沈阳市商品住宅价格状况分析

沈阳市商品住宅价格状况分析
摘要：本文针对沈阳房地产商品住宅市场现状，选取商品住宅供应量、商品住宅成交量、商品住宅成交均价等指标，分析影响沈阳房地产市场商品住宅价格的主要原因有供求关系、政府相关政策、通货膨胀和居民生活改善等因素。

提出了有关抑制房价过快上涨的方法和对策以及促进沈阳房地产市场健康可持续发展的建议。

关键词：住宅价格影响因素对策建议
中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：
一引言
沈阳房地产业和我国的房地产业一样起步于20世纪80年代中期，到现在有近30年的历史。

沈阳的房地产业虽然起步较早，但与南方一些改革开放步伐较快的城市相比，经历了较为缓慢的发展过程。

在商品住宅市场，特别是近几年，房地产投资规模过大、房价涨幅过快而导致低收入家庭住房困难和中低价位商品住房紧缺等问题日益严重，同时房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。

在这种背景下，在现有的规模基础上，住宅市场还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，政府应该如何调控，成为社会各界关注的问题。

对于房价过高问题的分析，国内外学者进行了多方面的探讨。

张继彤、蓝昊[1]（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作
用；张清勇[2]（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素；刘胜、刘旦[3]（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；周晓东、文启湘[4]（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关；另外，刘会洪和伍洁[5]（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化；季雪[6]（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法；carey(1990)[7]分析了土地价格、投资者数量、银行贷款之间的关系。

吴灵、钱建华(2005) [8]认为土地和资金是房地产开发企业发展的两大关键因素，要遏制房地产开发投资膨胀，政府可从资金和土地两个源头着手对房地产业进行宏观调控。

而在研究沈阳房地产住宅市场这样单一对象时，则要结合实际现状，深入分析其内在的特殊性。

二沈阳房地产商品住宅市场现状
1998年下半年以来，沈阳市房地产业进入新一轮增长周期。

房地产投资以每年30％以上的速度递增，房地产业成为沈阳市经济发展的支柱产业。

近十年沈阳住宅建设步伐加快，住宅市场异常活跃，个人购房比重继续增大。

随着房地产二、三级市场的联动以及各种促销政策与措施的出台，沈阳市城镇居民的购房意识不断增强，住房销售大幅度提高，房价也在连续不断的攀升。

根据市政相关部门最新统计的数据，笔者节选2010年8月至2011年8月相关数据，用以分析及说明沈阳房地产商品住宅市场现状：1 商品住宅供应量
如图1所示，2010年8月到2011年8月沈阳商品住宅供应量起伏较大。

其中2011年8月商品住宅供应量为153.38万平方米，同比下降21.98%，环比上升7.79%。

8月市场供应量同比降幅较大，环比有所上升，目前处于房地产持销期，加之新盘和新品将会推出，所以供应量有所上升。

图1 2010年8月至2011年8月沈阳市商品住宅供应量比对图
2 商品住宅成交量
2011年8月沈阳商品住宅成交量为129.49万平方米，同比下降5.74%，环比上升7.16%。

8月沈阳商品住宅的成交量均有小幅度上升，从市场来看处于稳定趋势。

相比于上月本月的总体成交量有小幅度上升，但目前市场还是处于稳定态势，预计未来成交量会有持续上升，如图2。

图22010年8月至2011年8月沈阳市商品住宅成交量走势
3 商品住宅成交均价
沈阳作为一个区域性的特大城市，其房价与沿海发达地区城市相比较，还是处在一个相对较低的水平。

2011年8月份，沈阳商品住宅成交均价为6334元/平方米，同比上升14.64%，环比下降1.75%，
成交均价有所回落，从市场上来看，8月成交的产品结构原因，所以导致价格回落，见图3所示。

图32010年8月至2011年8月沈阳市商品住宅成交均价走势图三影响沈阳商品住宅价格的主要原因
房地产市场波动影响因素有许多，包括宏观经济波动、供求关系、国民收入、消费水平、金融危机以及国家宏观调控等[9]。

鉴于沈阳住宅市场不同于其他地区，其住宅价格波动的主要原因主要有以下几点：
1 供求关系影响
房屋的供给和需求是引导房地产市场不断波动的根本原因，它是房地产市场波动的内在根源[10]。

由于房地产供给存在着时滞性，所以房地产市场中的供给和需求常处于不平衡状态。

当需求大于供给时，房地产价格上升，房地产市场出现了较快的增长态势; 当供给大于需求时，房地产市场价格下降，房市交易减少，房地产市场低迷，导致房地产价格、投资额、开发量和销售量等增长率发生变化，从而带来房地产市场波动。

在供求关系的共同作用下，未来沈阳住宅价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为沈阳市房地产业提供了广阔的发展空间。

2 政府相关政策影响
适当的国家调控政策会给房地产市场以较大的增长空间，但是合理的政策落实力度不足也会影响房地产市场的发展[11]。

调控政策
能够规范并引导房地产开发企业的经营行为和住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。

但是政府或管理部门相互协调不够，致使具有明确目标的政策得不到及时落实，房地产市场的供求矛盾无法缓解，房地产价格的过快上涨得不到及时抑制。

2011年初，沈阳市积极响应国家房地产政策的号召，出台了“限购令”，这一措施在一定程度上抑制了沈阳房市的交易量，但同时却产生了房屋租赁价格上涨等问题
3 通货膨胀影响
通货膨胀是指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。

