高密度住宅大有可为

引言

追溯高层高密度住宅的起源不难发现住宅建筑的高密度化已经成为一个重要问题和今后建设的趋势。高层高密度住宅的出现是人类美好愿望、社会需求、科技进步和经济发展的完美结合。高层高密度住宅的设计及应用必将大有作为。

一、高密度住宅的现实背景

由于城市化速度的不断提升,大量人口不断地流入城市,使城市规模不断扩大,城市空间不得不持续增加,以容纳新增加的居民和提供他们需要的活动场所。扩大城市空间容量,如果让城市向它周围无限制伸展,把原来的近郊地区城市化,就会侵占宝贵的农田。因此,高密度发展的模式是处于高速城市化进程中城市空间现实的、理智的选择。发挥有限的城市土地资源的潜能,作最高效率的利用,是实践科学发展观,建设节约型城市的关键。然而对于任何选择,高密度发展的城市都必须采取一些措施,以实现美好环境和城市景观,最大限度地避免其不利影响。

二、高层高密度住宅的发展历程

（一）国外高层高密度住宅发展历程

19 世纪末～ 20 世纪初，西欧工业革命蓬勃兴起，科学技术日新月异。在此大背景下，建筑技术和建筑材料发展迅速，为高层高密度建筑的出现奠定了基础：西方的工业革命不仅促进了科学技术的发展，更推动了近现代社会城市化的进程，乡村人口向城市的迁移，对城市的经济社会发展起到了巨大的推动作用，同时城市人口的大量聚集又加剧了城市住房紧张，并带来一系列城市问题，诸如用地紧张、卫生条件恶化、城市绿地缺乏等。城市居民住房需求日益增大，城市用地日渐匮乏，城市面貌要求改善更新，必然导致城市住宅向高空发展或向郊外扩展。20 世纪初叶，欧美国家正处于城市化初期，由于交通不便，大量的产业工人居住在工厂附近以及市区低层高密度的住宅区内，通风较差、卫生条件恶劣、绿化空间稀少，损害了城市的公共安全和城市形象。为了应对这种情况，高层高密度住宅有效提高单位面积土地上的居住人口，成为西方国家解决城市发展矛盾的一种普遍选择。

（二）中国高层高密度住宅发展历程

我国高层高密度住宅的发展同样也遵循城市发展的规律，经历了一个渐进式发展的过程，并与我国社会、经济、科技的发展密切相关。早在20 世纪30 年代，上海作为远东最繁华的城市之一，率先接触到西方建筑思潮，并在城市建设中有所反映。当时一些外国资本家和民族资本家兴建了中国最早的一批高层高密度住宅.20世纪90年代随着城市土地资源的紧张，地价迅速上升，为了在有限的土地上降低单位住宅面积的综合开发成本，建设高层高密度住宅的需求也不断增大。近年来随着国内的经济飞速的发展，城市人口急骤增长，致使城市不断扩大，城市的土地资源有限，从而令建筑的空间更加密集，以来满足新增的人口居住和正常的活动。使高层高密度住宅的迅速发展起来。高密度住宅作为一种特定的建筑形态, 为解决我国城市人口居住问题起了积极作用,同时也满足了居民居住空间多样性的需求。

三、高层高密度住宅的特点

（一）发展高层高密度住宅面临的问题

高层住宅是多层住宅建筑向上层空间的变化延伸，其中最主要的特点就是高，并由此对居民生活、城市环境产生了深刻的影响，在发展过程中也面临一系列的问题，有些属于住宅建设的共有问

题，有些属于高层高密度住宅面临的特殊问题.

1.建筑设计难度大

高层住宅标准层的公共交通和设备管井占用较大空间，每户公摊面积较多，得房率，低于多层住宅、高层住宅（尤其是塔楼），户型设计难度较大，无法保证每个套型朝向的均好性，北边住宅的朝向、采光、通风较差。此外在高层住宅设计中还需要着重考虑竖向交通、消防疏散等问题，并要考虑设置防止高空坠物的措施。还要考虑高密度，设计难度难上加难。

2.建设成本高

高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，并且是高密度，就更要考虑需要配置电梯、高压水泵、增加公共走道、疏散楼梯等，因此高层高密度住宅的技术难度和建设投资要远高于高层住宅和多层住宅，建设费用高、建设周期长，也是高层高密度建筑层数多、面积大、结构复杂等原因造成的。

3.公共交往空间不足

通常居民习惯于在地面上进行互动交流，随着高层高密度住宅在城市中应用起来，人们远离大地，独居在自家的小空间内，缺乏户外活动的激情，减少了彼此交往的机会。

4.设计雷同缺乏创新

由于设计和建筑工艺定型，高层高密度住宅在结构、建材选择、空间布局等方面难以创新，形成“千楼一面”的弊端，绝大部分高层高密度住宅的建筑形式基本雷同，外观显得单调呆板，缺乏标识性和地域特色。特别是国内现有的高层高密度住宅（如图3-1），多为T 形、X 形、蝶形，等，没有充分考虑不同的城市的地理特点及气候特征。

