宅基地使用权制度弊端与完善论文

宅基地使用权制度的弊端与完善摘要:农村宅基地使用权制度是农村土地制度的重要组成部分,随着经济的发展,社会的进步,农村宅基地使用权制度出现了一些不合时宜的缺陷,本文将在法律层面对农村宅基地使用权制度进行简要的分析论述。

关键词:宅基地使用权用益物权缺陷完善

中国是一个农业大国,土地是人们生活之本,而农村的土地制度更是一项关系到每一个农民的切身利益的根本制度,同样它也关系着一个农业大国的长期的稳定与发展。农村宅基地使用权制度是我国特有的一种用益物权制度,它在我国经历了50多年的演变。随着经济的发展,经济制度的完善,现行的农村宅基地使用权制度出现了许多不合时宜的地方,主要有:①我国现行的宅基地使用权限制流转;②在我国农村宅基地闲置的现象普遍存在;③缺乏较为完备的宅基地使用权回收制度。以上几点是我国农村宅基地使用权存在的主要弊端。而随着农村经济的发展以及城乡一体化发展的需要农村宅基地使用权制度更加需要与时俱进,与大环境相适应,这就需要对这一土地制度进行完善。

1 允许农村宅基地使用权有条件的自由流转,建立宅基地使用权流转法律制度

“中国不到世界10%的耕地,需要承载世界22%的人口,面临的人地矛盾是世界上最尖锐最突出的。现在,中国的人均耕地面积仅有1.43亩,不到世界平均水平的一半,而且预计到2030年,中国的人口

将达到16亿。”由此可见我国耕地面积紧缺,宅基地需求量严重不足。由于我国是一个人口众多、地大物博的国家,各地情况差异很大,在“空心村”出现了大量的宅基地闲置的现象,而在人口密集的省市农村已无大量的宅基地可分,因此基于这样现状,我国对宅基地使用权应采取有条件的自由流转。即针对那些闲置的宅基地使用权可以在农村集体内部自由流通,这样保障了集体经济组织内部成员的优先受让权;针对通过合法手段取得的多处宅基地的村民来说可以在保障自己住宅的前提下,转让其他宅基地使用权;而对于那些在城市内拥有自己的住房、稳定的工作,享受社会保障的村民来说,可以允许其在农村的宅基地使用权流转。我国的政策是“地随房走”,因此在农村亦应贯彻这种制度,即宅基地使用权只能连同地上的房屋一并转让。但是针对我国宅基地紧缺的地方应当禁止宅基地使用权的转让,因为这样会有损本集体内部成员的利益。根据安徽省休宁县农村宅基地管理办法(试行)第二十五条规定:“农村村民因房屋买卖、交换、继承、赠与、分户等原因,房屋权属变更导致宅基地权属发生变更的,接受现有住房的农村村民,必须符合申请使用宅基地的条件,经村民委员会同意,乡镇人民政府审查,在30日内到县国土资源行政主管部门办理权属变更登记手续,换发《集体土地使用证》。”因此在我国现行的制度下,各地方政府根据本行政区域的经济特点,制定了适用于行政区内的土地政策。所以,笔者认为宅基地使用权流转的对象是本集体经济组织的闲置宅基地,并且流转的宅基地不能改变原有的宅基地使用用途。

2 合理规划农村土地,杜绝“空心村”、“限制地”的存在

在我国现阶段,对于城镇居民取得住房采取的支付对价的政策,支付对价的政策极大促进了经济的发展,活跃了房地产市场,而在

农村实施的是无偿取得宅基地制度,这样不仅有失公平同时也给社会的稳定注入了不稳定的因素。由于无偿取得宅基地使用权制度是引起农村大量居民多占地而导致宅基地闲置的原因之一,尤其在近几年来,土地的价值急剧攀升,大大增加了农民对土地多占的欲望,大量非法多占土地现象普遍存在,因此笔者认为,在我国农村应实

行有偿取得宅基地使用权制度,而这里的有偿取得制度仅适用于本集体经济组织内部成员取得宅基地的,而对于上述所说的“闲置地”的流转则需要支付的相应的对价,即可执行我国城市房地产交易政策,这样既可以杜绝了农民多占土地、闲置土地以及出现“空心村”的现象。有偿取得农村宅基地使用权制度打破了传统的经济模式,将农村宅基地使用权纳入市场经济中,进行资源配置,开拓了农村

的市场,有偿取得农村宅基地使用权不仅加快了城乡一体化的进程,而且还推动农村经济的发展,促进了农村房屋交易市场的发展。

3 完善宅基地使用权的回收制度

为了防止农村土地的流失,宅基地的闲置,就必须建立和健全宅基地使用权的回收制度。随着农村城市化的进程不断地加快,农村村民到城市务工的逐年增多,而将户口迁移到城市并在城市里购置房屋居住的村民也不占少数,这些居民已不再属于农村集体组织成员,而其在农村的住宅也被闲置下来;同时农村村民占有超出规定

面积宅基地也应该采取相应的宅基地回收制度,以确保公平。而对于附着于宅基地上的房屋亦属于回收范围之内的,但是需要向房屋所有人支付相应的回收费用。建立回收制度的目的是为了农村土地的合理有效的利用,而回收的所需支付的费用应该是集体组织支付,回收后的宅基地集体组织可以自用,也可以用于恢复耕地用于劳作。在我国现阶段各级地方政府根据自身的情况建立了相应的宅基地使用权回收机制比如安徽省休宁县政府建立宅基地退出补偿机制,鼓励农民将空闲或多余的宅基地退出,给予每平方米10元的补助,复垦的耕地使用权归复垦人经营。由此可见,农村宅基地使用权的回收制度并不是无章可循的,它的确立是符合农村发展需要的,

是符合建设新型农村的需要。

4 完善宅基地使用权的回收制度

通过建立权属登记制度保护土地权利人的合法权益。国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)明确规定,严把宅基地使用权登记关口。这部规定是由国务院国土资源部发布的,它仅是一个部门文件,其并为上升

至法律程度,我国《物权法》确立了宅基地使用权登记制度,但是还不完善,为防止在流转利益的驱动下农民哄抢宅基地、恶意多占等等现象的出现,实行严格的强制登记制度,对农民宅基地使用权的

归属和面积,应当得到集体经济组织和土地管理部门的双方认可,

对于继承房屋等原因继续使用原宅基地、同时符合宅基地使用权申请条件的集体组织成员,可以不再经过在基地使用权的申请程序而

直接变更宅基地使用权人,而对于交易取得宅基地使用权的土地必须到登记机关进行登记,这样不仅将农村宅基地纳入到法律的轨道之中,同时也保护了善意第三人的利益。

土地是人们的生活之本,对于拥有亿万农民的大国来说更是治国之本,土地制度在历朝历代都是重中之重,而在经济快速发展的今天,全面推进城乡一体化的大背景下,宅基地使用权的问题已经成为限制经济发展的瓶颈。

参考文献:

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[2]安徽省休宁县农村宅基地管理办法(试行)第二十五条.

[3]国土资源部.《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号).

[4]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[j].法学评

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