土地储备制度重大改革

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• 国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发[2014]43号） • 国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发[2001]15号）
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国务院办公厅文件
• 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）
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多部委联合文件
• 财政部国土资源部关于印发《地方政府土地储备专项债卷管理办法（试行）的通知（财预 [2017]62号） • 财政部国土 资源部 中国人民银行 银监会 关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综 [2016]4号） • 国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通 知（国土资发[2012]162号） • 国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007]277号） • 财政部 国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》的通知（财综[2007]17号）
被征地农民养老保险基金，每亩6万元
第十部分
01
——整案制
统筹、分期、分类处置土地
• 测算城中村改造面积、范围 • 村集体经济组织留用地面积、范围 • 市政府储备土地面积、范围 • 区政府（管委会）管理土地面积、范围
不实行“整案制”方式的，不予审批城中村改造和村集体经济组织的其他项目
第十部分
02
第十八部分 — — 适 用 范 围
本意见适用于新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、鹿泉区、栾城区、
高新区。其他县（市）、区根据实际情况，另行制定政策
01
02
本意见自下发之日起执行，有效期五年。自实施之日起与本意见不符的土地储备政 策统一按本意见执行。已启动的房地产开发项目，原则上按原政策执行，特殊情况
03 房屋征收政策补偿
02 4:6分成方式补偿
04 公开出让经营性用 地改变用途的补偿（新 增）
01 原用途评估方式补偿
07 预估出让总价款，
按4:6分成测算，一揽子 补偿（新增）
05 置换方式补偿
（新增）
06 一事一议
企 事 业 单 位 国 有 土 地 补 偿
第 八 部 分
——
第九部分— — 九 项 基（资）金
• 农业土地开发基金，每平方米13.5元 • 保障性住房建设资金 ，出让总收入的5 % • 国有土地收益基金，出让总收入的5%
• 农田水利建设资金，土地出让收益的10% • 教育资金，出让收益的10% • 铁路建设资金，出让价款的3% • 轨道交通专项资金，每亩40万
•
•
失地农民风险基金，出让纯收益的5%
留用地。城中村改造项目范围以外的规划为经营性用地的使用地
政策一
市政府优先安排农用地、未利用地转用指标和耕地 占补平衡指标 土地出让净收益（指土地出让总价
政策二
政策三
款扣除土地储备成本及国家规定用
途资金）全部返还村集体经济组织
第十一部分— — 奖 励 政 策
集体建设用地与国有土地同地同价。集体建设用地规划为经营性用地的，
由市储委会议定。执行过程中根据国家政策和市场变化，适时出台补充规定
第十九部分
01 02
03 04
让利于民 权力下放，权、责、利统一
——亮点
以地为先，先有地后上项目，提高效率 整案制是土地储备政策创新，为大片区土地储备提供政策支撑
THE END
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国土资源部文件
• 国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与监管工作的通知（国土资厅函[2013]1092号）
• 国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发[2012]134号） • 国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发[2001]174号）
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财政部文件
• 财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知（财预[2017]87号）
土地储备制度重大变革
石家庄市国土资源局
2017年8月26日
目录
政策出台背景 主要政策文件 政策出台的主要原则 组织架构
做地公司职责 管理工具 市区土地分配、分级入库 企事业单位国有土地补偿 九项基（资）金
目录
整案制 奖励政策
储备土地管护 储备土地招商 绩效考核
安置房政策
适用范围 做地流程 亮点
政策层面
土地储备中心办理
第十四部分 — —
资金筹措
土地出让收入和其他财政资金中统筹安排 国家核定的债务限额内，土地储备专项债
国有土地收益基金 城中村、旧城改造做地项目，可由区政府（管委会）单独实施，也可
引入社会资本合作主体实施，社会资本合作主体由区政府（管委会） 确定。 城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体，需区政府 （管委会）批准，区政府（管委会）有权否决
——整案制
区政府（管委会）管理的土地
• 收回土地、解除承包经营权 • 区片综合地价补偿 • 补足新旧区片综合地价差额 • 区政府（管委会）统一接受土地，并负责管理 • 征地时，区政府（管委会）与村集体组织签订协议
第十一部分— — 奖 励 政 策
面积10%作为村集体经济组织留用地。
单独征收集体土地时， 村集体享受以下奖励政策
