收益率、客房出租率和房价的关系
论收益管理在酒店管理中的重要性
论收益管理在酒店管理中的重要性收益管理是一种科学的经营管理方法，广泛适用于航空、酒店、物流、地铁甚至医院等不可储存资产的管理。
酒店收益管理是指在不增加企业成本的情况下，以最快速的反应和最恰当的价格细分，使酒店每天都能以尽可能高的价格出售尽可能多的客房，从而使饭店收入达到最大。
通过对收益管理动态定价理论的实际应用，说明了收益管理能在一定程度上提升酒店收入。
标签：收益管理；酒店管理；收益最大化收益管理，又叫做收入管理，出现在20世纪八十年代，是面向不可存储资产的收入管理，是一种为提高收入的动态定价策略。
该理论综合运用了微观经济，企业管理，统计运筹等理论知识，能够准确地预测未来需求和产品供给趋势，持续增长企业经济收益。
酒店收益管理是指在不增加企业成本的情况下，以最快速的反应和最恰当的价格细分，使酒店每天都能以尽可能高的价格出售尽可能多的客房，从而使饭店收入达到最大。
1酒店收益管理理论及其系统Sieburgh（1988）最早提出酒店收益管理概念，“为对价格和出租率实行控制的一系列程序”。
Relihan（1989）认为收益管理是利用经济学理论对房价指定与客房供应管理方面的应用，该理论与传统的饭店业房间住宿相比有一个更复杂的程序。
Salomon（1990）认为收益管理是一种通过把现有客房以最合适的价格分配给已确定的细分市场来提高利润的销售额最大化技巧。
Kevin Donaghy（1995）认为收益管理是一种利润最大化策略，它通过把可得到的客容以优化的價格预先安排给事先划分的不同类型的顾客来提高净收益。
我国对收益管理的研究最早开始于1996年，王纯孝提出收益管理是指旅游企业管理人员根据市场需求量，为各个细分市场合理安排服务设施，制定合理的价格，在适当的时间，按照适当的价格向适当的市场提供适当的服务和产品以便最大限度的提高企业营业额。
酒店收益管理理论的定义目前在学术界尚不统一，但可以看出其目标都是为了提高酒店营业收入。
酒店式公寓财务分析
酒店式公寓财务分析一、引言酒店式公寓是一种融合了酒店服务和公寓居住的住宿模式，近年来在全球范围内得到了广泛的发展和应用。
本文旨在对酒店式公寓的财务情况进行详细分析，包括收入、成本、利润等方面的数据，以便为相关经营者和投资者提供参考。
二、收入分析酒店式公寓的主要收入来源包括房租收入、服务费收入和其他收入。
根据市场调研数据和经验估算，假设一家酒店式公寓每月平均出租率为80%，平均房价为1000元/天，平均入住天数为15天。
根据这些假设，我们可以计算出该酒店式公寓的月度房租收入为1000元/天 × 80% × 15天 = 12,000元。
此外，该酒店式公寓还提供各种服务，比如清洁、接待、维修等，每月平均服务费收入为5000元。
其他收入主要来自于会议室租赁、商店租金等，每月平均为3000元。
因此，该酒店式公寓的总收入为12,000元 + 5000元 + 3000元 = 20,000元。
三、成本分析酒店式公寓的成本主要包括固定成本和可变成本。
固定成本是指无论房间是否出租都需要支付的费用，比如房屋租金、员工工资、水电费等。
可变成本是指与房间出租相关的费用，比如清洁费、维修费等。
根据市场调研数据和经验估算，假设该酒店式公寓的固定成本为8000元/月，可变成本为3000元/月。
因此，该酒店式公寓的总成本为8000元 + 3000元 = 11,000元。
四、利润分析利润是指收入减去成本后的剩余金额。
根据前面的收入和成本分析，我们可以计算出该酒店式公寓的月度利润为20,000元- 11,000元= 9,000元。
根据这个数据，我们可以进一步计算出该酒店式公寓的年度利润为9,000元×12个月= 108,000元。
五、财务指标分析除了利润以外，还有一些财务指标可以用来评估酒店式公寓的经营状况和盈利能力。
其中，最常用的指标之一是净利润率，即净利润与总收入之比。
根据前面的数据，该酒店式公寓的净利润率为9,000元 / 20,000元 = 45%。
酒店收益公式汇总
亚朵--酒店收益公式汇总
❖出租率（OCC）=已售间夜数/可售间夜数
❖平均房价(ADR)=客房收入/已售间夜数
❖RevPAR=OCC*ADR=客房收入/可售客房数
❖客房REVPAR =出租率*平均房价=客房收入/可售间夜数
❖综合REVPAR =营业收入/可售间夜数
✧综合门市价=（各房型的房价*该房型的数量（的和））/总房数
