房地产金融学

房地产金融学
主讲：张贯一教授
清华大学出版社
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导 论 一、为什么学《房地产金融学》？
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从百年一遇的金融危机说起
2007年4月4日美国新世纪金融公司申请破产保护，原以为 “风险可控”的次贷风波演变成为一场席卷全球的金融海啸。 海外投资“抄底”
chimerika
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二、格林斯潘做错了什么
• 经历 1954年－1974年 纽约市 工业咨询公司董事长兼 总裁 1981年 任总统经济顾问 委员会成员 1981年－1983年 任全国 社会保险改革委员会主 席 1982年 任总统国外情报 顾问委员会成员 1987.8.11－2006年1.31 美联储主席
四、怎样学习房地产金融
• 在课堂上学 清华大学版《房地产经 济学》，人民大学版 《房地产经济学》之比 较 • 讨论 • 在实践中学 调研
参考资料： 《格林斯潘做错了什么》 ——中国财经报 200811-04
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导论练习题
一、填空 1.百年一遇的金融危机始于 国。 2.美联储主席 主政18年，有口皆碑的政绩 却酿成了金融危机的苦果。 3.金砖四国是指 。 ４.ＧＤＰ是指 。 ５.ＣＰＩ是指 。 ６.大学的本质是 。 二、名词解释 次贷危机 零首付 金砖四国 ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ 三、问答 １.心理素质在人才成长中的作用是什么？ 6 ２.“苦”与 “巧”两种学习方法的关系如何？
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金融工具 内涵界定：货币资金或金融资产 借以转让的工具，是证明债权债 务关系并据以进行货币资金交易 的合法凭证 。 种类：存折、汇票、期票、股票、 债券、外汇、国库券、远期合约、 金融期货、金融期权、金融互换 直接融资和间接融资 内涵界定：按金融中介机构 的有无可划分为直接融资和间接 融资。 种类分析： 利弊比较：
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第一章练习
一、判断
１.同业拆借是银行、非银行金融机 构与个人之间相互融通短期资金 的行为。 ２.股票的发行属于直接融资。 ３.股票的买卖属于间接融资。 ４.股票市场属于短期资金市场。 ５.票据兑现属于长期资本市场。 ５.抵押贷款证券化属于房地产—— ——级市场。 二、填空 １.同业拆借的时间为—————— ——天。 ２.委托型住房金融的核心是——— ——————。 ３.住房消费贷款属于房地产 ———级市场。 ４.房地产开发贷款属于房地产 ________ 级市场。 三、问答 １.城市化与房地产市场的关系简析 ２.住房消费贷款与住房开发贷款比 重变化趋势分析 ３.房地产金融品种多样化趋势分析 ４.房地产贷款证券化趋势分析
二、董事长和总经理之间的关系 • 兼任与分任的状况 兼任20%，分任80% • 兼任分任的利弊考察 效率角度的考察 公平角度的考察 三、董事会监事会的规模 • 规模大小的标准 • 规模大小的效率分析 四、独立董事的设臵 五、公司的激励机制 • 激励对象 • 激励方式：持股激励、年薪激励
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注：还本付息的方式并非只有一种。计算债务融资成本时，应注意债务 双方还本付息的约定。
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三、制约企业债务融资的因素分析
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合中国的实践进行思考。
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第二章练习题
一、填空 1.将折旧和利润转化为投资的方式叫————————融资。 2.吸收其他经济体资金转化为自己投资的融资方式叫————融资。 3.按金融中介的有无，融资方式可分为——————和—————。 4.预收售楼款属于——————————融资。 5.融资过程中占用资金应支付的费用叫——————————。 二、判断 1. 股票发放属于债务融资。 2. 购买国际债券属于权益融资。 3. 融资过程中的广告费属于资金占用费。 三、名词解释 内源融资 外源融资 直接融资 间接融资 权益融资 债务融 资 企业融资成本 四、企业融资应遵循哪些原则？ 五、计算：本金为A元，年利率为i，贷款年限为N年， 求到期后本例之和。（单利、复利两种方式） 20
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三、努力学习是时代赋予我们的 使命
• 我们所处的时代 农业经济时代?工业经济时代?后工业经济时代?知识经济时 代?CHIMERIKA时代？和平崛起的时代？ • 生而知之与学而知之 • 名人论学习 周恩来：“与有肝胆人共事，从无字句处读书”； 毛泽东：“贵有恒，何必三更起五更眠；最无益，只怕一日曝十日寒”； 20世纪30年代《大公报》编辑王芸生：“书山有路勤为径，学海无涯苦 作舟”； 马克思：“在科学的道路上没有平坦的大道可走，只有在崎岖小路的攀 登上不畏劳苦的人，才有希望达到光辉的顶点。” 鲁迅：“我哪是什么天才，我只是把别人喝咖啡的时间用于看书罢了。” 爱因斯坦：“只有学会学习的人，才能感受到学习的乐趣。只有在快乐 4 中学习人们才能学得更聪明。” W=X+Y+Z（成功=刻苦学习+正确的方法+ 少说费话）
