城市更新发展历程研究综述

城市更新发展历程研究综述
【摘要】城市更新是目前城市规划范畴中被广泛研究的重要内容之一。

我国从大拆大建到解决员工居住问题再到以人为本，跨学科研究等一系列发展不但使交通、土地、人口密集问题得到解决，更是起到了促进就业、带动第三产业发展等积极应影响。

另外，考虑到城市更新起源于西方并历史悠远，经验丰富。

为了节省资源，少走弯路，我国很有必要在分析、对比中西方在城市更新方面的始末中找到差距、探索经验。

【关键词】城市更新发展历程经验启示综述
一、城市更新内容概述
（一）城市更新概念的理解
目前，城市化与知识化、科技化、国际化等同样是我国的一个重要发展趋势，在此基础上，如何在城市化的推动下进行城市更新工作成为了一个重要的研究课题。

对于城市更新，其不但是一个系统的工程，同时也涉及到居民的生活、市场的经济、相关行业的发展以及三方利益等多个方面，然而，一切工作始于对概念的全面理解。

因此，如何正确理解城市更新的概念成为了综合考虑各方因素，实现更新带动市场经济、更新推动城市发展工作得以顺利实施的首要工作。

对城市更新概念的理解我们可以从两个方面入手，即“城市”与“更新”。

城市，是人类居住的环境，是一切活动产生和进行的平台，它是一个动态发展的、多样连续的、与时俱进的有机体，这种与时俱进与人体机能相似，需要不断的新陈代谢来支持。

而这种所谓的城市新陈代谢就是更新。

“更新”具有获得新生的意义，是从城市的整体出发，结合了政府、市场、企业、居民等利益主体，在阻止城市衰退的同时促进城市发展，具有未雨绸之意。

此外，要注意的一点是城市更新中提到的“衰退”是一种相对的存在，指城市结构以及功能的折旧，它们当下的指标已经无法满足人们对物质和精神的需求，这种供给与需求的差异甚至会导致城市发展滞后。

其中，有形的折旧可以更换设备，但是无形的功能性折旧却对城市的发展起到决定性的作用。

综上所述，我们可以将城市更新的概念理解为：“城市更新是在政府管制、行政体制支持的基础上，施以一定经济投入，并用科学的管理方法监控更新过程，时刻调整不符合发展的影响因素，全面考虑人文、历史、经济、社会、文化等方面，采取依据不同发展阶段和城市基础用多种手段配合使用的更新方式，最终，达到城市的可持续发展，实现将城市从零星推向整体的浩大工程”
（二）城市更新的主要内容
基于上述对城市更新概念的理解，主要内容方面将分为有形更新与无形更新两部分。

