世联怡高_2012年12月山东潍坊营子片区生态居住区项目前期策划报告_103p_发展策略f
房地产营销策略总纲
1
2013年回顾
1.项目本体现状 2.营销推广现状 3.营销环境现状 4.客户现状
营销现状
阳光新城是集团2013年的两大重点项目之一，景观示范区、品质售楼 处和样板间的打造都让本项目的品质感大大提升。 2013年项目营销推广仅仅发送数次短信，其项目的形象和品质感并没 有向市场进行有效的传达，导致客户对项目的认知度和认可度不强。
南区： 南区包括洋房、多层，社区沿街商业，容积率为1.41 项目南区容积率最小，舒适性最高，但景观资源相对较少，
定位社区中等的位置。
产品分析
项目首期9栋楼共计310套房源，全部为多层三室产品，面积涵盖 84—100平，为市场主流的紧致实用三居产品。
楼盘名称
阳 光 新 城
楼号
5号楼
6号楼 7号楼 8号楼 9号楼 19号楼 20号楼 21号楼 22号楼
项目区位
项目位于坊子区东南方位，紧邻信息产业园，距离市中心25分钟车 程，目前配套相对匮乏，属近郊陌生区域，客户认知度较低。
项目距离市区较远，距离凤凰大 街新区核心商圈距离2.6公里， 周边学校、医院配套较为齐全， 但餐厅、超市、银行等基本生活 配套不够完善。
中百商圈
市政府 胜利街
凤凰大街
区政府
佳乐家
坊子新区核心圈
区政府
崇文街
四中 实验学校
崇文中学
凤凰大街
人民医院
思考：项目偏远，是客户对本阳项光新目城 的第一印象，改变客户的认知， 吸引北海客路 户的到访，是凤提山路高本项目成交的关键！北海路 潍县中路 项目
项目本体
项目由三个地块组成，中区地块价值最好，首期推售价值最好的中 区9栋楼，提升项目品质，有利于溢价销售。
北区
世联怡高_山东中通地产冠县清泉河项目市场部分及规划意
7 开发商状况
冠县房地产市场以本地开发企业为主，少数开发商开始确立品牌 优势，但是开发理念较为落后；在售楼盘品质较低，随着外地开 发商的进入，未来楼盘向高品质转变
目前在冠县注册的房地产 开发企业有金世纪、民生、 长城、中信、东海、精诚、 德信、百思特等20多家， 以本地开发企业为主，其 中冠县金世纪房地产与金 冠房地产有限公司是同一 家企业；
在售楼盘的品质普遍较低， 多为单纯满足居民基本居 住功能，绿化率较低，甚 至部分小区无绿化，小区 内部配套不完善；
随着聊城嘉润置业有限公 司、百思特房地产有限公 司等外地企业进入，未来 冠县市场竞争会逐渐激烈， 楼盘档次会向高品质转变。
开 冠县金世纪房地产 发 开发有限公司 商
开 名仕花园 发 世纪花园 项 阳光花园 目
瑾呈：中通地产
中通地产冠县清泉河项目 市场部分及规划意向
济南世联怡高物业顾问有限公司
2020/4/7
2
冠县房地产市场宏观分析
3 政府调控手段
目前政府主要是信贷政策，辅以土地和税收政策来调控房 地产市场
政府重点采用， 操作较为灵活，效果显著
重点采用， 可控性好，房税体 系正在逐步完善中
税收 政策
信贷 政策
4.24 ——
——数据来源：冠县统计月报
从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势， 其中房屋、住宅施工面积09年指标有所下降，主要是受08年底 金融危机影响，开发商纷纷放缓开发速度； 2010年1-9月，房屋、商品房施工面积呈爆发式增长，分别是 2009年施工面积的2.3、2.4倍，已超过前两年的总施工量； 未来商品房供应量会大幅度增加。
120
住房用地成交量为124.46
万平米，超过以往三年的
高密住宅项目全程策划报告
高密凤临水岸项目全程策划报告目录第一部分：定位分析报告第二部分：项目地块SWOT分析报告第三部分: 消费者市场分析报告第四部分: 房地产市场分析报告第五部分：项目规划营销建议第六部分：项目新楼盘命名的建议第七部分：物业管理的建议报告第八部分：提升产品价值的其它建议第九部分：营销体系的建立附件：1、《高密市基本情况》2、《论顶层阁楼的营销策划》第一部分:定位报告1、高密的住宅市场不同档次项目的竞争定位以及尚未饱和的空间由于历史的原因高密房地产市场2002年正式启动，目前所有在建项目仍以低档商品房开发为主，中档房为辅，没有高档社区。
各项产业政策还很不完善，高密市的房地产业还没有培育成拉动高密经济快速增长的支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者当地商品的开发，这从虽然全国取消福利制度，高密仍然允许部分单位集资建房，允许城市村庄以招商引资的名字进行遍地开花般的进行旧村改造，2003年全年开发了40万平方米，消化了30多万平方米，今年政府审批突然放量，预计2004年的开发面积在70多万平方米；由此我们不难看出高密房地产市场开发的混乱。
总体而言高密房地产市场处于刚刚岂不阶段，房地产开发的政策环境在逐步规，政府目前还没哟一个完善的扶持和发展房地产行业的计划，因此房地产开发市场存在较大的上升开发利润空间的同时业包含者较大的开发风险。
这从高密的宏观经济等方面也可以验证这个道理。
总体来说高密是的经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，但是当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职工人均年收入才8848元，社会需求不足；但是好的一面我们也要肯定，最近这几年高密的经济实现了快速的增长，人民生活质量有了较大的提高，部分消费者开始追求舒适的生活模式，且对未来的市区经济的发展信心十足，随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大的变化。
