房价与租金的关系
住房租赁市场租金价格影响因素分析及趋势预测
住房租赁市场租金价格影响因素分析及趋势预测
住房租赁市场的租金价格受多种因素的影响，以下是一些常见的影响因素及其对租金价格的影响分析：
1. 地理位置：房屋所处的地理位置是影响租金价格的主要因素之一。通常来说，地理位置越好，如靠近商业区、交通便利、教育资源丰富等，租金价格就越高。
2. 房屋面积和格局：房屋面积和格局也是影响租金价格的重要因素。一般情况下，面积越大、格局越合理的房屋租金价格会更高。
3. 房屋设施和装修状况：房屋的设施和装修状况也会影响租金价格。如果房屋内部设施齐全、装修精美，租金价格往往会相对较高。
4. 市场供需关系：住房租赁市场供需关系也是影响租金价格的重要因素之一。当市场供应低于需求时，租金价格往往会上涨；相反，当市场供应过剩时，租金价格可能下降。
5. 经济发展水平：经济发展水平也会对租金价格产生影响。通常来说，经济发展水平高的地区，租金价格较高；反之，经济发展水平低的地区，租金价格较低。
6. 政策因素：政府的相关政策也会对租金价格产生一定影响。一些城市会出台控制房价、租金的政策，这将会对租金价格产生调控作用。
预测住房租赁市场租金价格的趋势并不容易，因为租金价格受多种因素的影响，其中一些因素难以预测。大致来说，住房租赁市场租金价格的趋势通常与经济发展相关。当经济发展水平较好时，人们的购买力增强，租金价格可能会上涨；相反，经济发展不稳定或衰退时，租金价格可能会下降。
随着城市化进程的推进和人口流动的增加，房屋供需关系也会对租金价格产生影响。如果供不应求，租金价格可能会上涨；如果供过于求，租金价格可能会下降。
房屋租赁市场哪些因素影响租金水平
房屋租赁市场哪些因素影响租金水平在房屋租赁市场中，租金水平的确定并非是一个简单的过程。租金的高低受到多个因素的影响，下面将介绍一些主要的因素。
1. 房屋地理位置：地理位置是决定租金水平的一个重要因素。通常来说，位于城市中心或者交通便利的地区的租金普遍较高，而位于偏远地区或者交通不便的地方的租金则相对较低。地理位置上的优劣对租金水平有着直接的影响。
2. 房屋面积和户型：房屋的面积和户型也是决定租金水平的一个重要因素。一般来说，面积较大的房屋租金会相对较高，因为居住面积的增加意味着更多的使用空间。此外，户型的合理性和舒适度也会对租金产生影响，户型设计得好的房屋通常租金更高一些。
3. 房屋装修和设施：房屋的装修和设施也是租金水平的重要因素。如果房屋装修精良、设施齐全，比如有空调、暖气、厨房设备等，那么相应的租金会相对较高。一般来说，装修和设施较新、使用寿命较长的房屋租金也会相对较高。
4. 当地经济状况：当地的经济状况也会对租金水平产生一定影响。经济发达的地区通常租金水平更高，因为这些地区的居民收入相对较高，有更强的支付能力。相反，经济相对较弱的地区，租金水平则相对较低。
5. 房屋供需关系：市场上的房屋供需关系对租金水平有着直接影响。如果房屋供应相对充足，而需求相对较低，租金就会相应下降。反之，如果房屋供应不足，而需求较高，租金就会相应上涨。
6. 房屋所有权类型：房屋所有权类型也会对租金水平产生影响。例如，在一些高档小区里，房屋往往为产权房或者商品房，这些房屋的
租金水平往往较高。而一些经济适用房或者廉租房，则租金相对较低。
租售比
租售比
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米
建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中
国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。
计算方法
即：租售比=每平方米月租/每平方米房价
例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/2550×50，按2002年的卖价约为1：160。
租房市场的租金水平分析
租房市场的租金水平分析
在如今房价不断飙升的背景下，租房市场成为许多人的首选。然而，租金水平的高低却是考虑租房者选择的一个关键因素。本文将就租房
市场的租金水平进行详细分析，以帮助大家更好地了解和把握租房市
场的动态。
一、宏观经济因素对租金水平的影响
首先，宏观经济因素是影响租金水平的一个重要因素。经济周期的
波动会直接影响到租房市场的供求关系，从而导致租金水平的波动。
在经济繁荣期，人们的购买力增加，需求上升，租金水平相应上涨；
而在经济低迷期，需求减少，租房者增多，租金水平有可能下跌。
二、房产市场因素对租金水平的影响
其次，房产市场的供求关系也会直接影响到租金水平。当房产市场
