合富辉煌2019年上海市保集集团奉贤海湾项目发展策划正式报告
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7
观点3：项目具备发展成为面向上海的度假物业条件
上海是中国最大的城市经济体；市民富足 程度高，购买力可观； 上海客户的度假置业情况普遍，分布广泛； 上海市各旅游区的发展带动本地度假地产 的发展； 海湾旅游区是上海稀缺的生活海岸线，目 前以旅游为主导产业，其影响力日渐扩大； 且旅游产业是未来区域发展的主题； 区内度假地产已形成一定规模；
引发的思考： 1.项目可以在哪个细分市场中发展：度假或常住；奉贤或上海？ 2.该细分市场的市场机会如何？ 3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型？
4
结论1：项目不具备发展常住楼盘的条件， 适宜发展成为面向上海的度假楼盘
5
观点1：项目不具备发展成为上海常住物业的条件
郊区化发展，近郊区成为疏散热点区域； 奉贤经济发展落后，对上海市区人口吸引 力有限； 目前上海商品房销售热点区域在外郊环， 项目所在的郊环外成交不活跃； 郊环外自住物业发展水平较低，交通距离 远，非上海市区居民常住选择区域
上海化学工业区投资实业有限公司总经理 朱先生
化工园区有消费力的人群主要居住在上海市区； 但由于海湾旅游区的区位优势，项目有条件吸纳 有暂住要求的高端客户。
合富经验——广州远郊相似区域参考例证 化工园区的资料
广州经济技术开发区
广州 市区
萝
金地·荔湖城
岗
区
紫云山庄
翡翠绿洲
楼盘名称
翡南翠绿洲 沙 紫区云山庄 金地·荔湖城
8
结论2：市场层面应舍弃主流市场，寻求差异发 展；舍弃豪宅建设，走特色经济性发展方向
9
观点1:别墅市场整体稀缺，竞争主要集中在主流市场；未来竞争主要 集中在经济型的联排（叠加）别墅市场
整体状况：处在发展的顶峰；未来供应量减少，需求进一步增加，整体销售前景看好； 由于别墅的稀缺性，别墅市场在调控政策出台情况下抗风险能力较强； 市场格局：市场主体在外交环之间的区域；项目所在区域市场发育相对不成熟； 主流市场：整体上，市场的主流是经济型的联排别墅，价格在100万－300万之间，供 应量及销售量均占绝对优势；产品价格在300－500万的独栋别墅是另一主流产品； 其他市场：其他市场主要为经济型独栋和豪宅市场；豪宅市场产品价格在500万以上， 主要分布在佘山、长宁和浦东区域；经济型独栋市场规模小，分布散； 未来发展：受容积率限制，未来别墅供应将集中在联排别墅市场上，奉贤联排别墅市 场竞争会更激烈；
主要客源
广州市区度 假置业客户
周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究
结论2：大学城师生无法成为项目的主要常住物业购买力， 但项目发展不应忽略大学城所带来的租赁客源
大学城规划共占地约4平方公里，包括华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院、上海 商学院、上海旅游专科学校等，总规模为6万名学生和1万名教职员工。 目前上海师范大学以投入使用。随着上海旅游高等专科学校主体于2019年下半年进入奉贤校区， 在校生规模已达到2万。
小户型公寓 花园别墅(独立\双拼)
主要发展物业类型
在设计无法突破规划设计条件的要求时，适当考虑联排别墅。
12
第二篇：深化市场调研
13
深化工作内容
一、周边客户常住可能性再研判
上海化学工业区客户研判； 海湾大学城客户研判；
二、上海度假置业市场深入研究
上海度假置业整体特征； 上海度假置业客户特征分析； 上海度假置业客户对项目的态度分析；
深化调研方法说明： 项目组充分收集合富辉煌市场研究部、上海分公司和港联物业公司相关市场资料并访谈专业人士和目 标客户共约70余人。
14
周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究
结论1：上海化学工业园有大量高端消费人群；项目对这些 人群的常住客户吸引力不强，但暂住客户的吸纳可能性较大
上海化学工业园由2019年正式开始运作区域开发。 已经入驻69家企业。 目前园区内，加上司工人员共 有2万人左右，其中院内企业工作人员8000多人。至 2019年将有约2万工作人员。工作人员可分为三类：
豪宅发展未形成气候，整体销售情况一般；
经济型独栋市场：有所发展，但并未形成规模；
海湾板块 11
结论3：小户型公寓和独栋别墅将成为项目的主力产品
市场策略决定了项目发展的别墅产品主体为300万以下的经济型独栋（双拼）别墅
