嘉兴市秀洲区(北区)控制性详细规划说明书

目录
第一章规划背景及依据 (2)
一、规划背景 (2)
二、规划范围 (2)
三、规划依据 .......................................................................................................................... 错误！未定义书签。

第二章区位条件分析 .. (3)
一、区位分析 (3)
二、空间战略地位 (4)
三、人文背景 (4)
第三章现状概况及SWOT分析 (4)
一、现状概况 (4)
二、项目发展SWOT分析 (5)
第四章规划定位及规划目标 (6)
一、规划定位 (6)
二、规划目标 (6)
三、规划理念 (7)
四、建设规模 (8)
第五章土地利用布局规划 (8)
一、用地结构 (8)
二、用地布局 (9)
第六章绿地及水系规划 (10)
一、绿地系统规划 (10)
二、水系规划 (11)
第七章交通系统规划 (12)
一、与上层次规划衔接 (12)
二、规划思路 (12)
三、规划原则 (12)
四、设计策略 (13)
五、城市交通系统规划 (13)
第八章城市设计导引 (15)
一、设计目标 (15)
二、公共开放空间 (15)
三、空间廊道 (15)
四、空间界面——城市公共文化轴 (16)
五、滨水界面——蓝色体系 (16)
六、节点与地标 (16)
七、建筑设计及天际轮廓线 (17)
八、主要道路沿街建筑立面控制........................................................................................... 错误！未定义书签。

第九章土地利用及综合控制 (18)
一、地块划分及编号 (18)
二、控制指标体系 (18)
三、土地兼容性 (18)
四、开发强度控制 (18)
五、建设高度控制 (18)
第十章市政工程规划 (19)
一、给水工程规划 (19)
二、排水工程规划 (19)
三、电力工程规划 (20)
四、电信有线电视工程规划 (22)
五、燃气工程规划 (21)
六、热力工程规划 (21)
七、管线综合规划 (22)
第十一章环境保护环境卫生工程规划 (22)
一、环境保护规划 (22)
二、环卫设施规划目标 (22)
第十二章城市防灾工程规划 (23)
一、防洪排涝规划 (23)
二、消防规划 (23)
三、人民防空工程规划 (23)
四、地下空间利用规划 (23)
五、抗震与地质灾害防治规划 (24)
第十三章工业区拆迁安置规划 (25)
一、拆迁安置近期改造计划 (25)
二、远期搬迁计划 (25)
第十四章城市开发策略与开发时序 (26)
一、开发原则 (26)
二、实施策略 (26)
三、土地开发策略 (26)
四、开发时序 (27)
五、初步建设资金计算 (27)
第十五章城市“五线”控制 (27)
一、红线 (27)
二、蓝线 (28)
三、绿线 (29)
四、黄线 (30)
五、紫线 (30)
附表一用地汇总表 (34)
附表二规划用地一览表 (34)
第一章规划背景及依据
一、规划背景
嘉兴市秀洲区位于浙江省东北部，地处东经120°32'～120°49'，北纬30°35'～30°58'之间，北与江苏省吴江市相邻，西连桐乡市，南接海宁市、海盐县，东与嘉善县、嘉兴市区和南湖区毗邻，属长江三角洲沪、杭、苏“金三角”地带的中心。

随着跨海大桥和高速公路网络的建成，嘉兴在长三角地区的区位优势得以提升，与沪、杭、苏等周边主要城市联系日益密切，也为依托陆路快速交通发展的秀洲新区提供了新的发展良机。

秀洲新区北区（规划区域）是秀洲新区的重要组成部分，位于嘉兴城市楔型绿地和城市通风口、新塍塘水源保护区,紧临西部城市副中心。

随着经济的快速发展，基础和公共配套设施的日趋完善，秀洲新区北区面临着良好的发展机遇，并将逐步展现出新区的门户形象。

为了给新区发展提供合理、科学的规划依据，区政府组织了秀洲新区(北区)概念性城市形态设计国际招标，最终由XWHO国际设计机构中标，并被委托进行整体概念性城市形态设计。