潍坊区域地产市场分析报告
房价受政策调控影响 较大，政府出台相关 政策时，房价会出现 波动。
不同区域房价涨幅存 在差异，市中心区域 涨幅高于其他区域。
租金走势分析
近年来潍坊租金水平整体呈上升趋势，尤其在市中心和热门商
01
圈租金涨幅较大。
02
季节性因素对租金影响明显，例如夏季为租房旺季，租金会有
所上涨。
随着城市发展和人口流入，预计未来租金仍有上涨空间。
逐渐走向理性发展。
未来几年，随着城市化的加速 和人口迁移的增加，潍坊区域 地产市场的需求将继续保持旺
盛。
商业地产市场将进一步发展壮 大，吸引更多品牌商家和投资 者进驻，提升区域整体竞争力。
THANKS
感谢观看
购房者具备一定的购房能力和意愿，是房地产市场发展的中坚力量。
03
改善性需求影响因素
影响改善性需求的因素主要包括居民收入水平、家庭结构、居住环境等，
这些因素的变化将直接影响改善性需求的规模和趋势。
投资性需求分析
投资性需求概述
投资性需求是指投资者出于投资获利的目的而产生的购房需求，通常表现为购买多套住房 用于出租或等待升值后出售。
价格走势
近年来，潍坊市房价呈现出稳步上涨的趋势， 但涨幅较为温和。
投资环境
潍坊市投资环境良好，吸引了众多国内外投资者进入地产市场。
市场发展趋势
政策影响
随着政府对房地产市场的调控力度加大，未来潍 坊市地产市场将更加规范和稳定。
需求变化
随着城市经济的发展和人口增长，潍坊市地产市 场需求将继续保持旺盛。
06
潍坊区域地产市场风险与机遇
市场风险分析
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能对市场产生影响，如限购、限贷等 政策可能导致需求下降，市场降温。
商业、居住用地规划设计说明
商业、居住用地规划设计说明一、项目概述1、区位分析青州市地处山东半岛中部，区位优越，交通便利。
东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。
总面积1569平方公里，胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通，309国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。
本项目位于青州市的中部，本项目用地南侧为旗城路，西侧为海军路。
用地呈南北走向，项目地势整体为西高东低，南高北低，整体用地南北向高差将近1米。
2、现状分析项目用地坐落于青州新第二中学附近，项目北侧为旭景园，南侧为尧王.香山丽墅与洋溪花林。
道路南为旗城路；周边地势平坦，植被良好。
良好的生态绿化环境和浓郁的文化气息，有利于高品质生态住区的打造。
同时，这也将有助于吸引的周边高端客户群体。
规划面积共计约3.15公顷，具体位置及用地范围见现状图。
3、土地使用性质：商业、居住用地4、土地使用强度（1）、容积率：≤1.4（2）、建筑密度：≤30%（3）、绿地率：≥35%5、规划控制要求（1）、道路等级及道路红线（绿线）宽度：旗城路为城市主干道，道路红线宽度为40米海军路为城市次干道，其道路红线宽度为25米（2）建筑红线：退让旗城路道路红线距离不小于10米；退让海军路道路红线距离不小于7米；（3）、建筑层数：多层（4）、交通出入口方位：旗城路、海军路（5）、配建停车场（位）：建筑方案应充分考虑汽车的停放问题，停车位（库）设计应按照《山东省建设项目配建停车泊位设置标准》执行，为提高居住区居住品质，保证相应的绿化面积，设计应充分考虑利用地下空间。
居住区内居民汽车停车率不应小于100%，且地下停车位占总停车位比率不宜小于80%。
二、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2016版)3、《住宅设计规范》GB 50096-20114、《住宅建筑规范》GB 50368-20055、《民用建筑设计通则》GB 50352-20056、《建筑设计防火规范》GB 50016-20147、《无障碍设计规范》JGJ50763-20128、《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-20159、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-201410、业主提供之现状地形图、用地红线图、设计任务书等相关资料11、业主历次相关会议的会议纪要12、国家、省市有关规范、政策、法规等三、设计指导思想1、以人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。
潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市房地产开发项目建设条件意见书制度的通知-
潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市房地产开发项目建设条件意见书制度的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市房地产开发项目建设条件意见书制度的通知各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市直有关部门、单位：《潍坊市房地产开发项目建设条件意见书制度》已经市经政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。
