物业服务企业跨界经营的思考
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料成 本上涨 、 用工荒 ； 如 何 解 决 企 业 发 展 与 利 润 持 续 增
长等 问题 ， 成为天 安物业管 理 团队 的重 要工作 。
全 国７ 万余 家物业服 务企业 ， 基本从事 的都是 劳动密 集 型的保 安 、 保洁 、 绿化 、 公共 设 施维修 管理 工作 。 产 品
＞ ＞涂春安
政 审批 、 供 应链 整合 、 后 勤保 障 、 社会 资源引进 等服务 内
容 。既方便 了客户 （ 企业 ） ， 解 决 后顾 之忧 ； 又培 养 了天 安物业 企业 的核心专长 ， 创造了新利润增 长点 。
客户 资源 的整合 利用 。天安 物业现 在管 理 有１ ２ 个产 业 园， 近５ ０ ０ ０ 家企 业 （ 企业 主 ） ， ７ ５ ０ ０ ０ 余 名员 工 。 这 些 企业 资源之 间的相互搭 桥 、 利用 ； 企业 及员工 的生产 、 生
经济效 益和影响力， 天安 物业也逐 渐成长 。
天安 物业 发展 到今 天 ， 同样也 遇到 了其它物业 服务
企 业一样 的瓶 颈 。 从２ ０ ０ ８ 年 到２ ０ １ ２ 年， 天安 物业 总收 入 增 长了近 ３ ０ ％（ 规模 扩大 ） ， 但 人工 成本 、 材料成 本增 长 了近５ ０ ％和 ４ ０ ％， ２ ０ 年前 工业 厂房 的物业 管理 费初始 定 价现 在仍 在 执 行 ； 有 的作 业 岗位 长期 缺 编近 ２ ０ ％， 利 润 增长 缓 慢 。 如 何解 决 物业 费 调价 难 、 人工 成 本上 涨 、 材
基于 现 状 的思 Байду номын сангаас
深 圳天安物业管理 有限公司 （ 以下简称天安 物业 ） 成 立于１ ９ ９ ３ 年， 经过２ ０ 年的发展 ， 天安 物业 所服务 的天安工
业 区 由原 来 的 加 工 工 业 企 业 基 地 逐 步 地 演 变 为 科 技 型 、
产 品。 天 安 物业 为生 产服 务型 物业 服务 企 业 ， 产 品 的研发 及 服务 过 程设 计 都 要 有利 于企 业 生 产 过程 的管 理 链， 相 对于基本 物业管 理服务 内容， 产品创新 、 跨界 是 否 还有其它 空间？
的核心竞 争力。即新 交付 的城 市 产业 园区 项 目天安 物业
在做 好 基本 物业管 理 的基 础上， 增加 企业招 商 、 融 资、 行
共 设施 维修 等服 务是 物业服 务企 业 的立足之 本 ， 只有基 础 物业 管 理做 好 了， 客户 满意 了才 谈得 上后 续 的客户 资 源 的经 营开发 服务。天安 物业 从 ２ ０ １ ０ 年 陆续 开展 了 “ 礼 宾式 服 务、 楼 栋管 家 、 大客户专员 、 星 级员 工”等活 动 ， 从 员工行 为规 范 、 服务 过 程 上提 升服 务 品质 ， 获得 了顾
天安 物 业 的跨 界 实 践
区别于其 它物业 服务 企业 ， 天安 物业 要将 城市 产业 园 区的运营 管理 能力 ， 做 为与 其它物 业服 务企 业有 区别
３６Ｉ 中 Ｐ Ｒ 靠 呲 …．
Ｊ 、 、 、 、 、 、 ＼ ＼ 、 ＼ ＼ ＼ ＼ ＼ 、 、 ＼ ＼ 、 ＼ ＼ ＼ ＼ 、 ＼ ＼ 、 ＼ ＼ 、 ＼ 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 ＼ 、 、 、 ＼ ＼ ＼ ＼ 、 、 、 、 、 ＼ 、 ＼
创新 型企业的发源地 ， 仅深 圳车公庙 产业 园区就 聚集了近