面对我国物价上涨的压力，市场上存在大量货币的情况，2010 年央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

通过加息的目的，直接减少流通中的货币供应量，因而能够达到抑制通货膨胀的效果。

但是当通货膨胀发生时，为了对冲通货膨胀风险，减少通货膨胀造成的损失，大量的资金会转投房市以期保值增值，从而推动房价上涨。

这是因为，房地产具有保值增值功能，是一种非常有效的抵御通货膨胀风险的投资工具，于是大量资金转向了房地产行业。

因此，通货膨胀在一定程度上推动了沈阳房价的上涨。

4 居民生活改善
1998年以来，沈阳市gdp和人均gdp增长均在10%以上，居民收
入持续快速上涨，刺激了居民的消费欲望，消费的升级转型进而带动了房价增长。

一方面，从消费结构看，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，引发了房地产市场的高度热情。

另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础，需求增加，进而拉动了房价的上涨。

四对策建议
笔者认为，为了抑制沈阳住宅房价过快上涨，保持房地产商品住宅市场的健康稳定发展，应该从以下方面入手:
(1) 响应国家房地产政策，加快沈阳房地产市场转型。

控制需求：完善住房保障制度，加大经济适用房和廉租房建设，从而减少对商品房的需求;增加供应：一方面要在保护耕地的前提下增加土地的供给，这种供给需要在有效识别市场对土地真实需求的前提下，根据市场对土地真实需求来确定供应; 另一方面要严格执行国家土
地开发的有关规定，防止开发商对土地的囤积行为。

(2) 遏制投机性炒房行为。

要遏制对商品房的投机性需求，政府要制定严格合理的对商品房投机性需求的甄别机制，在此基础上对房屋贷款实行差别化利率，通过提高投机性房屋贷款的首付比例和贷款利率来提高房屋投机者的成本，从而遏制市场上对商品房的投
机性需求。

此外还得通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。

对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。

对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。

(3) 规范土地市场。

强化政府土地批租管理，总量控制，严格审批行政划拨用地。

在统一土地管理权的基础上，对土地出让实行总量控制，制订合理的土地供应计划，严格审批行政划拨用地，严格监控土地的最终用途。

规范操作，从协议出让向招标拍卖转变。

土地转让方式逐渐全部采用市场化的招标、投标、拍卖形式，减少行政性、非市场化土地出让方式，改变土地出让过程中的“双轨制”现象。

政府垄断城市土地出让市场(一级市场），加强政府土地供给能力，同时逐步放开土地转让市场，允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。

确立市场化的新型土地供应机制。

由政府垄断土地一级市场的出让行为，土地出让逐渐向全部采取招标、拍卖方式过渡。

(4) 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为，使货币供应量的水平达到经济增长和通货膨胀之间均衡点的位置。

在保证币值稳定的基础上，回笼多余的货币，抑制总需求的过快增长，比如提高利率，提高存款准备金率，调整贷款投向、积极回笼货币，运用各种直接、间接的信用工具等，适时适度地调控货币供应量。

(5) 以经济建设为中心，增强城市经济竞争能力。

进一步促进城镇居民收入水平，密切关注gdp、人均可支配收入等收入型指标，坚持房价涨幅与老百姓收入增加相匹配，防止房地产行业过热以致泡沫化。

大力宣传合理消费，理性购房的理念。

五结论
房地产业是沈阳的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对沈阳经济的发展具有重要的意义。

然而，自我国实行改革开放政策以来，沈阳商品住宅市场几乎一直保持高位运行，严重影响了沈阳经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。

房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨。

为了促进沈阳商品住宅市场的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强政府在相关政策的执行与协调能力，从各个环节减少房价的泡沫，使沈阳商品住宅市场的发展规范化、合理化。

六参考文献
[1] 张继彤、蓝昊：房地产价格影响因素的实证分析[j].房地产市场，2007（11）.
[2] 张清勇：地价与住房价格比例关系再检视[j].中国土地科学，2007（6）.
[3] 刘胜、刘旦：刍议我国房价刚性的原因[j].中国物价，2007（5）.
[4] 周晓东、文启湘：房地产行业几个因素分析及实证研究[j].经济经纬，2007（5）.
[5] 刘会洪、伍洁：房地产行业的高利润与政府行为---基于制度视角的观察[j].经济研究，2007（8）.
[6] 季雪：投机购房过热的危害与对策研究[j].中央财经大学学报，2010（8）.
[7] carey, m. feeding the fad：the federal land banks, land market efficiency,and the farm credit crisis. ph. d. dissertation, university of california at berkeley, 1990.
[8] 吴灵，钱建华．抑制房地产投资过热,货币政策和土地政策哪个更有效:基于博弈论视角的分析[j]．特区经济，2005(4)：206-207.
[9] 刘继红．我国房地产周期波动影响因素分析[d]．哈尔滨:哈尔滨工业大学，2008: 38 -39．
[10] 时筠仑．房地产波动规律研究[d]．上海: 同济大学， 2005: 44-45．
[11] 廖英敏．新调控政策对房地产市场的影响分析及政策建议[j]．发展研究，2010(7): 37-39.。