二ΟΟ九年七月三十日潍坊市房地产开发项目建设条件意见书制度为进一步加强房地产开发管理，落实国家住宅与房地产业政策，提高城市建设水平，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省物业管理条例》等有关规定，制定本制度。
一、市建设行政主管部门负责全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施。
市城市建设综合开发管理办公室对全市房地产开发项目建设条件意见书制度的实施进行监督和指导，具体负责提出奎文区、潍城区内房地产开发项目的建设条件意见。
坊子区、寒亭区、高新开发区、经济开发区、滨海开发区、峡山发展区受市建设行政主管部门委托，负责提出辖区内开发项目的建设条件意见，市建设行政主管部门与各区签订协议书，由各区独立承担法律责任。
各县（市）建设行政主管部门负责本行政区域内开发项目建设条件意见书制度的实施。
二、房地产开发项目用地出让前，由建设行政主管部门出具该项目的建设条件意见书，意见书内容作为项目建设的依据，是土地出让文件的组成部分，经政府批准后对社会公布。
三、潍坊市房地产开发项目建设条件意见书包括以下内容：（一）规划设计要求。
项目规划设计要求以规划行政主管部门出具的《建设项目规划设计条件》为准。
潍坊市人民政府关于印发《潍坊市建设工程项目审批流程优化方案》的通知-潍政发[2013]32号
![潍坊市人民政府关于印发《潍坊市建设工程项目审批流程优化方案》的通知-潍政发[2013]32号](https://img.taocdn.com/s3/m/5345bf36443610661ed9ad51f01dc281e53a562e.png)
潍坊市人民政府关于印发《潍坊市建设工程项目审批流程优化方案》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 潍坊市人民政府关于印发《潍坊市建设工程项目审批流程优化方案》的通知（潍政发[2013]32号）各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市政府各部门、单位：《潍坊市建设工程项目审批流程优化方案》已经市政府第22次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
潍坊市人民政府2013年11月29日潍坊市建设工程项目审批流程优化方案为切实解决建设工程项目审批流程繁杂、周期过长等突出问题，进一步优化我市经济发展环境，根据《中华人民共和国行政许可法》等规定，借鉴广州、武汉等市做法，结合我市实际，制定本方案。
一、总体思路按照审批项目最少、审批效率最高、自由裁量最小、服务措施最优的要求，针对建设工程项目审批过程中存在的问题，通过“整合流程、并联审批、容缺审查、信息共享、限时办结”等改革方式，梳理审批链条，削减审批环节，明确各方责任，健全监督机制，努力打造“流程最佳、环节最少、时间最短、服务最优”的建设工程项目办理流程。
二、实施范围本方案适用于建设工程项目。
抢险救灾、应急工程、临时性建筑工程、文物修缮和保养工程等有特殊规定的从其规定。
市级审批权限以下的建设工程项目有关阶段审批参照本办法执行。
三、改革方式（一）整合流程。
通过压减审批事项、合并审批环节、规范前置条件、取消中介服务事项等措施，将建设工程项目审批流程整合为立项、用地规划、工程规划、施工许可、竣工验收5个阶段。
每个阶段确定一个主办部门，立项阶段由发改或经信部门主办，用地规划、工程规划阶段由规划部门主办，施工许可、竣工验收阶段由建设部门主办，实行各阶段主办部门统一接收申报材料，抄告、转送相关部门协同办理。
潍坊经济开发区土地利用总体规划实施中存在的问题及建议
Urbanization and Land Use 城镇化与集约用地, 2016, 4(4), 40-45 Published Online December 2016 in Hans. /journal/ulu /10.12677/ulu.2016.44005文章引用: 杨培玉, 李明军, 李秀雯. 潍坊经济开发区土地利用总体规划实施中存在的问题及建议[J]. 城镇化与集约Problems and Suggestions in Implementation of the Overall Land Use Planning in Weifang Economic Development ZonePeiyu Yang 1, Mingjun Li 2, Xiuwen Li 11Economic Zone Branch, Weifang Bureau of Land and Resources, Weifang Shandong 2The Third Railway Survey and Design Institute Group Co. Ltd., TianjinReceived: Oct. 23rd , 2016; accepted: Nov. 13th , 2016; published: Nov. 16th , 2016Copyright © 2016 by authors