１ ０ ０ ０ 家企 业 ， 孕育 了４ ０ 余家上市公司， 在 电子产 品、 Ｉ Ｔ 、 服 装、 金融、 出 口贸易等领 域独 树一 帜 ， 形成 了 “ 天 安数 码 城” 产业模 式并 在全 国１ ２ 个城市进行 复制， 创 造了巨大的
同质化 ， 服务水平参 差不齐 ， 市场竞 争激 烈 ， 随着 客户 的 服 务意 识 醒觉 及需 求 的提 高 ， 市 场 的逐 步规 范化 ， 物业 服 务企 业之 间的淘 汰和兼 并现象 不 可避 免 。 而走在物业
■ 文 ／ 涂 春安
据祟 筝
年Ｔ ＯＰ Ｉ Ｏ ０ 企 业相 比， 总面积 、 总资产 年增 长都 达 ￣ Ｊ Ｉ ２ ０ ％
物业服务企业跨界经营的思 考
＿２ ０ １ ２ 年１ １ 月， 深圳天 安、 龙岗 天 安、 东莞天安 三 个园 区的 运营 管理中 心同时 营业， 服 务分 线上及线下两 部分。 ＿客 户可以 在办 公室通过电 脑、 手机登 录系 统提出 服务 诉求， 也 可以 直 接到园 区运 营中 心办理服务 。
管 理方 阵前列 的万科 等 部分企 业 已经形 成了品牌 、 管 理 规模 、 效 益 的竞 争 优 势 ， 抗击市 场风 险 的能 力较 强 。天 安 物业要 想维 系、 巩 固自己的市场份 额 ， 并在 以后市场 竞
左右， 收 入 增 长 了２ ５ ％， 但 净 利 润却 从 ６ ． ７ ５ ％下 降 到 了 ５ ． ６ ％。 ２ ０ １ １ 年全 国物业服务 企业在 管项 目１ ８ ５ ５ ２ 个， 但 成
业 的服务本质 区别在 哪里 ？ 他 的核心竞争力是什 么， 即靠 什么赚 钱？
客户。 天 安 物 业 的 客 户 群 是 中小 型 企 业 主 ， 客户 （ 企
发展壮 大的重 要制约因素。
业） 的需 求 、 支付 能力 、 价值 观等方 面不 同与住宅 类客户 群。 客户 （ 企业 ） 的需 求是否 已有 效开发 （ 客户资源 ） ？
功 上调物业管理 费的只有 １ ６ ３ ８ 家， 占总项 目数的８ ． ６ ９ ％， 仍 然 有９ ０ ％以上 的物业 管理项 目维 持原 有价格 运行 。 物
业 费低 、 人 工成 本 、 材 料 成 本 的 上 涨 成 了物 业 服 务 企 业
争 中保持不 败， 需 要充分考虑 三个问题 ： 核心竞 争力。天安 物业 在业 态上与 其它 物业 服务 企
长等 问题 ， 成为天 安物业管 理 团队 的重 要工作 。
全 国７ 万余 家物业服 务企业 ， 基本从事 的都是 劳动密 集 型的保 安 、 保洁 、 绿化 、 公共 设 施维修 管理 工作 。 产 品
＞ ＞涂春安
政 审批 、 供 应链 整合 、 后 勤保 障 、 社会 资源引进 等服务 内
容 。既方便 了客户 （ 企业 ） ， 解 决 后顾 之忧 ； 又培 养 了天 安物业 企业 的核心专长 ， 创造了新利润增 长点 。
客户 资源 的整合 利用 。天安 物业现 在管 理 有１ ２ 个产 业 园， 近５ ０ ０ ０ 家企 业 （ 企业 主 ） ， ７ ５ ０ ０ ０ 余 名员 工 。 这 些 企业 资源之 间的相互搭 桥 、 利用 ； 企业 及员工 的生产 、 生
经济效 益和影响力， 天安 物业也逐 渐成长 。
天安 物业 发展 到今 天 ， 同样也 遇到 了其它物业 服务
企 业一样 的瓶 颈 。 从２ ０ ０ ８ 年 到２ ０ １ ２ 年， 天安 物业 总收 入 增 长了近 ３ ０ ％（ 规模 扩大 ） ， 但 人工 成本 、 材料成 本增 长 了近５ ０ ％和 ４ ０ ％， ２ ０ 年前 工业 厂房 的物业 管理 费初始 定 价现 在仍 在 执 行 ； 有 的作 业 岗位 长期 缺 编近 ２ ０ ％， 利 润 增长 缓 慢 。 如 何解 决 物业 费 调价 难 、 人工 成 本上 涨 、 材