概念性城市形态设计方案汲取其它各方案所长,仔细研究该区块的规划定位和建设目标,并对其产业发展、功能布局、区域联动和城市特色等做出前瞻性的规划与设计。

经过与管理部门多轮交流讨论，最终确定了秀洲新区(北区)概念性城市形态设计方案，对本次控制性详细规划提供了完善的技术支持和规划依据。

本次控制性详细规划是以《秀洲新区(北区)概念性城市形态设计》为基础，按照控制性详细规划内容和深度要求制定的一套适合秀洲新区北区发展需要的《秀洲新区北区控制性详细规划》成果文件。

二、规划范围
规划范围：西起乍嘉苏高速公路，东至北郊河，南以新塍塘为界，北至雁泾港、洋门港，规划用地约7.9平方公里。

三、规划依据
本次规划主要以下列法律、法规、技术文件为依据：
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、建设部《城市规划编制办法》（建设部令146号）；
3、建设部《城市规划编制办法实施细则》；
4、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》；
5、《嘉兴市城市总体规划（2003-2020年）》；
6、《嘉兴市西片分区规划》；
7、《嘉兴市秀洲区城乡协调发展规划》；
8、《嘉兴市秀洲新城规划》；
9、《嘉兴秀洲新区生态园景观设计》；
10、《嘉兴秀洲区国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》；
11、《嘉兴秀洲新区概念规划》；
12、《秀洲新区/工业未来3-5年城市赶超战略规划》；
13、《嘉兴秀洲新区北区产业规划顾问报告》；
14、《秀洲新区（中心区）分区规划》；
15、《秀洲区河道整治规划》；
16、《秀洲新区（北区）概念性城市形态设计》；
17、《嘉兴市城市规划管理技术规定》；
18、嘉兴市和浙江省其它相关法规、技术标准规范及规划文件。

第二章区位条件分析
一、区位分析
1．地理区位
嘉兴市位于浙江省东北部、杭嘉湖平原腹地，是长三角重要的中心城市。

其东临大海，南倚钱塘，北负太湖，西接天目，大运河纵贯境内，位于江、海、湖、河交会之处，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显。

