商业地产价值及作用

合集下载

商业地产利益主体及作用关系分析——基于全价值链

产行业。由于住宅房地产受一系列政策的调控和打压，现今许
并不单是设计单位的技术性工作，更是开发商、物业管理公
司、营销公司、监理单位等多方面的经营行为，是房地产开
多房地产开发商逐渐把投资战略眼光向商业地产开发转发活动中价值链的有机结合过程。移。但是在开发运营管理的过程中，存在着多方利益主体３商业地产价值链构成主体
一
在设计，生产，销售，物流和辅助其产品的过程中进行各种各样活动的集合体” 。这些互不相同但又相互紧密关联的生产经营活动，形成了一个创造和生产价值的动态过程，即
运作中价值链的六方主体，并对各个利益主体的价值创造和分配方式进行了分析。最后总结提出了商业地产价值的核心理念，以期获得价值链整体的资源配置优化，从而获得商业地产价值链整体收益和社会效益最大化。
之间这样的联系，称为企业外部的纵向联系。通过协调
１引言
称“ 商业房地产” 。商业地产是指用于从事商业活动的房产
存在于企业与供应商和投资者，消费者和商家商业地产是房地产领域里一个重要有机组成部分，简企业的外部，

商业地产投资价值研究报告

商业地产投资价值研究报告商业地产投资价值研究报告随着经济的不断发展和城市化进程的加速，商业地产投资逐渐成为投资者关注的热点。

本报告旨在探讨商业地产投资的价值，并提供相关研究结果。

首先，商业地产投资具有稳定的现金流收入。

商业地产通常以出租为主，能够产生稳定的租金收入。

相比于住宅地产，商业地产的租金收入更加可靠，且有较高的增长空间。

商业地产投资者可以通过租金收入将投资本金逐渐回收，并获得稳定的现金流收入。

其次，商业地产具有较高的资本增值潜力。

商业地产的价值在于其所在地的地理位置和市场需求。

随着城市扩张，商业地产的地理位置价值也会不断提升。

此外，商业地产的市场需求通常具有较强的持久性，因为商业活动是城市经济的核心，商业地产的需求会随着城市经济的发展而增长。

因此，投资商业地产有望获得资本增值。

此外，商业地产还有较高的抗通胀能力。

由于商业地产通常采取长期租赁，租金往往被调整为市场租金，可以较好地应对通胀。

当通胀上涨时，商业地产租金会随之上涨，投资者可以获得更高的回报率。

因此，商业地产投资具有一定的保值和增值功能。

然而，商业地产投资也存在风险。

首先，商业地产市场受到宏观经济环境和市场需求的影响较大。

经济衰退和市场萧条时，商业地产的租金收入可能下降，投资者的回报率也会受到影响。

其次，商业地产的投资周期较长，投资者需要有足够的耐心和战略眼光。

不少商业地产投资者需要数年或者更久的时间才能够获得回报。

再者，商业地产的管理和运营需要专业知识与经验，并需要投入大量的资金。

因此，商业地产投资需要投资者具备较高的风险承受能力和投资能力。

综上所述，商业地产投资具有稳定的现金流收入、较高的资本增值潜力和抗通胀能力。

然而，商业地产投资也存在风险。

因此，投资者在进行商业地产投资时需要结合自身的风险承受能力和投资能力进行综合考虑，选择合适的投资项目。

地产理论之商业地产基础资料

地产理论之商业地产基础资料商业地产基础资料商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业地段。

商业地产在现代经济中起着重要的作用，为商业活动提供了必要的场所和设施。

本文将介绍商业地产的基本概念、分类、市场特点以及投资策略。

一、商业地产的基本概念商业地产是指用于经商、办公、投资的地产项目，其主要目的是通过租赁或出售使投资者获得稳定的回报。

商业地产可以是单独的建筑物，也可以是整个商业综合体。

