徐汇滨江地块可研
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上海市徐汇滨江商住办项目可研报告
上海复地 2014年5月
投资亮点
１
所在区域为徐汇滨江商务区，且东与浦东前滩CBD（建设中）隔 江相望，该区域未来发展前景巨大。
２
本项目位于徐汇滨江商务核心区南侧，近期供应量目前较少，未 来产品竞争力较强。
３
随着徐汇滨江商务区的不断开发发展，未来区域价值将会逐渐得 到提升。
土地价格 （起拍价）
进展情况
4
一、项目概况－宗地区位
项目位于徐汇滨江WS5-C片区，北邻滨江商务核心区，东望前滩国际商务区
徐汇滨江规划 WS3-B单元 徐汇滨江 开发区 商务 核心区 WS5-C单元 前滩 国际商务区 前滩国际商务区
350万平方米的建筑容量，计划打造集总
WS7-D单元
部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一 体的上海城市副中心。是陆家嘴的「升级 版」，将形成跨国公司地区总部和国内 「跳变型」企业进入上海的集聚区。
总转让价款（底价）
原始地价 转让价款中溢价
246035
146035 100000
3393
2011 1382
23111
13718 9393
付款条件 交易保证金 首付款 二次款 尾款 合计
付款时间 资格确认后3个工作日 签订产权交易合同5个工作日 签订产权交易合同30个天 签订产权交易合同60个天
付款金额 （万元） 73810 73810 86112 12303 246035
四至 东至 南至
描述 天钥桥南路 龙腾大道 西至 北至 喜泰路 夏泰浜路
现状 净地
8
目录
一、项目概况
二、项目主要可研假设
三、项目收益指标及分析
内部资料 注意保密
9
二、项目可研假设
项目为上海联合产权交易所挂牌转让项目所在股权及相应债权。具 体为上海濠泉房地产有限公司100％股权及相应债权。
总地价款 （万元） 净用地单价 （万元/亩） 楼面地价 （元/平米）
5
一、项目概况－交通条件
3号线 内环
本案自驾出行交通便捷；但 离轨道交通站点较远
沿中环轻松进入浦东，行车到 达前滩商务区仅1.7公里；
M 龙耀路站
M 石龙路站
龙 吴 路
沿龙吴路进入内环，到达徐家 汇市中心，行车距离6公里，仅 需10-15分钟 项目距离 11 号线龙耀路站约 1.6 公里；距离 3 号线石龙路站 约2公里
11
二、项目可研假设（土地与交易风险）
交易形式为上海市联合产权交易所挂牌公司股权及债权转让，规避其他债务
பைடு நூலகம்
债权风险
参与本项目所在濠泉公司的股权转让，必须报名参与另二个挂牌项目的竞买。 即必须先参与另两个挂牌项目的报价，方具有参与本项目竞买资格。 参与另两项目竞价，若仅我司一家报价，无人竞价，则仅我司有本项目竞买 资格，可以底价取得三项目；若另两项目多人竞价，则先出价有利，可获取本项 目竞买资格，又不会竞得另两项目；若另两项目多人竞价，则本项目将会进入竞 价环节，可能产生较高溢价。 必须同时提交三个项目的竞买保证金，合计约17亿。若同时获取三项目，则 交易底价总金额72.6亿元，须在60－90天内付清，资金压力较大。
2
目录
一、项目概况 二、项目主要可研假设 三、项目收益指标及分析
内部资料 注意保密
3
一、项目概况－基本信息
项目名称 徐汇滨江商住办综合项目 北临夏泰浜路，西临喜泰路，东临 天钥桥南路，南侧为龙腾大道延伸 段，东南临黄浦江 土地总价： 246035 万元 土地单价： 3390 万元/亩 楼面地价： 23111 元/平方米 产权交易所挂牌 挂牌成交后 5个工作日内支付60％； 30内支付35；60天支付5％。 2014年5月6日产权交易所挂牌 2014年6月4日挂牌报名截止
12
二、近期项目周边土地成交情况
地理区位 喜 泰 路 黄浦江 出让或转让 可建设用地（㎡） 规划用地性质 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 地上可建面积（㎡） 其它说明 48389.7 商住办 2.2 以批准设计方案为准 >30% 不超过60米， 沿江第一排不超过40米 106457 住宅建面占73％； 商业建面占20％； 办公建面占7％。 土地款支付
