20XX年房地产估价师《案例与分析》网友版答案汇总-房地产估价师考试.doc
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
房地产估价师《案例分析》真题及答案网友版第页房地产估价师考试.doc
2 哈龙的替代技术的选择标准针对某一应用场所选择适当的替代技术，首先要明确选择的标准，亦即衡量产品性能的指标。
哈龙替代品的性能指标有很多，包括物理性能、化学性能等多个方面，但是应用性能主要体现在以下几个方面。
2．1 对大自然的干扰级别对大自然的干扰，分A、B和C 三级。
这是一个宏观指标，定性描述灭火技术与大自然的协调和对大自然的干扰程度。
其中人为地通过化学方法合成的灭火剂对大自然进行干扰的为A级，以某种物理方式对大自然进行干扰的为B级，几乎不对大自然产生干扰的为C级。
2．2 臭氧耗减潜能值ODP（ozone depleting poten tial）以CFC 11为基准，设其ODP值为1. 2．3 全球变暖潜能值GWP（global warning poten tial）用于表示和比较消耗臭氧层物质对全球气候变暖影响能力的大小。
2．4 大气存留时间ALTA（atmospheric lifetime）表示消耗臭氧层物质在大气中的存在寿命，以年为单位。
2．5 灭火效率哈龙替代物的灭火浓度、灭火时间指标综合反映了灭火剂的灭火效率。
2．6 毒性灭火剂的毒性包括灭火剂本身的毒性及灭火剂受热分解产物的毒性两个方面，常以NOAEL（无毒性反应的最高浓度）、LOAEL（出现毒性反应的最低浓度）等表示。
2．7 存贮稳定性包括耐热稳定性和化学稳定性。
2．8 能见度能见度的降低不利于人员的疏散，因此对于有人工作场所，能见度成为关键性指标。
IG01和Inergen为气态储存，在排放时没有雾气生成；FM 200和CO2喷射时有较强烈气化及吸热效应，致使空气冷凝出现浓雾。
2．9 残留物灭火后若有残留物，为防止发生意外事故必须清理干净。
气体灭火剂属清洁灭火剂，灭火后不留痕迹。
2．10 质量与占用空间对于某些特殊应用场所，灭火系统的质量与占用空间成为重要的考虑因素。
2．11 工程造价在保证灭火能力、不破坏环境、确保人员和财产安全的前提下，应尽量减少投资，提高哈龙替代品的性能价格比。
房地产估价师案例分析试题
20XX年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题(共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号内)(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于20XX年2月将该房屋改为商店并经营，于20XX年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于20XX年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。
请问1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2．20XX年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为20XX年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元／m2。
张某认为该估价结果偏低，因20XX年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元／m2。
你认为应如何解释该估价结果的合量性?(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。
表4-11 店面成交情况请问：1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素? (说明：回答若超过5个，只按前5个评分。
)(三)20XX年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，20XX年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为20XX年10月15日。
请问：1．评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2．说明评估承租人权益价值的技术路线。
房地产估价师《案例分析》真题及答案(网友版)房地产估价师考试.doc
2012房地产估价师《案例分析》真题及答案(网友版)，敬请关注！第1 页：网友版1第2 页：网友版2第3 页：网友版3第 4 页：网友版4第 5 页：网友版5第 6 页：网友版6网友版11、某人欲购买一商铺，委托估价机构估价，收益率按银行定期存款利率计算。
问：该估价属于什么类型的价值(参考答案：投资价值)。
可采用何种方法估价，说明基本步骤。
2、某人有某小区临街一楼一套住宅，规划部门原则同意一层住宅可以改为商业用途，此人已经申请;估价机构经过查看，可以拆改承重墙外的部分墙体，进行改造。
问：如对上述住宅按照最高最佳利用原则进行估价的假设前提是什么。
参考答案：改变用途。
应具备什么条件，改变用途后的价值—后续改造成本及利润改变用途前的价值(注：指出错误，参考答案：应考虑改变用途应缴纳的土地费用和相关手续费)3、甲公司有一块临河的住宅用地并进行河景住宅开发，与之相邻的乙公司有一块仓库用地。
甲、乙签订了合同，约定乙公司不能建设高层建筑而影响甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相应的费用。
之后乙公司将土地装让给丙公司，但未将与甲公司签订相关合同的事告诉丙公司。
丙公司建设高层建筑，甲公司声称该高层建筑影响了其开发的河景住宅，要求赔偿。
问：(1)甲、乙之间属于何种物权关系。
参考答案：地役权(2)甲公司的业主和甲公司的索赔对象分别是谁。
参考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索赔价值包括什么。
参考答案：物业价值的减损+原来支付给乙公司费用的本息4、A、B两栋写字楼物业位于同一区位，交通、周围景观、配套，建筑外形相近，A 为估价对象，B为可比实例，B的租金远远低于A。
问：(1)那些原因可能造成B的租金低。
参考答案：租金构成、物业管理、租户构成、内部设施(2)B应做哪些方面的调整。
参考答案：实物状况调整、权益状况调整5、某一酒店，已知经营收入、运营费用、市场平均利润率，该酒店的装修是其特色，占营业收入的5%，问：(1)该酒店的营业利润是多少。
XX房地产估价师案例与分析高效试题及答案
XX房地产估价师案例与分析高效试题及答案自学，就是一种独立学习，独立思考的能力。
行路，还是要靠行路人自己。
搜索了xx案例与分析高效试题及答案，欢送大家学习参考。
1、该房屋是否可以使用最高最正确原那么进展估价?为什么?2、写出估价技术路线。
1、该房屋可以使用最高最正确原那么进展估价，因为该房地产是在遵循合法原那么的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：实例;选取可比实例;建立价格可比根底进展交易情况修正;进展交易日期修正;进展区域因素修正;进展个别因素修正，求出比准价格。