图3-1 高内现有的高密度住宅类型

5.影响居住环境

高层高密度住宅由于体量高大，楼层较高会给居住环境和局部小气候带来了一定负面影响。

6.与传统城市景观不协调

高层高密度住宅大量建设会改变城市的传统建筑肌理，对城市的景观和风貌形成较大的影响，特别是历史街区附近的住宅，会破坏历史街区的整体空间环境。

（二）发展高层高密度住宅的优势

尽管高层高密度住宅在发展过程中存在种种问题和不足，但其在全球各地迅速运用推广却是不争的事实。究其原因，是因为高层高密度住宅具有一般住宅不具有的优势，并且随着城市的发展和技术的进步，这种优势愈发明显。

1.节约土地

中国城市化进程正处于加速时期，大量人口涌向城市，随着城市人口的迅速增加，大部分城市不同程度地面临地少人多的困境，通过建设高层高密度住宅既可以有效地提高城市的人口容量，减少土地占用又可以避免城市的无限蔓延扩张，实现城市的集约化发展。

2.提高土地开发价值

建设高层高密度住宅可以有效增加建设用地的容积率，提高土地开发强度，从而实现更大的土

地开发收益。特别是在土地价格高昂的城市中心区，只有采取高层高密度开发的开发方式，开发商才能平抑获取土地成本。

3.展示城市形象

高楼林立的城市景观，反应了城市的经济实力和技术水平，展示了现代化的城市形象。高品质的高层高密度住宅不但可以成为城市的风景线，还可以丰富城市的天际线，更能有效地调整城市不同地块的开发强度，增加城市公共绿地，创造高质量的城市景观环境。

4.显著提高工作和生活效率

高层高密度住宅将工作和生活设施适当集中，这样不但缩短了交通联系路线，减少了交通流量，降低了对城市道路的压力，而且极大地方便了人们工作和生活。将人们不同的活动有机地连续起来，显著提高了工作和生活效率。

5.方便物业管理

高层高密度建筑居住相对集中，有利于物业实现智能化管理，提高居住的安全性和生活的舒适性。通过在建筑中设置公共交流空间，还可以方便居民生活与信息交流，有利于社区建设。

6.适于拆迁安置

目前许多城市老城区面临更新改造的难题，城中村问题也亟待解决。如果以多层住宅或高层住宅安置拆迁居民，不仅土地成本巨大而且原地还建难度较高。通过建设高层高密度住宅，原地还建拆迁居民，不但可以改变城市形象，还可以减少拆迁安置的经济压力和社会压力。

7.带动相关学科发展，促进科技进步

高层高密度住宅是现代科学技术的结晶，是科学技术发展到一定阶段的产物，其建造和运营涉及多个学科门类。比如随着高层高密度的不断增加，高强度材料的需求非常迫切，就促进了高强钢材和高性能混凝土技术的发展，建筑高度的增加也对垂直运输设备提出更高要求，促进了高速电梯技术的发展；又比如随着高层高密度住宅功能日趋复杂，建筑智能化的作用日益重要，促进了电子、通讯与自动控制技术的发展。因此高层高密度住宅的发展极大地带动了相关学科的发展，促进科技进步。

四、高层高密度住宅的发展趋势

综合分析发展高层高密度住宅的优劣势，可以看出高层高密度住宅的发展优势明显，与我国现阶段基本国情相符，并与国家提倡节约资源、实现集约化发展的政策相一致。通过发展高层高密度住宅解决现有城市存在的问题，已经成为我国现阶段城市发展的必然趋势，在建设实践中，发展高层高密度住宅也越来越多地被各地认同，建设发展需求势头迅猛。随着高层高密度住宅的应用，城市管理者和居民对高层高密度住宅的建设要求日益提高，建筑设计者和开发商也应改变观念、更新设计手法，以配合城市的发展要求和住宅的市场需求，将一些新的设计理念和发展思路融入到高层高密度住宅的设计之中，高层高密度住宅的发展趋势主要有以下几个方面。

（一）增强高层高密度住宅功能的弹性和复合性

高层高密度住宅的开发往往位于城市中心区或者重要的城市功能节点周边，随着城市的发展、城市产业结构的调整，对市中心区的高层高密度住宅有多元化、复合化的功能需求。因此，高层高密度住宅的设计中应考虑居住、商业、办公等功能的适度复合使用，并预留日后功能置换的可能性，如增加套型内部空间布局的灵活性，减少公共使用功能与居住功能之间的干扰等。

（二）增加公共活动空间

住宅设计应以人为本。高层高密度住宅中普遍缺乏交往的条件和必要的空间，造成邻里关系疏远。目前国外和国内发达城市的高层高密度住宅，都给了我们很多启示和参考。但我们仍需努力尝试采用多种方法增加高层高密度公共活动空间，提供人性化的社区环境。目前常用的手法是适当扩大走廊、电梯厅、门厅等通过性空间，并使空间趣味化，来达到使居民停留，促进交往的目的。目