钱江新城-杭城楼市区域分析：未来的CBD钱江新城

钱江新城－杭城楼市区域分析：未来的CBD钱江新城
[媒体报道]
杭城楼市区域分析：未来的CBD钱江新城

来源：搜房网 | 2008-3-19


一、区域总体概况
钱江新城东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15.8平方公里。计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中钱江三桥下游（清江路）至运河出江口一带为钱江新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）：由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地约4平方公里；余下地块为二期工程。
杭城城市化不断延续，城区面积从683平方公里扩展到3068平方公里，为将杭城打造成功能齐全、区块功能明显、环境优良的城市提供了机遇与空间。首先杭州的发展还将继续；其次人们的生活工作环境还需改善；再次历史文化名城还应得到保护。此三因素，为“西湖时代”走向“钱塘江时代”提供了机遇与时机，跳出过去那种“拆旧城、建新城”的发展模式，而过渡到“保老城，建新城”的发展新模式。建设一个崭新的钱江新城、开创“钱塘江时代”是势所必然。
建设钱江新城一定要形成特有风格，区域内的“两轴、两带、三廊、四点”的绿色生态体系、绝版的江景资源、顶级配套的国际化生活方式、以品质领先取胜的楼盘将代表新世纪杭州大都市的形象和风貌。钱江新城的规划定位类似于上海的陆家嘴，以此为模板打造杭城第一个真正意义上的CBD，使其成为杭城的“坐标原点”，是未来杭州政治、经济、文化、科技的中心——打造杭城的曼哈顿。要通过建设钱江新城，提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。
二、区域交通状况
钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，另紧邻杭州火车站、汽车东站、汽车南站等交通中心。中央商务区（CBD）是由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成。庆春路、解放路、中河路等三条主干道将新城与其他区域紧密的联系在一起。庆春东路站、红菱新村站、采荷新村站、乌龙庙站、清江路钱江路口站、近江小区站等公交站点几乎连接了杭城任何区块的公交；另外有5月份将要开通B2线更是拉近了新城与三墩的距离；钱江新城内部“二横九纵”
”（富春江路、钱江路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路）规划及内部全新

道路为出入新城的人员便捷提供了保障。
三、区域周边配套
高起点、高投入建设新城的基础设施是钱江新城的宗旨，高质量的地下管网系统和高科技的数字技术在新城的基础设施建设中得到充分体现。目前，排水、排污、天然气管道、220万电缆的上改下等工程正在进行中。另社区的成熟与否除了小区内环境、游泳池、庭院、休闲草坪、运动场、超市等之外还需要拥有周边公建配套，应该包括医疗卫生、文化、教育、娱乐、交际场所等设施，钱江新城内部配套有：世纪花园、森林公园、杭州大剧院、杭州棋院、华润万象城、波浪文化城、市民中心、会展中心、国际会议中心、“国际化”双语制学校、江干全民健身活动室、江干区人民政府、市中级法院等；周边有杭州四季青小学、杭州四季青中学、邵逸夫医院、庆春广场、乐购超市、四季青市场、定海农贸市场、杭州文化用品市场、杭州东方家私市场、佳好佳居饰商城等。
四、区域楼市现状
在过去杭城一直是处于“西湖时代”，西湖已是杭州永远挥之不去的“烙印”，但同样作为杭州市民赖以成长的“乳源”——钱塘江，却多少受到了人们的冷落。随着城市化、经济、文化、人口等的增加，“西湖时代”已难以满足现代化进程空间上的需要，城区面积从原来的683平方公里扩展到3068平方公里，在几乎是零的区域上要重新打造一个全新的商圈为房地产市场带来了机遇与时机。根据钱江新城总体规划，新城分为核心区块与延伸区块：核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,
可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区；延伸区块即为项目的二期工程，占地面积11.8平方公里，主要建造为核心区域服务的住宅区。
钱江新城是为满足杭城现代化进程需要在政府强有力的拉动下，是顺应“西湖时代”过度到“钱塘江时代”的产物——将是杭州的“浦东新区”。政府全情倾力打造外来CBD、稀缺江景、城市中心区域、城市化等综合作用使该区域成为杭州热点区域、楼市热点——开发商、企业的战略要地（本土知名房企均有在此布阵、外来大鳄也有进入欲望）。楼市区域中热点的热点，从最初的近几千元/平方米到现在的核心区域基本超20000元/平方米，在不到十年的时间里价格却有超过近十倍的增长，实现了一个从城市“冷落”区域到城市中心质变的过程。
07年杭州土地市场、楼市都异常的“火爆”，而钱江新城作为杭州楼市的重点区域、未来