供应量大于需求量时，房东为了吸引租房者，往往会降低租金。相反，如果供不应求，租金则会相应上涨。因此，房产市场的供求平衡程度
是决定租金水平的一个关键因素。
三、地理位置因素对租金水平的影响
地理位置也是影响租金水平的重要因素之一。通常情况下，繁华地
区的房屋租金要高于偏远地区。因为繁华地区交通便利、配套设施完善，吸引了更多的人流和商业活动，所以租金水平较高。而偏远地区
人口相对较少，商业活动较少，未来潜力较小，所以租金相对较低。
四、政策因素对租金水平的影响
同时，政策因素也对租金水平产生重要影响。政府相关政策的制定和调整，如楼市调控政策、租赁市场政策等，都有可能直接或间接地影响到租金的水平。政策的松紧程度、对租赁市场的支持力度等，都会对租金水平产生积极或消极的影响。
五、租房市场未来的发展趋势
随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，租房市场的前景仍然看好。然而，租金水平的走势仍存在不确定因素。目前，我国政府正在加大对租赁市场的支持力度，提出鼓励发展长期租赁、共有产权房等政策措施，力争稳定租金水平。同时，随着经济的快速发展，一些地区租金水平也可能继续上涨。
买房还是租房：经济学角度分析
买房还是租房：经济学角度分析
在现代社会，房屋作为人们生活的基本需求之一，一直是人们关注的焦点。对于大多数人来说，购买房屋是一项重要的决策，但也有一部分人选择租房。那么，从经济学的角度来看，买房和租房哪种更为合适呢？本文将从房价走势、投资回报、流动性和风险四个方面进行分析。
首先，从房价走势来看，购买房屋可能会面临房价上涨或下跌的风险。如果购买房屋时房价处于上涨周期，那么房屋的价值可能会随着时间的推移而增加，从而获得资本收益。而如果购买房屋时房价处于下跌周期，那么可能会面临房屋价值下降的风险。相比之下，租房则不会受到房价波动的影响，租金通常会根据市场需求和供应情况进行调整。因此，从房价走势来看，购买房屋存在一定的风险，而租房则相对较为稳定。
其次，从投资回报来看，购买房屋可以获得房屋的增值收益。随着时间的推移，房屋的价值可能会增加，从而实现资本收益。此外，购买房屋还可以通过出租获得租金收入。然而，购买房屋需要支付购房款、贷款利息、物业费等费用，这些费用会对投资回报产生一定的影响。相比之下，租房不需要支付购房款和贷款利息，只需要支付租金。因此，从投资回报来看，购买房屋可能会获得更高的回报，但也需要承担更多的费用。
第三，从流动性来看，租房具有更高的流动性。租房可以根据个人的需求和经济状况进行调整，可以选择更适合自己的房屋。而购买
房屋后，需要考虑到房屋的转让和出租等问题，流动性相对较低。此外，购买房屋还需要考虑到房屋的维护和管理等问题，增加了个人的负担。因此，从流动性来看，租房更加灵活方便。
最后，从风险来看，购买房屋存在一定的风险。购买房屋需要承担购房款、贷款利息、物业费等费用，如果经济状况出现问题，可能会面临还款困难的风险。此外，购买房屋还需要考虑到房屋的维护和管理等问题，增加了个人的风险。相比之下，租房不需要承担购房款和贷款利息，风险相对较低。
租金与房价的关系
租金与房价的关系
租金与房价的关系
宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？
房价与租金的一般关系
市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。
当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。
中国的特殊性
房价租售比的计算公式 合理的房价和租金比例是多少
房价租售比的计算公式合理的房价和租
金比例是多少
导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
随着我国房地产业的飞迅发展，房价一直处于只升不降的趋势。使房屋的租售比严重的失调。一般来说，租售比越低房价泡沫就相对越高。那么，房价租售比的计算公式，合理的房价和租金比例是多少呢？下面小编给大家详细的讲解下有关这方面的相关知识。
房价租售比的计算公式
１、房价租售比的计算公式：房价租售比＝单套月租／总价。备注：通常以租售比的倒数进行比较大小。如：举例：北环某小区一套１２０平方米的住房，目前售价３０００元／平方米，月租６００元（带部分家具），合每平方米租金５元。租售比约１∶６００，是１∶３００的国际标准线的一半。
２、租售比作为房地产价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房。
合理的房价和租金的比例是多少