✧折扣率=平均房价/综合门市价
❖过夜出租率=过夜客房数/可售房数
❖过夜均价: (客房营收-时租客客房收入)/(出租客房数-时租房出租数)
❖过夜均价折扣率=过夜均价/综合门市价
✧可售间夜成本＝各项成本费用/可售间夜数
✧已售间夜成本＝各项成本费用/已售间夜数
✧可售间夜数=客房数*当月天数
✧已售间夜数=可售间夜数*出租率
❖收益率=RevPAR/综合门市价*100%
❖绝对比例=出售间夜数/总房间数------实际出租率，分母为总房间数❖相对比例=出售间夜数/全部出售数------100%，分母为已售间夜数。
RevPAR
RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可。
RevPAR作为衡量酒店经营效益的指标，其增加固然是酒店效益的增长，但不一定是效益的最优增长。
这是由于RevPAR作为平均房价与平均出租率两个因的乘积，其上升可以源自两种情况，一是出租率的扩大，二是房价的升涨。
而分别来看，出租率的扩大和房价的升涨对GOP率和GOPPAR增长的影响是不完全一样的：前者通过售出更多的客房来实现RevPAR上升，客房的直接支出成本（如客用品的日耗、布草的洗涤等）相应增加，因此在其他条件不变的情况下，GOP率没有增加，GOPPAR虽有增加，但增加比例相对较小；后者通过以较高价格卖出同样数量（甚至数量较少）的客房来实现RevPAR上升，客房的直接支出成本不变甚至会减少，因而在其他条件不变的情况下，不仅GOP率与GOP-PAR 都会增加，GOPPAR的增长幅度也相对较大。
因此相较而言，源自房价增长因素，与GOP率、GOPPAR联动同向增长的RevPAR的上升，才是酒店效益更优的体现。
国际品牌管理的酒店，其管理合同一般规定管理费用的结构由根据营业收入总额百分比提取的基本管理费和根据经营毛利（GOP）总额百分比提取的奖励管理费两大块组成，有的合同还规定奖励管理费的提取要以一定比例的GOP率为起点，在此起点之上，GOP率越高奖励管理费的提取比例越大。
这就决定其经营与收入管理的目标不只是限于RevPAR的增加、而是必须同时关注GOP率与GOPPAR的上升，即实现RevPAR与GOP率、GOPPAR的联动增长。
因此在经营与收入管理的实际操作中，国际品牌酒店的管理者一般以此为导向，较多地诉诸价格升涨的因素，实施坚挺的价格政策，在竞争中尽量避免削价拼争，而是注重以增进内涵来支撑或升涨房价。
以RevPAR、GOP率、GOPPAR联动增长为导向的典型例子之一是古井假日酒店。
revpar收益率和因素分析.doc
revpar 收益率和因素分析RevPAR、收益率和因素分析(转载 )RevPAR：RevPAR 是 Revenue Per Available Room 的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”。
是衡量酒店客房经营水平的一项重要指标。
计算公式为： RevPAR=客房实际收入÷可供出租客房数或： RevPAR= 客房出租率×平均房价从计算 RevPAR 所用的“客房实际收入” 、“可供出租客房数”或“客房出租率” 、“平均房价”等指标和数据，可以明白 RevPAR 是最讲实在的。
例 1：2007 年苏州大市范围所有星级饭店的平均客房出租率为 54.69，平均房价为 346.38 元 /间 ?夜，则 RevPAR 为189.44收益率：收益率就是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率。
计算公式为：收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100%其中：目标收入=门市挂牌价×全部客房数例 2：一家酒店有246 间客房，客房门市挂牌价是800 元。
该酒店去年某月的客房出租率是 75%，平均房价是 450 元。
客房实际收入 =246 间× 30 天× 75%×450 元 =2490750 元；客房目标收入 =246 间× 30 天× 100%×800 元 =5904000 元；收益率 =2490750÷ 5904000× 100%=42.19% 。
老板需要看的是收益率，而管理者最想看的是RevRAP 。
两者之间存在怎样的关系？是不是客房出租率决定一切？例 3：假设例 2 酒店今年同期的出租率是65%，平均房价是 540 元。