由于容积率的限制以及政策对小户型建设的要求，项目的物业类型将是以独栋（双 拼）、联排别墅和小户型公寓组成混合社区。
保集集团奉贤海湾项目 发展策划正式报告
合富辉煌房地产
二○○七年三月
1
本次汇报的主要内容
回顾市场研究报告的主要结论 深化市场研究 项目发展策划报告 物业发展建议
2
第一篇：回顾市场研究的主要结论
3
项目特殊性引发的项目问题的思考
特殊性：
1.上海与奉贤的双重区位属性; 2.区域市场状况平淡； 3.本体条件有较大的局限; 4.企业开发期望高;
一、外资企业管理层：以外国人为主；
二、国内中高层管理人员：以外地人为主，也有部分 上海人；（这两类人目前多住在上海浦西居住；还有 一些设备调试的外籍专家租住在海湾旅游区）
三、一般工作人员（技术操作）：当地人（金山、奉 贤）为主； （基本在金山和南桥镇居住）
园区有发生事件30－45分钟内赶到现场的规定，所 以我觉得你们的产品如有足够吸引力，吸纳外国人的 中层和中高层还是有希望的。
6
观点2：项目同样不具备发展成为奉贤常住物业的条件
奉贤居民富足程度一般，本地居民的高端 物业消费能力有限； 奉贤房地产整体水平较低，市场吸引力不 强； 奉贤城市将以内聚式发展为主，向城市聚 集是发展主流； 南桥是奉贤的中心，有较高的首位度，是 奉贤居民常住置业的首选；海湾旅游区对 本地居民吸纳能力有限； 海湾旅游区生活设施较为缺乏，常住支撑 度较弱；
10
观点2：度假别墅区域的各层次别墅市场发展状况差异较大，主流产品市 场发展较为缓慢；经济型独栋市场有发展空间
朱家角片区
区位偏远，以本地度假功能为主，且不是上海别墅的主要源自文库展区
域；发展较晚，整体观水点平：有限特征不明显；
经济型的联排别墅发展状况较差，朱家角和海湾旅游区的经济型 的联排和叠加别墅的产品竞争力差、销售状况不理想；主流独立 别墅市场（300万－500万）有一定发展，但较其他板块缓慢；
观点3：项目具备发展成为面向上海的度假物业条件
上海是中国最大的城市经济体；市民富足 程度高，购买力可观； 上海客户的度假置业情况普遍，分布广泛； 上海市各旅游区的发展带动本地度假地产 的发展； 海湾旅游区是上海稀缺的生活海岸线，目 前以旅游为主导产业，其影响力日渐扩大； 且旅游产业是未来区域发展的主题； 区内度假地产已形成一定规模；
引发的思考： 1.项目可以在哪个细分市场中发展：度假或常住；奉贤或上海？ 2.该细分市场的市场机会如何？ 3.如何在诸多限制的情况下合理确定项目市场层面和物业类型？
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结论1：项目不具备发展常住楼盘的条件， 适宜发展成为面向上海的度假楼盘
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观点1：项目不具备发展成为上海常住物业的条件
郊区化发展，近郊区成为疏散热点区域； 奉贤经济发展落后，对上海市区人口吸引 力有限； 目前上海商品房销售热点区域在外郊环， 项目所在的郊环外成交不活跃； 郊环外自住物业发展水平较低，交通距离 远，非上海市区居民常住选择区域
上海化学工业区投资实业有限公司总经理 朱先生
化工园区有消费力的人群主要居住在上海市区； 但由于海湾旅游区的区位优势，项目有条件吸纳 有暂住要求的高端客户。
合富经验——广州远郊相似区域参考例证 化工园区的资料
广州经济技术开发区
广州 市区
萝
金地·荔湖城
岗
区
紫云山庄
翡翠绿洲
楼盘名称
翡南翠绿洲 沙 紫区云山庄 金地·荔湖城
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结论2：市场层面应舍弃主流市场，寻求差异发 展；舍弃豪宅建设，走特色经济性发展方向
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观点1:别墅市场整体稀缺，竞争主要集中在主流市场；未来竞争主要 集中在经济型的联排（叠加）别墅市场
整体状况：处在发展的顶峰；未来供应量减少，需求进一步增加，整体销售前景看好； 由于别墅的稀缺性，别墅市场在调控政策出台情况下抗风险能力较强； 市场格局：市场主体在外交环之间的区域；项目所在区域市场发育相对不成熟； 主流市场：整体上，市场的主流是经济型的联排别墅，价格在100万－300万之间，供 应量及销售量均占绝对优势；产品价格在300－500万的独栋别墅是另一主流产品； 其他市场：其他市场主要为经济型独栋和豪宅市场；豪宅市场产品价格在500万以上， 主要分布在佘山、长宁和浦东区域；经济型独栋市场规模小，分布散； 未来发展：受容积率限制，未来别墅供应将集中在联排别墅市场上，奉贤联排别墅市 场竞争会更激烈；