的CBD当然也不会例外。在群雄逐鹿、土地稀缺日益呈的现在与经历去年的火爆之后今年年初土地市场冷清，期待今年10月开城同时今年走势值得关注。俗语说“一山不容二虎”杭城也只能有一个中央商务区——CBD，那么钱江新城VS日益成熟的黄龙中心又将是怎样的结果值得的期待。
1、钱江新城区块楼盘总汇




2、新城区块价格分析
杭州进入21世纪的第一大事件就是“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”大都市发展战略的先导工程——从“西湖时代”走向“钱塘江时代”，打造杭州第一个真正意义上的CBD，于是钱江新城相应的成为了杭州楼市的火爆区域，在2003年新城加大了开发力度之后，土地供给有很大的增加，第一批大规模楼市供给在2005年到来，在2005年在售项目主要有水岸帝景公寓、林风花园等，区域价位在10000元/平方米左右；但到现在以东方润园、金色海岸、金基晓庐、尊宝大厦等楼盘为代表价格已基本超过20000元/平方米（有少数楼盘价格已超过三万/平方米）只用了将近三年的时间。
房地产市场流行的一句话就是“地段、地段、还是地段”，将前不久同期开盘的城市芯宇与朗诗国际的销售情况做一个比较，科技挑战地段的结果还是地段略占优势，城市芯宇略受够房者的青睐。钱塘江时代的主战场、外来的CBD定位、绝版的江景资源、稀缺的土地资源决定其地段上的优势。钱江新城的楼市持续火爆的同时土地市场因其不可替代性与使用周期长的特点也节节攀升。对业界许多人士持有的地价不会决定房价，对房价的影响力不会太大的观点提出挑战。因此可知排除区域成长、市场预期提升等外部因素，土地的区位价值和供应量控制与房价的走势关联性非常密切。2007年下半年土地出让价格有很的下跌，主要是开放商对2008年楼市的观望态度与出让的土地大多是新城二期延伸地块的原因。07年土地市场与楼市的双重火爆导致楼市价格飞涨，那么现在钱江新城土地市场的遇冷是否也预示着08楼市会出现“轨点”或是“极点”值得购房者期待。
3、未来区域供给潜力与区域发展延伸分析
钱江新城规划用地面积约15.8平方公里，其中核心区占地约4平方公里，共有居住用地58.28公顷，规划户均面积为101.01平方米。但考虑到钱江新城核心区的特殊性、开发过程中的不确定性，规划在总体控制的前提下，并没有具体明确各住宅开发地块中套型面积90㎡以下住宅的开发比例；另从03—08年钱江新城土地出让宗数分析，平均每年出让量并不多（其中05年、07年为土地供给高峰相对比较丰富）。可见该区域可开发用地资

源稀缺，一直没有大幅度的出让情况发生。但钱江新城作为杭州未来的CBD——政治、经济、金融中心，在该区域的办公的人数将是非常巨大的，那么就滋生了对住宅的需求。区域的极化效应会带动区域人口密度的上升而连带的结果是住宅需求上升，按照经济学原理需求上升供给缺乏的必然结果是价格的上涨以达到市场平衡。
钱江新城作为新兴的板块又是未来的CBD，在短短的几年里完成了第一次蜕变，实现了区域质的变化，但因地域的稀缺性造成再生后续力量不足，预计今年会有力达83号地块、万银置业69号地块、高地68号、金基钱江广场等几家的小盘量供给。且从钱江新城规划图上发现该区域的土地供给已相当稀缺，除了二期延伸区域的少量供给外无其他的新增土地。要实现区域的发展与土地的矛盾一般就是依赖于延伸，主要有：其一是地域的延伸，就是扩大区域的空间面积，除了提高容积率外就是扩大版图如项目二期，还可以就是实现九堡、下沙、滨江、之江等沿江一条线打造真正的“钱塘江时代”；其二是概念的延伸，就是将钱江新城带动区域发展的模式加以复制，一定意义上可以说钱江新城就是上海陆家嘴概念的延伸；其三是时间的延伸，既指梯度转移理论，而钱江新城的本身定位与现期规划现状来看无梯度转移的空间。
4、钱江新城区块VS黄龙区块
钱江新城定位是打造杭城未来的CBD而黄龙的目标是经济、金融中心，一个城市里相似的定位与需求的有限性，势必造成两者的同质竞争，一个全新的区域挑战一个日益成熟的区域，结果又将会怎样值得的期待。笔者将对两者做一个优劣分析以便更好的把握杭州的发展动向。
A、钱江新城优势（strength）
第一、从区域空间角度考虑，相比新城规模具有优势容易产生集群效应，且延伸空间上也可与九堡、下沙、滨江、之江连接成一个整体形成互补作用；第二、绝版江景是黄龙区无法比拟的，观察城市发展历史河流周边一般都是可得到优先发展权；第三、市政府政策优惠与强有力的招商引资，杭州市政府为了完成时代的变迁给于了新城除了给出诸多优惠外“十一五计划中计划总投资500亿元，其中政府投资项目190亿元，社会投资项目310亿元；道路基础设施36亿元，公建配套设施

