(完整版)房地产中介纠纷案例分析集锦~

『中介纠纷案例分析一』一房二卖的代价

案情介绍：

2006年3月3日买受人钟先生与出卖人刘先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定，刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以120万元卖与钟先生。合同签订当日，钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后，由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》，并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。

法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘先生双倍返还钟先生定金20万元。

律师分析：

此案争议的焦点是：刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。法定解除的情形，按照《合同法》94条规定，有下列五种：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成

一致的，应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。

相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售与他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。

依照我国《合同法》第115条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。

“约定就应当遵守”，当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务，本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示：不要因房价在涨就随意违约，否则，不仅仅要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。

『中介纠纷案例分析二』约定就应当遵守

案情介绍：

2005年3月10日董某与张某签订《房屋买卖合同》，由董某以85万元的价格购买张某的房屋，董某应于2005年3月25日支付首付款20万，余款以商业贷款支付，合同签订同时董某支付张某定金6万元。合同签订后，董某嫌价格偏高，便以自己不能办理贷款为借口，也未依约支付首付款，并于2005年4月10日以邮政快递的方式向张某提出因上述原因致不能履行，要求解除该合同并退还定金6万元。2005年10月，由于房价持续上涨，该争议房屋市场价已涨至90万元左右，董某再次函告张某，要求继续履行合同未获张某同意，便于2005年11月诉至法院，要求张某继续履行合同或双倍返还定金12万元。法院经审理认定，董某违约在先，该合同已解除，其诉讼请求无法律依据，遂驳回原告的诉请。

律师分析：

本案的焦点所在是董某是否违约以及该合同是否已经解除。依照我国《合同法》规定，违约是指不履行合同义务或履行义务不符合约定；合同的解除是指合同成立生效后，因当事人一方意思表示或双方协议，使合同权利义务归于消灭的行为，前者为单方解除，包括法定单方解除和约定单方解除，即当出现了法律规定的或当事人约定的事由时，合同一方无需他方的同意即可使合同权利义务归于消灭；后者为协议解除，即合同当事人就合同解除事宜协商一致从而解除合同。

本案中，董某违约在先，未按合同约定的期限履行其支付首付款的义务，损害了张某的期限利益，已构成违约，其于2005年4月10日提出解除合同，即以自己的行为表明将不履行合同，张某对此未表示异议，事实上等于双方就协议解除该合同已达成一致，该合同已经合法解除。至于定金问题，按照我国《担保法》规定，定金是合同的一种担保形式。合同履行后，定金收回或抵作价款。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金；其违约在先，给付的定金无权要求返还，合同已经合法解除，要求继续履行无任何法律依据。

约定就应当遵守。合同是建立在诚信基础上的一种利益平衡机制，在合同的签订与履行过程中，当事人应本着善意和诚信的原则行使自己的权利、履行自己的义务，而不能以自己的利益为导向和出发，企图任意左右合同的效力，如此是不可能得到法律的支持。

『中介纠纷案例分析三』房屋承租人的优先购买权

案情介绍：

刘某和邵某原为战友，复员后同在同一单位工作，关系非常好。2005年刘某想为年底结婚的儿子购置新房，恰好邵某想出卖自己房屋，两人遂于2005年7月1日签订了房屋买卖合同，按当时正常的市场价格，该107平米的房屋价格应在75万元左右，由于双方的特殊关系，邵某同意以65万元的价格出卖给刘某，并于2005年7月25

日办理了产权过户手续，2005年8月10日，租住该房的白某得知邵某将该房以65万元的价格出卖给刘某，认为邵某的行为侵犯了自己的优先购买权，便向法院起诉请求宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效。法院受理后，在庭审中双方达成调解协议，由邵某补偿白某6万元调解结案。

律师分析：

本案虽以调解结案，但对于卖房人来说是一个深刻的教训——承租人的法定权利不容忽视。这里涉及到承租人的一项很重要的权利，即优先购买权，所谓承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利无需当事人的特别约定，直接由法律规定，目的为维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力。

1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。我国《合同法》第238条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

本案中邵某与刘某的房屋买卖合同虽已履行完毕，但由于邵某在出卖之前的合理期限内未告知承租人白某，侵害了白某的优先购买权，其依法有权请求法院宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效，该主张可以得到法院的支持。

在法制社会中，对他人权利的尊重就是对自己权利的尊重，忽视或侵害他人的权利，结果往往会损害自己的权利。