产业地产商业模式要点

品牌、文化和产业实力等的嫁接；2） 自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3 ）其他资源嫁接。共同提升“城区” 价值
土地出让：取决于1）资金压力； 2）引进重点产业之需；3）大规模 地产开发能力；4）开发周期等因素
盈利点
配套开发：住宅、商业等配套开发， 回现快，开发难度较小
工业地产开发：取决于1）工业地 产开发能力；2）工业地产开发目标 等因素
➢盈利要求 ➢抗风险能力及风险意愿 ➢……
二级开发设施：工业地产开发
开发模式探讨 阶段发展策略探讨
增值措施
•专业工业地产开发 •主体企业引导开发 •综合开发
•前期基础设施完善？ •中期配套完善 •后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应
•设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？ 植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、 航空会展类的增值设施？
产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城
房
地 产
大量土地供应开发，
房地产业进入快速发
展阶段
生活商业设施建设与 地产业建设相呼应， 进一步变得完善
具备一定生活服务商业 公建配套
为数不多的企业入 园 工业区起步期
大量企业入驻
带来大量产业人口
引致园区的置业需 求
工业区+居住区 快速发展期
完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
主要是当地居民、部分产业工 产 到品 半力 数较 左大 右提 、升 出现上海为驻代，表产的品长多三元角化， 端客化户、科技化
人、城市基被本动配外套溢+住人宅口
的资产客户,其商余业产中业心客+住户复宅合化
商比务重办进公一+步住加宅
大
【规划设计】
1 经营性用地与产业用地用地的 配比关系
航空产业园区的最优的规划 布局有哪些经验可以借鉴
二级开发设施：配套地产开发
两大配套体系： ➢工业地产配套 ➢城市配套
阶段开发策略： ➢从为工业地产配套过渡到城市配套 ➢启动期开发策略 ➢一二级联动策略 ➢后期挤出效应应对策略
目标： ➢功能保障 ➢功能增值 ➢区域增值（土地增值） ➢经济实现（从财务平衡到盈利最大化）
发展阶段
进程把控：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求
年
《苏州总体规划2004-2020》提出市域 Cbd商业办
借鉴新加坡经验的第一个邻 cbd在园区的概念。截止到08年，园区7 公功能的完
里中心新城大厦，97年兴建，座邻里中心，总建面超过12万平，形成 善，李公堤
98年建成。2001年，贵都大 集商业、文化、体育、卫生、教育等于 商业街，圆
厦邻里中心建成
核心目标
节点把控及阶段策略
起步期
树立区域高端产业园和生态形 象？保证顺利起步
基础设施和环境打造；核心 产业引进；资金压力较大
发展期 成熟期
产业链形成，集群效应开始显 现；配套完善
产业集群效应最大化发挥，产 业逐步升级；从园区向“城区” 蜕变
延展产业链，核心产业做大； 完善配套，提升配套品质； 打造核心盈利点
一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家 园通区时二代次广创场业、：
自98年到01年为苏州园区的 基础奠定期，成立领导机构， 成立开发公司，招商的准备
乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新 天金地鸡、湖联东丰地广区场开等始规全模面型的特开色发商建业设街，区经 陆过续多出年现的发展，园区的产业体系已经基 本成形
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6.风险控制 市场风险 协议风险 政策风险
5.开发进程把控 开发次序 关键节点
1.开发主体 主导方 利益相关方及其影 响
产业地产商
2.主题设计 战略定位 产业定位
业模式要点
4.一二级联动 一二级开发参与程度 参与方式 参与时机
3.规划设计 用地配比 功能分区 产业招商
【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也 有显著差异
4
规划设计或建议需 要探讨的主要问题
2 经营性用地的合理开发
方向
经营性用地的业态特征（哪些 是基础配套功能、哪些是增值 功能）
3
【一、二级联动】
一二级联动 需要解决什 么问题？
影响因素： ➢利益主体诉求 ➢企业开发实力 ➢开发工期要求
土地指标的分配问题 功能之间合理进程搭配问题
一、二级联动的结合点问题 二级开发的切入环节和切入方式
招商
– 依托园区周边原有产业基础，通过打造优质 园区环境吸引企业入驻
• 产业地产商业模式： 通过统筹组织区域 内的经济活动（产 业、地产）和生活 方式，达到对土地 更高利用效率的目 的，并使相关利益 者都从中获益；这 个组织的过程和方 式等各种因素的总 和就是商业模式。
