公寓市场分析

4、首付5成，贷款为商业利率
4、梯数比较高
5、层高高于住宅，可达5-6m，梯数比高
普通公寓
普通公寓（居住型公寓也称“一室”）
普通公寓特点：户型面积小,多为30-60㎡。销售价格一般高于区域整体水平。 优点
使用成本相比而言较低。产权70年,可商贷,亦可公积金贷,贷款成数 高,利率较商务公寓便宜,物业、水、电、煤等按民用收费。
以住宅、公寓面积均为50㎡，单价8000元计算首付及月还款额：
产品 公寓 住宅
面积 50㎡ 125㎡
单价 8000 8000
总价
首付 月还款额
400000 200000 2159
1000000 200000 5235
产品 公寓 住宅
面积 50㎡ 51㎡
单价 8000 8000
总价
首付 月还款额
400000 200000 2159
报。 按产品类型分，可分为产权式酒店公寓、酒店式公寓。
类型
特点
是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功 酒店式公寓
能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓。
实质是酒店，其软硬件配套是按照酒店标准来配备，且纳入酒 产权式酒店公寓 店行业管理范畴，一般位于旅游度假胜地、酒店资源集合的、
光一般是按照住宅规划设计标准严格执行;而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中,其建筑日照间距、建 筑设计等按照公共建筑标准执行。 交易税费。初次购买或者转让时的契税按照3%收取,而住宅低于90㎡为1%; 此外，根据规定,商业性质用房如果不满5年 出手需要交纳5种税费,分别是:营业税5.6%、印花税0.05%、土地增值税6%、个税1%或购房差价的20%、契税3%、交 易手续费10元/㎡,除去交易手续费,剩余5种税加起来高达15.65%。
缺点
从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道(水、电、煤)、 增加消防通道等；
从舒适性来说，暗房出现，影响居住生活的舒适度；在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的 考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。
从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。 从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。
公寓市场分析
时间：2019.2.15
公寓产品特性分析
公寓概念界定
住宅
定义 ＝ 是指专供居住的房屋。
分类
普通、非普通住宅 别墅
花园洋房
两者区别
公寓
居住公寓
一般处于城市核心地段及商务中心区
商务公寓（soho公寓）
＝ 具备居住、商用、办公均可的商品房物业。
酒店式公寓
服务型公寓
从概念上讲，住宅和公寓最明显的区别是功能不同，公寓使用性能更为广泛。 商业性质公寓采光较差，不符合住宅日照与楼间距要求。
公寓、住宅其他特性对比
公寓不能落户且首付比例高，贷款年限不超过10年，月还款额高
落户条件
公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满 足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
首付、贷款利率
贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例为50%，贷款利率相对也会高一些（需上浮10%-20%）， 通常一套公寓的首付比例相当于一套普通住宅的首付比例，商贷年限最长不超过10年，月还款额与普通住宅基本一致。 若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
超过五年，则免交个税，但如果所售房产是商业用房，则不管什么情况都要缴纳个税、增值税。
公寓产品类型
公寓类型
公寓分为普通公寓（居住型公寓）、商务公寓、酒店式公寓
性能 用地性质 产权性质 产权年限
普通公寓（居住型公寓） 住宅 公寓 50年
商务公寓 商业用地 商务公寓
40年
酒店式公寓 商业用地 商务公寓
商务公寓
商务公寓特点：产权年限为40年,一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公;具备写字楼功能。 优点
商住两用，多处于繁华商圈,配套齐全,交通便利,可做酒店或办公点。
缺点
产权年限。 居住环境。每层住户较多, 采光较差,且多数存在卫生间无窗户。 得房率。过道等公共地方多,造成公摊大,得房率低。 按揭方式。大多不能申请公积金贷款,其次首付、贷款利率高。 日常生活成本。其物业、水、电、气等为商业收费,较民用收费贵。 设计标准。设计导向不同，公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少,而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采
•
卫生间、茶水间为 整层共用
公寓、住宅产品特性对比
住宅相比公寓居住舒适度更高，居住成本低
序号 1 2 3 4
对比内容 产权年限 水电费收费标准 居住舒适度 采光条件
公寓、住宅产品特性对比 公寓
商业用地为40年 商业用水：4.44元/m³ 商业用电：0.665元/千瓦时 公寓结构至少在两梯八户以上
公寓窗户少，采光条件不是很好
公寓与住宅对比价值分析
价值一
挑高户型：层高普遍较高，LOFT公寓层高可达5-6米，使用率更高。
价值二
总价低：即使单价高，面积较小，折合下来总价低。
价值三
高回报率：公寓位置普遍优越，租金较高，具有一定的升值前景。
价值四
不限购不限贷：当前调控政策抑制投资需求，公寓不限购受到投资者的青睐。
价值五
可注册公司：公寓用途即可居住也可办公，可作为办公场所注册公司。
410000 82000 2159
备注：住宅按20%首付比例，月还款额以20年计算
公寓、住宅税费对比
公寓前期、后期交易税费均高于住宅
公 寓 住 宅 二 手 房 交 易 税 费 对 比
备注：写字楼、商业最大区别在于土地增值税的征收费率不同，商业为5%，写字楼为10%