有形更新包括：交通更新、空间规划更新、资本更新等；无形更新包括：城市发展规划调整、城市文化更新、对城市的定位等几个方面。

（1）交通的更新。

目前随着科技的发展，私家车数量增多在为人们带来便利的同时也引起了严重的交通拥堵以及环境污染等问题。

因此，在拓宽主要交通干道的同时还应考虑到分时段、分区域的交通系统更新策略。

控制出行车辆数量以及汽车尾气的排放。

节能车以及低污染能源也应列入到更新范围内，呼应低碳政策，提倡“零污染”出行。

（2）空间的更新。

空间方面强调以最适合人类居住的环境为目标对人类活动空间的面积、布局等进行比例的调整，结合社会经济效益、强调空间资源的重要性。

例如在居民小区内，小型商业网点数量应定额在多少，选址应考虑到整个小区每一方位居民到达商业点路程的均衡。

居住环境周围教育、医疗、娱乐、采购、商业等日常所需网点是否齐全或到达这些地点的时间成本是否合理。

（3）资本的更新。

一是物质资产，二是人力资本。

物质资产提倡在原有框架的基础上更新换代，降低整体替换带来的巨额成本；人力方面提倡调动人力资源的活跃性，学习最新科学技术及新设备的操作技能。

以企业核心资本即“人力”的替换带动整体走向发展的最前端。

（4）规划的更新。

此项主要指发展规划的更新。

一个城市的发展规划是城市以何种姿态、何种效率展示魅力的导航。

因此，一个城市的健康发展需要与时偕行的城市发展规划作指导。

而社会与市场的瞬息万变决定了一份发展规划的动态性，这就需要应发展所需不断调整发展规划，为城市更新提供可靠、前沿的依据。

（5）文化的更新。

城市文化更新可从城市的软、硬两个文化角度提出更新对策。

其中，硬文化指具有可见性和可触摸性质的物质文化、环境文化；软文化则属于一种抽象的隐性文化，如行为文化、观念文化、社交政策等。

软文化要在硬文化的基础上才能发挥作用，而硬文化的发展也需要软文化辅佐，两者相辅相成。

（6）定位的更新。

城市定位可以细分为形象定位、性质定位、功能定位等几个方面。

这需要充分了解该城市的发展演变趋势以及自身发展所需，以与国家政策同步、改善民生、为经济做贡献、保护环境为依据设计适应发展潮流的定位。

（三）城市更新的产生背景
城市更新一词最早起源于20世纪五六十年代的欧美工业化国家，并于1958年8月荷兰海牙市召开的城市更新第一次研究会上对概念进行了权威性的界定。

主要源于第二次产业革命大大推动了城市经济的飞速增长，人民收入水平提高，城市中的土地资源已经无法满足人们的需要。

此时人口激增、交通混乱、设备陈旧等现象比比皆是。

为了摆脱这种空间紧张的状态，在远程交通运输发展的推动下，城市居民开始向市郊转移，即郊区化（Suburbanization）现象。

这种人口的分散使城市中心区失去了经济活力，无法承担起城市领导核心的重任，反而呈现一片萧条之势。

为了恢复城市活力，吸引人口回归城市并振兴经济、文化等的发
展，并改善“郊区化”导致的“死城”现象，欧美国家于二战后开始了大范围的城市更新计划。

此时的更新重点集中于建筑设施与环境的改善以及空间的调整再利用。

而后又在伯吉斯的“过滤论”（Filter Down）、福利经济学、博弈思想等理论的补充下逐渐趋于完善，为日后的城市更新工作提供了丰富经验。

我国城市更新的历史至今已有六十多年，但较之欧美近二百年的历史，我国仍处于发展阶段，距离成熟还需要一定时间和经验的沉淀。

城市更新工作在我国开展较晚，更新的侧重点在于危房等基础设施的改善、解决居民居住问题，而后由于中央政府提出了“变消费型城市为生产型城市”方针的贯彻落实，刚刚崭露头角的更新工作因此被搁置。