产业地产商业模式及其要点
借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地 产商业模式要点主要包括：
•经营策略：绕着“产业微笑 曲线”构建价值链一体化平 台，通过二、三产业的匹配 和互动形成业态聚合、功能 聚合和资源聚合，从而迸发 出规模和集聚效应，提升产 业和区域价值
选址
– 依托城市原有产业基础，多建设在原有产业 园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优 势
产品
– 多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性 化厂房定制以及各种生产、商务配套设施
越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城…
产业地产的组织与实现形式
产业地产一般开发流程
征地拆迁 安置
土地一级 土地出让
开发
或二级开
发
产业集群招 商、地产营 销
区域运营
产业地产实现形式
产业集聚
地产开发
人口集聚
区域发展
商务发展
产业地产实现逻辑
更具吸引力的 发展组织方式
良好的投资 预期
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例：东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位？以及怎 样的驱动力？
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
97 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年09年
项目：星湖国际、 半岛华庭等，区 域：金鸡湖延伸 发展
项目特点：随着
作项重目点：：国制际造社 业区升、级尚、玲科珑技、 跨朗越诗、国服际务等业， 倍区增域、：生沿态cb优d 化向东发展
底产端 业配人套口开始进驻；购房客户 密产和业湖人景口公大寓量为进主驻，；购房知客名户开市发中商心的占进 项长目三特角点的：资高产
以及制定园区的规章制度和
即东加方快之建门设的四 个修示建范等区的转
型发展，实现
优二进三；工
管项理 目办：法师惠乐章、湖滨公寓、 瑞嘉商业广场等。区域：城 市配套延伸区
项目特点：普通住宅商住楼， 住宅档次不高，商住楼提供
项目：东方春晓、湖 滨公寓、天翔花园等， 区域：围绕金鸡湖发 展
项目特点：产品以低
集工业、地产、商 业等业态为一体的 综合功能的新城区
成熟期 产业新城发展
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说， 可能需要复合驱动力
产业概 念
强化产业特 色
产业特 色 产业驱动
产业和配套 发展成熟并 升级
产业园
配套驱动
植入其他资 源
产业城、生态公园…
引发产业地产开 发各环节投资者 兴趣
产业地 产开发
投资者 收益
新产业更合理的布 局和产业集群效应
产业高 效发展
居民将愿意为土地和房产的溢价买单
案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊
•主营业务：产业地产的开发、 运营，是中国产业地产专业 运营商
•开发形式：集生产制造、研 发办公、综合服务为一体的 城市产业综合体
世联以及案例经验初判：盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关，一般开发初期资 金压力较大，需要一定的现金快速回现支撑；开发中后期主要目标往往是回现，以支持滚 动开发；后期往往持有优质资产，作为核心盈利点。
感谢聆听 ！
谢谢
产业升级，嫁接企业资源， 形成产业品牌；配套升级， 形成独立的城区配套，并辐 射周边；设施运营，利润最 大化
分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为 促进
此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障
产业利税：取决于本项目政企合作利
益分配关系，恐难以作为核心盈利点 资源嫁接，提升价值：1）中航航空
产业地产商业模式要点
产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式
传统的工业地产开发模式的问 题
投资大 回报周期长 操作难度大 典型的项目开发模式，难以形成
综合开发效益
产业地产为工业地产发展的趋 势
产业地产是一种将产业运营和地产开发 相结合的区域开发模式 从单一的工业地产项目开发向区域开 发转型的开发模式 从传统产业园向产业新城转型的模式 本质是对土地资源的利用方式，区域 内土地资源因区域性开发导致的超额升 值
主题设计原则： 导向性强 紧扣发展趋势 突出自身特色 资源有效嫁接
航空产业园主题设计探讨： 民用航空产业园
突出民用航空
航空产业新城
产业带动的“新城”，具有城市意向
航空产业研发社区
社区意向，突出航空产业的研发功能
航空旅游小镇
利用航空及其他资源，强调旅游意向
其他主题…
利用何种资源，发展成为何种园区？
产业新城发展规律