and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY)./licenses/by/4.0/AbstractThe implementation of the overall land use planning relates to the social and economic fields, so it is bound to face all kinds of problems. We combined with the practice of land planning. This paper analyzes the Weifang economic development zone in the implementation of general land use planning problems, and puts forward some solving measures. KeywordsThe Overall Land Use Planning, Implementation, Problem, Proposal潍坊经济开发区土地利用总体规划实施中存在的问题及建议杨培玉1，李明军2，李秀雯11潍坊市国土资源局经济区分局，山东 潍坊 2铁道第三勘察设计院集团有限公司，天津杨培玉等收稿日期：2016年10月23日；录用日期：2016年11月13日；发布日期：2016年11月16日摘要土地利用总体规划的实施涉及社会经济各个领域，故在实施过程中必然要面对各种各样的问题。
潍坊市“三区一中心”规划建设全面提速
潍坊市“三区一中心”规划建设全面提速作者：***来源：《走向世界》2020年第23期三更燈火不曾收，潍州原是小苏州。
从产业发达、物阜民丰的商业重镇，到鲁中乃至华北地区的商贸中心，城市的繁华与兴盛，潍坊人不曾忘却。
“必须心怀潍坊富强之梦”，对这座承载930多万人理想和未来的城市而言，建好城市的责任与担当，潍坊不曾忘却。
当前的潍坊，正处于新旧动能转换的关键期，处于实现新的飞跃、创造新的辉煌的重要历史节点。
这是一座文化底蕴丰厚、交通四通八达、产业基础完备的城市，要提升城市品质，必须进一步完善城市框架结构，尽快由单一的城市结构向复合式现代化城市结构过渡，并在优化职能结构和城市功能的基础上，尽快发展壮大。
挑起重担，从春天出发。
将继承传统与强化创新相协调、壮大硬实力与提升软实力相融合、城市建设与民生改善相同步，潍坊以“三区一中心”为支撑，在加快建设现代化高品质城市的征程上步履稳健从容。
向未来远航——激昂潍坊人的光荣与梦想“建设‘生态、开放、活力、精致’的现代化高品质城市，目的是提升城市首位度、美誉度，提高核心竞争力，增强市民幸福感，是我们向全市人民作出的郑重承诺，必须全力攻坚、早见成效。
”在潍坊市“重点工作攻坚年”动员暨现代化高品质城市建设推进大会上，中共潍坊市委书记、市人大常委会主任惠新安掷地有声。
提升城市品质既是当务之急，更是长远之计。
于高点定位，潍坊市进一步明确城市板块的定位和功能，以中央休闲区、中央商务区、中央创新区和市民中心为构成的“三区一中心”，成为加快建设高品质城市的重要支撑。
中央休闲区按照城市更新的思路来打造，全面提升城市老城中心，注人活力元素。
依托现有老城商业中心、历史文化、生态资源等要素，嵌入新的商业、休闲元素，以中央休闲区为核心，依托白浪河南北扩展延伸，构建“一核、一轴、两区、一带、多点”的中心城市休闲区体系：“一轴”即白浪河休闲轴;“两区”即北辰休闲区和白浪绿洲休闲区，面积约10-20平方公里;带”即老胶济铁路休闲带，潍柴老厂区、廿里堡、大英烟公司、坊茨小镇、炭矿博物馆等重要文化资源，串珠成链。
潍坊市场研究及定位报告
3200
3500 3900 3000 未定 未定 3596 未定
2008年4月
2007年10月 2008年5月 2007年底 未定 预计5月底 2007年5月 未定
80%
70% 34% 85% 尚未销售 尚未销售 80% 尚未销售
新龙·橙堡
新新家园（二期） 雍和家园
1.01
5.7 1.5
多层
多层 小高层
各区域楼盘分析
楼盘名称 白浪金沙 碧水豪廷 城市印象 格调· 阳光 华景新城（一期） 华实小区（二期） 鲁发· 名城（一期） 玫瑰国际
开盘时间 2007年11月 2004年10月 预计6月初 2007年10月 2006年9月 2008年1月 2005年5月 未定
销售状况 90% 70% 尚未销售 90% 93% 19% 95% 尚未销售
各区域楼盘分析
开盘时间 2007年12月 2007年12月 07年5月（高 层）、07年10 月（多层） 2007年11月 2004年3月 未定 2006年11月 2007年11月 2007年10月 未定 2007年12月 未定 2008年4月 未定 2007年12月
销售状 况 63% 68% 67% 95% 90% 未售 80% 80% 67% 未售 82% 80% 55% 尚未销 售 80%
名都· 百盛园
润扬新城 润泽苑 三友· 华锦苑（二期） 万兴隆广场 西城名都（一期） 鸢都新城（一期）
3.75（总6）
3（总12） 4 7.65 5.5 8.7（总11） 9.76（总40）
多层、高层
高层 多层 多层 高层 多层、小高层 多层
92-99平米两室、99-131平米三室
