我国商业地产融资渠道探析_黎俏

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／经营风险，企业必须在符合内部控制需求的基础上合理地建立风险管理制度，完善企业经营活动管理制度，实现企业经营和内部控制的同步。虽然企业在经营过程中出现的风险是不可避免的，但是风险是可以被有效控制的。企业还要不断地完善全面风险管理和内部控制体系，全面风险管理和内部控制体系的建立需要遵循以下几个原则：其一，合法性原则。合法性原则是指企业在建立风险管理和内部控制体系时，不能和国家政策相背离，这也是企业建立风险管理和内部控制体系的首要原则。国家法律法规也为通信企业风险管理和内部控制体系的建立提供了政策保障。其二，全面性原则。全面性是指全面风险管理和内部控制应该贯穿企业经营全过程，进而降低企业的经营风险，推动企业的快速发展。其三，开放性原则。企业要想在激烈的社会竞争中生存发展，就必须不断完善风险管理制度，保证内部控制的合理性和适应性。其四，适应性原则。通信企业风险管理制度要适应外部经济环境的变化，根据外部环境的变化来创新和调整内部控制机制。

4．4保证风险管理制度的有效运行

现在很多通信企业的风险管理制度和内部控制机制非常健全，但是其风险管理制度和内部控制机制过于形式化，没有得到有效的运行。要想保证风险管理制度和内部控制机制的有效运行，企业管理者必须起到示范作用。企业管理者的综合素质对风险管理制度的运行有着很大的影响。企业管理者必须以身作则，才能更好地保证风险管理制度的有效运行。企业员工是企业内部控制和风险管理的主体，企业在创新内部控制机制时，应该让员工积极参与到内部控制机制创新中，企业管理者要多听取员工的意见；企业还应该加强人员培训，提高员工的专业水平和综合素质。在企业经营的过程中，管理者要鼓励员工多提意见，这对企业风险管理制度和内部控制机制的创新都有很大影响。企业除了要在员工内部设置奖励机制外，还要在员工内部设置惩罚机制，对风险管理意识淡薄、不执行内部控制机制的员工给予一定的处罚，这样才能更好地保证风险管理制度和内部控制机

制的有效运行。

5结语

通信企业内部控制是企业全面管理的重要组成部分，要想保证企业内部控制的合理性，就必须加强企业各个部门的沟通和协调。企业还要明确内部控制的职责，把内部控制的责任落实到每一个人身上，让企业员工积极地参与到企业的内部控制中，进而提高企业内部控制和管理水平。很多通信企业风险管理和内部控制都十分完善，但是机制过于形式化，并未得到有效的运行。因此，企业相关管理人员必须发挥模范带头的作用，以此来更好地推动风险管理制度的有效运行。

主要参考文献

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我国商业地产融资渠道探析

黎俏

（广西保利商业投资有限公司，南宁530021）

［摘

要］就目前而言，我国商业地产融资渠道较为单一，基本上依赖于银行贷款，这也在某种程度上对银行造成困扰，同

时也制约了商业地产融资渠道。一旦资金出现问题，将会对商业地产造成极大的冲击。本文主要分析了现阶段我国商业地产融资渠道，重点阐述了商业地产融资存在问题的原因，并对商业地产融资渠道进行研究。

［关键词］商业地产；融资渠道；探析

doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2016.01.041［中图分类号］F293.3［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2016）01-0081-03

［收稿日期］2015-11-16

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商业地产概述

随着我国经济发展脚步的不断加快，进一步促进了商业地产数量的急剧增多，相较于住宅地产，商业地产可以说是一种新型产品，它与住宅地产不可混为一谈，是一个相对独立的项目，

并且受到了社会的极大关注。商业地产在我国兴起于2002年，至今为止已经走过十几年的风雨，俨然已经成为一个炙手可热的行业，但是就现状而言，商业地产发展基本上处于饱和状态。商业地产主要是将以下两种元素融合到一体，分别是土地与商业，两者实现了有效融合，带动商业经济以及地产经济的双向发展。我国商业地产数量正在不断剧增，例如：万达广场商业地产，

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2016年1月第19卷第1期

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它属于全国性的连锁商场，并且其数量在全国范围内已经达到68个，规模居全球第二。

2商业地产融资模式存在的问题

2．1融资困难，渠道单一

商业地产开发离不开资金链的支持，可谓是商业地产的生命线，在以往的商业地产开发中，银行贷款几乎是其全部资金来源，基本上涵盖了商业地产的整个过程，包括从前期的发货，中期建筑施工所需费用，最后进行物业抵押，银行有一部分是直接参与，还有一部分属于间接参与，总的来说，银行在商业地产开发过程中起到了关键性的作用。商业地产开发过程中，银行都会成为他们的首选目标，导致其过多依赖银行贷款，商业地产开发所需金额巨大，而且回收期较长，而我国在这一方面的开发还处于起步阶段，无论是在前期开发，还是在后期经营，都将存在一定的隐患。如果业绩一旦出现问题，利润就会直线下降，无法维持正常盈亏，对于自身开发而言也是非常不利的，增加经营风险，同时也使银行面临同样的风险，商业地产开发过程渠道过于单一将会成为制约其发展的关键性因素。

2．2资金规模大，融资周期长

针对商业地产而言，实际上是商业运营载体，并且对于以下方面的建设都有极高的要求，比如建筑施工、装饰装潢、配套设施等，这就意味着商业地产在建设之初就承担着极大的投资风险，其产业价值也在直线上升。因此对于商业地产开发而言，其需要的资金量可谓是巨大。商业地产运行模式存在一定的弊端，只租不售不利于商业地产发挥自身的价值，同时也限制了地产开发投资的回报效益，以租金形式进行资金回收虽然是一个有效的措施，但是存在回收期较长的弊端。总的来说，在商业地产开发中，资金规模大、融资时间长是两个亟需解决的问题，否则将会影响商业地产真正的价值。

