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厦门市地方税务局解读《厦门市地方税务局关于发布〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》

【标 签】土地增值税清算

【业务主题】税款征收

【来 源】

一、修订背景及目的

（一）进一步提高纳税人清算责任意识。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称91号文）第三条规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此，土地增值税清算主体是纳税人，纳税人也因此承担相应的土地增值税清算（以下简称清算）责任。

（二）主管税务机关与稽查局的职责划分需要进一步明确。2010年2月修订的《厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》（厦地税发〔2010〕16号）对稽查局介入土地增值税清算案件设置了条件，但实际执行中，存在主管税务机关和稽查局的工作衔接问题，尤其是稽查局介入时，在主管税务机关没有清算审核的情况下，难以合理、准确界定纳税人的清算责任。因此，需要区分主管税务机关的日常管理、清算审核职责与稽查局的检查职责。

（三）提高纳税服务质量。《国家税务总局关于印发<全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）>的通知》（税总发〔2014〕98号）等文件对土地增值税申报等做出规范。为此，通过修订相关条款，简化纳税人报送资料，优化清算申报和清算审核流程，提高纳税服务质量，落实国家税务总局便民春风行动要求。

（四）土地增值税政策需要进一步加以明确。厦地税发〔2010〕16号文执行4年以来，一方面国家税务总局对某些事项作了明确规定，如拆迁安置规定，与我局2010年修订的厦地税发〔2010〕16号文的规定明显不符。另一方面，随着房地产市场的发展，许多政策需要进一步明确，如清算分期、装修费用、利息支出、公共配套费用的确定等等。这些问题，需要

明确。

二、对外征求意见情况

根据规定，2014年7月3日，将《厦门市土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）对外征求广大纳税人意见，征求意见截止时间为2014年7月10日。本次意见征集中的合理化建议，已吸收到《办法》。

三、修订的主要内容 （一）主管税务机关

《办法》中主管税务机关是指各区地方税务局及其下属分局、税务所以及被赋予税费征收职能的直属税务分局、涉外税务分局。主管税务机关应当负责项目管理、清算通知、清算审核、核定征收、减免审批等职责。税务机关是指主管税务机关以及稽查局。

（二）细化房地产项目管理的具体要求（第7－12条）

主管税务机关加强对纳税人房地产项目开发全流程的跟踪管理过程中，落实91号文第二章“前期管理”要求，明确纳税人提供相应资料的责任。

（三）进一步明确清算条件中销售比例的计算（第14条）

“已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。纳税人开发的房地产项目存在《办法》第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。

（四）明确清算条件中竣工的标准（第15条）

竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（2）开发产品已开始交付购买方；（3）开发产品已取得了初始产权证明。

（五）细化房地产项目达到可清算条件下主管税务机关确定通知清算的要求（第16条）

主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，相关研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》。

（六）明确纳税人的清算申报期限和滞纳金加收规则（第17条、第20条）

纳税人应当在房地产项目满足应清算条件之日起90日内或申请税务登记注销前或满足可清算条件并在收到主管税务机关下发的清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报，结清应补缴税款。

纳税人逾期未办理清算申报的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款，应当自申报期届满之次日起加收滞纳金。

（七）明确多缴税款退库流程（第17条）

清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

（八）明确纳税人未按规定办理清算申报的处理（第18条）

纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关责令限期改正，逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。

（九）明确清算截止日（第19条）

纳税人开发的房地产项目符合规定的清算条件的，办理清算申报时，以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日）。

（十）明确注册税务师的要求（第21条）

注册税务师根据纳税人的委托按规定执业。税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的注册税务师事务所清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托事务所和注册税务师应当积极配合。

（十一）明确纳税人清算申报的资料要求（第22条）

纳税人办理清算申报时，应当提交《土地增值税纳税申报表（二）》（从事房地产开发的纳税人清算适用）等十大类资料。

（十二）明确主管税务机关清算审核启动时间和形式（第23条）

主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起1个月内以纳税评估形式启动清算审核，根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。

（十三）明确稽查介入的条件以及主管税务机关审核与税务稽查工作衔接（第18条、24条）

纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，经主管税务机关责令限改但逾期仍未申报的，经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的，按照程序移交稽查部门进行检查。

主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。

纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门处理。

主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。

（十四）明确售价偏低无正当理由的处理（第28条）

税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

（十五）明确合法有效凭证的标准（第31条）