其特点是具有投资性、产权性和流动性。

二、商业地产的分类商业地产按用途可以分为购物中心、写字楼、酒店、餐饮等。

购物中心是最常见的商业地产形式，可以提供各种零售服务以及休闲娱乐设施。

写字楼主要用于办公和商务活动。

酒店是提供住宿和餐饮服务的场所，通常分为星级酒店、经济型酒店等。

餐饮业在商业地产中也占有重要地位，包括餐厅、咖啡馆等。

三、商业地产市场特点商业地产市场具有一些独特的特点。

首先，商业地产的投资周期相对长，一般需要多年才能获得较好的回报。

其次，商业地产的价值往往与地理位置密切相关，优越的地理位置可以带来更高的租金收益和投资回报率。

再次，商业地产的租赁合同通常较长期，能够为投资者提供稳定的现金流。

四、商业地产投资策略在进行商业地产投资时，投资者需要制定合理的投资策略。

首先，要进行充分的市场调研和尽职调查，了解所投资地区的商业环境、人口结构、竞争情况等。

其次，要根据自身资金和风险承受能力确定投资规模和项目选择。

再次，要选择优质的物业开发商或运营商，对其信誉和实力进行评估。

最后，要关注商业地产市场的动态变化，并及时调整投资策略。

总结：商业地产作为经济发展的重要组成部分，对于促进商业活动和城市发展起着重要的作用。

在进行商业地产投资时，投资者应了解其基本概念、分类、市场特点以及投资策略，以提高投资回报率和降低风险。

城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析

城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析1、开发工作的指导功能。

商业地产定位，对于开发工作具有全过程的指导作用，按照项目开发周期要求、工程进度要求，在空间布局、时间约束等方面，具有纲领的指导意义，为执行者提供战略高度的开发意图，从工期、质量、进度、材料等各个方面，提供方向性、指导性。

2、投资回报的预测功能。

采取什么样的定位，决定着什么样的投资回报。

采用什么样的定位模式，直接影响后续赢利模式的实现。

商业地产定位，决定采取什么样的投资方式、盈利模式，运营模式、经营模式、利润分享模式。

透过生命周期模型，客观而理性的根据投资者、开发者、运营商等之间的能力匹配度，采用相应的合作方式、开发方式、利润分配方式，实现商业地产投资开发的价值链参与主体的利润分配合理性和共生性。

3、建筑风格的选择功能。

依据环境因素，根据五行生化模型，巨鼎建筑风格、业态分布、空间分布等因素。

定位为什么样的商业地产项目，具有对建筑风格的选择功能。

4、招商执行的设计功能。

商业地产的定位决定着后续运营的招商成功与否，对于业态的定位、空间的布局定位、商业体在区域或城市的空间定位等等，决定着如何进行招商设计，盈利模式，直接影响资金链条的长度和投入产出的速度。

5、业态组合的定向功能。

商业地产定位的提出，对于业态的组合，经营什么产品和服务，在什么样的空间、什么样的面积进行产品和服务的提供，定位准确与否，起到关键作用。

6、目标市场的界定功能。

为什么人做，做给什么人的，这些人需要什么样的产品和服务，直接影响到和商业地产项目的业态组合和服务组合以及产品和服务的提供，对于后续运营的成功与否，至关重要，确立什么样的市场需求为目标需求，满足这些目前表需求，就是商业地产定位的基准。

7、消费能力的筛选功能。

通过对消费者的消费能力、购买能力的调查和分析，在界定目标市场的过程中，逐渐明确什么样的消费群体、购买主体作为商业地产项目的消费、购买群体，依据这些群体的特性，进行有针对性的营销、宣传、推广、促销的组织和实施。