客房实际收入 =246 间× 30 天× 65%×540 元 =2590380 元；客房目标收入 =246 间× 30 天× 100%×800 元 =5904000 元；收益率 =2590380÷ 5904000× 100%=43.88% 。
饭店收益靠出租旅游吗常用的预测指标有哪些
饭店收益靠出租旅游吗常用的预测指标有哪些关键指标：出租率、平均房价、单房收益（1）客房出租率：指酒店已经出租的房间数和可供出租房间数的百分比，其计算公式为：客房出租率=已出租的房间数/可供出租的房间数×100%备注:可供出租房间数并不是酒店建设的房间总数量,而是酒店客房总数量减去自维修房及其他暂时不可用房间数之后的数字。
例如:酒店有100间房,昨天实际销售了间房,昨天有值班房1间、维修锁房1间、老板预留免费房1间,那么,酒店昨天的可出租房数应该是97间。
酒店昨天的出租率为:85/97×100%=87.63%(2)平均房价:指酒店实际客房净收入(房租)与实际销售客房数的比值其计算公式为:平均房价=客房净收入/已出租房间数备注:平均房价指酒店各个房型产生收入总和后的平均房价,在实际工作中,每个房型对应的每个细分市场,价格是不同的。
比如,豪华标准间这个房型,定价方面既有门市价格也有前台散客折扣价格(通常会根据季节变动折扣,还有会员价格、团队价格等,不同细分市场的客人,对价格的敏感度不同,不同细分市场的不同房价,可以帮助酒店更好地在该细分市场开展具体营销工作(3)单房收益(Revpar):指每间可供出租房的收入,通常用客房净收入与可供出租房间数的百分比表示。
其计算方法有两种:①单房收益=平均房价×出租率;②单房收益=客房净收入/可供出租房数×100%举例:酒店可供出租房100间,昨天出租率为80%,平均房价为138元,今天出租率为71%,平均房价为188元,求两天的单房收益。
昨天的单房收益=80%×138110.4(元)今天的单房收益=71%×188=133.48(元)从两天的单房收益对比可以看出,今天的出租率虽然下降了,但是平均房价增长了,单房收益也增长了昨天的收入100×80%×138=1404(元)今天的收入=100×71%×188=13348(元)。
酒店行业财务管理制度的房间收益与客房利用率评估
酒店行业财务管理制度的房间收益与客房利用率评估随着经济的发展和人们生活水平的提高，旅游业也得到了快速发展，酒店行业作为旅游业的重要组成部分，起到了至关重要的作用。
因此，对于酒店行业而言，财务管理制度的建立与房间收益和客房利用率的评估具有重要意义。
本文将探讨酒店行业财务管理制度中房间收益与客房利用率的评估方法和重要性。
一、房间收益的评估房间收益是酒店行业的核心指标之一，对于酒店的经营情况、利润水平以及效益分配具有重要影响。
因此，评估房间收益是财务管理制度的重要内容之一。
1.1 平均房价平均房价是评估房间收益的重要指标之一。
平均房价的计算方法为每天房间总收入除以实际出租房间数目。
通过比较不同时间段的平均房价，酒店可以了解客户对于不同销售策略的接受程度，从而对房价进行调整，提高房间收益。
1.2 房间入住率房间入住率是评估房间收益的重要指标之一。
房间入住率的计算方法为实际入住房间数目除以总房间数目。
高的房间入住率代表酒店的客房利用程度高，收益相对较高。
因此，酒店可以通过调整销售渠道、开展促销活动等方式提高房间入住率，从而提高房间收益。
1.3 RevPAR指标RevPAR（每可出租房间平均收入）是评估房间收益的重要指标之一。
RevPAR的计算方法为每天房间总收入除以可入住房间数目。
RevPAR反映了酒店每间房间的平均收益水平，可以用来比较不同酒店的经营状况，指导酒店制定房价和销售策略。
二、客房利用率的评估客房利用率是评估酒店房间使用效率的重要指标之一。
客房利用率的合理评估和提高，对于酒店的经营和发展具有重要意义。
2.1 RoH（Revenue on Hand）RoH（每可入住房间平均收入）是评估客房利用率的重要指标之一。
RoH的计算方法为每天房间总收入除以可入住房间数目。
RoH反映了酒店每间房间的平均收益水平，同时也反映了酒店的客房利用效率。
2.2 ADR（Average Daily Rate）ADR（平均每间房间每天收入）是评估客房利用率的重要指标之一。
酒店财务分析
酒店财务分析引言概述：酒店财务分析是评估酒店经营状况和财务健康的重要工具。
通过对酒店的财务数据进行分析，可以匡助酒店管理层了解经营状况、制定决策和改进经营策略。