１、所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００～１∶２００。如果租售比高于１∶３００，意味着房产泡沫已经显现。如果低于１∶２００，表明这一区域房产相对较大，后市看好。所以说，房价和租金的比例是１∶３００～１∶２００。
２、例如大连某小区：８１平方米的电梯户型带家具，１６００元／月租金，卖价１万每平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比＝１６００元／（１万×８１平方米），租售比约为１：５０６。超过１：２００一倍多，说明泡沫很大，不适合。
便利店租售比计算公式
便利店租售比计算公式
租售比计算公式为
租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
扩展资料：
租售比的市场影响：
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1:100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1:200时，表明投资买房存在风险。
对于我国住宅租售比持续走低的原因，住房需求导致的房地产销售市场价格过高是重要原因之一。我国近几年房地产市场一直在快速上涨，居民持续投资、投机房地产，看重的恰恰是高增速带来的收益，而非“以租养房”。
租售比等于每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价等于月租金/房价。
房屋租售比每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1比200到1比300之间。
这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1比300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
租售比计算公式是什么
租售比计算公式是，房价租售比=单套月租/总价，这个房价和租金的合理比例应该是在1∶300～1∶200之间;要是租售比高于了1∶
广州市某区住宅房价租金比的分析与研究
到 了一定 的效 果 ； 租 赁 市场 方 面 ， 州 市的住宅 租 赁 在 广
非 常活 跃 ， 市场对 其 深 入 的研 究分 析 并不 多 ， 将 销 但 而 售 市场 和租 赁市场 两者 结合分 析 的更少 。 由于销 售 市场
人 幅 上升 则表 明 该地 区 房 屋销 售 价格 可 能存 在 不合 理 现象 ， 响房 地 产 市场 的平 稳发 展 ； 一 方面 也 说 明房 影 另 地产 租赁市 场还 有较大 发展 空 问 。 若一个 城市 的房 地产 租 售 比下 降， 一 则 方面 表 明租 赁 市场 较 为 活跃 ， 另一 方
—
—
２ ０ — ０ —
广 东建材 ２ １ 年第 ８ ００ 期
得 的投 资 回收 期 。 房 价 租金 比＝售价 ／月租 金 （ １ 式 ）
综合论述
出租 方 式取 得 的投 资回 收期 。 理论 上合 理 的房 价租金 比 并不 是一 个 固定 值 ， 随着市 场 上平 均 收益 率 的变化 而 它
化碳 ６ ． ４ ３千克 。 如果 全国每年 ２ ０ ０ ０万户 左右 的家庭 装 等行 业运 行 状态 ， 国家 大 力 倡 导节 能减 排 、 离 实现 可 持 修 能做到这 一 点 ， 么可 节能 约 ５ 万 Ｈ 标准煤 ， 那 Ｏ 屯 减排 二 续发展 的要求 还存 在较 大差距 。弥补 这个 差距 ， 需要 我 氧化碳 １ ９ 吨 。 ２万
地产泡沫的衡量指标和解决对策研究
地产泡沫的衡量指标和解决对策研究地产泡沫是指在房地产市场中，房价与相应租金和收入的比值远高于正常水平的情况。地产泡沫的形成和发展可能会导致经济波动、金融危机以及社会不稳定等一系列问题。因此，对地产泡沫的衡量指标和解决对策的研究至关重要。
衡量地产泡沫的指标可以从以下几个方面进行考虑：
1.房价收入比：该指标衡量了购房者购买一套房屋所需的收入与购房者的收入之比。当房价收入比远高于正常水平时，可能意味着房地产市场出现了泡沫。
2.房价租金比：这是购房者购买一个房产单位所需的价格与该房产单位一年出租所能得到的租金之比。如果房价租金比过高，可能表明房地产市场存在泡沫。
3.房地产投资占比：该指标衡量了房地产投资在全国固定资产投资中的比重。当房地产投资占比过高时，可能表明投资者对房地产市场的投资过度，存在泡沫。
4.房价涨幅：观察一定时期内房价的涨幅，如果房价快速上涨超过正常水平，可能存在泡沫。