商业地产价值梳理和案例分析

商业地产价值梳理和案例分析商业地产是指用于商业用途的地产，其价值与多个因素相关。

本文将对商业地产的价值梳理和案例分析进行详细说明。

1.位置因素：商业地产的位置是其价值的重要因素之一、优越的位置可以带来更高的流量和更广泛的目标市场，从而提高商业地产的租金收入和升值空间。

2.租金收入：商业地产的租金收入直接关系到其价值。

商业地产的租金收入与多个因素相关，包括市场需求、租客的经营状况和租赁合同的条款等。

稳定的租金收入可以增加商业地产的价值。

3.升值潜力：商业地产的升值潜力也是其价值的重要因素。

商业地产的升值潜力与市场走势、城市发展规划和周边环境等因素相关。

升值潜力大的商业地产可以带来更高的回报率和增值空间。

4.投资风险：商业地产投资存在一定的风险，包括市场波动、租户经营风险和法律风险等。

评估商业地产的价值时需要考虑这些风险因素，并进行风险控制。

投资风险越小的商业地产，其价值越高。

下面是一个商业地产价值案例分析：城市一处位于市中心的商业地产项目，包括多个商铺和写字楼。

该商业地产的位置优越，周边商业环境发达，且处于城市发展的热点区域。

租户主要为知名品牌和企业，租金收入相对稳定。

通过对该商业地产的市场调研和财务分析1.位置优势：市中心优越的位置使得商业地产成为各大品牌争相进驻的热门地点，可以吸引更多的流量和目标客户。

该商业地产的位置因素对其价值有积极影响。

2.稳定的租金收入：商业地产租金收入主要来自于知名品牌和企业，其经营状况相对稳定。

租户签订的长期租赁合同也保证了租金收入的可预见性。

稳定的租金收入使得商业地产价值更高。

3.升值空间：由于该地区处于城市发展的热点区域，该商业地产未来有较大的升值空间。

市场走势和城市发展规划都显示该商业地产的升值潜力很大。

该地产的升值空间使得其价值更高。

4.投资风险：该商业地产存在一定的投资风险，包括市场波动、租户经营状况和法律风险等。

然而，租户的知名品牌和长期租赁合同可以降低租户经营风险。

房地产效用的发挥以及其价值的实现

房地产效用的发挥以及其价值的实现
1. 居住需求：房地产作为人们居住的重要载体，提供了安全、舒适和便利的居住环境，满足了人们对于居住的基本需求。

2. 商业需求：房地产作为商业活动的载体，为商家提供了展示和销售商品的场所，从而加快了商品的流通速度，促进了商业发展。

3. 投资需求：房地产的投资价值极高，其升值潜力和长期回报率让其成为投资领域的一个重要组成部分。

4. 社会需求：房地产对于城市和社区的发展有着深远的影响，它为城市提供了一个良好的形象和形态，从而带动城市的经济发展。

以上几个方面展示了房地产在经济和社会生活中的重要作用，其价值实现主要体现在以下几个方面：
1. 经济价值：房地产的建设和销售过程中涉及到很多行业和领域，使之成为了一个带动经济发展的重要领域。

