[经济学]第6章 房地产泡沫经济理论

在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就 买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静 的银行界也纷纷加入炒房者行列。 到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破 产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为 乞丐。 据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷· 克洛克， 当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推 销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机， 结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪 30年代的世界经济大危机。
6.2.1 房地产泡沫的形成原因 房地产泡沫是指房地产投机所引起的房地 产价格脱离市场基础的持续上涨。 房地产泡沫主要是由于群体预期模式及投 机行为、非理性心理的趋同与集中性而形成 的。
•预期 •投机
经济学中的预期本质上是对当前决策有关的经济变量的未来的预测
如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同的话， 便会产生价格的异常波动。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着 国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日 本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴 跌。 到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷 纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
3. 东南亚、香港房地产泡沫：香港业 主平均损失267万港元
20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投 资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此 促生了房地产市场的繁荣。 海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了 房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房 地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入 东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。 在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已 处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中 办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危 机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破 灭，并直接导致各国经济严重衰退。
第6章 房地产泡沫经济理论
主讲人：xxx博士
教学目标
了解泡沫和泡沫经济的含义 掌握房地产泡沫的形成原因 结合所学知识，学会分析当前中国房地产市 场的泡沫现象 熟悉房地产泡沫的预警与防范
主要内容
泡沫经济理论概述 房地产泡沫及其形成 房地产泡沫的预警与防范机制
房地产泡沫实例
6.1 泡沫经济基础知识
6.1.1 泡沫与泡沫经济
泡沫的含义 •泡沫本质上是一种价格运动现象，即泡沫是由投机导致的资产 价格脱离市场基础持续上涨。
•泡沫有两重含义：
指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态(或泡沫化) 指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分
•所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提 供能用来购买消费品的货币流，如债券、股票等，其提 供的服务流为利息、股息或红利；它也可能提供纯粹的 消费服务流，如住房。
中国的房地产泡沫—“北海泡沫案例分析”
北海泡沫形成的主要原因 •出让规模太大，出让价格过低。 •土地市场规范失控，违法乱纪行为严重。
•金融秩序混乱，许多人拿了国家的钱来搞 投机；信贷膨胀助长了投机，不少房地产公 司背着18％－25％的贷款利率来炒地。
北海“20暴” ：项目暴立，地产暴热，高楼暴起， 万商暴涌，边贸暴做，人才暴入，客房暴满，银滩 暴游，车辆暴流，财政暴增，银行暴存，居民暴利， 农民暴收，商品暴销，川味暴行，市容暴变，物价 暴涨，剪彩暴举，机关暴益，领导暴忙。 转变：1993年下半年起，北海市房地产业呈直线下 滑，至1999年跌至最低点，当年全市竟没有一个新 建项目。那些在市区随处可见的“半拉子”工程， 荒草没膝，风雨剥蚀，使城市显出一片颓败。炒土 地、炒楼花，土地和商品房闲置、半拉子工程、产 权不清，债务链条……
中国的房地产泡沫—“北海泡沫案例分析”
•1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政 府采取低门槛政策，规定土地出让价最高97万元/亩， 最低4万多元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再 转让(即允许炒地)。 •北海市政府决策失误，他们认为北海没有资金只有土 地，以土地“引凤筑巢”是上策，炒地越多资金也越多， 房价飞涨，房地产开发规模足够200万人生活，常住人 口只有20万，加流动人口不过50万。 •没有强劲稳定需求市场和雄厚工商业为后盾。1993年7 月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金抽走，400家开发 公司自动消失。房价骤跌30%，市场泡沫崩溃。
•1992-1993年是中国房地产业发展的一大转折， 房地产业经历了从投机繁荣到“泡沫”崩溃的阵 痛，并开始走向规范化发展。 •1991年全国只有三百多家房地产企业，1992年猛 增至近万家。 •1992年国家商品房投资增长94.4％，房价比上年 普遍上涨了50％以上。 •1992年全国共出让土地使用权3000幅计22万公顷， 分别为1991年以前所有出让土地的3倍与11倍。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危 机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌， 如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从 最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。 据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香 港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同 期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言， 房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中， 香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由 百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
6.4.2 历史上的三次房地产大泡沫
美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代 世界经济危机 日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经 济萧条 东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几 万名百万“负翁”
20世纪是世界经济快速发展的100年，房地 产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长 的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在 一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫， 结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留 下一幕幕悲剧。
泡沫经济的含义 •泡沫经济指的是以资产(股票、房地产)价格超常 规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切 实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。 经济泡沫的含义
•经济泡沫指的是在经济发展过程中出现的不均衡 现象，具体表征为上下起伏的经济周期。
6.1.2 价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济 市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给的相互 作用形成的。凡影响真实需求与真实供给的因素，如人 们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素，都可