这也是我国在城市更新历程中出现的一个历史断裂期。

从1953年开始更新工作再次启动，进入第二阶段。

但资金有限、历史遗留问题过多、设备不完善等缺陷依旧阻碍着工作的进展，“内旧外新”、“投机倒把”、“盲目拆建”的问题也逐渐凸现出来。

但是，在知识经济时代，我国已经在借鉴欧美城市更新经验时避开破坏环境、市中心衰败结果的同时，转而取其精华，走分阶段的适合我国国情的多样性、跳跃式发展的道路。

这样不但避免了走弯路，同时也符合发展潮流。

目前，我国的城市更新已经逐步走向正轨，从20世纪七八十年代的“见缝插针”过渡到了“以人为本”、“空间多效利用”、“为环保护”、“强调城市整体性”的更新原则。

这一转变将在城市发展中起到积极的推动作用。

二、中国城市更新发展历程
（一）中国城市更新发展阶段划分
（1）1949年至1952年。

鸦片战争后我国的近代城市开始兴起并于20世纪初得到发展。

从中叶到1952年是我国城市更新的第一个发展阶段。

于1949年，我国城市建筑大都数历史悠久、设施简陋、生活环境恶劣。

这些战后遗留下来的旧城迫切需要通过更新重获生机。

因此，这一阶段以改善居住环境为主，提倡为劳动人民服务。

但由于国家财力有限，故工作范围被严格限制，只能进行局部的、小规模的渐进式危房整修。

此时期，在以旧换新、节省资金的前提下资源被充分利用，重建效果显著，对城市环境和居民居住环境的改善起到了积极作用。

但由于建国初期城市转型方针的提出，使新兴的更新工作进程受阻甚至停滞不前，直到1953年才转回城市更新的工作。

（2）1953年至1978年。

进入城市更新的第二阶段后，工作内容主要围绕工业展开。

一方面，工业区的发展需要大面积土地的支持；另一方面，居住问题的解决仍旧持续，只不过目标人群从居民转向城市职工，住房压力亟待缓解。

为了满足上述需求，大量新建住宅、建筑侵占绿地，肆意扩建。

这种忽视城市机理的破坏性更新现象逐渐造成了城市的表里不一与杂乱无章。

再加上第二阶段包含1958年至1978年的“文化大革命”十年动乱，在“左”思想的诱导下工程的管理工作毫无章法、缺乏约束，无规律、新旧交替坐落的建筑物开始破坏城市格局。

这种混乱使居民的生活质量愈演愈烈，与此同时，保护观念的落后使历史遗迹被忽视，这一切都为日后的城市更新埋下了沉重的伏笔。

（3）1979年至1990年。

改革开放到九十年代初期属于我国城市更新的第三个阶段。

此时，在市场经济体制的改善下，社会环境为城市更新提供了良好条
件。

我国人均住房面积比以往提高了近两倍以上。

如北京的新建住宅在此期间达到4400多万平方米，人均居住水平由4.55m2提高到6.82m2。

城市建设速度的大提升把城市更新推到了一个新的历史阶段。

但是，计划经济发展的思想残骸并未剔除干净，这种思想仍旧阻碍着工作的前进速度。

再加上资金问题、政策完善问题等也一直伴随着工作的进行，这些问题都导致了我国城市更新进入到一个“力不从心”、“挣扎停止”的特殊阶段。

虽然建筑方面新楼不断建成，但一批批多层盒型的住宅区千篇一律，破坏了城市的多样性，使城市特色逐渐瓦解。

（4）1991年至今。

从九十年代开始，我国意识到了土地面积的使用紧张，于是提倡“集约化”以提高城市土地使用效益，缓解土地使用压力。

而发展至今，居民对生活质量的需求也在逐渐提高，再加上各种住房制度的完善，为了满足用户需求，高质量的“花园式住宅小区”进入国民视野，成为了当时中国各大城市的普遍景象。

而后在北京菊儿胡同的成功案例中我国同样取得了宝贵经验，开始注重文化保护问题。

面向市场的突破也拓宽了融资渠道，互利共赢的合作模式为工作带来了更多机会。

但仅仅几十年的经验还不足以支撑起整个城市更新的浩大工程。

浅薄的经验难免出现各种问题。

但纵观我国城市更新发展的六十年历史，虽有重重困难，但呈现的是一种曲线前进的态势，前景还是一片看好的。

（二）中国城市更新经验总结
（1）经验总结。

首先是文化保护问题。

文化保护中出现的问题来自于精神与物质利益不平衡引起的冲突，而追求利益忽视历史文化还是为保全文化舍弃城市进步则是影响城市发展的另一主要内容。

城市的文化融合了历朝历代的悠久记忆，同时，也是区分不同城市的标志，是不可取代的宝贵资源。

另外，拥有五千年历史的中国，通过文化保护可以增强人民的民族归属感，提高民族士气，在国际舞台上彰显个性，屹立群雄。

在此问题上，清华大学的吴良镛教授通过对西方城市更新已有研究进行分析总结，提出用“有机更新”的方式解决新旧建筑之间冲突以及如何将建筑与周围环境融合等问题，并将此思想运用到了北京菊儿胡同的改造过程中。

