浅谈土地出让制度

目录

目录 (i)

一、中国现行土地出让制度 (1)

1.1土地关系受自然规律的支配。 (1)

1.2土地利用的立体化。 (1)

1.3土地关系具有外在的延展性。 (2)

二、城市出让土地制度的特征 (2)

2.1政府垄断土地供应市场。 (2)

2.2招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式。 (3)

三、我国现行土地出让制度的评价 (3)

3.1现今土地出让制度的优点： (3)

3.2同样有着各种各样的问题： (4)

四、国外土地出让制度 (5)

4.1中国香港 (5)

4.2瑞典 (5)

4.3中国台湾 (5)

4.4美国 (6)

4.5英国 (6)

五、土地出让制度的实践与思考 (6)

5.1继续深化财政体制改革，明确界定政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明

公开的土地市场。 (8)

5.2完善“招拍挂“土地出让制度，改革深层次的体制缺陷，加强土地市场建设。 (9)

5.3完善一次性的土地“批租制”，确保经济的可持续发展。 (9)

六、参考资料 (11)

浅谈土地出让制度

「关键词」土地关系土地出让金权力寻租利益分配招拍挂土地财政转轨一、中国现行土地出让制度

英国古典经济学家威廉·配第曾说过，“劳动是财富之父，土地是财富之母”。一切财富创造都离不开土地，而社会主体—居民、政府和工商企业的社会活动都依赖于土地，所形成的土地关系也就值得关注和思考。因而本文从土地关系出发进而聚焦到土地出让制度。

土地关系是指以土地为客体所发生的社会关系，即人们因对土地的占有、利用、保护、管理所发生的社会关系。土地关系有三个方面的特点:

1.1土地关系受自然规律的支配。

土地本身是一种自然资源，是自然本身的产物，而不是劳动的创造物，人们只能利用和改良土地而不能创造土地。土地的有限性、永久性、位置的固定性以及土地的空间特性等都决定了人们利用土地必须尊重自然规律，因地制宜，充分合理有效地利用土地。

1.2土地利用的立体化。

土地的有限性土地供给的稀缺性和现代经济社会的迅速发展，人们对土地的利用由平面地表向立体的空间发展，使得土地关系复杂化。

1.3土地关系具有外在的延展性。

土地关系并不仅仅是当事人私人间的事情，往往伴随着对公共利益的影响，从这一层面讲，其私人性与公共性相互交织。

我国社会主义土地公有制的内容主要包括：

(1)我国全部土地实行社会主义公有制。

(2)土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于

全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。

(3)土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形

式。

(4)城市市区的土地全部属于国家所有。

(5)农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

(6)实行国有土地有偿使用制度，使用年限40、50、70年不等。

从上述第六条可以看出我国的土地出让制度由土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”。而由此伴随着的城市出让土地的方式也由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖(招拍挂)为主的方式。

二、城市出让土地制度的特征

1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度：

2.1政府垄断土地供应市场。

我国城市土地全部归国家所有。由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄

断供给者。政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。

2.2招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式。

政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。土地的交易的公开招标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。不同土地出让方式的市场参与程度如下：

2.3一次性缴纳土地出让金的“批租制”。

所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。

三、我国现行土地出让制度的评价

3.1现今土地出让制度的优点：

与无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端相比，现今土地出让制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家作为土地所有者对土地的所有权。具体为：

规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开、公平、公正的城市土地市场。这是针对市场参与度较高的土地出让方式，如招标、拍卖、挂牌，而依旧存在的划拨和协议则不是。但是，这在一定程度上确实减少了“权力寻租”，有利于建立透明公平的土地市场。

●一次性缴纳土地出让金的“批租制”。地方政府将50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的财政收入，集中起来可以办些大事，以改善地方公共服务和城市基础设施。同样，将可以遏制些过度扩张的土地需求等。

3.2同样有着各种各样的问题：

⏹推动土地价格的上涨。在土地供给垄断的条件下，政府可以通过对市场上土地供给数量的控制进而控制土地的价格。但是，如果在土地需求方面没有竞争，或竞争不充分，或者买方具有和卖方谈判的能力，那么供给方的垄断也不一定能导致土地价格的上涨。在供给方垄断的情况下，需求方的竞争越充分，那么土地价格上涨越高；在需求方充分竞争的情况下，土地价格将上涨到最高，并把住宅价格上涨带来的所有“剩余”全部拿走。因此，在土地供给垄断的条件下，土地需求方的竞争越充分，那么土地价格越高。

⏹土地财政过于依赖“招拍挂”。自实行“招拍挂”以来，土地出让金收入连创新高，占地方财政收入的比重更是居高不下，实际上成为“第二财政”。土地市场的持续升温，各地“地王”涌现，大量囤地，造成资源的闲置及浪费，投机盛行。而因此令地方政府与开发商结成利益共同体。政府官员追求政绩，开发商追求利益。并且“招拍挂”在一定程度上助长了地方经济发展的泡沫化。地价的不断推高，给了开发商不断提高房价的借口，也给了房产投机者高位接盘的信心，其结果是全国各地房价大幅攀升，不利于中国房地产市场的理性发展。

⏹一次性缴纳土地出让金的“批租制”存在的弊端有如下几个方面：

1)各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府

将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种“滥批地”行为，既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性，又有损于土地资源使用的有效性。也就是说，我们既要防止过高的积累率影响当前消费，从而影响人们的劳动积极性，又要坚持可持续发展，不能损害子孙后代的利益。

2)土地出让金的利益分配机制不合理。现在有些地方连续出让土地，将使下一届政府

陷于无地可卖的窘境，将严重影响城市发展和土地的整体利用。另一方面，我国的相关法律规定，集体土地转化为建设用地时必须收归国有，然后配置给土地使用者，政府具有从农村征地供给土地使用者的排他性权利。这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值，增加了贫富的差距。

3)征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府，以经营城市或经营