2．3融资风险大，筹资成本高

所谓有投资必然就会有风险，商业地产开发也不例外。相较于住宅房产开发，商业地产开发风险性更高，由于其具有投资回收期较长的弊端，在此过程中将会出现很多无法预料到的问题，这其中有很多因素是无法控制的，比如商业区位、交通状况、地区商业氛围，还有最为重要的居民消费水平等。因此商业地产运营过程中可谓是风险重重，融资风险加剧将会导致出现极为严重的问题，难以获得融资金额，并在某种程度上增加融资成本。3商业地产融资渠道分析

我国商业地产开发融资渠道的选择显得尤为关键，开展多元化的融资形式，促使风险转移，这样做的目的在于将银行金融风险压缩至最低，在某种程度上可以分散商业金融风险。

3．1扩大上市融资，发行公司债券

就现状而言，商业地产开发资金筹集方法过于单一，上市融资虽然是一种相对不错的融资形式，但是在我国实现率还是相对较低的，究其原因在于监管部门，他们对于商业地产公司有着严格的要求，针对我国商业地产发展现状，相关部门可以适当放宽相关政策，让一些实力较强的公司实现海外上市，这在某种程度上可以获得相应的融资。例如：中国有很多地产企业通过上市获得融资，如SOHO中国、北辰实业等等，这些房产企业近年来发展较为迅速，归根结底在于上市融资，这种形式使商业地产开发获得数额巨大的现金流。商业地产开发过程中除了可以以上述形式进行融资之外，还可以发行公司债券，但就我国目前现状而言，发行公司债券成为商业地产融资的主要形式，这种债券融资时限较长，利率低于银行贷款，发行形式可以是直接融资，也可以委托其他机构进行融资，这样可以将分散的资金进行集中，促使商业地产开发资金链的顺畅。

3．2实现不动产证券化，面向大众筹措资金

资产证券化是一种切实可行的融资渠道，它具有一定的优点，比如融资成本较低、风险小、高回报等，因此资产证券化在全球范围内得到了认可。商业地产虽然是新型产业模式，但其是具有产权的经营资产，因而在经营阶段会形成稳定资金链，这对于商业地产融资而言是非常有利的。目前，我国资产证券化融资还处于起步阶段，因此其在我国商业地产融资中运用率还比较低。

为了解决我国商业地产融资困难的现状，进一步扩大其融资渠道，我们可以借鉴美国相关经验，实现不动产证券化，通过吸收闲散资金充实商业地产资金量。产业证券化可以在某种程度上促使商业地产投资渠道不断拓宽，形成多元化投资模式，让民营企业参与投资，同时社会个人也可以投入资金，形成规模经济，最大限度地降低商业地产开发风险，例如：美国商业地产公司融资模式多元化，如地产投资信托（REITs）、商铺抵押贷款以及土地证券化等等。

所谓地产投资信托（REITs），其实质上就是发行收益凭证，进而进行资金的汇集，而投资者不会直接参与经营管理，而是交由专门的投资机构，一旦获得收益，投资机构就将综合收益按一定的比例划分，然后分发给投资者，其属于信托基金。投资者资金投入之后，资金可以商业地产开发的有几个方面：如发放抵押贷款或是持有物业，这样商业地产开发可以具有极其稳定的租金收益。从实际角度分析，通常REITs属于公司上市基金，它通过长期资金积累获取租金，并且具有极强的稳定性，因此REITs 形式受到了越来越多的商业地产开发商青睐，其不仅投资风险较低，而且收益相对适中，所以特别适合商业地产开发融资。相较于其他金融产品，REITs具有强大的优势，任何金融产品都无法取代，比如REITs股本金低、持股灵活、投资形式多元化、风险较低、具有极高的市场回报率，除此之外，REITs还具有极强的流动性，并能在某种程度上提升股东收益。正是由于REITs的强大优势，因此其应用范围不断拓宽，如美国、欧洲以及澳大利亚地区发展态势良好。在2014年6月全球REITs规模已经突破1．4万亿美元，我国近些年才开始关注REITs，但是在大陆基本上很少有商业地产REITs，几乎是全部在香港完成，例如：商业地产—东方广场，它在实施REITs基金是在香港募集的。

引入投资信托基金对于商业地产开发而言是一项极为有利的举措，可以在某种程度上完善商业地产金融结构，促进商业地产开发融资渠道不断拓宽，不仅能够起到降低风险作用，而且还实现了风险分散，从根本上保障了商业地产开发融资的安全性，促使其资金链始终处于循环状态，推动我国商业地产开发持续发展。

3．3融入保险投资

随着社会经济的快速发展，一种新的融资渠道进入商业地产开发，即保险投资，这种投资模式具有以下特点，比如稳定性极好、数额巨大以及运用周期长等，保险投资的这些特点正是商业地产开发融资所需要的，是一种全新的渠道融资方式。近年来，我国保险业收益率较好，速度发展较快，据相关专家预测，中国保险行业发展前景非常好，有可能成为亚洲的佼佼者，因此，我国保险投资具有庞大的市场，而且其资金容量也是非常庞大的，将其投入商业地产开发可谓是一项新的尝试，经过相关实践证明具有极强的可行性。国外很多国家都实现了商业地产与保险投资相融合，并且后者对于前者的投资金额巨大，对于我国而

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