房价与租金的关系

（２）建立完善的风险管理机制。由于巾小企业的特点，融资租赁业务在投资回收期内不可预测因素较多，因此，完善的风险管理机制对租赁公司具有重要意义。１）全面建立租赁担保制度，重点是审查担保人的实力和资格，减少信用担保，增加抵押担保。２）健全租赁业务程序，在租前与有关当事人配合进行严格的项目可行性论证。防范风隐发生。在租后加强对承租人的监督，促使承租人按期交纳租金，将违约风险降至最低程度。３）建立科学的风险决策机制，明确风险责任人。４）分散风险，建立出租人、承租人、供货商等当事人的利益共同体，互相关心、互相制约，改变以往租赁公司独自承担租赁风险的被动局面。另外，可以考虑建立穰盒保险制度，在承租人违约时由保险公司赔偿雌减少损失。

（３）提高集约化经营水平，降低成本，提高效益。首先，应改变封闭式分散经营管理现状，对租赁项目进行精心管理；第二，对所投资项目的判断标准，应以其所带来的蟆菰状况为褥准，荷不是租赁项目的投资规模。既要注重扩大资金的投放规模，叉要注重资金的周转利用率；第三，加大现代管理科学技术的投Ａ；第四，以资本运蒋理论为指导，对现有资产进行重组，提高资产质拦。

㈣推行市场营销管理。我国的租赁公司可以借鉴商业银行、保险等金融机构较成熟的市场营销经验，变等中小企业上门联系为租赁公司主动出击，在营销分支机构卜合理布局，充实营销力量。由于租赁公司的营销对象多为中小企业，所推销的产品具有专用性强的特点，所以在借鉴其他金融机构的经验时应注意消化吸收，更应重视专职营销部门人员的推销作用。在我国租赁市场不发达、企业对租赁有误解的情况下，加强市场营销管理无疑具有特殊意义。

（中国石油天学经济管理学院、中国石油乏然气股份有限公司财务部）

Ｃａｐｉｔａｌｍ资ａｎ本ａｇ运ｅｍ营ｅｎｔＩｌ。一饕ｌｌ；掰－

卫ＮＴ砌ＰＢＥＮ皿ｕ鱼Ｂ■

房价＿ｅ５租金的关系

●姜佳

住宅的市场流通存在什宅出售（房屋买卖市场１与住宅服务ｆ租

赁市场）两种形式＝住宅ｍ售是次性实现其价值，所有者转移消费

行为或收网其投资，获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产生，本

文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住

宅服务市场或者租赁市场上所有者暂时转移消费分期逐步实现房

屋价值，获得消费转移的补偿或投资收益，此即租金。

目前，对于房价与租金的关系研究的较少，人多数人理所当然

地认为它们之间存在着一种正相关关系。房价确实与房租存在一定

的相关，但是否是正相关关系，我们通过本文来进一步分析。

ｉ、房价与租金的ｉ般关系

马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现

形式，都应该反映房屋的价值＝马克思通过含地租ｃ地价）的租售比价

概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时『日Ｊ、同一Ｊ）（位、同类型房屋租金与房价的比例父系，即租售比价＝住宅市场租

金／住宅买卖市场价格＝马克思的地租理论的前提条件是房价与租

金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相瓦医隔，从而

得出两者存在正相关关系的结论。

在市场经济的国家，特别是发达国家中，住房是一个自由供给

的市场，除社会保障体系之外，耍与租是完伞充分的市场调节。住房

的私有化牢水平较低。相当一部分任房（除私人自有住房之步ｂ）Ｅｈ基余、机构或私人组织（包括个人）所拥有。由于大最的房屋足用于出租

获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。当

租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买

需求增加时卜升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，

购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到

租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的卜升，并

２００７９中外企业家６９

　万方数据

●鼎隐二ｍ。

资本运营

Ｃａｐｉｔａｌ

ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ

靠市场中的供求关系保持』二升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在・个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均ＧＤＰ和人均收人水平是始

终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

二、我国房地产的市场情况

我国是从１９９８年正式开始推动商品房的改革，这时房价逐步进入市场化的阶段，房价从１９９９年底逐步上涨，至

２００２年平均每年缓慢增长ｌ％。但是从

２００３年开始进入高速增长阶段。

对于租金『ｆｆｉ言，自公房租金改革的１９９８年开始出现租金上扬，到２０００年市场租金总涨幅达到近６％，但自２００１年以后租金涨幅一直在２％以下，波动很小，与房价市场连年上涨的趋势并没有呈现出线性相关。尤其是２００２年开始，房价与租金有背道而驰的迹象，房价上涨迅速，而租金则呈现下降趋势，出现了与马克思经典理论的背离。由于经典理论的前提假定条件是两者应处于同一紧密联系的成熟市场内，而这与当前中国的房屋买卖市场和租赁市场的情况并不相同，重要的原因在于我国长达５０年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。

７０中外企业家２：０（３７．９

ｒ一冲国是一个人均ＧＤＰ较低的发

展中国家，但长期的住房实物分配制度

和房改价售房制度￣止中国城镇的住房私有化率高这８０％以上，私有化住房中８０％是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达９４％。如果在扣除大量城市中的标准租金的公

房出租之后，严格意义上说中国根本就

没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的５％１。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。

ｆ二）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭，完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。

（三１中国的商品房市场是以期房销

售为主的市场（期房销售约占６４％），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。

（四１市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，

但严厉的宏观调控措施，特别是・系列

税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了，交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。市场中用于出租的房源迅速增加了，但短时间内的需求却基本不变，租金降低成为

必然。

三、当前我国房价和租金分别处于垄断竞争和完全竞争市场的理论解释

（・）垄断竞争下的房屋买卖市场ｌ大量开发商提供有差别的房屋商品，彼此为接近的替代品。开发商所提供的房产都是有差异的，甚至同一开发商开发的房产也存在差异。

２．开发商数量多而且相对规模较小，单个开发商行为影响较小．不会引起竞争对手的报复性措施。

３进出房地产一缴市场壁垒较低。

目前许多开发商大量的土地储备都是前

几年通过计划性于段获得的廉价资源，

低成本就可进入房地产市场。

４．房地产买卖市场信息不对称。开发商往往具有专业知识和队伍，对政策信息的把握也更为全面。一般居民则明显处于信息劣势地位。

５．政府作用。政府利用法律法规、财政和货币政策以圾道义劝导等，对住宅市场的发展起到实际调控作用。

上面总结的五个因素是房屋买卖市场条件的真实反映，也与经济学中的垄断竞争的市场条件完争相符。现实中，开发商也正足对同一小区不同地块逐步开发，分别定价，从而尽可能地获取超额垄断利润。从开发商建造的房屋档次来看，开发商出于利润最大化的考虑，所建高

万方数据