对于菊儿胡同的改造，吴良镛教授保留原四合院模式借鉴“审慎更新”思想，原有绿化带尽量保留，建筑物的高度也是严格限制在三层或以下。

更加人性化的是为了避免新建筑的突兀，在色调方面以白、灰为主，留住历史的痕迹。

吴良镛教授的改造工作不但将传统建筑推向了一个新阶段，同时也实现了历史的延续。

其次是人本管理。

人本管理来自于以人为本的中心思想，强调个人与城市的融合。

通过基层需求的反应以及满足，突出社会公众的重要性。

开放思想、公众参与已经不再新鲜，钱欣在探讨城市更新中公众参与问题的同时还描绘出了“开放式城市更新的公众参与体系”图，直观解释公众在更新流程中的作用。

龙腾飞（2008）、周安远（2009）、李斌（2012）等人也从利益相关者的角度阐明了城市更新中公众参与的模式构建，并用实证对具体情况比较分析。

此外，人本管理中对人性的关怀还体现在住房拆迁过程中的补偿问题。

城市更新需要占用土地，该地区的居住者将暂时或永久性地撤离。

那么，如何安抚离开久居地的居民，精神还是物质安慰，资金的补助数额，开发商与居民之间的利益关系等都是有待考虑的问题。

同时，问题处理是否得当也会直接关系到居民配合程度与工程进展速度。

最后是多学科跨越。

虽然国外在城市更新方面拥有更丰富的经验，但我国后劲强劲，用六十年的历史追赶国外百年积累的经验，同样走进了多领域广视角的研究领域。

旅游、人文、美学、社会学等都是涉及的领域。

其中，李艳玲（2001）从社会学的角度出发，对二战后美国城市更新的特点、成就、意义、存在问题、局限性几个方面就行了详细总结，并提出城市更新工作应当联系社会，使改造与社会经济相适应；苏箭（2013）以长沙北正街为实例，运用景观美学理论研究城市更新问题，通过满足人们对艺术的追求和视野的审美需求实现老街景观文化的传播；蔡绍洪（2008）、凌春阳（2013）等人紧跟第三产业发展潮流，将旅游与城市更新结合，保护历史，开发旅游资源，实现城市旅游发展可持续。