• 国家土地储备政策变化大
• 市政府土地储备政策出台早、主体多、内容分散、 补偿政策不统一
现实层面
• 违规项目多、产生问题多、根本原因是制度设计 出了问题
• 土地开发一、二级分离政策出台后，实际效果不 佳，亟需再立新规
政 策 出 台 背 景
第 一 部 分
——
第 二 部 分
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国务院文件
主 要 政 策 文 件
第六部分
—— 管理工具
• 编制市土地储备专项规划。市储委办依据土地利用总体规划和城市
总体规划，对规划为经营性用地的土地，按照土地储备范围、面积、 规划用途和空间分布等编制市土地储备专项规划，报市储委会批准
后实施。
• 建立“ 一库四计划”制度。信息库；做地计划、 储备计划、资金计划、供地计划。
• 各计划年内可修改调整。
可以从区政府（管委会）土地出让中提取出让净收益的45%用于支持村集 体经济组织发展
政策四
农用地、未利用地转用征收。可从区政府（管委会）土地出让收益中提取一定
资金作为奖励用于被征收土地的村民公益事业、村民福利、村留地安置项目以 及扶持村集体经济发展等事项。具体奖励细则由区政府（管委会）制订
政策五
区域统筹
体育、工业等产业类型项目可以降低分摊成
区政府（管委会）根据各类产业制定相应政策
第十七部分
主体下达任务
——绩效考核
市储委会根据批准的做地计划和储备计划，向区政府（管委会）和市级做地
任务完成情况纳入市委、市政府对区政府（管委会）重要经济工作综合考核
体系，并加大权重
市储委办对各区政府（管委会）和市级做地主体做地计划、土地储备计划的 完成情况进行督导考核
第七部分
栾 藁 城 城 区 区 高 鹿 新 泉 区 区
— — 市、区土地分配、分级入库
• 纳入市级平台，统一出让管理。
• 城中村、旧城改造项目以外的房地产开发经营性用地出让总 价款10%上缴市财政部门，剩余全部归区政府（管委会）。 • 如项目出现亏损，由区政府（管委会）提出意见经市储委办 审核报市储委会批准后可以调整上缴比例。
第十四部分— —
资金筹措
社会资本合作主体单独出资实施的做地项目，并参与土地竞买的， 如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体 利润；如竞得土地，不再给予做地利润 社会资本合作主体单独出资实施的做地项目，并参与土地竞买的， 如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利 润；如竞得土地，不再给予做地利润
第
政府主导原则
以地为先原则
利益共享原则
问题导向原则
优化程序原则
部 分
三
实事求是原则
规范操作原则
主 要 原 则
——
第四部分
—— 组织架构
决策机构 市土地储备委员会
第五部分
一
申办手续 土地前期开发
—— 做地公司职责
编制和报批做地方案
二 三
四 五
安置房建设
协助区政府 • 集体土地征收 • 国有土地上房屋征收 • 安置补偿
提前建设安置房
优惠提供安置房
安 置 房 政 策
第 十 二 部 分
——
第十三部分— —
市级做地主体拟定做地方案
向市储委会提出做地申请
做地流程
城中村改造、旧城改造、集体土地征收做地项目由区政府（管委会）或
市储委办报市储委会批准后纳入做地计划 严格按照计划实施，条件成熟后纳入年度土地储备计划
做地完成后入库储备，适时供应。企事业单位国有土地储备原则上由市
• 严格执行计划。
第七部分
桥 新 西 华 区 区 长 裕 安 华 区 区
— — 市、区土地分配、分级入库
• 城中村改造、旧城改造项目。市财政收取九项 基金，其余
直接缴入区财政。 • 集体土地征收项目。土地出让总价款40%缴入市财政，其余 直接缴入区财政。缴入区财政部分，包干用于安置补偿、税 费、利润、工作经费等，超支不补，结余归区财政。市财政 政部门不在评审、审核。
• 关于印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》的通知（财预[2014]351号）
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河北省人民政府文件
• 河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政[2011]141号）
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石家庄市人民政府文件
• 关于进一步规范土地市场秩序的意见（石政发[2014]50号） • 关于进一步规范土地市场秩序的意见（石政发[2016]21号） • 关于印发《石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级实施意见（试行）》的通知 （石政发[2008]14号） • 关于中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见（石政发[2014]14号） • 河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政[2011]141号） • 石家庄市市区国有土地储备办法（石家庄市人民政府令第163号）
• 财政部关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知（财预[2017]50号）
• 财政部关于印发《地方政府专项债务预算管理办法》的通知（财预[2016]155号） • 财政部关于对地方政府债务实行限额管理的实施意见（财预[2015]225号）
• 财政部关于印发《地方政府专项债务发行管理暂行办法》的通知（财库[2015]83号）
第十五部分
——储备土地管护
• 按照属地管理原则，在储备土地交付竞得人前由区政府 （管委会）负责管护。 • 管护过程中出现的问题由区政府（管委会）负责协调解决
一 二 三 四 五 六 日
第十六部分
——储备土地招商
储备土地由区政府（管委会）负责招商，并统筹安排各类产业用地
储备土地供应时，成本实行片区统筹，按照不同产业类型分摊 房地产项目用地适当提高分摊成本；鼓励发展的文化、卫生 、教育、