秀洲区是嘉兴所辖的两区之一，位于中心城区的西部，东为南湖区，南临海宁市，西毗桐乡市，北接江苏省吴江市，东北接壤嘉善县。

经过近年来的不断发展，秀洲区已初步形成了以秀洲新区为中心、中心城镇为重点、各中心村为基础的三级城镇体系。

秀洲新区北区位于秀洲区中部、秀洲新区东北部，西起乍嘉苏高速公路，东至北郊河，南至新塍塘和北科建用地，北至雁泾港、洋门港，距城市中心区约6公里。

秀洲新区北区依托生态绿楔及城市发展轴，且紧临嘉兴西部城市副中心，今后的发展机遇极佳。

2．经济区位
嘉兴市位于上海经济核心区、环杭州湾经济圈、环太湖经济圈辐射范围的交集部分。

嘉兴作为上海与江浙经济发达地区交通和经济联系的桥头堡，具备区位、产业及商贸的优势，更能享有上海对周边经济的带动效应。

秀洲新区位于南湖区和秀洲区两大城市副中心交汇处，靠近嘉兴市市中心，具有优越的经济区位优势。

同时也是上海经济区的黄金腹地，浦东开发区的理想延伸地，极具开发潜力。

秀洲新区于1998年7月底进入实质性开发，经过多年发展和建设已形成了秀洲新区和秀洲工业园区。

尤其是一区行政商贸区的建设更是提升了城市的现代化形象，实现了对整个新区开发的带动作用。

本次规划范围为秀洲新区三区，其将与已建设的一区、二区共同组成区级的公共配套服务核心区。

秀洲新区北区是秀洲新区功能区的重要组成部分，是秀洲新区三区开发的主要区域，具有强劲的发展潜力，同时也是门户形象区域。

交通与地理区位优势为秀洲新区北区提供了良好的发展基础，北区应紧随世界科技发展，强调以科技创新、综合服务为发展重点。

北区位于城市西向发展轴节点位置，至此确立了本区发展的经济区位优势，如何将优势转化为城市发展动力，是规划面临的主要问题。

3．交通区位
（1）嘉兴
嘉兴市为“上海百公里经济圈、杭州湾经济圈和环太湖经济圈”的中心，交通十分便捷。

其中：
——公路
沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路和申嘉湖高速公路、杭浦高速公路、杭州湾跨海大桥、嘉兴—绍兴跨江大桥等，将形成以“三横三纵三桥”为框架的高速公路网络，实现与周边城市的“一小时交通圈”。

——航空
嘉兴处于上海浦东国际机场、上海虹桥机场、杭州萧山国际机场及宁波栎社机场的1小时服务半径之内。

——水上交通
衔接洋山国际港、宁波国际港、嘉兴港三大港口，嘉兴河道纵横密布，京杭大运河贯穿全境，水系发达，属于典型的江南水网平原地区。

——轨道交通
沪杭铁路复线、规划中的沪杭磁悬浮、杭宁城际轻轨，在时间概念上已使上海、嘉兴、杭州成为同城，秀洲将是这一城市带的中心。

嘉兴市是长三角十六个城市中唯一可以铁公水联运、海河联运的城市。

杭州湾跨海大桥的建成通车又为嘉兴市带来了重要发展机遇。

（2）秀洲新区
——对外交通
依托嘉铜线、嘉湖线、中山西路与乍嘉苏高速公路，与湖州、江苏等地联系紧密。

——秀洲新区城市干路系统
包括东升路、中山西路在内的主干路形成“三横六纵”主干道系统。

南北向快速路和东西向的城市干道组成新区的路网骨架。

秀州新区北区对外交通由于受道路及建设现状和水系阻隔影响，用地相对独立，东升西路及秀洲大道是连接市区及外围的主要道路。

二、空间战略地位
1、空间结构：西翼
嘉兴市以老城区为中心，东托南湖，西倚运河，拓展两翼。

秀洲新区位于城市西翼，将依托中山西路形成城市现代风貌轴，并打造成为城市的副中心。

2、生态保障：绿楔
秀洲新区楔形绿地东以北郊河为界，南至新塍塘，西至乍嘉苏高速公路，占地240公顷，是嘉兴城市西北楔形绿地的重要组成部分。

本次规划严格控制用地建设，利用绿楔、水网构成生态网络，使北区形成极富生态和文化特色、可识别的城市组团。

3、交通联结：快捷
乍嘉苏高速公路是秀洲新区发展依托的交通主动脉，是嘉兴市各区前往苏南地区的必经之路。

在秀洲新区内通过中山西路向东可直接接入主城区快速路外环线，直至主城区中心；向西可接入绕城公路。

主干路东升路向东可通达主城区。

三、人文背景
1．历史沿革
嘉兴市地处太湖流域，水乡泽国，为古越人聚居地。

楚并越后，受百余年楚文化的影响。

自秦实行郡县制至五代以前，归属会稽吴郡，民间习俗以吴俗为主流，江南水乡特色鲜明。

西晋末与北宋末带来中原文化，嘉兴民风又融合了中原风俗的成份，独特性与多元性并存。

浙江三大名湖之一的嘉兴南湖是中国共产党诞生地。

2．民风民俗
民风：秉礼勤劳、秀慧工巧、崇文好学、进取求新
民俗节庆:
——全国性旅游节庆，包括嘉兴国际钱江观潮节、中国农民画艺术节、嘉兴粽子节；
——区域性旅游节庆，包括西塘文化旅游节、嘉兴南湖船文化节；
——地方性旅游节庆，包括嘉兴南北湖观光旅游节、平湖西瓜灯节、西塘庙会、莲泗荡民俗庙会。

