中国房地产发展历程 PPT课件
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9
发展模式的根源：土地
10
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
11
选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
36
2009年，房市百态之二 楼歪歪
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的 结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等
原因影响。土地流标现在屡次上演。
30
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
31
2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
中国房地产发展历程
2016.6.16
1
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
2
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
3
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
7
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
美国模式兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源 几乎无限供应。
8
香港模式 VS 美国模式
长江实业 兼容 Pulte Homes
中国模式 万科
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
32
第四阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产行业全面调整阶段
33
2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
34
2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
35
2009年，房市百态之一 楼脆脆
才在阵痛中。 1991
20
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
21
第二阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
探索阶段：炒作与调整
22
第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
23
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
37
2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
38
中国房地产发展数据播报
39
中国房地产市场 从安居时代到投机时代
40
投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
41
供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
42
需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
43
中国房地产市场未来发展趋势
规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物
业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式 大致可以分为六大类。
15
中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
16
第一阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
17
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
18
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
44
200000 元/㎡
2000 元/㎡
规范 低碳 智能化 城市化
45
行
行
政 手
政府
业 规
段
律
何去何从？？？
46
End
Thank you
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
19
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
供求关系不合理 虚假繁荣
1979 1980 1989年以“海南”房地产
泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。
可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
12
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
13
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
14
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、
4
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
5
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
6
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
火车炒房团 飞机炒房团
24
2003年，地王现象出现
25
2006年4月27日Leabharlann Baidu
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
26
2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入
27
2006年，房地产行业“多事之秋”， 密集的调控政策难以撼动房价高攀
28
2007年，地王频现 面粉比面包贵
29
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王
发展模式的根源：土地
10
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
11
选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
36
2009年，房市百态之二 楼歪歪
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的 结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等
原因影响。土地流标现在屡次上演。
30
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
31
2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
中国房地产发展历程
2016.6.16
1
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
2
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
3
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
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近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
美国模式兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源 几乎无限供应。
8
香港模式 VS 美国模式
长江实业 兼容 Pulte Homes
中国模式 万科
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
32
第四阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产行业全面调整阶段
33
2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
34
2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
35
2009年，房市百态之一 楼脆脆
才在阵痛中。 1991
20
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
21
第二阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
探索阶段：炒作与调整
22
第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
23
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
37
2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
38
中国房地产发展数据播报
39
中国房地产市场 从安居时代到投机时代
40
投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
41
供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
42
需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
43
中国房地产市场未来发展趋势
规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物
业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式 大致可以分为六大类。
15
中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
16
第一阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
17
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
18
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
44
200000 元/㎡
2000 元/㎡
规范 低碳 智能化 城市化
45
行
行
政 手
政府
业 规
段
律
何去何从？？？
46
End
Thank you
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
19
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
供求关系不合理 虚假繁荣
1979 1980 1989年以“海南”房地产
泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。
可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
12
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
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房
地
地
程
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销
规
使
规
施
售
划
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工
许
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证
许
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可
可
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证
证
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
14
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、
4
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
5
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
6
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
火车炒房团 飞机炒房团
24
2003年，地王现象出现
25
2006年4月27日Leabharlann Baidu
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
26
2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入
27
2006年，房地产行业“多事之秋”， 密集的调控政策难以撼动房价高攀
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2007年，地王频现 面粉比面包贵
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2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王