主要客源
广州市区度 假置业客户
周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究
结论2：大学城师生无法成为项目的主要常住物业购买力， 但项目发展不应忽略大学城所带来的租赁客源
大学城规划共占地约4平方公里，包括华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院、上海 商学院、上海旅游专科学校等，总规模为6万名学生和1万名教职员工。 目前上海师范大学以投入使用。随着上海旅游高等专科学校主体于2019年下半年进入奉贤校区， 在校生规模已达到2万。
小户型公寓 花园别墅(独立\双拼)
主要发展物业类型
在设计无法突破规划设计条件的要求时，适当考虑联排别墅。
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第二篇：深化市场调研
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深化工作内容
一、周边客户常住可能性再研判
上海化学工业区客户研判； 海湾大学城客户研判；
二、上海度假置业市场深入研究
上海度假置业整体特征； 上海度假置业客户特征分析； 上海度假置业客户对项目的态度分析；
深化调研方法说明： 项目组充分收集合富辉煌市场研究部、上海分公司和港联物业公司相关市场资料并访谈专业人士和目 标客户共约70余人。
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周边客户常住可能性再研判/上海度假置业市场深入研究
结论1：上海化学工业园有大量高端消费人群；项目对这些 人群的常住客户吸引力不强，但暂住客户的吸纳可能性较大
上海化学工业园由2019年正式开始运作区域开发。 已经入驻69家企业。 目前园区内，加上司工人员共 有2万人左右，其中院内企业工作人员8000多人。至 2019年将有约2万工作人员。工作人员可分为三类：
豪宅发展未形成气候，整体销售情况一般；
经济型独栋市场：有所发展，但并未形成规模；
海湾板块 11
结论3：小户型公寓和独栋别墅将成为项目的主力产品
市场策略决定了项目发展的别墅产品主体为300万以下的经济型独栋（双拼）别墅
由于容积率的限制以及政策对小户型建设的要求，项目的物业类型将是以独栋（双 拼）、联排别墅和小户型公寓组成混合社区。
保集集团奉贤海湾项目 发展策划正式报告
合富辉煌房地产
二○○七年三月
1
本次汇报的主要内容
回顾市场研究报告的主要结论 深化市场研究 项目发展策划报告 物业发展建议
2
第一篇：回顾市场研究的主要结论
3
项目特殊性引发的项目问题的思考
特殊性：
1.上海与奉贤的双重区位属性; 2.区域市场状况平淡； 3.本体条件有较大的局限; 4.企业开发期望高;
一、外资企业管理层：以外国人为主；
二、国内中高层管理人员：以外地人为主，也有部分 上海人；（这两类人目前多住在上海浦西居住；还有 一些设备调试的外籍专家租住在海湾旅游区）
三、一般工作人员（技术操作）：当地人（金山、奉 贤）为主； （基本在金山和南桥镇居住）
园区有发生事件30－45分钟内赶到现场的规定，所 以我觉得你们的产品如有足够吸引力，吸纳外国人的 中层和中高层还是有希望的。
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观点2：项目同样不具备发展成为奉贤常住物业的条件
奉贤居民富足程度一般，本地居民的高端 物业消费能力有限； 奉贤房地产整体水平较低，市场吸引力不 强； 奉贤城市将以内聚式发展为主，向城市聚 集是发展主流； 南桥是奉贤的中心，有较高的首位度，是 奉贤居民常住置业的首选；海湾旅游区对 本地居民吸纳能力有限； 海湾旅游区生活设施较为缺乏，常住支撑 度较弱；
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观点2：度假别墅区域的各层次别墅市场发展状况差异较大，主流产品市 场发展较为缓慢；经济型独栋市场有发展空间
朱家角片区
区位偏远，以本地度假功能为主，且不是上海别墅的主要源自文库展区
域；发展较晚，整体观水点平：有限特征不明显；
经济型的联排别墅发展状况较差，朱家角和海湾旅游区的经济型 的联排和叠加别墅的产品竞争力差、销售状况不理想；主流独立 别墅市场（300万－500万）有一定发展，但较其他板块缓慢；