二、金融市场的分类
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• 金融市场内涵： • 金融市场分类： （1）按地理范围可分为： 国际金融市场： 国内金融市场： （2）按经营场所可分为： 有形金融市场： 无形金融市场： （3）按融资交易期限划分为： 资本市场： 货币市场：
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第二节 房地产金融市场
一、房地产与不动产 • 房地产：住房的福利属性与商品属性；住房的商品化与住房的自 有化 • 不动产 • 房地产与不动产的区别与联系 二、房地产市场 • 房产市场：租赁与买卖，一手房与二手房。 • 土地市场：使用权市场，所有权市场，租赁权市场。 三、房地产金融市场 • 内涵界定：一切与房地产开发、销售、消费相关的资金有偿借贷 行动的总称，如融资、信托、保险、房地产证券的发行、转让等。 • 分类： 房地产金融一级市场： 房地产金融二级市场：
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第二节 房地产上市公司的遴 选
一、国际上通行的上市公司分类法 • 按其提供最主要收入的子产业划分 60%以上收入，或收入和利润同时达到50%以上的产业； • 综合性产业 若上述两条件均不能得到满足，则归于综合性产业，或金融部门跨 部门产业 • 房地产公司的具体归类：金融 二、中国上市公司分类标准 • 某类业务的营业收入比重大于50%将其归于该类业务相对应的类别 • 小于或等于50%，但某类业务营业收入比重高于其他其他业务30% 以上，则归于此类业务相对应的行业类别 • 不在上述两类之列者，归于综合类 三、我国房地产公司具体分类 • 综合类公司：主业为房地产。主业不是房地产，但非房地产营业 收入有明显优势 23 • 投资型公司：住宅类开发公司。开发区开发公司。
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第二章 房地产企业融资概述
• 知识点： • 内源融资 • 外源融资
• 融资成本 • 权益融资 • 债务融资
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第一节 企业融资概述
• 一、企业融资方式概述 • 基于资金来源的融资方式 内源性融资：折旧和利润转化为投资 外源性融资：吸收其它经济体的资金，转化为自己投资的过程。 • 外源性融资的分类 按金融中介的有无：直接融资和间接融资； 按资金对企业权益的影响：权益融资，债务融资。 • 基于融资性质的融资方式 财政融资：如时下金融危机期间，为拉动内需，财政补贴家用 电器下乡、汽车下乡、农用机械下乡、抗旱机械下乡等。 银行融资： 商业融资：如预收售楼款、赊销、其他类型的定金。商业融资 的前提。 证券融资：借助证券市场筹资。 国际融资： 14
二、企业融资方式的比较
• 直接融资和坚决融资之比较 • 内源融资与外源融资利弊之比较 • 权益融资与债务融资利弊之比较：
资金使用时 间 权益融资 长 债务融资 有限
融资成 本 高 较低
企业融资风 险 较低 较高
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第二节 融资成本
一、融资成本的构成 • 资金筹集费：包括证券印刷费、发行手 续费、资信评估费、公证费、担保费、 广告费等。 • 资金占用费：占用资金应支付的全部费 用如股息、贷款利息、债券利息等。
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式中, P0是债务的市场价格，t为年度，It为第t年支付给债权人 的利息，M为债务的到期面值，kd为税前的资本成本。 由于银行的税前资本等于银行的贷款利率，故i= kd,, 对上述两 式进行比较不难发现为同一式。
例：试计算，融资金额为100万人民币，融资时间为便于 计算以3年计，利率为年息5%，求贷款时间到期后的本 息和。（单利计算）
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二、融资成本的计量
• 债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等Байду номын сангаас债务的收益率。 n • M=∑ M×i／(1+i)t+ M／(1+i)n t=1 其中i为银行利率，M为贷款本金，t为第t年，n为贷款时间 若n为低次方，如3或2，则可直接计算求出债务的收益率。若n 为高次方，则可查阅有关的表格得知。 • 若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式： n P0=∑ It／(1+kd)t+ M／(1+kd)n t=1
第三节 房地产企业上市公司治理 结构
一、合理的股权结构 • 所有者和投资者之间的利益分配和控制关系。作为所有者的企业 家和作为投资者的股东之间，在利益方面既有一致性，又有矛盾。 • 股票的类型 按股票的所有者划分：国家股、法人股、大众社会股 按股票的流动性划分：可流通股，包括境内上市的普通股（A 股）、境内上市的外资股（B股）、境外上市的外资股（如H股）； 未流通股，包括国家股、法人股、其他股，包括社会大众股和未 上市企业职工股 • 目前我国可流通股与未流通股的权重 大约为40.7%：59.3% 可流通股中A、B的比重大约是77.55%：22.5%，H股的比重上不 足1%；未流通股中国家股、法人股、其它股的比重大约是 64.5%：33.2%：2.2% 评论：未流通股比重过大。将近60%的股票不能进入市场化流通, 不利于股权的治理。一方面不上市就不能得到增值的效益，24 另一方面股票不流通也就无法对公司进行有效的监督。
第一章 金融市场与房地产金融市场
知识点：