可见，多学科的介入拓宽了我们的研究视野，有助于更全面的制定计划，使我们深刻了解到城市更新不只归属于城市规划，而是牵一发动全身的综合性工作。

（2）存在缺陷。

与西方发达国家相比，我国城市更新具有复杂性和特殊性的特点。

历史遗留下来的具有历史意义的建筑在留给后人宝贵精神遗产的同时也对更新工作带来了一定阻碍。

再加上城市化、现代化、国际化、科技化等对城市更新的推动，不考虑实际盲目施工的举措在六十年的积累中迸发出了种种问题：
第一、资金缺乏、工程停滞。

资金是工程实施的血液，是运作的基础。

在发展的道路上我国确实取得了种种胜利，但一旦与发达国家相比就会发现我们的不足，从发展中国家到发达国家还需要一段很长的路需要摸索。

不幸的是，赶潮流以量制胜的思想蒙蔽了一部分开发商，只开发到一半就停止的工程反而为城市带来了压力。

第二、虚有其表、利益熏心。

急求眼前利益，破坏历史建筑和城市原有风貌。

当利益与文化出现冲突时舍弃城市特色。

以后人的发展为代价，忽略我国城市的复杂性，规划以偏概全，更新割裂历史。

最终，城市化为千城一貌的一座座缺乏内涵的复制品。

这不只是一座城市的不幸，也是历史文化遭遇破坏的悲哀。

第三、整体缺失、效果倒退。

整体的缺失性指的是在更新规划的设计过程中缺乏对城市更替布局的认识，高密度的高层建筑影响了周边低层建筑的采光，绿地的压缩把住宅区变成了水泥做成的牢笼。

虽在近年来各种开放性的建设器材进驻各个小区，但可供人们活动、锻炼的空间仍旧紧张且缺乏正规性。

三、国外城市更新发展历程
（一）国外城市更新发展阶段划分
（1）19世纪末至20世纪40年代末。

此期间，城市更新一词并没有被科学规范地提出来，但是，与城市更新相关的更新工作已经成为了城市建设的一个主要环节。

由于受工业革命影响，生产方式的大工业化推动城市范围的扩大，这种城市格局的突变致使城市任意膨胀。

以解决“贫民窟”问题为出发点的工程也并没有起到实质作用，如奥斯曼[18]（Haussmann）大拆大建的“巴黎改建计划”被后人讥讽为“拆房大师”的“巴黎模式”。

而缺乏政府管制的建造也使得城市交通拥堵不堪。

相比之下，霍华德提出的“田园城市”思想先进，从某种意义上讲，可以说
是现代城市规划的原型[19]。

虽然它似乎只是一个满载对未来憧憬的乌托邦[20][21]，但却为日后人们解读城市内涵指明了方向。

其著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》中指出城乡结合，建造规模应当控制有度。

强调了城市布局与规模应当符合人与自然的结合，建造符合人类理想的居住环境。

（2）20世纪50年代至20世纪60年代。

科技发展带来的“第二次产业革命”在这十年中推动了城市经济的增长，城市更新概念的确定也使其更加规范化。

为了带动城市经济，具有高利润特点的金融业、商业等被引入城市中心，这种方式以点带面地向城市四周扩散，整个城市一片繁荣。

但市中心的聚集暗中提高了地价，大量人口的流动造成了交通拥堵，人们为了逃避这种高压的生活环境开始向城市周边扩散，市中心逐渐失去了生机，每逢夜晚和周末一些市中心甚至变成一座“死城”。

而后，西方学者们开始意识到应当从实际出发，反对“恢弘巨大”的巴洛克式计划。

J·雅各布斯（Jane Jacobs）也提出了巨资大规模改造是一种“天生浪费的方式”，应当理性更新，保存城市多样性，用小而灵活的方式追求精致、连续、逐渐地改造城市。