3．秀洲区文化特征
·京杭大运河——运河秀洲景区反映运河文化、再现嘉兴八景之首“空翠风烟”。

·中国现代民间绘画画乡——秀洲中国农民画艺术中心是中国农民画的展示中心、非物质文化遗产馆、江南水乡文化生态区。

·历史人文古迹——横跨古运河的王江泾长虹桥和王店镇曝书亭是省级文物保护单位，新塍镇小蓬莱风景区和王江泾镇莲泗荡公园独具江南水乡风情。

规划对历史、民俗、文化挖掘不仅在于对文化的保护和延续，更在于将文化财富根植于城市中，通过建筑、公共场所、街道等空间为传统文化提供展示场所，这也有助于活跃市民文化生活氛围，增强城市品味和活力。

第三章现状概况及SWOT分析
一、现状概况
1.现状用地分析
现状用地东至北郊河，西接乍嘉苏高速公路，南到新塍塘，北临洋门港、雁泾港。

其中秀洲大道西侧主要为未开发用地、园、河流和一些杂乱散落分布的农民集聚点等，东侧主要为工业用地、安置用地、公墓用地、河道等。

工业用地主要分布在秀洲大道以东，东升西路以北，布局不规整；安置用地建筑布置密集，缺乏公共配套设施与公共绿地。

规划区内河道众多，呈现出典型的江南水乡特色。

大部分未开发用地植被覆盖良好。

土地批用现状见右侧插图。

地块1：秀洲区消防大队（约1.3公
顷）
地块2：秀洲区交警大队（约1.2公
顷）
地块3：科技京城（约8.4公顷）
地块4：纯高国际商务花园（约12.9
公顷）
地块5：秀洲置业（咖啡尔花园）（约
5.9公顷）
地块6：区残疾人服务中心（约0.7
公顷）
地块7：区公共卫生中心（约2.4公
顷）
地块8：五星级酒店（约8.1公顷）
地块9：北科建（约25.0公顷）
2.现状道路分析
规划范围内南北向主要道路秀洲大道是规划用地与二区联系的主要道路，东西向主要道路东升西路与市区相连。