基于 现 状 的思 Байду номын сангаас
深 圳天安物业管理 有限公司 （ 以下简称天安 物业 ） 成 立于１ ９ ９ ３ 年， 经过２ ０ 年的发展 ， 天安 物业 所服务 的天安工
业 区 由原 来 的 加 工 工 业 企 业 基 地 逐 步 地 演 变 为 科 技 型 、
产 品。 天 安 物业 为生 产服 务型 物业 服务 企 业 ， 产 品 的研发 及 服务 过 程设 计 都 要 有利 于企 业 生 产 过程 的管 理 链， 相 对于基本 物业管 理服务 内容， 产品创新 、 跨界 是 否 还有其它 空间？
的核心竞 争力。即新 交付 的城 市 产业 园区 项 目天安 物业
在做 好 基本 物业管 理 的基 础上， 增加 企业招 商 、 融 资、 行
共 设施 维修 等服 务是 物业服 务企 业 的立足之 本 ， 只有基 础 物业 管 理做 好 了， 客户 满意 了才 谈得 上后 续 的客户 资 源 的经 营开发 服务。天安 物业 从 ２ ０ １ ０ 年 陆续 开展 了 “ 礼 宾式 服 务、 楼 栋管 家 、 大客户专员 、 星 级员 工”等活 动 ， 从 员工行 为规 范 、 服务 过 程 上提 升服 务 品质 ， 获得 了顾
天安 物 业 的跨 界 实 践
区别于其 它物业 服务 企业 ， 天安 物业 要将 城市 产业 园 区的运营 管理 能力 ， 做 为与 其它物 业服 务企 业有 区别
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同质化 ， 服务水平参 差不齐 ， 市场竞 争激 烈 ， 随着 客户 的 服 务意 识 醒觉 及需 求 的提 高 ， 市 场 的逐 步规 范化 ， 物业 服 务企 业之 间的淘 汰和兼 并现象 不 可避 免 。 而走在物业
■ 文 ／ 涂 春安
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物业服务企业跨界经营的思 考
＿２ ０ １ ２ 年１ １ 月， 深圳天 安、 龙岗 天 安、 东莞天安 三 个园 区的 运营 管理中 心同时 营业， 服 务分 线上及线下两 部分。 ＿客 户可以 在办 公室通过电 脑、 手机登 录系 统提出 服务 诉求， 也 可以 直 接到园 区运 营中 心办理服务 。
管 理方 阵前列 的万科 等 部分企 业 已经形 成了品牌 、 管 理 规模 、 效 益 的竞 争 优 势 ， 抗击市 场风 险 的能 力较 强 。天 安 物业要 想维 系、 巩 固自己的市场份 额 ， 并在 以后市场 竞
左右， 收 入 增 长 了２ ５ ％， 但 净 利 润却 从 ６ ． ７ ５ ％下 降 到 了 ５ ． ６ ％。 ２ ０ １ １ 年全 国物业服务 企业在 管项 目１ ８ ５ ５ ２ 个， 但 成
业 的服务本质 区别在 哪里 ？ 他 的核心竞争力是什 么， 即靠 什么赚 钱？
客户。 天 安 物 业 的 客 户 群 是 中小 型 企 业 主 ， 客户 （ 企
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业） 的需 求 、 支付 能力 、 价值 观等方 面不 同与住宅 类客户 群。 客户 （ 企业 ） 的需 求是否 已有 效开发 （ 客户资源 ） ？
功 上调物业管理 费的只有 １ ６ ３ ８ 家， 占总项 目数的８ ． ６ ９ ％， 仍 然 有９ ０ ％以上 的物业 管理项 目维 持原 有价格 运行 。 物
业 费低 、 人 工成 本 、 材 料 成 本 的 上 涨 成 了物 业 服 务 企 业
争 中保持不 败， 需 要充分考虑 三个问题 ： 核心竞 争力。天安 物业 在业 态上与 其它 物业 服务 企