第七章风险分析与决策
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风险辩识、 风险估计、 风险评价。
（一） 风险辩识
常用方法： 1. 专家调查法（其中代表性的专家个人判断法、智暴法、
德尔菲法）、 2.故障树分析法、 3.幕景分析法 4.筛选－监测－诊断技术。 在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括：
系统风险 非系统风险两类。
（二） 风险估计与评价常用方法
常用的风险评价的方法有以下几种。 1.调查和专家打分法
第七章 风险分析
与决策
第一节 房地产投资
项目 不确定性
分析
第二节 盈亏平衡
分析
第三节 敏感性
分析
第四节 风险分析
第五节 决策的概念
与方法
第六节 房地产投资 决策中的 实物期权
方法
第一节 房地产投资项目不确定性 分析
一、 房地产开发项目的主要不确定性因素（掌握）
土地费用 建筑安装工程费用 租售价格 开发期与租售期 容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率
为变动成本，Q为产销量。 当实现盈亏平衡时，有B.＝C.，即，由此可以推导出：
盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成 本。
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
二、 房地产项目的盈亏平衡分析
临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的 临界值组合显示房地产项目的风险程度。
各因素的三种预测值相互组合得出多种情况下的标准 测算结果。
第四节 风险分析
一、 风险分析的界定 （掌握）
在项目经济评价中采用的基础数据（如投资、成本费用、 租售价格、开发周期等）大部分来自对未来情况的预测与估 算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。 为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价 中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不 确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险 因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风 险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它 不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动 幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指 标的影响。
二、 风险分析的一般过程和方法 （了解） 三个阶段：
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 （掌握）
包括： 购买价格 权益投资比率 空置率 运营费用 三、不确定性因素的相互作用（熟悉）
第二节 盈亏平衡分析（掌握）
一、 盈亏平衡分析的基本原理
盈亏平衡分析： 是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资
项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这
（2）确定不确定性因素可能的变动范围。 （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应 变动值。 （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的 不确定性因素，做出进一步的分析。
三、 单因素与多因素敏感性分析（掌握）
单因素敏感性分析
进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素 之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的 变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标 的变化情况。 多因素敏感性分析
当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化
会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产
量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平
衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。
线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：S＝P×Q 年总成本费用方程：C.＝C.t十C.v×Q 其中，S为销售收入，C.为总成本，C.t为固定成本，C.v
性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析） 提供依据；
（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的 范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的 情况下，从中选出不敏感的投资方案。
二、 敏感性分析的步骤 （掌握）
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步 骤： （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。
保本点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显 示房地产项目的风险程度。
（一）最低租售价格分析 （二）最低租售数量分析 （三）最高土地取得价格 （四）最高工程费用 （五）最高购买价格 （六）最高运营费用比率 （七）多因素零界店组合
三、 房地产项目盈亏平衡分析示例 见课本
种转折点为盈亏平衡点（B.EP），在这一点上，销售收入 和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。 盈亏平衡分析的基本方法：
是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关 系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
盈亏平衡分析：当产销量的变化不影响市场销售价格和生 产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系， 此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不 确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指
标的影响。
四、 敏感性分析的“三项预测值”法（了解）
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的 一种。
“三项预测值”的基本思路是
对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三 个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、 最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来 分析、判断开发商利润受影响的情况。
第三节 敏感性分析
一、 敏感性分析的概念 （掌握） 敏感性分析：
是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指 标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指 标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种 不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于： （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感
2.解析方法
3.蒙特卡洛模拟法
三、 概率分析的步骤与概率确定方法（熟悉）
（一） 概率分析的步骤 概率分析的一般步骤为： （1）列出需要进行概率分析的不确定性因素； （2）选择概率分析使用的经济评价指标Hale Waihona Puke Baidu （3）分析确定每个不确定性因素发生的概率； （4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的
（一） 风险辩识
常用方法： 1. 专家调查法（其中代表性的专家个人判断法、智暴法、
德尔菲法）、 2.故障树分析法、 3.幕景分析法 4.筛选－监测－诊断技术。 在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括：
系统风险 非系统风险两类。
（二） 风险估计与评价常用方法
常用的风险评价的方法有以下几种。 1.调查和专家打分法
第七章 风险分析
与决策
第一节 房地产投资
项目 不确定性
分析
第二节 盈亏平衡
分析
第三节 敏感性
分析
第四节 风险分析
第五节 决策的概念
与方法
第六节 房地产投资 决策中的 实物期权
方法
第一节 房地产投资项目不确定性 分析
一、 房地产开发项目的主要不确定性因素（掌握）
土地费用 建筑安装工程费用 租售价格 开发期与租售期 容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率
为变动成本，Q为产销量。 当实现盈亏平衡时，有B.＝C.，即，由此可以推导出：
盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成 本。
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
二、 房地产项目的盈亏平衡分析
临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的 临界值组合显示房地产项目的风险程度。
各因素的三种预测值相互组合得出多种情况下的标准 测算结果。
第四节 风险分析
一、 风险分析的界定 （掌握）
在项目经济评价中采用的基础数据（如投资、成本费用、 租售价格、开发周期等）大部分来自对未来情况的预测与估 算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。 为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价 中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不 确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险 因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风 险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它 不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动 幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指 标的影响。
二、 风险分析的一般过程和方法 （了解） 三个阶段：
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 （掌握）
包括： 购买价格 权益投资比率 空置率 运营费用 三、不确定性因素的相互作用（熟悉）
第二节 盈亏平衡分析（掌握）
一、 盈亏平衡分析的基本原理
盈亏平衡分析： 是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资
项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这
（2）确定不确定性因素可能的变动范围。 （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应 变动值。 （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的 不确定性因素，做出进一步的分析。
三、 单因素与多因素敏感性分析（掌握）
单因素敏感性分析
进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素 之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的 变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标 的变化情况。 多因素敏感性分析
当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化
会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产
量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平
衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。
线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：S＝P×Q 年总成本费用方程：C.＝C.t十C.v×Q 其中，S为销售收入，C.为总成本，C.t为固定成本，C.v
性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析） 提供依据；
（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的 范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的 情况下，从中选出不敏感的投资方案。
二、 敏感性分析的步骤 （掌握）
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步 骤： （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。
保本点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显 示房地产项目的风险程度。
（一）最低租售价格分析 （二）最低租售数量分析 （三）最高土地取得价格 （四）最高工程费用 （五）最高购买价格 （六）最高运营费用比率 （七）多因素零界店组合
三、 房地产项目盈亏平衡分析示例 见课本
种转折点为盈亏平衡点（B.EP），在这一点上，销售收入 和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。 盈亏平衡分析的基本方法：
是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关 系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
盈亏平衡分析：当产销量的变化不影响市场销售价格和生 产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系， 此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不 确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指
标的影响。
四、 敏感性分析的“三项预测值”法（了解）
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的 一种。
“三项预测值”的基本思路是
对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三 个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、 最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来 分析、判断开发商利润受影响的情况。
第三节 敏感性分析
一、 敏感性分析的概念 （掌握） 敏感性分析：
是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指 标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指 标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种 不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于： （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感
2.解析方法
3.蒙特卡洛模拟法
三、 概率分析的步骤与概率确定方法（熟悉）
（一） 概率分析的步骤 概率分析的一般步骤为： （1）列出需要进行概率分析的不确定性因素； （2）选择概率分析使用的经济评价指标Hale Waihona Puke Baidu （3）分析确定每个不确定性因素发生的概率； （4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的