②收益法技术路线：有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一局部，及5-8层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建立单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此根底上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的慎重原那么进展估价。
2.详细地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。
无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅局部是精装修公寓或酒店式公寓，那么同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅局部以市场法、本钱法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境根本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发本钱、报酬率(资本化率)等。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）阅读理解1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为()万元。
A、7500B、9600C、12000D、18000<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。
A、施工单位工程款B、银行贷款C、第三方欠款D、拍卖变现时的费用及税金<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括()。
A、拍卖佣金B、营业税及附加C、评估费D、房地产税2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是()。
A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。
A、估价委托书载明的房屋坐落地址B、房屋权属证书记载的坐落地址C、实地查勘显示的房屋门牌号地址D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于()。
2020房地产估价师《案例分析》考试题及答案
xx房地产估价师《案例分析》考试题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。
如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。
1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;2、该人的购房发票;3、商品房预售许可证复印件;4、其他市场资料。
问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?二、选择题(共2题，每题10分。
每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内)(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷一）阅读理解1、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
<1> 、评估时依据的建筑面积应为()。
A、460㎡B、600㎡C、1000㎡D、以上三个面积都不行<2> 、能否翻建的最终批准权在()。
A、政府房地产管理部门B、政府规划管理部门C、政府土地管理部门D、上级总公司<3> 、对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是()。
A、集聚程度B、交通条件C、周边环境D、教育配套设施2、估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。
下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是()。
A、划拨土地使用权可以单独设定抵押B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
精品VIP套餐：备考指导+教材精讲班+经典习题班+模考点题班+真题解析班+内部密卷+内部资料+案例考前直播密训+智能题库+教研团队精编专属学习计划+24小时在线答疑+考试节点提醒+APP、Ipad做题、听课+支持课程讲义/视频下载；当年考试不过，终身免费重学！全科=3930元/套，单科=1230元/科立即报名>>
VIP套餐：备考指导+教材精讲班+经典习题班+模考点题班+真题解析班+24小时在线答疑+考试节点提醒+支持APP、Ipad 做题、听课+支持课程讲义/视频下载；当年考试不过，2020年免费重学！全科=2830元/套，单科=830元/科立即报名>>
超值自学套餐：备考指导+教材精讲班+经典习题班+24小时在线答疑+讲义、课件免费下载学习+手机/IPAD随时离线听课；全科=1880元/套，单科=580元/科立即报名>>
详情咨询：4000-888-566
PLUS班：教材精讲+真题解析+考点串讲+全真模拟+应试技巧+习题特训+提分专项+每日一练+考点练习+历年试题+模拟试题+考前密押+临考点题+大数据高频考点+大数据高频错题+工业和信息化领域急需紧缺人才证书+专业人才执业技能证书+校方服务+无限畅学,直至通过+全科送教材+教辅,全科；全科=7930元/套，单科=2530元/科[立
即报名]
SVIP班：教材精讲+真题解析+考点串讲+全真模拟+应试技巧+习题特训+每日一练+考点练习+历年试题+模拟试题+考前密押+大数据高频考点+大数据高频错题+专业人才执业技能证书+校方服务+考试不过，2020/2021年免费重学！+全科送教材+教辅；全科=3930元/套，单科=1230元/科[立
即报名]
VIP班：教材精讲+真题解析+考点串讲+全真模拟+每日一练+考点练习+历年试题+模拟试题+校方服务+考试不过，2019年免费重学！+全科送教材；全科=1930元/套，单科=580元/科[立即报名]
详情咨询：4000-888-566
网校服务
教研团队精编专属学习计划+24小时在线答疑+考试节点提醒+APP、Ipad做题、听课+支持课程讲义/视频下载
套餐保障
考试不过，终身免费重学！
全科= 3930元/套
单科= 1230元/科
第一次考、往年裸考，零基础、自律性差，需实务专项强化的学员，欲提高备考效率的
学员！
马上报名
有一定基础，但知识系统性欠缺，学习有疑问，但无人答疑，想进一步提高，确保顺利
通关学员！
备考指导+教材精讲班
24小时在线答疑+讲义、课件免费下载学习+手机/IPAD随时离线听课
全科= 1880元/套
单科= 580元/科
马上报名。