已建成的秀洲大道和部分建成的东升西路为2块板的主干路，路况与景观效果较好。

以秀洲大道为界，东侧的路网大部分已建好，西侧规划道路尚未动工。

3.现状水系分析
规划范围内水系丰富，河道纵横交错，基地东侧有北郊河经过，南有新塍塘，北有雁泾港、洋门港，同时还有大量的人工鱼塘。

4.现状景观分析
规划用地位于嘉兴城市绿地、城市通风口和新塍塘水源保护区。

规划范围内植被覆盖良好，其中零散分布大量的果园、林地与苗圃用地。

规划用地东侧为运河湿地公园，因此规划中应充分考虑借助周边景观资源增强北区的景观特色和吸引力。

5.现状植被分析
各类景源植被主要以果园、苗圃为主，可作为营造区域自然景观标志的基本元素。

二、项目发展SWOT分析
·优势：
产业：秀洲工业园区与嘉兴经济开发区两个省级经济开发区的支持。

基础设施：新区的配套建设。

生态景观：400亩楔形生态绿地、运河湿地公园、丰富水系网络。

持续发展：已引入中关村、上海科技京城等国内顶尖科技企业。

·劣势：
交通体系：缺少对外交通的快速、直接联系。

区位：与新区及主城区距离较远，相对独立。

景观：水系网络与道路间交叉关系影响了用地的规整性。

产业：秀洲新区北区现有企业多为劳动密集型企业，且具有一定污染。

·机遇：
产业：沿路产业带开发推动规划区的产业结构调整与发展建设。

交通：嘉兴至绍兴跨江通道、杭州湾跨海大桥和苏嘉轨道交通线的建设将提升交通枢纽地位。

旅游：运河申遗带来运河文化长廊与江南水乡的旅游热潮。

投资：世界第六大都市群的崛起和沪杭经济圈的拉动，吸引国际尤其是亚太地区投资开发。

·挑战：
生态景观：对新塍塘水源保护区的涵养与利用。

功能结构：与秀洲新区已建成行政商贸区、商务核心区用地的联动。

城市形态：国际生态商务办公区总体形象塑造（生态商贸办公、综合服务、生态居住、休闲绿地公园等）。

插图2-1：现状土地批用图
第四章规划定位及规划目标
一、规划定位
1．发展主题——长江三角洲秀丽之洲，世界都市群创新之城。

秀丽之洲寓意景色旖旎，美丽动人的地方。

规划充分依托秀洲现有自然和文化资源的基础，加强城市特色的营造，使之成为长三角地区最具江南水乡气质的城市典范。

再者，“长江三角洲”作为嘉兴市寻求突破与战略定位的首选地域，其有着产业、信息、人才、技术、资金和市场优势，将长三角区位优势与秀洲城市“生态”和“创新”的理念有机结合，必将使秀洲新区北区在“长三角”都市群中脱颖而出。

2．北区功能定位
在发展主题的引导下，本区将建成以创新、生态、活力、宜居为主题的集商业、办公、科研、居住、休闲旅游为主要功能的生态之城。

其功能定位为：创新高地、生态新城、活力秀湖和宜居嘉源。

创新高地——强调了秀洲新区北区将要在长三角地区争得体制构建创新、产业经营创新、城市规划建设创新的新高地及展示平台。

生态新城——阐明了秀洲新区北区必将着眼于整个城市的角度,从自然生态、文化生态、社会生态与政治生态的角度进行全方位的生态建设。

活力秀湖——重点强化了秀湖在营造整个秀洲新区北区活力氛围上将要扮演的重要角色。

规划将整合水体系统，强化“秀湖绿洲”的品牌，打造具有生态、文明、活力氛围的城市，同时通过景观性、功能性项目的设置，突出活力与生态，强调城市发展源动力，整体提升秀湖及其绿洲的特色及价值。

宜居嘉源——谐音“宜居家园”，点明了秀洲新区北区的人居环境建设目标是建设一个适合于生活和居住的精神家园，同时也表明人居环境建设所依赖的重要资源是依附于嘉兴的楔形绿地和水源保护地建设起来的生态公园。

二、规划目标
1、目标一：突出生态特色，打造长三角地区最典型的江南生态园林新城。

策略：遵循宏观生态布局,突出水乡特色,采取全方位的生态措施。

（1）构筑大生态系统：衔接长三角地区、太湖流域南部区域及嘉兴市城市生态系统，建设完善的生态基础设施。

突出生态园和运河湿地公园在秀洲新区生态绿地系统中的核心地位，确保新塍塘水源保护区生态安全和环境品质。

由生态公园和运河湿地公园组成的生态绿核，是秀洲新区城市建设可以依托的最大的生态景观资源，新区建成区内的绿地景观系统应与之建立密切联系，最大限度地利用生态绿核的辐射作用并扩展它的影响范围。