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡 沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到 上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商 界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地 产公司也先后公开上市，而来自日本、东南 亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各 种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上 升。 到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界 房价最高的地区。
6.4 房地产泡沫实例
我国北海：1993年房价骤跌30%，市场泡沫 崩溃 美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代 世界经济危机 日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经 济萧条 东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几 万名百万“负翁”
6.4.1 中国的房地产泡沫—“北海泡沫案例分析”
1. 美国房地产泡沫：7.5万人口的城 市竟出现2.5万名地产经纪人
上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的 繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥 有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未 有的房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越， 冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束 后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。 由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州， 因此该州成为了理想的投资地。许多美国人 来到这里，迫不及待地购买房地产。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始 逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗 里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海 滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924 年达150万美元，1925年则高达400万美元。 据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了 2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口， 其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居 民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上 升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
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分析房地产投资是否过度
监测开发商的施工进度
6.3.2 房地产泡沫的防范
设计合理、严密的房地产税制 •对土地空(闲)置征税 •征收土地增值税 •征收土地保有税
6.3.2 房地产泡沫的防范
加强对房地产价格的监测与调控 •建立城市基准地价与公示地价制度 •建立房地产交易价格评估制度 •对商品房预售要作严格审查 •规范房地产融资行为 •利用货币金融政策调控房地产市场 •加快制度改革与房地产使用制度改革 •政府应适时发出警告
2. 日本房地产泡沫：东京都一地的地 价超过了美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本 上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房 地产泡沫再度震惊了世界。 20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央 银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房 地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国 五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。 美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业， 更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日 本的房价整整涨了两倍。
1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。 中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万 港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近 20万港元的天价。 受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起 来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的 香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许 多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决 定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的 话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多 人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年， 香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的 怪事。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他 们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出 积蓄进行投机。 到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的 程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的 日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额 的4倍。 到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总 地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大 城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁 和极少数大公司的高管。
•非理性
经济学中的非理性是指对“最大化”的偏离
•虚拟资本理论 •其他
虚拟资本市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增 值常常是脱节的。 有许多泡沫的形成与欺诈有关，另外府部门的设租寻租行为也有助 于泡沫形成 。
6.2.2 房地产泡沫破灭的原因
使房地产泡沫破灭的内生因素 •泡沫膨胀到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫 资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价 格开始下跌。 •泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格 时，泡沫将停止膨胀。这是由于替代原则在起作用。
能使市场价格发生波动。
但投机需求的引入，将会使价格产生异常波动，其中 由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度 上升即形成泡沫。
6.1.2 价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济 通货膨胀是物价的持续普遍上涨 泡沫经济则只是几种资产价格的持续暴涨， 通常是股票与房地产价格的不断上升
6.2 房地产泡沫及其形成
6.2.2 房地产泡沫破灭的原因
使房地产泡沫破灭的外生因素 •投机者的预期逆转 •一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从 而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地 开始破灭 •政府的干预会使泡沫提前破灭
6.3
房地产泡沫的预警与防范
6.3.1 房地产泡沫的预警
检验投资收益率是否太高 检验房地产的转手率或成交额 估算房地产的理论价格