除了以上指标，还可以考虑其他方面的数据，如土地成交价格、购房贷款增长率、住房空置率等综合指标来衡量地产泡沫程度。
当地产泡沫出现时，需要采取相应的对策来缓解问题。以下是一些可能的解决对策：
1.加强调控政策：政府可以采取限购、限贷等手段控制投资者的购房需求，抑制房地产市场的炒作氛围。
2.加强土地供应：政府可以通过增加土地供应量来稳定房地产市场。增加土地供应可以缓解供需矛盾，降低房价水平。
3.增加公共租赁房源：提供足够数量的公共租赁住房，可以满足中低收入居民的住房需求，提升住房消费的多样性。
4.加强住房贷款利率管制：提高贷款利率可以减少房地产投资者购房的积极性，从而降低房价。
房屋售价和房屋租金的租售比关系
房屋售价和房屋租金的租售比关系
某市的租售比已经到达738个月，出租67年一分钱也没有赚到.
【国际上的租售比】 = 总房款 / 月租金 = 2００至3００个月，即合理的总房价应该是２００个月至３００个月（即17年至２5年）的租金就能收回总房款。
虽然我国有城市化等情况，但是西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于100年，我国计算租金只能67年（70年土地所有权需要掐头去尾），所以我国的租售比可以取值300个月（25年），不应该超过300个月。
计算租售比时应该扣除费用，才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。有扣除费用的租售比计算如下。
2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.5万元（包括税费），装修、家具、家电等5万元，合计从“口袋里”掏出155万元（没有按揭）。 100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.75万元 - 平均每年0.45万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.3万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.21万元。
【有扣除费用的租售比】 = 总房价155万元 / 每月租金净收益0.21万元 = 738个月。738个月 / 11个月 = 出租67年才能收回155万元的购房款。
就是说，2010年初追高买房，花155万元，长期投资67年，在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是155万元，一分钱也没有赚到。这就是有扣除费用的租售比738个月(67年)的实际含义。
房价与租金的关系
存、 贷款利率来 做购房决 策。由此 可知 ，
房租是 长期房价变动 的决定因素 ，这就 是经济规律 。
Βιβλιοθήκη Baidu
象， 而廉租房 的覆盖面太小。 我们建议政 府既要加大投入 ，包括公共财政预算投
入， 来 扩大住房保 障的覆盖面（ 特别是政 府廉租房 的覆盖 面） ， 也要 进一步完善 中
（ 二） 接近 与完 全竞争 的房屋租赁 市
有关障碍 ， 鼓励其上市 ， 同时增加持有第
二套住房的成 本 ， 形成分层次的 、 供给充 分的住房市场 。
租赁分别属于不 同的市场 ，导致 了与经 典理论相脱离 的现象 ，但现代经济学还 有一个重要假设是任何人的经济行为都 可看做是投资与消费的组合 ，通 过资 产 组合 达到效用最大化。任何 一个 拟进 入
第一 ，政府应为平衡市场供需作 出
更大努力 。当前大多数地区的房价上涨
方力量都 比较分散 ；（ ２ ） 市场上可供租赁
的同类住房是 同质的 ；（ ３ ） 租赁房屋资 源
具有完全的流动 性；（ ４ ） 信息充分和市场
过快 ， 与住房有效供 给相对不足有关 。 其
一
，
宏 观调控 紧缩 了银根和土地供应 ， 新
场
四、 政 策建 议
（ １ ） 市场上有 大量 的买者 和卖者 ， 双
租金反推法
"租金反推法"与"租金权重修正表"的实操应用（市调必备）
近日，随着政府对房地产政策的再次放宽，楼市、房价等问题又被各方热议。
作为房地产行业中的商业地产，我们又可以从中房价得到什么启示？
本期以上海各区房价为依据，介绍如何运用“反推法”和“租金权重修正表”，来合理推算商铺租金的一些公式及实际应用。内容以抛砖引玉为主，目的是帮助商业地产人在市调时能快速做出初步判断。
一、租金反推法
租金反推法是商业地产定价中较科学的定价方法，可以作为定价方法的补充，或者在当地同类型商业没有租金只有售价的情况下，先比较出售价水平，再以售价反推法得出租金价格。
