万科 三大商业产品线研究案例分析课件
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北京：接手赢嘉中心; • 深圳：2010年6月,签约威培斯酒店管理集团管理旗下万 科中心酒店项目;同期,签约第六感觉度假酒店集团签约管理大甲岛 酒店; 同时积极布局多个城市综合体项目,其中龙岗万科广场,,包含 商业\写字楼\产权式酒店\住宅等多种业态. • 上海：首个商业房地产项目万科VMO2010上市; 浦东铜山街 酒店项目;七宝大型购物中心项目; •
北京
上海
第二条线：加大在惠州的布局，并进入粤西、粤东， 未来在潮州、汕头等地都将布线万科广场、万科大厦。 •
万科在商业地产领域的布局已经涉及到北京、上海、深圳、 武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线 城市和内陆区域中心城市。 •
珠三角
惠州 潮州
深圳
汕头
核心竞争力 •
最大核心竞争力当数万科在住宅市场上成功累积的品 牌效应。 •
酒店…
2010年10月20日，万科以11.5亿元收购北京赢嘉中心； 2010年12月，上海首个高端商务办公项目万科VMO将上市； 2010年底成立深圳万科商业管理公司 2011年6月22日，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、
屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议。
司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服
务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组 织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 • 万科2010销售业绩：销1081.6亿，同比增长70.5%。 • •
的投资规模将进一步加大。 •
uu
将建成一座约60层的地标性商业建筑； 2010年4月 2010年5月 万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办 武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务 公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；
在未来两年，深圳万科面 市的14个项目全部覆盖将 万科商用各个系列的产品 ，其中将有100万平米的商 用物业体量会陆续面市， 包括三个购物中心，建筑 面积共计30万平方米，会 在明年陆续面市，此外还 有34万平方米的社区商业 及40万平米的写字楼。 •
万科转商业 无奈之举
商业地产所存在的利润空间 • • 住宅客户对商业功能的需求 • •
布线计划 •
大战一线城市，谋局二三线城市：除继续巩固北京、上海、深圳等 一线城市的商业地位外，万科力布珠三角商局，两年内要达到100 万平。 •
万科《2011年~2015年的商业地产战略》 • 第一条线：北京、上海、深圳等一线城市进行了大规 模的商业地产投资。 •
万科品牌效应深入人心 • 拥有优秀的领导团队 •
住宅商业捆绑式开发 • 并将住宅产品与物业服务 • 优势渗透到所开发的商业项目 •
万科涉足商业大事记： 2007年7月 与凯德商用签署战略合作大纲，项目中的商业地产与凯德商用 合作。 2009年8月 2010年3月 凯德置地毛大庆加入万科； 万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目，
uu
粗略统计，2010年底时， 万科在商业地产领域的投 资已超过200亿元，而今年 随着深圳、上海等地更大 规模的商业地产项目的相 继推进，万科在这一领域
蓄势准备 •
转商业蓄势已久，万科将从单一的住宅产品升级为多元化 的业态经营； •
第一步找人才 商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的 租赁业态以及规模建设的租赁网络等，都需要大批实际、专业而又纯熟的精 英人才,而这正是万科眼下的软肋，因此，面对专业化程度更高的商业地产 运营,万科将第一步放在专业人才的储备上。
第二步找模式 针对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中 粮大悦城模式等，万科在蓄积充足的技术支持和商业团队后,逐渐开始探索 适合万科的商业模式：”以住宅为核心发展全产业链,以商业带动住宅,而住宅 反过来影响商业,从中实现二者价值的同步提升。 “
蓄势准备 •
᠋᠌᠍ 动作频频，万科转商业投资力度史无前例； •
图为： 深圳万科商业策略发布暨万 科广场推介会
三大商业产品线 •
购物中心 • 万科广场 •
写字楼 • 万科大厦 •
社区商业 • 万科红 •
图为： 龙岗万科广场 签约商家合影
产生原因 •
内忧外患，万科加大对具有长期稳定收益的商业地产 的投入，既是无奈之举，也是战略需要。 •
拿地指标限制 • 城市土地集约利用 • 竞争加剧和政策调控的持续， • 住宅市场利润收入缺乏持续增长点 •
概念简介 •
万科进军商业地产，高调宣布三大商业产品线为：以购物中 心（万科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红）。 •
6月28日，深圳万科商业策略发布暨万 科广场推介会上，发布了购物中心“万 科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品 牌、社区商业“万科红”品牌等在内的 三大商业产品系列。其中，购物中心万 科广场的首个旗舰项目计划2012年底在 龙岗开业。
万科三大商业产品线案例分析 •
万科地产 •
万科：目前中国最大的专业住宅开发企业，千亿销售目 标成形，已逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。 •
万科简介： • 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
万科价值理念：
坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的 基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最 受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则 上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科管理模式： 坚持专业化住宅开发； 高周转率盈利模式；产品细分市场；坚守财务纪律-长期有息 负债占资本的比例不超过40%；资产负债率不超过60%；以及积极并购买政策实现更快、更 大规模的扩张； 万科核心竞争力： 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公