通过界定楔形绿地通风口的范围、明确气流的运行路径和作用机制、提出周边用地的布局条件，落实嘉兴市城市总体规划中确定的楔形绿地通风口的实际功能。

（2）建设新水乡：围绕河网水系建立系统的滨水、绿地景观体系和滨水建筑群组。

城市总体用地布局围绕河网水系展开，形成绿地水网环抱的用地格局。

每块用地提倡开放式的布局方式，建立与城市绿地及水网系统连接的绿化景观体系。

在每个开发地块内结合绿地水网体系布局建筑群组，形成多种形态的滨水建筑景观。

（3）构建生态型的城市基础设施
通过建设绿色公共交通系统、城市中水利用系统、城市能源综合利用系统、城市废弃物循环再生系统等，形成完备的生态型城市功能体系。

（4）建造绿色生态型建筑
建筑设计注重与生态环境融合，建筑功能注重生态、环保、节能。

2、目标二：突出生态商务和科技创新特色，构建长三角地区最具特色和最具开发潜质的现代综合服务产业园区和科技创新示范区。

策略：找准功能定位、寻求最佳运营模式、整合最优城市资源。

（1）确立以生态商务办公和科技创新为主体的城市功能结构体系
与秀洲新区行政商贸区、商务核心区形成错位发展，突出高层次的生态商务和科技创新两大功能。

秀洲新区行政商贸区核心功能：行政及商业服务中心，主要功能包括行政办公、金融与培训商务办公、综合购物、特色商业。

商务核心区核心功能：主要功能包括国际中小企业商务办公；科技创新和现代综合服务示范区核心功能。

生态商务中心：主要功能包括生态办公中心、创新基地、创意中心商业及休闲广场等。

形成以生态商务和科技创新为核心，兼顾生态居住、商业金融和休闲娱乐服务等辅助功能的城市功能结构体系。

（2）建立产业与市场双重导向的城市开发运营模式。

摆脱单纯的由政府拍卖土地、房地产开发商建设新城的旧方式，倡导依托重点项目、政府和产研企业牵头、投资商和房地产开发商联合开发的方式，为商务和科技创新功能注入实质性的产业内涵。

（3）围绕生态商务和科技创新两大核心功能，配置最优的城市资源，提升土地开发价值。

为城市核心功能区配置完善的辅助功能：规划布局完善的公共服务设施和配套完善的生态居住社区。

为城市核心功能区配置最优的交通基础设施：依托规划区域内外的主要交通干道，布局商务和科技创新功能区。

利用新型的城市观光系统“创新干线”，将商务和科技创新功能区与临近城市核心区连接。

为城市核心功能区配置最优的生态绿化景观：结合商务和科技创新功能区开辟重要的城市景观轴线和景观结点，以此形成规划区域内绿化景观体系的主体构架。

3、目标三：突出宜居特色，营造尺度宜人、交通便利、服务设施完备、富有浓郁江南水乡风情的宜居新城。

策略：
（1）以人的舒适步行距离，确立社区的基本尺度。

（2）提出社区单元构成模式，方便城市建设和管理。

（3）分级设置公共服务设施概念，与社区单元构成模式一致。

（4）布置能提供多种交通方式的复合型交通系统，真正做到出行便捷。

（5）注重保存有价值的自然、人文因素，赋予社区地域文化气息。

三、规划理念
1．创新理念
·土地开发——多元、混合的土地开发模式
推广多元化、具有吸引力和持久力的多功能土地使用以及灵活的城市功能设置，提供多种发展的可能，提高区域活力。

·交通模式——创新干线、水上游览线
提供五区联动的交通衔接方式。

·景观设计——几字形渗透、秀湖绿洲、水印绿廊、绿廊环碧，团锦入城
以生态公园和运河湿地公园为本体，依托水系形成网络状有机生长的滨水生态景观网络，提供一系列丰富多彩、具有吸引力、体现地方特色的滨水空间及多样的城市特色景观。

·文化构建——水乡文化的现代演绎
重塑地区文化特质，利用现有文化资源，打造区域内一系列体验性强的标志性艺术及文化的集聚点。

·建筑设计——生态、现代、体量及高度的簇群和梯度处理
建筑结合功能，建筑融入自然，建筑体现文化，建筑表现场所。

·开发模式——有机生长
采用有机生长的多层次开发模式，有利于分期开发并增强实施的可操作性。

2．生态理念
生态，是整个区域的灵魂。

对“生态”的理解有狭义和广义两种。

狭义的生态是指自然生态，而规划认为，应当广义地理解“生态”的概念，它是包含了自然生态、社会生态、经济生态等多个方面的整体生态，重点是阐述本体与其周边整体环境的共生关系，核心内涵是“关系的和谐”。

3.活力理念
城市活力之源——秀湖绿洲。

城市活力及其表达因素：
活力的展现空间——系统、完整、连续、变化；
活力的展现内容——商业、休闲、展示、运动；
活力的展现人群——年龄、收入、阶层、兴趣；
活力的展现时段——24小时，重点时段；
活力的展现方式——混合、多元、体验、感受。

4.宜居理念
引导和创造一个尺度宜人的自然、舒适、交通便利、服务设施完备、资源共享、富有浓郁江南水乡风情的城市新生活风尚的标志性街区，提供一流的环境与生活的体验。