（3）20世纪70年代至20世纪80年代。

进入70年代后，人们参与城市更新工作的积极性高涨，并组建了自己的社区组织，这种社区团体的方式使当时的工作呈现出一种“自下而上”的模式。

由于参与公众都是该区的原住居民，重视邻里关系，熟悉城市肌理，对居住环境的历史文化也有一定了解，再加上年轻人接受过一定教育，可以明确表达自身看法。

因此，社区公众的介入使更新规划更贴近生活，现实意义更强。

这种社区文化的保护与认同成为了80年代欧美国家城市更新的主要方式。

著名城市理论家、社会哲学家刘易斯.芒福德也在其著作《城市发展史》中提出了注重城市长期发展的可持续发展理论，内容涉及经济、政治、文化、宗教、社会等多各方面。

（4）20世纪90年代至今。

20世纪90年代，可持续发展理论得到共识，更多相关边缘学科如环境保护、资源配置、社会经济等的相关学科的学者开始融入到城市更新的行列中。

多方面多角度地参与到规划工作当中。

另外，私人资金的介入也为工程带来更多资金支持，面向群众的方式也吸引了更多合作伙伴，更新队伍集合各行人力资源开始发展壮大。

期间，人本思想的逐渐形成，经济效益、社会效益、个人效益的平衡得到重视。

在反思过去城市更新工作中造成的种种不良后果的同时开放思想，规范规划范围和施工尺度，强调社区的重要性，此时的城市更新进步升华到了一个更高阶段。

（二）国外城市更新经验总结
欧美的城市更新拥有近百年历史，在这百年的探索过程中通过在失败中寻求生机，逐渐总结出了一些列值得我们借鉴的宝贵经验。

其一是历史保护意识与措施的吻合度。

在历史延续时间上，虽然我国的五千年文化远远超过西方，但在保护意识与措施吻合度方面我们却发展得没有他们那样成熟。

20世纪90年代开始，城市历史文化保护问题被列入城市相关议题中，各个城市开始认识到文化保护的重要性。

国外众多学者不但提出保护措施，还善
于发现阻碍历史保护的绊脚石。

保护方面典型的案例当属费城社会山，该区占地25个街区，拥有殖民时期和美国建国初期风格的建筑500栋之多，具有重要历史意义。

故在改造时设计中保留了原貌，只做局部修缮，原有历史痕迹也得以保留。

Marks（1996）则在研究中抓住了资金与历史保护之间的关系，认为资金的匮乏对历史保护观点的表达造成了一定影响，并且，贫困人群也无法承担起历史保护的成本，这些都为城市更新工作中历史保护问题带来了压力。

而资金与人力的不足对历史文化保护带来的局限性在发展中国家也同样适用。

其二是可持续发展的有力执行。

实现城市可持续发展的措施多种多样，如英国、荷兰等欧洲国家提倡的“房屋多样性”有效避免了城市特色缺失问题的出现，为后代开发城市保留了广阔的开发空间。

Bryson，Grace K. L. Lee （2008）则从环境出发，添加社会因素和经济因素。

认为在解决保护与发展之间的矛盾之前应先确定各个影响因素之间的关系以及在可持续发展中处于怎样的地位，而后才能作出科学论断。

除去理论建议，Bryson，Jeremy（2013）的表述更进一步，是拟定一个比较规范，以74世博会为衡量标准对环境问题进行讲解。

内容一再强调环境保护的重要性，建议人类的改造活动应当遵循大自然的发展规律，人与自然和谐相处是城市更新、实现城市可持续发展的必要前提。

其三是与房地产合作互利。

城市更新离不开资金投入，但资金不足也是一直困扰中外开展城市更新工作的一大问题。

政府无法独立承担起巨额资金，此时，私人资金的投入便成了资金筹集的另一主要渠道。

在众多企业中，房地产商多拥有丰厚资金，并组建自己的智囊团，在土地规划方面经验丰厚、抗击非预见性风险能力强，他们的参与不但解决了资金问题，同时也促进了城市更新向着科学性和全面性发展。

其中，美国的威廉·泽肯多夫就是一个典型的代表，他以开放式的思维投入各大城市的城市更新工作中，并通过与设计师贝聿铭的合作完成了费城的重建项目，堪称绝作。

更新中，美国联邦政府通过提供社区开发津贴，鼓励地方政府参与项目、减税免税等手段鼓励企业与社区的参与积极性。

充分发挥了房地产企业的作用。

四、国外城市更新对我国城市更新的启示
我国城市化以及城市更新工作正处于一个高速发展时期，虽然在经验方面我们已经了解到环境、文化、可持续发展、多边合作等内容的重要性，但在规划方案上仍旧缺乏一套完整科学的的知道框架。

因此，我们可以在分析了国外城市更新的种种先进思想和成功案例后获得启示，得出提升我国城市更新质量的几点改进措施。

（一）更新模式多样性
如今，城市更新的研究中心开始向人本、可持续发展和社会三个层面倾斜。

在现代建筑已导致视觉疲劳的情况下，根据不同背景、不同需求、不同能力范围运用多学科研究方式综合多领域前沿思想设定切实可行的规划方案可以避免建筑雷同、资金链断裂导致的工程停滞、更新效果与预期不相符、资金浪费等状况的产生。

而对社会、政治、经济和文化等问题协调发展的考虑也可以推动价值观趋于一致、各方利益平衡避免冲突、城市肌理得以保存、邻里文化和城市特色多种多样，为第三产业旅游的发展提供丰富的旅游资源。