房地产基础知识 PPT
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房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地 合一。
房地产市场的分类
一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
二级市场：开发商获得土地后，投入一定的市场）；
三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手
项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高 处某一点俯视地面起伏绘制成的立体 图。
从规划图中认知重要指标
用地面积：规划建设用地面积、红线面积、 基底面积、 占地面积、建筑占用土地的面积。包括所有占用的面 积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。
建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用 地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿 化、广场、停车场等。
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积 的比率。
某项目规划图经济指标
讨论：容积率的高与低……
1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？
楼面价计算
楼面地价（楼面价）：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。
楼面地价= 土地总价 总建筑面积
单价
=
容积率
土地面积*单价 = 土地面积*容积率
2、建筑基础知识
建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类：
住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层） 和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又 称小高层住宅。 ⑶按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体 结构和筒中筒等。
二、规划、建筑、测绘知识
1、规划信息部分 2、建筑基础知识 3、户型方案图基本标识 4、测绘基础知识
1、规划信息部分
项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内 日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、 商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地 的大小和位置。 重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划 线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。
红线图 城市规范管理部门正式确定的项目 建筑的总用地面积的示意图，其中 红线是用来表示建筑物的边界外沿 界限，即实际可使用土地的边界图。
概念规划图 对项目圈定大致功能 布局的初步性规划平 面图。
项目总平面图 按一般规定比例绘制，表示建筑物，构 筑物的方位、间距以及道路网、绿化、 竖向布置和基地临界情况等。
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3、户型方案图基本标识
开间、进深的定义： 房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直 的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开 间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左 右两边距离为开间。
具体意义： 1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合 理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。
实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为 1.5，求：楼面地价？
答案：楼面地价= 200（占地）X 1,200,000（土地单价）
200（占地） X 1.5（容积率）
= 1200（元/㎡）
或
1,200,000/666.67（土地单价）
楼面地价=
1.5（容积率）
= 1200（元/㎡）
容积率的概念
建筑单体分类 板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，
板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种 是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共 竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通 风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间 过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如 此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两 者间的平衡。
4、测绘基础知识
房屋面积的种类有多少？ 什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 什么是公摊，公摊是如何计算的 什么是得房率，得房率越高越好吗？
Contents
目
一、房地产基础知识
录
二、规划、建筑、测绘知识
三、集团现行主要产品介绍
四、产品后评估及设计流程
一、房地产基础知识
什么是房地产？
房地产基本概念 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质
实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产 和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
房）；
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、 私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
土地前期开发
三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、
通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发 建设。
绿地率与绿化率
绿地率=
各类绿地面积总和 用地面积
与绿化率的区别
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线 内的绿地）。
绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天 停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用 墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。 阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭 的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
容积率越低，居民的舒适度越高
不同建筑形态 容积率多少合理？
住宅小区容积率<1.0的，为非 普通住宅。 多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4
容积率过高对居住的影响
1、内部规划差，路窄绿 地少 2、人口密度大 3、安防难度大
容积率存在区域差异
不同地理区域，日照 等规范不同，户型的 容积率会有所不同。 一般情况下，南方会 比北方要高。
房地产市场的分类
一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
二级市场：开发商获得土地后，投入一定的市场）；
三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手
项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高 处某一点俯视地面起伏绘制成的立体 图。
从规划图中认知重要指标
用地面积：规划建设用地面积、红线面积、 基底面积、 占地面积、建筑占用土地的面积。包括所有占用的面 积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。
建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用 地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿 化、广场、停车场等。
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积 的比率。
某项目规划图经济指标
讨论：容积率的高与低……
1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？
楼面价计算
楼面地价（楼面价）：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。
楼面地价= 土地总价 总建筑面积
单价
=
容积率
土地面积*单价 = 土地面积*容积率
2、建筑基础知识
建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类：
住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层） 和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又 称小高层住宅。 ⑶按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体 结构和筒中筒等。
二、规划、建筑、测绘知识
1、规划信息部分 2、建筑基础知识 3、户型方案图基本标识 4、测绘基础知识
1、规划信息部分
项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内 日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、 商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地 的大小和位置。 重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划 线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。
红线图 城市规范管理部门正式确定的项目 建筑的总用地面积的示意图，其中 红线是用来表示建筑物的边界外沿 界限，即实际可使用土地的边界图。
概念规划图 对项目圈定大致功能 布局的初步性规划平 面图。
项目总平面图 按一般规定比例绘制，表示建筑物，构 筑物的方位、间距以及道路网、绿化、 竖向布置和基地临界情况等。
1
2
3
4
5
6
7
8
3、户型方案图基本标识
开间、进深的定义： 房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直 的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开 间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左 右两边距离为开间。
具体意义： 1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合 理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。
实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为 1.5，求：楼面地价？
答案：楼面地价= 200（占地）X 1,200,000（土地单价）
200（占地） X 1.5（容积率）
= 1200（元/㎡）
或
1,200,000/666.67（土地单价）
楼面地价=
1.5（容积率）
= 1200（元/㎡）
容积率的概念
建筑单体分类 板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，
板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种 是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共 竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通 风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间 过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如 此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两 者间的平衡。
4、测绘基础知识
房屋面积的种类有多少？ 什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 什么是公摊，公摊是如何计算的 什么是得房率，得房率越高越好吗？
Contents
目
一、房地产基础知识
录
二、规划、建筑、测绘知识
三、集团现行主要产品介绍
四、产品后评估及设计流程
一、房地产基础知识
什么是房地产？
房地产基本概念 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质
实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产 和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
房）；
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、 私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
土地前期开发
三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、
通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发 建设。
绿地率与绿化率
绿地率=
各类绿地面积总和 用地面积
与绿化率的区别
各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线 内的绿地）。
绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天 停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
套内墙体面积：外墙、共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用 墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。 阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭 的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
容积率越低，居民的舒适度越高
不同建筑形态 容积率多少合理？
住宅小区容积率<1.0的，为非 普通住宅。 多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4
容积率过高对居住的影响
1、内部规划差，路窄绿 地少 2、人口密度大 3、安防难度大
容积率存在区域差异
不同地理区域，日照 等规范不同，户型的 容积率会有所不同。 一般情况下，南方会 比北方要高。