浅谈工程造价对房地产总投资的影响

在庞大的开发建设工程中，建设工程的总造价，对房地产总投资起决定性的影响。建设工程造价是房地产开发总投资的重要构成部分，在国外建设工程费用占房地产总投资的70％左右，我国占60％左右。因此对于建设单位尤其是房地产开发企业，既要尽量开拓市场，还要结合自身实际经营状况，控制成本，尤其是控制工程造价，以有利于开发企业资金流动，降低售价，增强企业竞争力，这对实现项目的预期经济效益和社会效益至关重要。目前施工图结算超预算的现象非常普遍，使得工程造价增大，房地产开发企业的投资骤增，从而使项目的投资计划难以执行。所以说工程造价对房地产总投资的影响是显著的。本文谈谈以下几个方面对工程造价的影响。

一、工程成本构成的各因素对工程造价影响。

任何一项房地产开发项目，建设工程造价指的是建筑物基础、上部结构及水电安装、机械设备等施工阶段发生的分项费用。工程成本的构成包括人工费、机械费、材料费、管理费、劳保费和税金。人工费、机械费所占工程造价的比重近年有一定提高，影响也最大。材料费、管理费、劳保费和税金的上涨幅度亦较大。尤其个别建筑材料的消耗量，以钢材、水泥、沙石为例，成为引致有较大幅度攀升的最重要因素。1994年至今，各类传统建材价格的升速略有回落。建材价格上涨的影响是造成建设工程成本浮动和小幅度调整的最直接原因。目前，主要几类建材品种的市场价，表现出较平稳势头。因此总体建安造价的浮动水平不大，升幅变化趋于稳定。

二、建设过程三阶段对工程造价的影响。

建筑工程成本的各构成固然影响开发成本，但建设过程的三个阶段对工程造价，从而对房地产总投资也是十分重要的影响因素。一是投资决策阶段；二是设计阶段；三是施工阶段。

1、投资决策阶段对工程造价的影响。投资决策阶段工程造价对建设工程全过程工程造价具有纵揽全局的决定性影响。地址的选择是否优化，直接影响工程造价的高低，影响建设工期的长短，影响工程建成后的经济效益。例如：水文、地质情况对工程造价的影响。多层建筑物水文、地质土建的差异影响工程造价的比重为10％左右。地形、地面高程的差异对

工程造价的影响也是十分巨大的。设计所确定的地面高程与原始地面高差越少，室外挖、运、回填土方量就越少，工程造价也就越低。因此，若建设地点地形起伏很大，应采用灵活多变的设计手法，充分利用原有地形地貌，尽可能减少挖、填土石方量，从而降低工程造价。

2、设计阶段对工程造价的影响。技术设计工作阶段对工程造价的影响最为突出。至初步设计结束，影响工程造价的程度为75％；至技术设计阶段，影响工程造价的程度为35％；而至施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有5—10％。控制工程造价的关键就在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，影响工程造价的关键阶段就在于设计。实践证明，设计对于工程项目建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性的作用。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计潜力，将是控制工程造价的关键所在。为此要做好以下几方面工作：设计人员应熟识本专业预算定额及费用定额；熟识建筑材料预算价格；切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价；推行建筑方案和经济方案相结合的设计招、投标方法，促使设计单位不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。

3、施工阶段对工程造价的影响。

(1)施工图预算编制。施工图预算是施工单位根据施工图纸计算的工程量，施工组织设计和现行工程预算定额，建筑材料预算价格等资料，进行计算和确定单位工程量的预算造价。这是建设单位对基本建设投资进行科学管理的具体文件，也是控制建筑安装工程投资的依据，预算编制是影响工程造价的重要环节之一。必须正确编制工程预算书，提高预算的正确性，降低工程造价，节约投资。

(2)设计变更审批制度。设计如有变更，应尽量提前变更，在每一变更设计之前，必须进行工程量及造价增减分析并经原设计单位同意。如果变更后过程造价突破总概算，必须经监理机构及建设单位审查同意，防止通过变更设计增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。