2. 房地产资产价值：房地产作为一种重要的资产形式，在市场中的交易价格和升值潜力，使之成为了社会财富和个人财富的重要组成部分。

3. 社会价值：房地产的发展使之成为了城市的文化和品质的象征，有助于提高城市生活品质和居住体验。

通过这些方面的体现，房地产的效用和价值能够得到充分的发挥和实现。

不同类型房地产的价值评估

不同类型房地产的价值评估房地产的价值评估是指对房地产进行全面评估，确定其真实价值的过程。

根据房地产的不同类型，其价值评估的方法和重点也会有所不同。

本文将对住宅、商业房产和工业房产三种不同类型的房地产进行价值评估的相关内容进行探讨。

一、住宅房地产的价值评估住宅房地产是指供人们居住的房屋及其所在的土地。

住宅房地产的价值评估通常以以下几个方面为依据。

1. 位置和地段房屋所在的地理位置和区域地段对于住宅房地产的价值评估至关重要。

好的地段往往意味着更好的生活环境，更便捷的交通以及更高的投资回报率。

因此，在评估住宅房地产价值时，需要考虑地理位置、周边环境、交通便利性等因素。

2. 户型和面积住宅房地产的户型和面积直接影响着其使用功能和空间利用率。

较为合理的户型和面积结构往往能够提高住宅房地产的使用价值和居住舒适度，进而增加其市场价值。

3. 建筑质量和设施设备住宅房地产的建筑质量和设施设备也是价值评估中重要考虑因素之一。

良好的建筑质量可以降低未来的维修和改造成本，提高房屋的使用寿命。

而先进的设施设备，如电梯、停车位等，也能提升住宅的使用价值。

二、商业房地产的价值评估商业房地产是指用于商业目的的房屋及其所在的土地。

商业房地产的价值评估与住宅房地产的评估有所不同，关注的重点主要包括以下几个方面。

1. 租金收益商业房地产的主要收益来源是租金收入。

在进行商业房地产的价值评估时，需要考虑当前和未来的租金收益情况，包括租金水平、租约期限、租赁率等指标，进而推算出商业房地产的现值。

2. 商业环境和竞争力商业房地产的价值也受到其所在商业环境和竞争力的影响。

优越的商业环境和较高的竞争力有助于提高商业房地产的吸引力和租金收益。

因此，在评估商业房地产价值时，需要综合考量所在地区的商业发展潜力、竞争对手情况等因素。

3. 投资回报率作为一种投资资产，商业房地产的价值评估还需要考虑其投资回报率。

投资回报率是指投资者从该资产中获得的经济回报与其投资成本之间的比率。

购买商业房产的优势

购买商业房产的优势商业房产一直以来都是投资领域的热门选择，原因在于购买商业房产可以带来多种优势。

无论是作为投资还是作为自己的生意场所，购买商业房产都能为个人或企业带来许多机会和回报。

本文将详细探讨购买商业房产的优势，并分析为何它们是如此吸引人。

一、长期稳定的租金收入购买商业房产的一个主要优势是获得长期稳定的租金收入。

与住宅房产相比，商业房产的租期往往更长，租金收入更加可靠。

商业租客通常会签订长期租赁合同，这意味着你可以在较长的时间内享受稳定的现金流。

例如，当你购买一栋商业办公楼后，可以将其出租给不同公司，每月都能获得固定租金。

这种持续的租金收入可以帮助你实现财务上的稳定和增长。

二、资产增值潜力商业房产通常具有较高的资产增值潜力。

随着城市经济的发展和土地资源的稀缺性，商业地产的价值往往会随之上升。

当地区的商业活动繁荣时，商业房产的需求也会相应增加，从而推动价格上涨。

购买商业房产有助于投资者在未来获得较高的回报。

此外，商业房产的价值还可以通过改造和更新进行提升，进一步增加资产价值。

三、灵活的使用方式购买商业房产意味着你可以根据自己的需求和兴趣进行灵活的使用。

你可以将商业房产用于自己的企业经营，建立自己的品牌形象和销售渠道。

同时，你还可以将商业房产出租给其他企业，获取租金收入。

这种灵活性使得购买商业房产成为一个多样化的投资选择，同时也提供了创业和发展的机会。

四、抵御通货膨胀的保值特性商业房产通常被视为一种抵御通货膨胀的资产。

由于租金是与物价指数挂钩的，租金收入可以随着通货膨胀而上涨。

这意味着你可以保证你的资产价值不会持续贬值，而是与经济的发展同步增长。

相比之下，其他投资方式如储蓄或债券可能无法很好地抵御通货膨胀的冲击，购买商业房产成为一种更好的保值手段。

五、税收优惠政策购买商业房产还可以享受到相关的税收优惠政策。

根据国家政策的不同，在购买商业房产时，你可以获得一些税务上的减免和豁免。

这不仅可以降低你的负担，还有助于提高你的投资回报率。

房地产评估师的商业地产估值和租赁分析

房地产评估师的商业地产估值和租赁分析房地产评估师是进行房地产市场评估与估值工作的专业人员，他们的职责之一就是对商业地产进行估值和租赁分析。

商业地产是指用于商业目的的房地产，包括办公楼、零售商业地产、酒店、工业园区等。

在房地产市场中，商业地产通常是价值较高且交易频繁的一种资产类型。

因此，准确的商业地产估值和租赁分析对于投资者和市场参与者具有重要意义。

一、商业地产估值商业地产估值是确定商业地产市场价值的过程，其关键是通过对市场数据、经济状况和物业特征的综合分析，以便准确估计商业地产的价值。