40-50平米一室、60-70/91平米两室 90-110平米三室 80-90平米两室、120-140平米三室 47/76平米一室、76/82平米两室 50-60平米一室、88-98/140平三室 77平米两室、90-100/123平米三室
潍坊建议
城市发展方向
东扩西延、南控北展
中心城区按照“东扩、西延、南控、 北展”的战略进行发展，主要形成“四大 板块”。 •中心城区：重点发展服务业，满足商贸 、文化、教育、经济运行和居住生活等方 面的需要； •东部高新技术开发区：重点发展高新技 术产业，形成高新技术发展的高地和一流 平台； •西部物流园区：重点发展物流业，努力 成为全省乃至华东地区重要的物流节点； •北部滨海项目区：重点发展先进制造业 ，承担起全市经济发展重头戏的任务。
宏观经济环境
房地产市场
项目环境分析
□ 需求情况 市场需求以本地居民为主，外地购房者较少； 需求主体主要为刚性、自住性需求，投资投机性需求很少；奎 文、高新、潍城三个区域是城区内需求最为旺盛的区域；需求 户型以80-120平米中大面积户型为主；高新区需求户型面积偏 大；90平米以下户型市场需求量不大；城区内商品住宅以本城 区居民为需求主体，对下辖县市吸引力不强；潍坊房地产市场 虽然发展水平不高，市场尚未成熟，但市场整体较为健康。 □ 市场价格 住宅价格水平偏低，与自身经济规模与实力不 符；奎文区房价水平最高，在3300-4000元/平米左右；高新区 房价次之，为3100-3700元/平米；潍城区房价再其次，达到 2900-3500元/平米；区域价格长期保持稳定，涨幅不大，受政 策因素影响小，波动不剧烈；消费者对价格因素最为敏感。 □ 市场前景 东部仍将是房地产开发的重点区域；西部地区 城市形象较差，发展速度将放慢；外地开发商将逐渐登陆潍坊， 未来市场竞争将趋于激烈；产品品质提升空间巨大，同时充满 市场机会；房地产营销策划水平及手法进一步提高，理念更加 先进，市场整体水平提高直接导致营销成本水涨船高；地缘性 购房置业观念仍将长期持续存在，影响居民消费。
需要给消费者灌输这些品牌概念，并藉此提升项目品牌基础，实 现企业、项目与阶段组团的整合营销推广。
山东潍坊健康街项目营销策划报告52页-XXXX年
• 厨、卫设计综合考虑现代生活用品设施的布置，保证自然采光与 通风，部分大户型设有杂物间；
• 增加凸窗设计，一者增加户内空间，二者丰富建筑立面，增加建 筑视觉美感；
户型示意
公寓户型配比建议
高层住宅户型配比建议
➢迎合健康街以南片区为现代园 林式景观住宅区的整体定位
• 炒作虞河景观，宣传健康社区，生态社区 • 同时社区内，提升景观品质，合理利用空地有效设计景
观，增加社区的附加值
• 景观绿化不是以体量取胜，而是以质量和视觉效果取胜， 景观可以小但必需精致，收到预期的效果。
➢分析目标客户的消费心理 特征，掌握消费倾向
潍坊房地产市场的基本特征
➢ 受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制 力强
➢ 近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域 供给竞争较为激烈。
➢ 公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定 接受程度。
➢ 房地产置业者消费观念趋于理性 ➢ 房地产项目广告力度大，传媒多样化
上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程 度上给了我们许多启示：
竞争项目之3—上东国际商务公寓
项目概况： 位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投 资开发有限公司开发。规划总建筑面积16万平方米，包括4.5万平方 米的大型购物中心、5.6万平方米的商业步行街、3万平方米的地下大 型购物超市以及3万平方米的SOHO商住中心，依托占地42500平方米的 城市休闲广场，北面是两栋板式小高层,主体是写字楼和商住楼，裙 房为商业，东西长为200多米，作为整个商业区步行街完整连续的一 部分。绿化率27 %。 • 销售价格： 均价2630 元/平米，最低价2180元/平米。 • 生活配套： 社区内配套：国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、 Coffee Shop、西餐速食、儿童世界 周边教育配套：中小学:潍坊学院、东明中学，儿园:市直机关幼儿园， 医院:肿瘤医院。
潍坊项目可行性研究报告
潍坊制造业项目可行性研究报告（制造业）泓域咨询/规划项目WORD格式下载可编辑目录第一章制造业项目绪论 (1)一、项目名称及承办企业 (1)二、项目提出的理由 (1)三、项目选址及用地规模控制指标 (2)四、环境保护及安全生产 (3)五、项目投资方案及预期经济效益 (3)六、项目建设进度规划 (5)七、项目综合评价 (5)第二章项目建设背景及可行性 (7)一、潍坊国民经济发展概况 (7)二、潍坊产业发展规划 (9)三、产业发展规划背景 (11)四、产业发展符合性 (12)五、有利于发展潍坊经济 (12)六、项目建设可行性分析 (13)第三章潍坊制造业市场分析 (16)第四章建设规模和产品规划方案合理性分析 (19)一、建设规模及主要内容 (19)二、产品规划方案及生产纲领 (19)三、产品方案合理性分析 (20)第五章项目选址科学性分析 (22)一、项目建设选址原则 (22)二、项目选址方案 (22)三、项目用地总体要求 (23)四、项目选址综合评价 (25)第六章工程设计总体方案 (26)一、工程设计条件 (26)二、建筑规划方案 (27)三、采用的标准图集 (28)第七章工艺技术设计及设备选型方案 (29)一、工艺技术设计确定的原则 (29)二、工艺技术方案 (30)三、设备选型 (31)第八章制造业项目环境保护分析 (33)一、项目建设区域环境质量现状 (33)二、建设期环境影响分析及防治对策 (34)三、运营期废水影响分析及防治对策 (37)四、运营期废气影响分析及防治对策 (38)五、运营期固废影响分析及防治对策 (38)六、运营期噪声影响分析及防治对策 (39)七、综合评价 (39)第九章节能分析 (40)一、项目所在地能源消费及供应条件 (40)二、项目节能措施 (40)三、项目预期节能综合评价 (41)第十章组织机构及人力资源配置 (42)一、项目建设期管理 (42)二、项目运营期组织机构 (42)第十一章项目实施进度计划 (44)第十二章投资估算与资金筹措 (45)一、投资估算的依据和说明 (45)二、建设投资估算 (45)三、项目总投资估算 (49)四、资金筹措与投资计划 (50)第十三章经济评价 (53)一、经济评价财务测算 (53)二、项目盈利能力分析 (57)三、财务生存能力分析 (58)五、偿债能力分析 (59)第十四章项目综合评价结 (62)第十五章项目附件报表 (64)一、固定资产投资估算表 (64)二、流动资金估算表 (64)三、总投资及构成一览表 (64)四、项目投资使用计划与资金筹措表 (65)五、资金来源与运用一览表 (65)六、项目借款还本付息计划表 (66)七、营业收入税金及附加和增值税估算表 (66)八、达纲年综合总成本费用估算表 (67)九、利润与利润分配表 (67)十、项目主要经济评价指标一览表 (68)第一章制造业项目绪论一、项目名称及承办企业（一）项目名称潍坊制造业项目（二）项目建设性质本期工程项目属于新建项目，主要从事制造业的研制开发与制造业务。
山东潍坊项目简介及评价
山东潍坊项目简介及评价一、项目简况：潍坊市，位于山东胶东半岛，临渤海湾。
经济实力在山东省居第四位。
全市财政收入300多万元，市区人口110万人。
项目所处的高新技术开发区是个国家级的开发区，09年区本级财政收入是16亿元，今年可达20亿元，远比闽东和福安强。
国家级高新技术开发区，地理位置与中心城市连为一体。
周边城市大马路和绿化都已形成，城市化开发水平很高。
开发区政府投资六亿元修建了四周环绕清水的城市公园，公园景色宜人。
开发区政府原计划在园中修建高档公建设施，诸如酒店、展示馆、乐园之类。
通过有关方面的争取，政府将这块公园土地作价让联信集团开发。
开发价格锁定在第一期312亩，定价70万元/亩，其后的定价85万元/亩（以公开挂牌形式出让，超出部分，政府财政以补助形式20天内返回给开发商）。
政府还负责七通一平到地块周边。
这个房地产项目是建设在已经建好的城市公园内，又是以下这些条件，这在全国都是绝无仅有和不可思议的。
协议书的主要条款：公园内土地总共1179亩，分四期出让：1.一期312亩，70万元/亩，另外30亩划拨地，用于教育用地（教育用地划拨给教育部门，政府出资40%，我方出资60%建设学校）；2.二期290亩，85万元/亩；3.三期277亩，85万元/亩；4.四期91亩，85万元/亩，加上商业用地200亩，30万元/亩。
另外无偿提供商业周边50亩绿化用于建设体育公园。
（目前只有一期的用地指标，可以先供地，以后的分年申请）5.建设容积率不大于2.2，总共可建设173万平方米。
6.土地挂牌高出约定部分，政府于20天内全额以专项补助款形式返还；7.政府负责七通一平配套到边界；8.免去部分城市基础设施配套费；9.一期开发交付使用前，政府安排不少于两条公交线路到本社区设立公交站点。
10.对周边土地开发拥有优先权。
二、成本及效益：该项目占地1179亩，平均容积率2.2，总建筑面积193万平方米。
项目分四期开发，酒店，商业和写字楼安排在最后一期。
潍坊项目建议书
潍坊项目建议书尊敬的XXX领导：我代表XXX公司，衷心向您提交潍坊项目建议书。
经过我们团队的认真研究和大量的实地调研，我们为潍坊的发展提出以下建议，希望能够得到您的支持和指导。
一、项目背景与目标1.1 项目背景潍坊市位于山东省中部，是山东省的工业重镇和经济支柱，也是中国农机制造业基地。
目前，潍坊市已经取得了较为显著的发展成效，但仍然存在着一些问题和挑战。
为了进一步推动潍坊的经济发展，我们提出了以下项目建议。
1.2 项目目标我们的项目目标主要包括：（1）加强产业升级和转型，提高潍坊的产业竞争力；（2）推动城市现代化建设，提升居民生活质量；（3）促进公共设施建设，提升城市基础设施水平；（4）打造宜居宜业生态城市，吸引人才和投资。
二、项目建议2.1 产业升级和转型（1）支持潍坊农机制造业的创新发展，加强农机研发和生产，提升技术水平；（2）发展新兴产业，如新能源、新材料等，促进产业多元化发展；（3）加强农业现代化建设，提升农业生产效益和农民收入。
2.2 城市现代化建设（1）加强城市规划管理，优化城市布局，提升城市形象；（2）推动城市交通系统建设，方便居民出行；（3）提升城市环境质量，加强城市生态建设；（4）推动城市文化事业发展，打造具有地方特色的文化品牌。
2.3 公共设施建设（1）加大教育投入，提升教育资源和质量；（2）加强医疗卫生体系建设，提高医疗服务水平；（3）加强社会福利设施建设，改善居民生活条件。