(3)隐蔽工程现场签证手续。如果缺乏完备的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度。为此，应对施工现场签证严格把关，控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，避免事后因签证项目增加费用，发生争议，从而影响工程造价。

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产工程造价咨询注意事项

房地产项目造价控制中几个问题的探讨尊敬的各位领导、同事：大家好！感谢北京城建兴云房地产公司给我们提供的本次学习、交流和探讨的机会。我公司与城建集团在多个项目进行过愉快的合作，这次杨总邀请讨论，不敢拒绝，但确实比较忐忑。由于以下观点均为从咨询公司角度对开发商的一些建议，并非亲身操作，因此有些观点难免以偏概全。另外由于准备时间匆忙，全部观点均为对平时积累的总结，并未查证相关资料，仅起抛砖引玉的作用，希望大家多加批评指正。本次讨论之内容计划从三个方面对开发项目的成本控制工作进行初步的探讨：第一部分：项目造价控制中的几个关键性工作第二部分：具体操作中的几类常见问题第三部分：业主方与造价咨询机构配合的几个问题第一部分：项目造价控制中的几个关键性工作开发商有多少控制成本的主动性项目的成本目标确立、合约规划完毕、设计方案定稿、总包及主要分包合同确立后，开发商对项目成本的控制已经基本失去了主动性，剩下的工作以配合项目进展的事务性工作为主。如何评判一个项目造价管理工作的成败不同的业主单位会有不同的公司情况、不同的管理模式，每个项目也有不同的具体情况，这也就决定了在工程造价管理方面没有通用的最佳模式，只有最适合的模式。但是，总体而言，成功和有效的造价管理模式都是在明确的核心价值观和工作主线的指导下，充分有效地整合利用各方面资源，以实现最终目标。这个核心价值观就是在配合业主开发整体思路和大局利益的前提下，通过有效管理合理控制和

降低建安造价，以最优造价达到设计使用功能要求及工期、质量目标，以实现业主项目利益的最大化；这个工作主线就是成本目标控制，一切具体工作均围绕将造价合理控制成本目标之内这一主线展开。为实现这一目标，我们认为在以下的几项具体工作中需特别加以重视：一、确定合理的成本目标，并将成本目标控制工作贯穿于整个造价管理工作的始终 ◆成本目标的制定和控制是贯穿整个项目成本管理工作的主线 ◆能否顺利完成成本目标是考核项目成本管理工作成败的重要指标。造价控制的整个过程都围绕成本目标这一条主线，因此，及时确定合理的成本目标就显得尤为重要。咨询人应与委托人密切配合，在项目策划、方案、设计等各个阶段，为委托方提供准确的成本估算建议除了对委托方的建设意图、设计方案等深入理解外，对经济政策、市场的各种价格变动及市场趋势等均给予高度关注，在任何大幅度的价格变化时都能及时作出估算，必要时建议委托方调整目标成本，并对委托方的资金准备、成本控制都及时地提供合理的建议。在整个工程造价管理工作过程中，将各分项成本均控制在整体成本目标控制范围内，实现项目的最佳价值功能，这是指导贯穿整个工作的一条主线。因此，对任一将会对整体造价产生影响的项目（例如工程招标、变更洽商等），均应在实施前进行估价，在实施后进行复核，以确定其在成本目标的控制范围内。对于工程招标，在条件允许的情况下应事先根据招标图纸进行估价，超出目标成本控制范围应仔细分析原因，必要时采取调整设计等措施。对于方案对比、变更洽商等项目，在有条件的情况下也应采取类似程序。成本目标要细化到各个科目不同企业确立成本目标的时间点并不相同，但需保持其连续性和严肃性重庆远洋高尔夫项目参考.xlsx 二、及时建立合理详尽的合约规划影响造价控制的另一个重要因素是合理的合约规划，完善的合约规划是减少

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

房地产造价管理

论房地产开发的造价管理房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程，即包括项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收结算阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但对从事造价人员的成本控制水平要求较高。所以本文主要从计阶段、招投标阶段、项目施工阶段、项目结算阶段来探讨造价管理。一、合理的设计是有效控制工程造价的前提项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%--2%，但影响到工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。 1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出