商业地产估值有多种方法，包括收益法、成本法和市场法等。

1. 收益法收益法是最常用的商业地产估值方法之一。

该方法基于商业地产产生的收入来估算其价值。

具体而言，评估师通过分析商业地产的租赁合同、租金收入和费用支出等因素，计算出预期的现金流，并采用贴现率对现金流进行折现。

通过计算得到的净现值，评估师可以确定商业地产的市场价值。

2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产估值方法。

该方法基于重建或替换成本来估算商业地产的价值。

评估师需要考虑商业地产土地、建筑物的价值，以及与其相关的开发成本和修复成本等。

通过将这些成本相加，评估师可以确定商业地产的替换成本，并据此估算其市场价值。

3. 市场法市场法是商业地产估值中的第三种常用方法。

该方法基于类似物业在市场上的成交价格来估计商业地产的价值。

评估师会收集和分析类似物业的市场数据，包括销售价格、租金水平和市场需求等。

通过比较目标地产与类似物业的特征和定价，评估师可以确定商业地产的市场价值。

二、租赁分析除了估值工作，房地产评估师还负责进行租赁分析，以评估商业地产出租的潜力和风险。

租赁分析主要涉及以下几个方面。

1. 市场调研评估师需要通过市场调研来了解商业地产租赁市场的情况，包括租金水平、租赁率、租赁合同条款等。

通过对市场供需关系和竞争情况的分析，评估师可以预测商业地产的租金趋势和租赁市场的发展潜力。

商业地产概述

商业地产概述商业地产是指用于商业目的的房地产，常见的商业地产包括商业办公楼、购物中心、酒店及其他类型的商业场所。

商业地产对经济发展起着重要的作用，可以带动城市商业、服务业的发展，促进就业，提升城市形象，增加税收等。

下面我们对商业地产进行细致的讲解。

一、商业地产类型商业地产（Commercial Real Estate）是指被用于商业活动的不动产。

按功能分，主要包括零售用地产、酒店用地产、办公用地产、产业地产，按产权分类，可分为土地产权、房产产权和物业共同管理产权。

此外，还有商住两用地产，这类地产既用于商业又用于居住，最主要的代表就是商业中心和商住大厦。

1、商业办公楼商业办公楼是指主要用于写字楼的场所，一般分为三类：A、B、C 类写字楼。

A 类写字楼的楼层高度大、设施完善，B 类写字楼设施较好，可作正式的商务用途，C 类写字楼设施简单，仅供一般的商务使用。

商务办公楼需要便捷的交通，商业环境优越，能够吸引各种企业、机构和个人前来租赁、使用。

2、购物中心购物中心为零售为主的商业场所，以一个或多个商户为主，设有商家展厅和出租商铺，是消费者购物和娱乐的重要场所。

购物中心除了普通的购物场所外，还有多种业态和服务，如儿童娱乐场所、影院、餐厅、KTV、美容美发等。

3、酒店酒店是指一种专门提供住宿、餐饮和会议等服务的商业场所。

“客房数”是衡量酒店规模的重要标准，客房数越多，酒店规模越大，服务标准也越高。

酒店根据星级分为五星级、四星级、三星级等。

酒店的服务和设施必须与星级相匹配。

二、商业地产的优势商业地产的优势在于：市场需求旺盛、长期价格升值，同时也是政府重点支持的领域之一。

1、市场需求旺盛随着城市化与经济高速发展，商业地产市场需求量越来越大，各类场所成熟，市场十分活跃，特别是在一线城市和二三线城市，其发展空间和潜力也非常大，提供了广阔的发展前景。

2、长期价格升值商业地产是一种刚性需求，不受时间、社会变迁的影响，商业地产的地段、建筑造型、租赁收益都可以在一定程度上实现价值的升值，一般来说，长期对于商业地产的投资可以实现低风险、稳健的收益。

商业地产的定义及特点

商业地产的定义及特点一、商业地产的定义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。

它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品二、商业地产与住宅地产的主要区别从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。

三、商业地产的特点1、收益性强。

商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。

2、经营方式多种多样。

商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。

3、回收期长。

根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在6~8年，较差的在12~15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。

4、开发风险大。

由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2~3年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。