2.4 城市发展与生态保护（1）加强城市园林建设，提升城市绿化覆盖率；（2）推动可持续发展理念，降低资源消耗和环境污染；（3）加强生态保护，保护水资源和生物多样性。
三、项目实施计划3.1 项目时间安排（1）第一阶段（2022年-2023年）：项目准备和前期调研；（2）第二阶段（2024年-2026年）：项目实施阶段；（3）第三阶段（2027年-2030年）：项目巩固和运行阶段。
3.2 项目预算根据前期调研和项目规划，我们初步估算了项目的总投资额，详细的项目预算表将在后续报告中提供。
潍坊市自然资源和规划局坊子分局_企业报告(业主版)
平均节支率
0.7%
同比增长：-30.0%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
1/23
近 3 年(2020-09~2023-08)：
TOP4
潍坊市自然资源和规划局坊子分 局审计服务项目
青岛佳恒工程造价 咨询有限公司
0.6
2023-05-15
TOP5
潍坊市自然资源和规划局坊子分 局审计服务项目
山东世纪鸢飞会计 师事务所有限公司
0.3
2023-05-15
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（4）保险服务（5）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
潍坊市自然资源和规划局坊子分 安盛天平贝有限公 局 2023 年鲁 GJ3908 车险采购项 司潍坊中心支公司
0.3
目
潍坊市自然资源和规划局坊子分 安盛天平财产保险
TOP2 局潍坊市自然资源和规划局坊子 有 限 公 司 潍 坊 中 心
0.2
分局 2023 年鲁 GZ9851 车险采购 支公司
企业基本信息
单位名称: 营业范围：
潍坊市自然资源和规划局坊子分局 未公示
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
57
同比增长：119.2%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
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虞河
390.486亩
65.271亩 一 般 农 田
一 般 农 田
102.57亩
容积率：1.0 建筑面积：37.22万平方米
基本农田
总占地面积：935.326亩 其中，净用地面积558.327亩
安臵用地150亩，
本项目距离潍坊火车站9.5公里，距离潍坊机场4.5公里，对外交通便利。
15
项目周边配套——项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城
与老城区的配套资源
潍坊实验 学校 崇文中学
潍坊第四 中学
沿街商业
本项目
中国石油 加油站 坊子交警 一中队 北海石化 加油站
潍坊坊子区 人民医院
潍坊新星数 潍坊实验中学（初中小学）、崇文中学（高中），但缺少幼儿园。 地块与北海路交接处多为沿街二层商业，业态多为KTV，营业状况较差；普利城市花园沿崇文街建有沿街商业
项目要求与目标
6
开发商背景——坊茨小镇运营者，创建中德首个经济、技术、
文化全方位合作的德意志风情生态小镇
为了保护象征着潍坊近代工业文明进步的
百年建筑和对坊子历史的重新认知，坊子 政府成立山东华德城市投资有限公司倾心 打造欧式风情生态小镇---坊茨小镇。
坊茨小镇着力打造百年前始建的103栋德
式建筑群，再现上世纪二、三十年代的历 史风貌，修复自然生态和人类文化原生脉 络，使之成为中德首个经济、技术、文化 全方位合作的德意志风情生态小镇。
5000
20000.0 15000.0 10000.0 5000.0 0.0 家庭总支出 住房支出 住房支出系数
近几年潍坊市居民家庭人均全年住房支出情况 （单位：元）
2007年 13970.8 1382.1 9.90% 家庭总支出
2008年 14941.0 1072.99 7.18% 住房支出
2009年 17817.2 2541.6 14.26% 住房支出系数
华德投资营子片区项目
前期策划报告
2016/6/5
2
项目研究工作的阶段划分
2011/02/22—02/28 03/01—04/09
前期市场调研阶段
地块考察
中期报告撰写及汇报
后期报告及终稿提交
工作
周边配套考察 政府相关部门访谈 相关企业客户访谈
调研资料整理 确定研究思路
根据客户意见修改前期报告 物业发展建议及财务测算
本项目
凤翔 河
虞河、凤翔河治理 将改善区域环境
18
指标分析——项目占地为村落宅基地，面积为558亩，容积率
为1.0，为低容积率中等规模项目
【开发范围】：共计37.2236万平方米（558.327亩）
安臵基地
旧村：
-大营子26.0337万平方米（ 390.486亩） -前营6.8383万平方米（ 102.57亩） -河西营4.3516万平方米（ 65.271亩）
7
开发商要求——
项目开 一、通过本项目运作，打造坊茨小镇的居住示范区，巩 发目标 固企业品牌与坊茨小镇品牌
二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发的资 金基础 三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来 收益 对内容 1. 的要求 2. 3.