现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。如：九龙湾5#楼基坑支护工程,设计方案一：基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为200万元；设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为90万元。根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质干涸,开挖土方后对四周建筑物影响不大，故采用喷粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低，因此选择方案二进行施工，这样节省工程费用约110万元。 2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。 3、加强图纸会审。在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及造成的经济损失与不必要的浪费。二、工程招投标是有效控制工程造价的核心

我国社会经济发展理念的转变历程及其意义

我国社会经济发展理念的转变历程及其意义内容摘要:我国“八五”期间的发展理念是“发展就是硬道理”;“九五”期间的发展理念是“可持续发展”;“十五”、“十一五”期间的发展理念是“科学发展观”,十七大进一步阐明了科学发展观的核心是以人为本。文章指出,我国社会经济发展观的转变,经历了经济发展观、经济社会发展观,再到以人为本为核心的科学发展观这样一个过程,这是我国发展理念的升华。关键词:发展理念可持续发展科学发展观胡锦涛总书记在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告中指出:“科学发展观,第一要务是发展,核心是以人为本,基本要求是全面协调可持续,根本方法是统筹兼顾。”这是关于发展问题的最新认识和最全面、最系统详尽的表述,提出“以人为本”为核心的发展观,无疑是中国经济社会协调健康发展的历史性重大突破。回顾改革开放以来经济发展的历程,我国的发展理念发生了明显的变化,发展观经历了经济发展观、经济社会发展观,再到以人为本为核心的科学发展观这样一个历程,确切地说,就是从追求经济增长转变为统筹兼顾,实现经济、社会和人的全面、协调、可持续发展的过程。社会经济发展理念的转变历程 (一)“八五”期间的发展理念是“发展就是硬道理” 1990年开始编制“八五”计划时,中国正在经历一场历时三年的经济全面治理整顿,西方几个主要国家也正对我国实行经济制裁。面对国内外的重重压力,邓小平在1992年“南巡”时强调:“革命是解放生产力,改革也是解放生产力”;“改革开放胆子要大一点”。针对改革开放过程中的成败得失问题,邓小平提出了“三个有利于”标准:是否有利于社会主义国家综合国力的提高,是否有利于社会主义国家生产力水平的提高,是否有利于提高人民生活水平。通过改革开放以来对中国发展问题的深入思考,邓小平提出了“发展才是硬道理”的著名论断,这也是邓小平发展观的主题。邓小平强调:中国的主要目标是发展;中国解决一切问题的关键,是要靠自己的发展。邓小平的发展理念源于他对中国人普遍生存状态的现实关怀,开始于他对中国世界地位的深刻忧虑。“我们不抓住机会使经济上一个台阶,别人会跳得比我们

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。（2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

