房屋拆迁中拆迁利益如何分配

房屋拆迁中拆迁利益如何分配
作者：邢伟华律师
随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,这里简单谈几种比较典型的几类矛盾情况:
第一类使用权房屋拆迁中承租人的权利。目前在上海的房屋拆迁中，使用房屋拆迁，拆迁人只需要与承租人签订拆迁协议即可，并不需要其他住人签字同意，故许多同住人都担心承租人的权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租人侵吞。
其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。
第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时，有很大的误区认为，既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然，现在拆迁补偿中，简单的归纳可以分成两块，一块是对于房屋面积本身的作价补偿，俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人，对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的，反之，有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人，也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。
第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。
归纳起来主要是两点：有户口的不一定是同住人，相反没有户口的不一定不是同住人。
应安置人口的认定标准一）
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。
（应安置人口的认定标准二）
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：
（一）拆迁

范围内应安置人口的未成年子女；
（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；
（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；
（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；
（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；
（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；
（七）市政府规定的其他情形。
（应安置人口的认定标准三）
房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：
（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；
（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；
（三）因应征入伍而注销户口的人员；
（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；
（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；
（六）市政府规定的其他情形。
另一个问题就是拆迁纠纷的诉讼时间切入点。一般来说，主要是要看诉讼一方的诉求是什么，如果拆迁方案是选择货币补偿的，在拆迁协议生效后，就可以第一时间提起诉讼，同时向法院申请财产保全，以防止承租人或是产权人转移财产。如果拆迁方案是选择安置房屋的，则必须要等安置房屋大产证出来之后才能诉讼，等待的时间会比较久。
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