120亿元，投入征地拆迁60亿元。”；第四、市政配套交通方面，加快完成之江路下穿、钱江路隧道、凤起东路（秋涛路—三新路）同时建设新业路（钱江路—秋涛路）、江锦路（钱江路—秋涛路）等延伸道路，实施新塘路改造，建设核心区地铁1号线、庆春路过江隧道工程，将从根

本上解决新城的交通问题；第五、招商引资的成功不断有国内外知名企业的涌入提升了区域的国际知名度与影响力；第六、高星级宾馆及大型购物中心等的入主新城为打造CBD解决了软件服务配套问题；第七、新城“十一五计划”将坚持内外并举，加大引资力度，重点吸引国内外大集团和国际机构参与新城投资建设作为重点来抓，且新城处于开发的前期相比黄龙有更大的发展潜力。
B、钱江新城劣势（weakness）
第一、新城是在近几年才得到了有效以前一直是被“遗忘”的区域，相比黄龙中心起步晚失去了先决优势；第二、新城的主要功能是办公，因此配套方面就显的相对重要，但从实际情况发现新城的住宅配套、生活配套都存在相当大的问题；第三、区域人气过低，而提升区域的气指数的提升需要一段相当长的时间；第四、入主企业的成本高，相比黄龙中心新城的房价、上涨幅度都较高，按照投资的回报率考虑租金也相应的会较高，在障碍一些中小企业的入住缩小了市场空间；第五、相比新城黄龙中心缺乏江景但有山景与西湖资源作为补充提升了竞争资本；第六、黄龙中心的生活、住宅配套已相对完善特别是黄龙体育馆。
5、钱江新城的联动效应
钱江新城的建设，改变了杭州原有的居住坐标，成为了城市新的原点、新的核心，将“西湖时代”过渡到“钱塘江时代”。根据梯度发展理论效应中的极化效应与扩展效应可以推测新城将对区域周边、或是整个杭州、浙江都会产生很大的影响，如现已成为商务区双核心之一的钱江世纪城，就是新城扩展效应的功效，拥有泛CBD的区域优势，是大杭州发展的重点区域。根据“增长极”理论可知道，现在新城是一个“增长极”，将会与先钱江世纪城、九堡、下沙等形成“增长轴”再连结成“增长小区”最终带动区域以至周围地区的发展，提升杭州在“长三角”以及全国的地位与影响力。
6、区域最值得期待楼盘推荐：杭州万象城
项目介绍：万象城占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），地上计容建筑面积55万平方米，以万象城shopping
mall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目，总投资预计超过50亿港币。一期由万象城购物中心和高尚住宅两部分组成。

万象城.悦府由3栋约160米高的超高层组成,总建筑面积约14万平方米,是钱江新城CBD核心区内唯一的住宅群.典雅、清澈的现代主义设计风格，高档玻璃、花岗岩、金属、面砖等材质的使用，满足你对质感生活、高尚品味的追求。穿越50米宽的城市绿带

，就象穿过后花园，而钱江新城契形绿地更是缓冲了城市的疲劳和浮躁。社区内有1万平方米中心绿化氧吧，让这里的人们每天生活在清新气息中。近9米高的通透空层使视野更轻松地与阳光交流。近3000平方米的高档会所，可以在多功能球场畅快流汗、也可以在游泳池里轻抚碧泼，无论设计、用材还是配套、都是以国际最新标准来规划建造，完全体验城市主流精英的健康品味。
交通状况：经钱江新城线路有地铁1、2和4号线，其中2和4号线经项目地块，并在地块周边形成换乘枢纽中心站点；到2010年，杭州市将初步构建快速公交系统线网，本地块周边将包括3条线路；庆春路过江隧道；杭州到上海磁悬浮目前也开工建设，建成后从杭州到上海仅需半个小时，杭州停靠站设在火车东站处，离项目地块15分钟车程。
周边配套：首批进驻其SHOPPING
MALL的四家主力店和五家半主力店品牌商家名称：泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等。



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