房地产工程造价指标及其在预结算中的应用梁茹红

房地产工程造价指标及其在预结算中的应用梁茹红摘要：工程造价的合理性关系到房地产企业的经济效益以及社会资源的合理分配，而造价指标是合理确定并有效控制工程造价的重要方式，因此本文分析了造价指标及其在预结算中的应用。关键词：房地产工程；造价指标；预结算；应用房地产工程造价管理体系是整个行业发展的基础，优化工程造价管理并使之符合科学化、规范化、标准化的要求，也是房地产工程造价风险管控的需要[1]。受时空影响，不同项目的工程造价既有共同点也有独特性，对工程造价进行动态管理，并将造价指标与各阶段造价管理相结合，可以充分发挥造价指标在工程造价管理中的作用[2]。市场经济条件下，造价指标在建筑工程预结算工作中起着及其重要的作用[3]。因此，本文对房地产工程造价指标及其在预结算中的应用进行了分析。 1 房地产工程造价指标及其作用与体系建立 1.1 关于工程造价指标工程造价指标是以一定数量的建筑面积（若干m2）或每座构筑物为计量单位，对人工、材料及造价所规定的定额指标，它反映了房地产工程建造成本及其一般规律的数量关系，主要包括单价指标、工程量指标、材料及工时消耗量指标、价值百分比指标等多种类型。以单价指标为例，每m2建筑面积造价指标、每 100m2建筑面积造价指标等，反映了房地产工程单位建筑面积的造价水平。 1.2 工程造价指标的作用房地产工程造价指标是房地产工程造价宏观管理和决策的基础，也是制定和修订投资估算指标、概预算定额以及其他经济技术指标的基础，其贯穿于工程建设的全过程（项目立项阶段、可研阶段、设计阶段、招投标与施工阶段），并在不同阶段发挥着各自的作用。在项目立项阶段，工程造价指标是投资估算的依据；在项目可研阶段，工程造价指标是评估项目投资效益的主要经济指标；在设计阶段，工程造价指标是推行限额设计并优化设计方案的重要指标；在招投标与施工阶段，工程造价指标是进行工程造价分析对比的重要参考指标，作为评标和报价的参考依据，并用作审查施工图预算、结算与决算的基础资料。例如设计阶段工程造价的影响程度达到75%以上，为了控制该阶段的工程造价，设计人员可以应用工程造价指标对不同设计方案进行比选，通过选择技术可行、经济合理的设计方案，达到设计功能与工程造价统一的要求，实现满足功能要求的前提下降低工程造价的目标，也就是要达到预算不超概算、概算不超估算、估算不超投资限额的要求。 1.3 工程造价指标体系的建立工程造价指标体系的建立，是一个信息收集、整理、提炼、归纳和造价分析的过程，目的是迅速、方便、准确地确定工程造价，故要求工程造价指标能作为参照对象进行房地产工程造价的确定和评判，并且具备衡量和检验房地产工程设计、施工过程中采用新材料、新工艺、新方法所引起的造价变化及影响程度的能力，以便借助相关指标的分析，引导设计和施工中新材料、新工艺、新方法应用与创新的方向。工程造价指标体系包括常规性指标、流程指标、功能成本指标、可视化指标等。以常规性指标为例，其分为实用性指标、经济性指标两大类。实用性指标又包括平面指标和节能指标，平面指标如平均每户居住面积、平均每户建筑面积、平面系数、有效面积系数、结构面积系数、辅助面积系数等。经济性

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

发展经济学在中国的意义和重要性

发展经济学在中国的意义和重要性发展经济学是研究发展中国家如何摆脱贫困而进入发达国家的经济学科, 它所提供的理论观点和政策主张对发展中国家的经济发展具有重要意义。特别是中国作为世界上最大的发展中国家, 迫切地需要促进经济发展和增强综合国力。发展经济学肇始于结构主义的出现，该学派认为在发展中国家存在某种使新古典经济理论的若干假定前提不能适用的经济结构。钱纳里等人认为动态非均衡假设阐述了资源再配置潜力与结构变化对经济发展的意义。这是因为广泛存在的非均衡现象&隐含着通过减少瓶颈和再分配资源予以高生产率部门以加速增长的潜力，发展中国家的这种潜力可能大于发达国家。正因如此，结构主义是主张政府干预。结构主义的发展观，事实上不管是否受发展经济学家的影响，这一时期的发展中国家多以计划经济体制为主导。古典发展经济学的分工组织和资源配置思想, 对所有国家的经济发展都是富有解释力的, 正是在这种意义上, 古典政治经济学是发展经济学的萌芽和起源。然而古典发展经济学家并未纯粹地探讨发展中国家的经济问题, 其自由竞争的政策主张基本上适合于新兴资本主义市场经济国家。而且随着资本主义市场经济的不断发展,特别是经过了马歇尔的局部均衡论和瓦尔拉的一般均衡论, 致使市场的资源配置功能系统化和形式化, 进而发展成为新古典主流经济学, 这样就在有意无意中将发展中国家的经济发展问题排除在研究视野之外。不发达国家经济中存在着两个相互关联又相互作用的“循环链”。从供给一端来看, 循环链表现为: 低实际收入——低储蓄能力——资本形成不足——低生产率——低实际收入；从需求一端来看, 循环链可表述为: 低实际收入——低购买力——投资引诱不足——资本利用不足——低生产率——低实际收入。在这两个循环链所形成的“多种因素的循环群集”的长期作用之下, 不发达国家无法摆脱贫困落后而处于某种“欠发达均衡状态”。总之, 结构主义发展经济学家们认为, 只要“恶性循环”存在, 就不可能依赖价格机制把经济发展的果实通过“涓流效应”扩展到穷人身上。就我国来说，建国后，我国实行的是计划经济体制$强调政府对经济的强势干预。通过国有国营经济实现工业化，从效果上看，