本文将从四个方面详细阐述酒店财务分析的重要性和方法。
一、财务比率分析1.1 流动比率：流动比率是衡量酒店短期偿债能力的指标，计算公式为流动资产除以流动负债。
较高的流动比率意味着酒店具备更强的偿债能力，可以更好地应对短期债务压力。
1.2 资产负债率：资产负债率是评估酒店财务稳定性的指标，计算公式为总负债除以总资产。
较低的资产负债率表明酒店财务风险较小，有更多的资产用于经营和投资。
1.3 利润率：利润率是评估酒店盈利能力的指标，计算公式为净利润除以总收入。
较高的利润率表明酒店盈利能力较强，能够更好地回报投资者。
二、经营效率分析2.1 客房出租率：客房出租率是评估酒店客房利用率的指标，计算公式为实际出租客房数除以可供出租客房数。
较高的客房出租率表明酒店客房利用率较高，经营效率较好。
2.2 平均房价：平均房价是评估酒店客房收益的指标，计算公式为总客房收入除以实际出租客房数。
较高的平均房价意味着酒店能够获得更高的客房收益。
2.3 餐饮收入比例：餐饮收入比例是评估酒店餐饮业务贡献的指标，计算公式为餐饮收入除以总收入。
较高的餐饮收入比例表明酒店餐饮业务贡献较大，经营效率较高。
三、成本控制分析3.1 人力成本比例：人力成本比例是评估酒店人力资源利用效率的指标，计算公式为人力成本除以总成本。
较低的人力成本比例表明酒店人力资源利用效率较高，成本控制较好。
3.2 物料成本比例：物料成本比例是评估酒店物料采购和库存管理的指标，计算公式为物料成本除以总成本。
较低的物料成本比例表明酒店物料采购和库存管理较为有效，成本控制较好。
3.3 能源成本比例：能源成本比例是评估酒店能源使用效率的指标，计算公式为能源成本除以总成本。
较低的能源成本比例表明酒店能源使用效率较高，成本控制较好。
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收益率、客房出租率和房价的关系
三者之间的关系可以由收益率的计算公式得出：
实际收入=实际平均房价x实际售出客房数
潜在收入=标价x客房总数
收益率=实际收入/潜在收入=(实际平均房价x实际售出客房数)/(标价x 客房总数)=(实际平均房价/标价)x(实际售出客房数/客房总数)=房价实现率x客房出租率
其中我们将实际平均房价和标价的比值定义为房价实现率，不难发现房价实现率也等于100%减折扣率。
因此，通过对房价实现率的计算，管理者可以掌握实际房价偏离标价（门市价）的程度，这一点对做好折扣的管理是很重要的。
由于收益率等于房价实现率和客房出租率的乘积，所以同样的收益率可能是不同房价实现率和客房出租率的组合。
如表1-2：
表1-2 收益率相同时的不同组合
注：该饭店总客房数500间，平均标价300元。
表中三种不同的出租率和房价组合的收益率均为60%。
有人会认为A组合最好，因为A的出租率最高，入住客人最多，由此所带来的餐饮等其他收入也就会最多；有人会认为B组合最好，因为B组合的房价最高而且售出的房间数最少，进而成本最低利润也最高；还有人认为C组合最好，因为C兼顾了其他部门的收入以及成本和利润水平。
事实上每一种组合都有其合理性，但这也说明收益率没有考虑经营成本和非客房收入。
当然我们不能指望一个指标包打天下。
无论怎样，收益率是衡量饭店经营情况的简单而有效的指标。
希尔顿饭店集团的市场总监说：“收益是生命，平均房价和客房出租率已经被收益率和总收入取代。
”收益管理最基本的两个策略也与决定收益率的两个指标一一客房出租率和平均房价有紧密的联系。
在旺季，求大于供时，就要采取提高平均房价以增加收入的策略；而在淡季，即供大于求时，就要尽可能多的销售客房也就是提高客房出租率，甚至不惜大幅度降低房价。
软件系统的选择
收益管理关于存货分配和定价理论为我们提供了一些基本的原则，最后如何准确科学地应用这些方法、达到收益最大化的目标，这需要一个计算机收益管理系统，其最主要的部分是预订系统、预测和定价模块、收益管理决策支持系统。
选择时首先要选择专门为饭店业开发的收益管理软件，因为目前航空业的收益管理系统占多数，虽然饭店业和航空业具有很多相同的特点，但是二者至少在以下两方面无法兼容。
(一)航空旅客除了购买机票外，在飞机上再没有其他消费；而饭店则不同，饭店在选择顾客时除了客房收入外，还要考虑其他部门(如餐饮部门)的收入。
(二)航空旅客不存在停留时间的问题，一旦飞机到达目的地，双方交易即告终止；而饭店的顾客则大多不止停留一天。