公式：商铺租金=商铺售价×市场投资年回报率÷365（天）
说明：市场投资年回报率一般为8%（投资回报年限为12.5年）商铺售价单位为（元/平方米）
商铺租金单位为（元/平方米/天）
二、房价与商铺售价的关系
根据不同城市的统计，商铺售价一般约为房价的1-3倍。
房价单位为（元/平方米）
三、案例试算
根据以上一、二的公式和关系，对上海各区房价进行反推各区租金，房价数据来源为CRIC2014系统，统计时间为2015.01.01-2015.03.24。如下图：
可反推得到如下租金结果：
我们看到，绝大部分的数据区间能够反映该区域的平均租金水平和基数，但有部分数据显示的租金会偏低或偏高的。这是因为我们市场投资年回报率取当前市场普遍认可的回报率造成的。
所以，如果我们需要得到更为精确的租金数据，特别是有针对性的某个物业或购物中心，我们就要从相等地段区域同类行业性质物业对比中修正获得，主要参与对比因素包括“周边环境”“规划及建筑”“配套设施”“营销管理”四大部分。
房价与租金的关系
房价与租金的关系
房价和租金是房地产市场的两个重要指标，它们之间存在着紧密的关系。一般来说，房价越高，租金也就越高；房价越低，租金也就越低。这是因为房价上涨会导致购房成本增加，使租房需求增大，从而推高租金；反之，房价下跌会使购房成本减少，租房需求降低，从而降低租金。
此外，租金的另一个重要因素是租赁市场的供需关系。当租房需求大于供应时，租金就会上涨；当租房供应大于需求时，租金就会下降。因此，在考虑租房时，除了房价的高低，也要考虑当地的租赁市场供需情况。
广州市房价、地价、租金相互关系研究
广州市房价、地价、租金相互关系研究摘要：本文是在对广州市210个住宅样本数据进行研究的基础上，对广州市房价、地价和租金三者间的关系进行的考察和研究，由于对房价和租金设定的内涵一致，同质可比性更强。本次研究的房价、房租和地价数据本文主要选用相关关系分析、主成分分析和多元回归分析这三种主要的分析方法对房价、房租和地价数据进行分析，从不同的角度得出各自的结论，并最终综合在一起，形成本文对广州市房价、地价和租金三者关系的独特见解。
关键词：广州市；房价；地价；租金；关系
中图分类号：f127 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）08-0-04
一、绪言
（一）研究的现实和理论意义
地价、房价和租金的关系研究既有深远的现实意义，也有深刻的理论意义。一方面，可以帮助政府明确制定宏观调控政策的着眼方向和着手重点，理清房地产市场调控思路，指导人们理性地根据收入层次和经济形势的变化理性地选择居住方式；另一方面，房价与地价的关系问题是房地产经济学研究的重要课题，可为人们提供新的理论依据，拓展了研究思路，开阔了研究视野，具有理论创新意义。
（二）理论基础和分析方法
作为对全新的研究，本文不准备采用复杂艰深的分析理论和数
理工具进行考察，仅选用相对成熟和易懂的分析手段，主要选用了主成分分析和多元回归分析，其他还有较为常用的描述统计分析和相关关系分析。
（三）技术路线
首先，考察是否能够运用基准房价、基准地价和租金参考价这些现成的数据开展课题研究，经过分析，发现三者内涵不同，无法运用，否决。
接着，考察能否选用实际成交的价格数据开展研究，通过分析，发现这些数据也无法直接运用，但通过以基准房价内涵为基础设定房价、地价和房租的内涵，将原始数据调整到设定的基准状态，可以实现同质可比的数据要求，可行。
房价 地价和房屋租金关系研究 以北京市为例
引言
地价和房价是房地产市场的两个重要组成部分，它们之间的关系一直受到广泛。 地价是房地产开发的基础，而房价则是市场供需关系的直接体现。因此，研究 地价与房价之间的关系对于理解房地产市场的运行规律、制定合理的房地产政 策具有重要意义。本次演示将通过文献综述、研究方法、结果与讨论、结论和
参考内容二
然而，本次演示的研究也存在一定限制。首先，虽然我们试图控制其他影响因 素，但仍可能存在未考虑到的因素。其次，我们的样本仅包括了一线城市和一 些二线、三线城市，可能不足以代表全国所有城市的情况。未来研究可以进一 步拓展样本范围，以更全面地了解房价与地价关系的地域差异。
谢谢观看
房价 地价和房屋租金关系研 究 以北京市为例
01 摘要
03 文献综述
目录
02 引言 04 研究方法
目录
05 结果与讨论
07 参考内容
06 结论
摘要
本次演示以北京市为研究对象，探讨房价、地价和房屋租金之间的关系。通过 梳理相关文献，总结研究成果，发现三者在市场经济中相互影响、相互制约。 进一步通过实证研究，文章分析了北京市房价、地价和房屋租金的变化趋势及 三者之间的内在。最后，提出了相关政策建议，以实现房地产市场的稳定与健 康发展。
