②收入分隔③排外性分区制④房地产经纪人种族歧视⑤房屋券政策

2 后果：

①不好的邻里外部性②空间非匹配性（就业机会有限：黑人由于信息缺乏、歧视、空间不匹配、生产率低）

小结：

1 邻里外部性原因：①绝色榜样②共享学校资源③就业信息共享

2 最小地块分区制促进了收入分隔，要求低收入家庭消费更多土地

习题：

1 高通勤成本要求更高工资（更高的补偿）

9 分区与增长控制

分区制增长边界、建筑许可证、开发税、住房管制

9.1 分区制度

1 分区：将污染与居住分隔；污染税：促进减排

2 分区有助于内部化外部性（零售商，高密度住宅外部性强）

3 财政分区（降低财政赤字）

最小地块s=(不动产市场价值)/5*每亩土地价值

4 开放空间的划拨供给：面积过大、效率损失MC=0

5 法律环境：①实质性正当程序：符合宪法，有利可图②平等保护（但不干涉收入歧视）③公平补偿

6 无分区的城市：工业分散、零售商聚集、带状发展、公寓住宅便宜

（科斯定理：只要可以通过交易使双方活力，可通过讨价还价实现利益最大化-产权界定清晰）

（交易成本理论：即使是对于整个社会合益的结果，如果规则不公平，该结果无法实现）

9.2 增长控制：增长边界（开发违法、控制服务边界）

1 严格的增长边界【效用下降，且最多3百万人

其他城市效用下降（每个人的最小地块数量固定）】

2 收益与损失

所有工人效用下降【靠近边界里面的土地所有者获益

边界外土地所有者受损】

3 不限定地块面积的增长边界

【效用比严格的要高一点，人口也要减少也少一点

城市向上生长，高密度

边界内外的的利益相差不大】