经济的发展对一个国家的重要性不言而喻

经济的发展对一个国家的重要性不言而喻，不管是保证国家主权和领土完整的军事建设还是挺高国民生活水平的一系列政策的实施都离不开经济。在二十一世纪这个风起云涌的时代，随着经济的全球化发展，世界经济的发展给中国的崛起带来了一系列的机遇，同时也带来了一系列的挑战。所谓经济全球化，其本质上是全球范围内市场经济一体化的历史进程，是市场经济的全面推进和空前大发展。因此，经济全球化本质上是世界经济的全球市场化，是一种有着多方面和多层次内容的复杂的社会经济现象。它能够让商品和生产要素跨国界自由流动，资源在全球范围或地区范围内优化组合。世界各国、各地区经济，包括生产、流通和消费领域，更加紧密地联系在一起，使世界经济越来越成为一个不可分割的有机整体。全球化的实质是资本的全球化，是资本主义的全球化，它既是资本主义国家的全球化，也是社会主义国家的全球化。全球化的具体内容包括以下方面：其一，生产全球化；其二，贸易全球化；其三，金融全球化；其四，投资全球化；其五，区域性经济合作日益加强。这样一把让人又爱又恨的双刃剑，再给中国特色社会主义的发展带来机遇的同时也带来了一系列的挑战。不可否认，经济的全球化可以给每个国家提供更为宽广的舞台，但是一些大国所指定的不合理的国际经济秩序的存在，也将使发展中国家的发展举步维艰。我们中国正处于社会主义发展的初级阶段，并将在这一阶段停留很长的一段时间，所以在全球化的发展趋势面前，一方面，我们要坚定不移地走建设中国特色社会主义道路；另一方面又要融入由发达资本主义国家主导的经济全球化进程，迎接全球化带来的严峻挑战。在全球化的浪潮中，唯有抓住机遇，迎接挑战才能跃然而上居于人前。经济全球化对于发展中国家带来了积极的影响，第一经济全球化为发展中国家经济结构的调整与升级提供了机遇。在经济全球化过程中，发达国家产业结构的调整和升级，有利于发展中国家引进先进的技术和设备，实现技术发展的跨越、产业结构的升级和外贸结构的优化，从而缩小与发达国家的技术差距，推进本国的工业化与现代化；有利于发展中国家学习先进的管理经验，培养高素质的管理人才。第二，有利于发展中国家吸引外资，弥补国内建设资金的不足。外资的进入对于发展中国家加强基础建设和基础工业的建设，提高有关部门的效益，促进产品的更新换代，增强在国际市场上的竞争力起着积极的作用，也让我们学习到国外优质企业的生产模式和管理模式。第三，有利于促进发展中国家的体制改革。参与经济全球化进程，与国际市场规则接轨，将会推动发展中国家引进、学习、借鉴外国的管理经验，结合本国实际进行体制和机制的改革，从而有利于发展中国家的内部体制改革，走出更适合中国发展的特色社会主义道路。当然，经济全球化不仅带来了积极的影响，还为我特色社会主义中国带来了去打的挑战。经济全球化使发展中国家的经济主权被削弱。在经济全球化的过程中，发展中国家的经济主权(特别是在财税和货币政策方面)的独立性，面临越来越严峻的考验。这种考验大致有两种不同的形式。～种是经济主权的主动让渡。从关贸总协定(现为世界贸易组织)的历次减税和贸易自由化谈判，到发生金融危机的国家为了得到国际货币基金组织的援助被迫进行的经济调整，都是一定程度上的主权主动让渡。总体而言，这种让渡对于有关国家来说是有利的，因为它们能够从中得到期望的各种回报。另一种是跨国私人经济力量对经济主权的侵蚀。最为典型的例子就是跨国公司。由于跨国公司的战略目标很少会同东道国的经济发展目标完全一致，因而它们对于东道国的许多政策措施经常会表现出一种本能的抵抗和规避。许多国家的经验表明，在汇率动荡时期，跨国企业常常是大规模货币投机的主要责任者。显然，在经济全球化过程中，大量利用外国直接投资的发展中国家在这方面应当引起高度重视。环境退化与经济全球化同步。经济全球化下发展中国家生态环境的持续恶化也让人感到