结果与讨论
我们发现，在全国范围内，地价是房价的格兰杰原因，即地价对房价具有显著 的影响。具体而言，在其他条件不变的情况下，地价的上涨会导致房价的上涨。 这一结果支持了土地供应政策的重要性，也提示我们土地价格的调控可能对控 制房价有积极作用。
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（２）建立完善的风险管理机制。由于巾小企业的特点，融资租赁业务在投资回收期内不可预测因素较多，因此，完善的风险管理机制对租赁公司具有重要意义。１）全面建立租赁担保制度，重点是审查担保人的实力和资格，减少信用担保，增加抵押担保。２）健全租赁业务程序，在租前与有关当事人配合进行严格的项目可行性论证。防范风隐发生。在租后加强对承租人的监督，促使承租人按期交纳租金，将违约风险降至最低程度。３）建立科学的风险决策机制，明确风险责任人。４）分散风险，建立出租人、承租人、供货商等当事人的利益共同体，互相关心、互相制约，改变以往租赁公司独自承担租赁风险的被动局面。另外，可以考虑建立穰盒保险制度，在承租人违约时由保险公司赔偿雌减少损失。
（３）提高集约化经营水平，降低成本，提高效益。首先，应改变封闭式分散经营管理现状，对租赁项目进行精心管理；第二，对所投资项目的判断标准，应以其所带来的蟆菰状况为褥准，荷不是租赁项目的投资规模。既要注重扩大资金的投放规模，叉要注重资金的周转利用率；第三，加大现代管理科学技术的投Ａ；第四，以资本运蒋理论为指导，对现有资产进行重组，提高资产质拦。
㈣推行市场营销管理。我国的租赁公司可以借鉴商业银行、保险等金融机构较成熟的市场营销经验，变等中小企业上门联系为租赁公司主动出击，在营销分支机构卜合理布局，充实营销力量。由于租赁公司的营销对象多为中小企业，所推销的产品具有专用性强的特点，所以在借鉴其他金融机构的经验时应注意消化吸收，更应重视专职营销部门人员的推销作用。在我国租赁市场不发达、企业对租赁有误解的情况下，加强市场营销管理无疑具有特殊意义。
（中国石油天学经济管理学院、中国石油乏然气股份有限公司财务部）
Ｃａｐｉｔａｌｍ资ａｎ本ａｇ运ｅｍ营ｅｎｔＩｌ。一饕ｌｌ；掰－
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房价＿ｅ５租金的关系
●姜佳
住宅的市场流通存在什宅出售（房屋买卖市场１与住宅服务ｆ租
赁市场）两种形式＝住宅ｍ售是次性实现其价值，所有者转移消费
行为或收网其投资，获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产生，本
文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住
宅服务市场或者租赁市场上所有者暂时转移消费分期逐步实现房
屋价值，获得消费转移的补偿或投资收益，此即租金。
目前，对于房价与租金的关系研究的较少，人多数人理所当然
地认为它们之间存在着一种正相关关系。房价确实与房租存在一定
的相关，但是否是正相关关系，我们通过本文来进一步分析。
ｉ、房价与租金的ｉ般关系
马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现
形式，都应该反映房屋的价值＝马克思通过含地租ｃ地价）的租售比价
概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时『日Ｊ、同一Ｊ）（位、同类型房屋租金与房价的比例父系，即租售比价＝住宅市场租
金／住宅买卖市场价格＝马克思的地租理论的前提条件是房价与租
金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相瓦医隔，从而
得出两者存在正相关关系的结论。
在市场经济的国家，特别是发达国家中，住房是一个自由供给
的市场，除社会保障体系之外，耍与租是完伞充分的市场调节。住房
的私有化牢水平较低。相当一部分任房（除私人自有住房之步ｂ）Ｅｈ基余、机构或私人组织（包括个人）所拥有。由于大最的房屋足用于出租
获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。当
租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买
需求增加时卜升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，
购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到