潍坊市场的现状及未来发展趋势 潍坊高端市场的状况 本项目如何打造成为潍坊乃至山东知名项目
水面227亩
19
项目属性界定
城市近郊 具有丰富水岸资源 带有坊茨小镇气息 低容积率中等规模项目
项目事实
项目位于坊子区老城区 内部虞河，外部凤翔河 购物、休闲、医疗等配套不足 占地面积805.1亩，用地528亩 低容积率住宅用地
区域属性界定
城市近郊陌生区域 具有丰富的水岸资源 基础配套设施较差 中等规模 功能复合类型
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2010年潍坊市人均消费性支出13818.7元，2006年2010年人均消费性支出年均增长率为12%，个体消费 者经济实力逐年增强，购房潜力增长。 2010年潍坊市人均可支配收入19675.1元，2006年 -2010年人均可支配收入年均增长率13.7%，其中住 房支出消费支出的比重增加，房地产发展空间变大。
较近，交通便利
崇文街
约9.5公里 潍坊火车站
坊子新城
北 海 路 凤 山 路 崇文街
约2.5公里 约4.5公里 潍坊机场 约3公里
北 海 路
本项目
潍 州 路
本项目
潍胶路
潍胶路
坊子老城
本项目西面紧邻北海路，北海路南北贯穿坊子区，与市区相连，为城市干道；南有潍胶路（
G206），北有崇文路，均与潍州路、北海路、凤山路等多条城市干道相交。
公里。 约10公里 坊子区政府 约2.5公里
项目西临北海路，北有崇文街，南有潍胶路（206国道），道路条件良好，
北海路直通市区。
约3公里
宝通街 潍 州 路 北 海 路 凤 山 路
崇文街
坊子老城
北 海 路
本项目
规划路
凤 山 路
潍胶路
13
项目四至——项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路
，南有潍胶路
元 30000 20000 10000 0 人均可支配收入 年增长率 2006年 11846 14.8% 2007年 13600 14.8% 2008年 15691 15.2% 2009年 17267.3 10.0% 2010年 19675.1 13.90% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
潍坊市2007-2010年人均GDP情况
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 23349 18.66% 20.37% 33568 19.43% 34250 40000 35000 30000 25000 28106 12.10% 20000 15000 10000 5000 0
2007-2010年潍坊GDP平均增长13.7%；
潍坊市2005-2010GDP及增长率
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 3090.9 3500 3000
15.80%
2056.02
2475.63
2707.23
13.10%
12.90%
13.30% 2500
2000 1500 1000 500 0
东：紧邻村中规划道路
崇文街
普利城市花园 游艇展售 中心
，路况较差。
西：紧邻北海路，南北
贯穿坊子区，直通潍坊 市区；交通便利，但有 噪音影响。
南：有潍胶路，路况良
北 海 路
本项目
好，交通流量较大。
北：有崇文街，仅靠普
利城市花园与游艇展售 中心，边界不规则。
潍胶路
14
项目交通情况——本项目周边路网发达，距离火车站、机场
2010年潍坊市实现地区生产总值3090.9亿元，同 比增长13.3%；山东排名第四，仅次于青岛、济南 、烟台；全国GDP排名第24。
潍坊市2010年人均GDP达到34250元，折合美元 5172美元。
2007
2008
潍坊市地区GDP
2009
潍坊市GDP年增长率
2010
从人均GDP与房地产的发展关系来看，潍坊市房 地产市场处于平稳发展阶段，市场发展将为以质量 为主，数量与质量并重。
8
通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力 分析，找到项目机会
项目本体分析
9
坊子老城发展规划——分五期开发，定位为‚永续发展的欧洲风情人
文生态小镇‛，胶东旅游休闲的一颗明珠;项目位于营子河滨生态居住区
一期： 坊茨德国风情小镇 包豪斯创意产业园 坊子工业历史体验区 半岛生态主题园区
本项目
四期： 营子河滨生态居住区
2007
2008
人均国民生产总值
2009
人均国民生产总值增长率
2010
改善需求为主 缓慢发展。综合发展型
人均收入、支出——潍坊市2010年人均可支配收增长13.9%，
2006年-2010年潍坊人均消费性支出情况
元
23
意味着每年有超过10%的居民进入中等收入家庭，购买力增强，改 善型需求增多。
2006年-2010年潍坊人均可支配收入情况
鲁鸣酒厂
昊田农业 装备公司
科迪锅炉 制造公司
热电厂
天同宏基集团
昊田农业装备公司
科迪国炉制造公司
鲁鸣酒厂
17
自然景观资源——项目具有丰富的水岸资源
虞河
本项目内部有虞河及其支流，水质较好，水流量较充沛，其治理可
为项目带来景观利好价值。
项目内部用地主要为自然村落宅基地和农田，地势较平坦。 项目与凤翔河仅隔北海路，其治理可使区域景观资源得到改善。
项目前期主体报告
报告成稿 公司评审 修改调整
住宅楼盘调研
购房客户访谈 专业人士访谈
提交成果
项目市场分
析及定位、物 业建议
针对沟通后的
内容补充
3
报告逻辑结构
项目开发目标
项目本体分析
宏观背景研究
核心问题界定
解决核心问题
4
目标
本项目开发目标和本体条件——
1
目标、本体
5
通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力 分析，找到项目机会
艺术的弘扬………… 文化的承接…………
生活的安逸…………
11
坊茨小镇建筑——依托历史保存建筑，以103栋德式原乡建
筑群为核心，打造欧洲风情小镇