土地出让制度对房价的影响(reico)

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2.土地出让制度与土地价格
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一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（1）
土地供给垄断
控制土地数量
1.土地需求方面没 有竞争； 2.竞争不充分； 3.买方具有和卖方 谈判的能力。
不一定导致土地 价格上涨
需求方充分竞争 土地价格上涨到最高
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这一点可以通过土地出让 方式的市场参与程度差别 进行验证。
北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况
单位：元/平方米
北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况
重庆市2008年1月到2010年1月住宅用地出让价格情况
北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住 宅用地317幅，其中公布成交价格的233幅住 宅用地通过协议、挂牌和招标三种方式出让。
2007年开始实施的 《物权法》第137条 规定：“工业、商业、 旅游、娱乐和商品住 宅等经营性用地以及 同一土地有两个以上 意向用地者的，应当 采取招标、拍卖等公 开竞价的方式出让。” 公开出让土地的范围 进一步扩大，土地使 用权“招拍挂”出让 方式由国家政策上升
到法律规定。
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土地价格高涨是导致住宅价格高涨的重要原因
100
100 100
100
合计
132 62.86
39 18.57
4 1.9 35 16.67 210 100
数据来源：中国土地市场网土地成交公告（http://www.landchina.com/）
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二、土地财政是土地价格上涨的动力（1）
以招拍挂为主的城市土地出让方式
优点
提高城市土地出让的收益，减少出让过程中的腐 败，从整体上提高土地市场的运作效率。.
130
100
26.32
36.88 0
0
56.73 41.01
0
17
73
0
0
22
112
0
44.74
45.63 0
0
21.15 35.33
0
11
28
0
0
16
55
0
28.95
17.5 0
0
15.38 17.35
2
38
100
100
160 1
12
104
wk.baidu.com
317
100 100 100 100
100
划拨 %
挂牌 %
缺点
1.在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下 ，导致土地出让价格高涨。地方政府对土地财政 的依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取 土地出让收入最大化。
北京市和重庆市2008年1月到2010年1月不同出让方式出让的住宅用地
划拨 % 协议 % 挂牌 % 招标 % 合计 %
高档住 宅
中低价位 中小套型 普通商品
房
其他 普通 商品 房
经 济 适 用 房
廉租 房
其他 住宅 用地
合计
0
0
0
1
12
7
20
0
0
0
100 100 6.73 6.31
2
10
59
0
0
59
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不同土地出让方 式的市场参与程 度和价格不同
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特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制”
从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的 “批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府 一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。
与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来 若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。
2. 住宅市场的“卖方市场” 。
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特征一：政府垄断城市土地供给
我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。 在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成 为城市建设用地的唯一垄断供给者。
政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并 通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。
1988年公布实 施的《宪法》 修正案第二条 规定“土地的 使用权可以依 照法律的规定 转让”，这就 从法律上确定 了土地使用权 有偿出让问题， 使土地交易市 场的形成有了 法律依据。
土地使用制度 无偿、无期限
《宪法》 有偿、有期限
土地使用权的出让方式
划拨、协议为主
《物权法》 以招标、挂牌、拍 卖（招拍挂）为主
土地出让制度对房价的影响
REICO 工作室
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影响住宅价格的因素
流动性 成本
……
城市化
土地出让制度 居民收入
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城市土地出让制 度的特征
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土地出让制度与 土地价格
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土地价格与住宅价格
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我国土地出让制度 改革建议
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1. 我国城市土地出让制度的特征
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我国城市土地出让制度改革的线索
划拨土地是最缺乏市场 参与的一种出让方式，可 以预计划拨的土地价格最 低。
在协议出让方式下，需 求方还有与政府谈判的余 地，并且竞争也不激烈， 因此，土地价格还可以维 持在较低水平。
在招拍挂出让方式下， 由于土地需求方的激烈竞 争，土地价格将会出现非 常明显的上涨。
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一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（2）
住宅用地的挂牌和招标是协议出让价格的5.8
倍和6.6倍；普通商品房用地的协议出让价格
上涨了8.8倍和9.3倍。
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重庆市（市本级和城六区）此期间成 交价格的住宅用地共107幅，没有协 议出让的土地。
挂牌和拍卖出让的土地均价分别是划 拨住宅用地均价的3.8倍和4.8倍。12
一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（3）
招标 %
拍卖 %
合计 %
高档 住宅
中低价 位中小 套型普 通商品
房
其他普 通商品
房
经济 适用
房
廉租 房
其他住 宅用地
0
0
0
89
6
37
0
0
0
100 100 84.09
0
0
39
0
0
0
0
0
56.52
0
0
0
0
1
3
0
0
0
0
100
4.35
0
0
0
1
0
27
0
0
7
100
0
39.13
0
0
15.91
1
1
69
89
6
44
100 100
这三个特征都有推动土地价 格上涨的内在逻辑，是土地 价格上涨的前提条件，但是 这三个特征却不必然能够推 动土地价格上涨。
住宅价格上涨
城市土地出让制度三个特征： 1.土地供给的政府垄断； 2.招拍挂为主的土地出让方式； 3.一次性缴纳土地出让金的土地 批租制度。
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外部条件：
1. 城市政府对土地财政的依 赖；
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特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式
政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分 为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。下图描绘了五种土地出让 方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作 为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则 属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场 竞价获得土地使用权。