北京
上海
第二条线：加大在惠州的布局，并进入粤西、粤东， 未来在潮州、汕头等地都将布线万科广场、万科大厦。 •
万科在商业地产领域的布局已经涉及到北京、上海、深圳、 武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线 城市和内陆区域中心城市。 •
珠三角
惠州 潮州
深圳
汕头
核心竞争力 •
最大核心竞争力当数万科在住宅市场上成功累积的品 牌效应。 •
酒店…
2010年10月20日，万科以11.5亿元收购北京赢嘉中心； 2010年12月，上海首个高端商务办公项目万科VMO将上市； 2010年底成立深圳万科商业管理公司 2011年6月22日，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、
屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议。
司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服
务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组 织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 • 万科2010销售业绩：销1081.6亿，同比增长70.5%。 • •
的投资规模将进一步加大。 •
uu
将建成一座约60层的地标性商业建筑； 2010年4月 2010年5月 万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办 武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务 公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；
在未来两年，深圳万科面 市的14个项目全部覆盖将 万科商用各个系列的产品 ，其中将有100万平米的商 用物业体量会陆续面市， 包括三个购物中心，建筑 面积共计30万平方米，会 在明年陆续面市，此外还 有34万平方米的社区商业 及40万平米的写字楼。 •
万科转商业 无奈之举
商业地产所存在的利润空间 • • 住宅客户对商业功能的需求 • •
布线计划 •
大战一线城市，谋局二三线城市：除继续巩固北京、上海、深圳等 一线城市的商业地位外，万科力布珠三角商局，两年内要达到100 万平。 •
万科《2011年~2015年的商业地产战略》 • 第一条线：北京、上海、深圳等一线城市进行了大规 模的商业地产投资。 •
万科品牌效应深入人心 • 拥有优秀的领导团队 •
住宅商业捆绑式开发 • 并将住宅产品与物业服务 • 优势渗透到所开发的商业项目 •
万科涉足商业大事记： 2007年7月 与凯德商用签署战略合作大纲，项目中的商业地产与凯德商用 合作。 2009年8月 2010年3月 凯德置地毛大庆加入万科； 万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目，
uu
粗略统计，2010年底时， 万科在商业地产领域的投 资已超过200亿元，而今年 随着深圳、上海等地更大 规模的商业地产项目的相 继推进，万科在这一领域
蓄势准备 •
转商业蓄势已久，万科将从单一的住宅产品升级为多元化 的业态经营； •
第一步找人才 商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的 租赁业态以及规模建设的租赁网络等，都需要大批实际、专业而又纯熟的精 英人才,而这正是万科眼下的软肋，因此，面对专业化程度更高的商业地产 运营,万科将第一步放在专业人才的储备上。
第二步找模式 针对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中 粮大悦城模式等，万科在蓄积充足的技术支持和商业团队后,逐渐开始探索 适合万科的商业模式：”以住宅为核心发展全产业链,以商业带动住宅,而住宅 反过来影响商业,从中实现二者价值的同步提升。 “
蓄势准备 •
᠋᠌᠍ 动作频频，万科转商业投资力度史无前例； •
图为： 深圳万科商业策略发布暨万 科广场推介会
三大商业产品线 •
购物中心 • 万科广场 •
写字楼 • 万科大厦 •
社区商业 • 万科红 •
图为： 龙岗万科广场 签约商家合影
产生原因 •
内忧外患，万科加大对具有长期稳定收益的商业地产 的投入，既是无奈之举，也是战略需要。 •
拿地指标限制 • 城市土地集约利用 • 竞争加剧和政策调控的持续， • 住宅市场利润收入缺乏持续增长点 •
概念简介 •
万科进军商业地产，高调宣布三大商业产品线为：以购物中 心（万科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红）。 •
6月28日，深圳万科商业策略发布暨万 科广场推介会上，发布了购物中心“万 科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品 牌、社区商业“万科红”品牌等在内的 三大商业产品系列。其中，购物中心万 科广场的首个旗舰项目计划2012年底在 龙岗开业。
万科三大商业产品线案例分析 •
万科地产 •
万科：目前中国最大的专业住宅开发企业，千亿销售目 标成形，已逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。 •
万科简介： • 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
万科价值理念：
坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的 基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最 受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则 上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科管理模式： 坚持专业化住宅开发； 高周转率盈利模式；产品细分市场；坚守财务纪律-长期有息 负债占资本的比例不超过40%；资产负债率不超过60%；以及积极并购买政策实现更快、更 大规模的扩张； 万科核心竞争力： 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公