商业配套档次不高
主要以社区型商业为主，门面展示面品质 一般，缺少集中的大型商业卖场。周边现 在多为破旧的厂房、仓库，小环境欠佳
创意园区（待改建） 植物园
住宅区
上海植物园
学校资源一般
就读学校为龙南幼儿园、龙南小学、龙苑 中学
上海轻工业学校
龙吴路城市面貌不佳
重要的交通干道，但集卡较多，噪音大， 灰尘大，也影响了沿路的房产价格
占总转让价款的比例 30％ 30％ 35％ 5％
以上付款均按底价计算，如有竞价溢价，按占总地价款的比例支付。
10
二、项目可研假设
项目背景 项目公司（上海濠泉房地产公司）100％股权及债权由联交所挂牌挂牌。参 与该项目股权转让挂牌须同时参与受让另二个挂牌项目（上海建配龙公司股权及 上海兴力达公司），接受上述两个项目的产权转让公告的要求和条件，并在登记 受让意向、缴纳保证金且进行至少一次有效报价后方能获得上海濠泉公司的受让 资格。 运作方式： 2014年6月4日之前，提交三个公司股权竞买申请； 取得产权交易机构确认受让资格后3个工作日内缴纳交易保证金。 联交所先挂牌上海建配龙公司股权及上海兴力达公司股权，在出一次有效报 价后，获得竞买濠泉公司资格。 参与濠泉公司股权竞买，若多家，则采用竞价方式。
一、项目概况－宗地现状
项目地块控制指标一览表
总用地面积 48389.7 ㎡
容积率
限高 其 中 住宅建筑面积 商业建筑面积 办公建筑面积 总建筑面积 住宅建筑面积 其 中 商业建筑面积 办公建筑面积 配套建筑面积
2.20
60米 32201.5㎡ 9940㎡ 6248.2㎡ 153192.01㎡ 77939.78㎡ 21339.7㎡ 7177.76㎡ 3854㎡
11号线
本案
前滩商务区
中环
6
一、项目概况－周边资源
成熟的居住生活区
地块周边为樟树苑、滨江小区、龙南新村、 绿邑新苑资、叠加苑等成熟的住宅小区 ， 周边生活配套能满足基本生活需求
龙南小学
龙苑中学 龙南幼儿园
资源景观优势强
东观黄浦江，西眺植物园，未来更有前滩 商贸沿江展示景观轴
龙南菜市场
人才公寓和 住宅区 经济适用房 （建设中） 住宅区 本案
上海复地 2014年5月
投资亮点
１
所在区域为徐汇滨江商务区，且东与浦东前滩CBD（建设中）隔 江相望，该区域未来发展前景巨大。
２
本项目位于徐汇滨江商务核心区南侧，近期供应量目前较少，未 来产品竞争力较强。
３
随着徐汇滨江商务区的不断开发发展，未来区域价值将会逐渐得 到提升。
土地价格 （起拍价）
进展情况
4
一、项目概况－宗地区位
项目位于徐汇滨江WS5-C片区，北邻滨江商务核心区，东望前滩国际商务区
徐汇滨江规划 WS3-B单元 徐汇滨江 开发区 商务 核心区 WS5-C单元 前滩 国际商务区 前滩国际商务区
350万平方米的建筑容量，计划打造集总
WS7-D单元
部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一 体的上海城市副中心。是陆家嘴的「升级 版」，将形成跨国公司地区总部和国内 「跳变型」企业进入上海的集聚区。
总转让价款（底价）
原始地价 转让价款中溢价
246035
146035 100000
3393
2011 1382
23111
13718 9393
付款条件 交易保证金 首付款 二次款 尾款 合计
付款时间 资格确认后3个工作日 签订产权交易合同5个工作日 签订产权交易合同30个天 签订产权交易合同60个天
付款金额 （万元） 73810 73810 86112 12303 246035
四至 东至 南至
描述 天钥桥南路 龙腾大道 西至 北至 喜泰路 夏泰浜路
现状 净地
8
目录
一、项目概况
二、项目主要可研假设
三、项目收益指标及分析
内部资料 注意保密
9
二、项目可研假设
项目为上海联合产权交易所挂牌转让项目所在股权及相应债权。具 体为上海濠泉房地产有限公司100％股权及相应债权。
总地价款 （万元） 净用地单价 （万元/亩） 楼面地价 （元/平米）
5
一、项目概况－交通条件
3号线 内环
本案自驾出行交通便捷；但 离轨道交通站点较远
沿中环轻松进入浦东，行车到 达前滩商务区仅1.7公里；
