中小房地产企业发展思路的探讨

中小房地产企业发展思路的探讨【摘要】随着我国社会经济的发展，房地产行业需要步入健康稳定的发展道路，从而推动国家社会经济发展。需要采取积极有效的措施，促使房地产行业发展更加科学合理。当前需要从房地产业发展的现状、发展机会等方面入手，采取积极有效的战略措施，提升房地产业战略发展水平。

【关键词】房地产；发展；分析

经过近30年的发展，我国房地产业带动了一大批关联产业的发展，涌现了一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，当前中小房地产企业仍占行业的多数。与大企业大集团相比，中小房地产企业由于自身的不足和局限性，影响着企业进一步的发展。因此，在新形势下，必须找到一条适合企业生存和发展之路。

一、中小房地产企业的地位与作用

中小房地产企业的地位与作用从目前我国房地产行业的实际情况来看，开发企业已经突破5万家，其中大部分都是中小房地产企业，并在国民经济中占据重要的地位和发挥作用。1.企业规模以及融资能力方面。中小型房地产企业规模较小且融资能力较差，故只能更多地趋向于选择中短期和中小型项目。2.房地产开发项目管理经验方面。房地产开发是以项目方式运作的，项目管理的水平将从成本、资金回笼、房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大影响。中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势

地位。3.市场营销方面。市场营销是房产开发的重头戏，是房地产公司赖以生存的关键。中小房地产企业在此方面往往处于劣势。4.文化感知能力和品牌号召力。中小房地产企业往往发育于本土，在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势，从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势。5.公共关系能力。中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性。

二、影响中小房地产企业生存和发展的环境要素

（一）外部环境

1. 政策环境继续偏重于大型房地产企业。产业政策继续支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，产生一批实力雄厚、竞争力强的企业集团，金融机构也同样倾向于大企业，迫使中小房地产企业竞争乏力。一是国内大型开发企业几乎疯狂的异地扩张，对区域性开发较强的中小房地产企业带来极大压力；二是外资和外商的涌入，加剧了市场竞争程度，使得原本就在夹缝中求生的中小房地产企业面临更大的竞争考验。

2. 市场环境复杂多变难以应对。中小房地产企业产品结构和融资渠道单一的弊端充分显现，容易造成“一棵树上吊死”的局面。在土地储备方面，由于政府收紧地根，抬高准入门槛，土地出让价格不断提高、付款方式更为苛刻，客观上也对中小企业形成打压。在资金和税收上，新的政策意味着企业的资金成本增加和税收支出的增多，这对中小房地产企业来讲更是雪上加霜。

（二）内部环境

1. 管理能级不能适应企业发展要求

中小房地产企业注册资金普遍较少，资产负债率高达80% 左右，对一个资本密集型的行业，其生产经营风险是很大的。受生产经营规模的局限，中小房地产企业人才不足，技术力量薄弱，企业员工队伍整体素质不高，难以形成核心团队，发展缺乏后劲。缺少完整规范的管理制度，集约化程度低，多数没有自主的规划设计机构和营销策划队伍，在工程质量、功能质量、环境质量等方面都存在诸多问题。缺乏品牌意识和长远规划，短期行为严重。中小企业不仅面临土地和资金的问题，更为严峻的是缺乏企业化、市场化的思维，没有长远的战略规划，企业的可持续发展问题没能高度重视，更没有意识到塑造企业品牌和培养企业核心竞争力的重要性，这些都成为制约中小房地产企业发展的重要因素。

2. 难以形成企业的核心竞争力

一是资源能力。主要包括获得土地、资金和人力资源的能力。土地资源是房地产开发最为关键的资源，资金资源是房地产企业可持续发展的重要因素，拥有丰富开发经验和专业知识的管理经营人才、专业技术人才是房地产企业持续发展的必要条件。

二是管理能力。主要包括产品设计、市场营销和成本控制能力。产品设计能力是房地产开发价值实现的首个环节，并决定其产品在市场中能否畅销的根本保证。市场营销能力取决于企业内部资源的合理调配，做到以市场为中心，满足市场需求。成本控制能力是通过计划、组织、领导、协调等手段来实现预定的成本目标。

三是创新能力。任何竞争优势都是相对的。要想保持企业的核心竞争力优势，就必须在开发技术、产品服务、营销手段、管理制度等方面不断地创新，不断巩固自身的竞争优势。

三、中小房地产企业的优势及发挥

（一）优势

1. 满足市场多样化的需求。对房地产市场来说，提供差异化的产品以满足不同购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业由于其自身资金实力和产品规模小，比较容易做到产品的个性化和差异化，用以满足不同层次消费者的要求。

2. 协调成本与运营成本低。中小房地产企业由于管理层次少，管理信息传播的渠道比较通畅，组织结构一般比较简单，很多决策可以“一竿子插到底”。因此，中小房地产企业具有办事快捷、反应灵敏的特点，可以在很大程度上降低企业的协调成本和运营成本。

3. 灵活的管理方式和市场适应能力。房地产行业有规模优势的一面，也有规模劣势的一面。从这个角度分析，中小房地产企业还是有非常多的市场机会。

（二）优势的利用

1. 拾遗补缺，填补区域市场上的剩余空间。产品方面，选取回报相对低的中低档住宅市场；区域方面，选择在中小城市、区县、甚至建制镇等地开发建设。中小房地产企业适宜填补这一空白，即满足不同层次、不同区域消费者的需求，又有利于形成完整的房地

产市场梯度消费层次。

2. 降低成本，取得价格优势。在保证产品质量的前提下，采取有效措施降低成本。比如，土地尽量采用联合开发形式以分散投资风险，项目管理着重控制好硬件成本和人员费用支出，包括广告费用等。

3. 另辟蹊径，走差异化道路。中小房地产企业应摆脱在大城市、在高端产品方面的竞争，实行差异化的经营战略，多向市场提供短缺的，个性化的、不可替代的产品。

4. 形成集群组织，增强市场竞争力。中小房地产企业可以通过内部分工外部化，聚集于某一地区、某一开发项目的分工合作，形成企业集群效应。也可与大型房地产企业分工协作，实现资源的有效合理配置，形成优势互补、互利关系，增强市场竞争力。

四、中小房地产企业突围的策略

（一）顺势而为、规范操作

面临政策的调整，中小房地产企业首先要改变观念，顺势而为，规范操作，这是中小房地产企业生存和发展的前提与保证。惟有如此，才能在市场竞争和政策调控中获得生存和发展。

（二）思路和策略上有所突破

要放弃贪大求全的思想，根据企业自身的特点，调整开发策略。比如，发挥“小而精、小而专”优势，寻找特殊、特色市场，满足客户的需求；寻找市场的空隙，向三、四线城市拓展；打破二元结构，参与城市一体化建设，加入工业区建设等。