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产销售地影响因素分析报告

房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施

条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。

浅谈旅游经济发展对经济意义-最新范文

浅谈旅游经济发展对经济意义旅游经济是以旅游活动为前提,以商品经济为基础,依托现代科学技术,反映旅游活动过程中,游者和旅游经营者之间,按照各种利益而发生经济交往所表现出来的各种经济活动和经济关系的总和。近年来我国旅游经济在国民经济中的比重越来越高,因此发展旅游经济是我国国民经济的新增长点。一、旅游经济的作用 1.增加国家外汇收入,平衡收支随着国际政治、经济、文化交流发展,作为国家支付手段的外汇,其作用日益显著。作为外汇收入的旅游业在国家创汇,平衡国际收支方面起到了重要作用,这已经为各国实践所证明,为人们所认识。 2.回笼货币,积累资金旅游收入的另一重要部分是国内旅游收入。国内旅游收入对于国家回笼货币,积累资金起着积极的作用。据统计,我国在群众手里的节余资金超过2万亿人民币,而且每年以30%左右幅度增长。如何引导消费,更有效地回笼货币,渠道很多,而旅游就是一个新的渠道。随着人们物质生活水平的提高,闲假时间的增多,人们对精神的需求和消费日益迫切。 3.增加就业机会由于旅游业促进了许多行业的发展,使整个社会就业机会增多。旅游业是一种综合性的行业,它不但能直接向社会提供就业机会,而且能间接地为社会提供就业机会。按国际的习惯测算,旅游业直接就业与

间接就业的人员比例大约为1：5。每增加旅游业的一间客房,可以直接提供0.75的就业机会,并间接地为2.5人在有关部门(饭店、商业、交通业)提供就业机会。目前,我市直接从事旅游业工作的人数已达3万之多,间接的达20万,占全市总人口的五分之一。二、发展旅游经济的途径 1.借鉴国际旅游经济的发展经验西方发达国家,为吸引游客发展旅游业,努力使凡与旅游经济相关联的行业,包括宾馆饭店、景点设施、娱乐、交通、购物等配套设施都做到尽善尽美和富有特色。我国目前因财政困难,对旅游业仅有少量投资,而且近几年不会有大的改变。在这种情况下,我国要发展旅游业及相关设施的庞大需求与资金短缺的现实形成尖锐的矛盾。因此,只有在更大范围内扩大对外开放面,对与旅游经济相关的各行各业,积极引进外资和先进技术设备及管理经验是可行之路。只有这样,才能在较短时期内改善我国的旅游环境。 2.建立市场竞争机制,加强宏观管理长期以来,我国的旅游经济业,经营国际旅游业务的因受国家高度保护的影响,经营国内旅游业务的因缺少各种设施和训练有素的专业人员,以致服务质量普遍低下,导游素质差。为全面提高旅游业与相关服务的质量,应加强宏观管理,严肃纪律,提高企业和有关人员的素质。其中,特别对国有旅游企业,首先要转换经营机制,实行政企分开,然后把企业推入市场,取消特权和保护,使企业能在市场机制下真正成为自主经营、自负盈亏的经营者,提高参与国际竞争的能力,并按国际

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。