M 龙耀路站
M 石龙路站
龙 吴 路
沿龙吴路进入内环，到达徐家 汇市中心，行车距离6公里，仅 需10-15分钟 项目距离 11 号线龙耀路站约 1.6 公里；距离 3 号线石龙路站 约2公里
11
二、项目可研假设（土地与交易风险）
交易形式为上海市联合产权交易所挂牌公司股权及债权转让，规避其他债务
பைடு நூலகம்
债权风险
参与本项目所在濠泉公司的股权转让，必须报名参与另二个挂牌项目的竞买。 即必须先参与另两个挂牌项目的报价，方具有参与本项目竞买资格。 参与另两项目竞价，若仅我司一家报价，无人竞价，则仅我司有本项目竞买 资格，可以底价取得三项目；若另两项目多人竞价，则先出价有利，可获取本项 目竞买资格，又不会竞得另两项目；若另两项目多人竞价，则本项目将会进入竞 价环节，可能产生较高溢价。 必须同时提交三个项目的竞买保证金，合计约17亿。若同时获取三项目，则 交易底价总金额72.6亿元，须在60－90天内付清，资金压力较大。
2
目录
一、项目概况 二、项目主要可研假设 三、项目收益指标及分析
内部资料 注意保密
3
一、项目概况－基本信息
项目名称 徐汇滨江商住办综合项目 北临夏泰浜路，西临喜泰路，东临 天钥桥南路，南侧为龙腾大道延伸 段，东南临黄浦江 土地总价： 246035 万元 土地单价： 3390 万元/亩 楼面地价： 23111 元/平方米 产权交易所挂牌 挂牌成交后 5个工作日内支付60％； 30内支付35；60天支付5％。 2014年5月6日产权交易所挂牌 2014年6月4日挂牌报名截止
12
二、近期项目周边土地成交情况
地理区位 喜 泰 路 黄浦江 出让或转让 可建设用地（㎡） 规划用地性质 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 地上可建面积（㎡） 其它说明 48389.7 商住办 2.2 以批准设计方案为准 >30% 不超过60米， 沿江第一排不超过40米 106457 住宅建面占73％； 商业建面占20％； 办公建面占7％。 土地款支付
商业配套档次不高
主要以社区型商业为主，门面展示面品质 一般，缺少集中的大型商业卖场。周边现 在多为破旧的厂房、仓库，小环境欠佳
创意园区（待改建） 植物园
住宅区
上海植物园
学校资源一般
就读学校为龙南幼儿园、龙南小学、龙苑 中学
上海轻工业学校
龙吴路城市面貌不佳
重要的交通干道，但集卡较多，噪音大， 灰尘大，也影响了沿路的房产价格
占总转让价款的比例 30％ 30％ 35％ 5％
以上付款均按底价计算，如有竞价溢价，按占总地价款的比例支付。
10
二、项目可研假设
项目背景 项目公司（上海濠泉房地产公司）100％股权及债权由联交所挂牌挂牌。参 与该项目股权转让挂牌须同时参与受让另二个挂牌项目（上海建配龙公司股权及 上海兴力达公司），接受上述两个项目的产权转让公告的要求和条件，并在登记 受让意向、缴纳保证金且进行至少一次有效报价后方能获得上海濠泉公司的受让 资格。 运作方式： 2014年6月4日之前，提交三个公司股权竞买申请； 取得产权交易机构确认受让资格后3个工作日内缴纳交易保证金。 联交所先挂牌上海建配龙公司股权及上海兴力达公司股权，在出一次有效报 价后，获得竞买濠泉公司资格。 参与濠泉公司股权竞买，若多家，则采用竞价方式。
一、项目概况－宗地现状
项目地块控制指标一览表
总用地面积 48389.7 ㎡
容积率
限高 其 中 住宅建筑面积 商业建筑面积 办公建筑面积 总建筑面积 住宅建筑面积 其 中 商业建筑面积 办公建筑面积 配套建筑面积
2.20
60米 32201.5㎡ 9940㎡ 6248.2㎡ 153192.01㎡ 77939.78㎡ 21339.7㎡ 7177.76㎡ 3854㎡
11号线
本案
前滩商务区
中环
6
一、项目概况－周边资源
成熟的居住生活区
地块周边为樟树苑、滨江小区、龙南新村、 绿邑新苑资、叠加苑等成熟的住宅小区 ， 周边生活配套能满足基本生活需求
龙南小学
龙苑中学 龙南幼儿园
资源景观优势强
东观黄浦江，西眺植物园，未来更有前滩 商贸沿江展示景观轴
龙南菜市场
人才公寓和 住宅区 经济适用房 （建设中） 住宅区 本案