买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出，拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间
功能性 对商务功能
对居住功能
住宅 不具备
具备
写字楼
公寓
集中办公 形象展示较好
两种功能无明显界限， 可自由转换，处于不
同的市场环境会呈现 不具备 不同使用功能的偏向
建筑形态
• •
高多除层种市、形中多式心层少、数别住墅宅等外，•• 通常由多幢建筑物形 成一个居住小区
多为高层带电梯 通常只有1-2幢，或是 大型居住小区的临街建 筑
繁华商务地段，面对短期的日、月住客。
酒店式公寓优劣势分析
优点
总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡以下，总价低适合投资。 空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的
灵活性。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30㎡来自百度文库到一层楼。因此，这类项目不仅适合小公司，也 适合一些中型公司；良好的生活和商务环境。 家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很 多项目还为商务办公区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。
式的服务，公寓式的管理”，它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位。
业态分类：相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。
特点：它一般拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子。提供酒店式的商务服务、物业管理、
租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回
公寓与住宅对比劣势分析
劣势一
年限短：商业性质公寓土地年限只有40年。
劣势二
户型不佳：碍于公寓楼层多户的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如住宅。
劣势三
首付高：首付比例5成，高于一般住宅，且利率高，贷款年限短。
劣势四
不通气：多数公寓无天然气接入，使用电做饭成本高。
劣势五
成本高：水电天然气费用高于住宅，增加住户的居住成本。税费比住宅高。
劣势六
税费高：公寓交易税费高于住宅，后期高税费甩手交易难。
如何扭转公寓抗性
化劣势为优势，如何扭转产品抗性
公寓劣势
土地性质及年限 户型不合理，得房率低 付款比例和利息较高 没有天然气接入 税费高 价格高
扭转劣势
商业拆迁补偿高于住宅 层高优势大，使用空间大 总价低，购房门槛低且不限购 可用电磁炉代理 租金回报率高 地理位置普遍较好
• •
通常为高层、超高 层建筑、外观优美 容易成为一个城市 的标志性建筑
• 一般可根据客户需
户型大小
• 从50㎡左右的小户型 • 户型面积多在30-100㎡
到数百㎡大户型
之间
求自由分割，小到 100㎡以下，大至
整层
室内配套
•
户内配有完整的厨房 • 和卫生间
户内配有卫生间，部分 配有简易厨房，很少有 天然气
40年
特点
1、面积较小，30-60㎡ 2、首付比例低，总价低
1、一般处于城市核心地段及商务中心区， 1、面积较小，主力户型主要在60以
即可居住又可办公
下，装修档次高
2、具备写字楼功能，可注册公司
2、大多位于城市繁华地带商圈周边，
3、物业管理提供高于普通住宅的而外优质 交通方便
服务
3、按照酒店的内部设计
公寓概念界定
公寓的使用性相比住宅、办公更加全面
类别
普通住宅
商务公寓
纯办公楼
住宅
公寓
写字楼
区域和品质
• •
分布于全市各区，交 通情况差别很大 建筑品质高低不一， 通常无装修
• •
靠近市中心、商务区、 开发区 建筑品质高低不一，公 共部位通常带装修
• •
位于市中心、主要 商务区 较高的建筑品质， 通常提供公共部位 精装修
舒适度更高。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓,梯数 比小于商务公寓,多数通有燃气管道,不影响正常的家庭生活。
税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90㎡以下普通住宅的契税 比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一,便于今后转手。
缺点
功能受限。只能居住,小区不允许办公。 售价较高。住宅型公寓单价一般高于普通住宅,也高于商务型公寓。
住宅 土地年限多为50年 其中住宅用地年限为70年 住宅用水：1.66元/m³ 住宅用电：0.475元/千瓦时
住宅结构普遍为两梯三户或者四户
住宅必须满足日照、采光等相关条件
主要区别
➢ 住宅用地使用年限相对于商业用地高出10年，未来商业用地到期后将补交土地出让金。 ➢ 公寓的水电费支出比住宅高出至少一倍，商业水费自2016年从2.24元/m³上涨至4.44元/m³，直接导致公寓生活成本的上升。 ➢ 公寓由于设计结构普遍较密，楼层户数多，造成公寓居住的安全性、私密性远不如住宅。 ➢ 由于公寓的产品特性，住宅的采光条件自然要比公寓好很多。
注:根据现行契税政策的规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90㎡(含90㎡)以下的,契税按照1%执行;户型面积在90㎡到144㎡(含144㎡)的,税率 加倍征收,即税率为2%;所购住宅户型面积在144㎡以上的,契税税率按照4%征收。而购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),一律按照4% 的税率征税。
商务公寓分类
商务公寓按产品类型分：
类型
特点
SOHO公寓
商住两用，可商可住，灵活多用
LOFT公寓 层高较高，空间开阔，不受拘束的特色办公空间
STUDIO公寓
主打办公室概念，带有一定的艺术空间
CLUB公寓
俱乐部，为一群人制定的商务空间
产权式商务公寓
新的产品形态
酒店式公寓
定义：酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，其本质仍然是公寓。也称服务式公寓，意为“酒店