租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的卜升，并
２００７９中外企业家６９
万方数据
●鼎隐二ｍ。
资本运营
Ｃａｐｉｔａｌ
ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
靠市场中的供求关系保持』二升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在・个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均ＧＤＰ和人均收人水平是始
终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。
二、我国房地产的市场情况
我国是从１９９８年正式开始推动商品房的改革，这时房价逐步进入市场化的阶段，房价从１９９９年底逐步上涨，至
２００２年平均每年缓慢增长ｌ％。但是从
２００３年开始进入高速增长阶段。
对于租金『ｆｆｉ言，自公房租金改革的１９９８年开始出现租金上扬，到２０００年市场租金总涨幅达到近６％，但自２００１年以后租金涨幅一直在２％以下，波动很小，与房价市场连年上涨的趋势并没有呈现出线性相关。尤其是２００２年开始，房价与租金有背道而驰的迹象，房价上涨迅速，而租金则呈现下降趋势，出现了与马克思经典理论的背离。由于经典理论的前提假定条件是两者应处于同一紧密联系的成熟市场内，而这与当前中国的房屋买卖市场和租赁市场的情况并不相同，重要的原因在于我国长达５０年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。
７０中外企业家２：０（３７．９
ｒ一冲国是一个人均ＧＤＰ较低的发
展中国家，但长期的住房实物分配制度
和房改价售房制度￣止中国城镇的住房私有化率高这８０％以上，私有化住房中８０％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达９４％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公
房出租之后，严格意义上说中国根本就
没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的５％１。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。
ｆ二）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭，完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。
（三１中国的商品房市场是以期房销
售为主的市场（期房销售约占６４％），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。
（四１市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，
但严厉的宏观调控措施，特别是・系列
税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了，交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。市场中用于出租的房源迅速增加了，但短时间内的需求却基本不变，租金降低成为
必然。
三、当前我国房价和租金分别处于垄断竞争和完全竞争市场的理论解释
（・）垄断竞争下的房屋买卖市场ｌ大量开发商提供有差别的房屋商品，彼此为接近的替代品。开发商所提供的房产都是有差异的，甚至同一开发商开发的房产也存在差异。
２．开发商数量多而且相对规模较小，单个开发商行为影响较小．不会引起竞争对手的报复性措施。
３进出房地产一缴市场壁垒较低。
目前许多开发商大量的土地储备都是前
几年通过计划性于段获得的廉价资源，
低成本就可进入房地产市场。
４．房地产买卖市场信息不对称。开发商往往具有专业知识和队伍，对政策信息的把握也更为全面。一般居民则明显处于信息劣势地位。
５．政府作用。政府利用法律法规、财政和货币政策以圾道义劝导等，对住宅市场的发展起到实际调控作用。
上面总结的五个因素是房屋买卖市场条件的真实反映，也与经济学中的垄断竞争的市场条件完争相符。现实中，开发商也正足对同一小区不同地块逐步开发，分别定价，从而尽可能地获取超额垄断利润。从开发商建造的房屋档次来看，开发商出于利润最大化的考虑，所建高
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