5、投资规模大。

超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。

有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。

如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。

6、经营内容多。

如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务的多种功能融为一体。

7、经营管理要求高。

商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。

关于房地产商铺价值分析

关于房地产商铺价值分析房地产商铺是指商业用途的房地产，包括购物中心、商业街和商业综合体等。

商铺作为一种具有特定商业属性和经济价值的固定资产，其价值分析对于投资者和经营者来说是非常重要的。

首先，商铺的价值分析需要考虑到其所处位置的经济环境。

商业地产的价值往往与周边的消费人口、经济发展水平以及商业竞争格局密切相关。

在选择商铺时，需要考虑周边的人口密度、人均收入水平、购买力等因素，这些因素直接影响商铺的租金和销售额，从而影响商铺的价值。

其次，商铺的竞争环境也是其价值分析的重要因素之一、商业综合体的成功与否不仅与其自身的发展策略和运营管理有关，还与周边的商业竞争环境密切相关。

商铺所处的位置、商家品牌、租户结构以及交通便利度等因素都会影响商铺的竞争力和吸引力，从而影响商铺的价值。

此外，商铺的功能和建筑特点也是其价值分析的重要考虑因素。

商铺的功能和建筑特点包括建筑面积、层高、设计布局、通风和采光等。

商铺的功能和建筑特点直接影响着商家的经营效益和租金收入水平，因此需要综合考虑这些因素来评估商铺的价值。

另外，商铺的租金收益也是商铺价值分析的关注点之一、商铺的租金收益是投资商铺时的重要考虑因素，影响着商铺的投资回报和价值。

租金收益可以通过商铺的租金水平、租期、租金增长率等来评估。

一般来说，租金水平较高、租期较长、租金增长率较高的商铺价值相对较高。

最后，商铺还需要考虑到风险因素。

商铺投资存在市场风险、政策风险、经营风险等，这些风险将直接影响商铺的价值。

对于商铺投资者来说，需要综合考虑风险因素并进行风险评估，从而更全面地评估商铺的价值。

除了以上因素，还有一些其他因素也需要考虑到，比如商铺所处的物业管理情况、周边配套设施、交通状况、政策法规等，这些因素将对商铺的价值产生重要影响。

综上所述，商铺的价值分析需要考虑到多个方面的因素，包括所处位置的经济环境、竞争环境、功能和建筑特点、租金收益和风险因素等。

只有综合考虑这些因素，才能更准确地评估商铺的价值，为投资者和经营者提供决策参考。

对商业地产的理解

对商业地产的理解商业地产是指用于商业目的的不动产，包括商业办公大楼、购物中心、酒店、餐饮场所等。

商业地产行业是一个庞大而复杂的领域，涉及到多个方面的知识和技能。

在这篇文章中，我将从不同的角度来解读商业地产，包括其定义、市场特点、投资机会和风险等。

商业地产是指用于商业目的的不动产。

商业地产的定义可以包括各种类型的建筑物，如办公楼、购物中心、酒店、餐饮场所等。

这些建筑物通常是为了提供商业服务而建造的，可以用于办公、零售、娱乐、住宿等各种商业活动。

商业地产的规模和价值通常较大，对于经济发展和城市建设具有重要意义。

商业地产市场具有一些特点。

首先，商业地产市场的供需关系较为复杂。

供求双方的需求和供应往往受到多种因素的影响，如经济发展、人口流动、市场竞争等。

其次，商业地产市场的价格波动较大。

由于商业地产的价值较高，其价格受到市场需求和供应的影响较大，因此价格波动较为频繁。

此外，商业地产市场的投资周期较长。

商业地产项目的开发和运营通常需要较长的时间，投资者需要有足够的耐心和资金来支持项目的发展。

商业地产市场存在着丰富的投资机会。

首先，商业地产投资可以获得稳定的租金收入。

商业地产通常被租赁给商户使用，租金收入可以为投资者提供稳定的现金流。

其次，商业地产的价值通常会随着时间的推移而增长。

随着经济的发展和城市的扩张，商业地产的需求也会逐渐增加，从而推动其价值的上涨。

此外，商业地产投资还具有多样性和灵活性。

投资者可以选择不同类型和地点的商业地产项目，以满足自己的投资需求。

然而，商业地产投资也存在一定的风险。

首先，商业地产市场的竞争较为激烈。

投资者需要与其他竞争对手竞争租户和客户，以获取更高的租金收入和利润。

其次，商业地产的价值受到市场波动和经济周期的影响。

在经济不景气或市场低迷时，商业地产的价值可能会下降，投资者可能面临亏损的风险。

此外，商业地产投资还面临管理和运营的风险。

投资者需要具备良好的管理能力和运营经验，以确保项目的顺利运行和盈利。

试论商业地产价值链的相互作用关系

餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。商业地产是以 “ 商业 ” 为核心的地产开发价值链，受商业市场影响较大。本文分析了商业地产运营的影响因素，构建了商业地产价值活动模型，并探讨了商业地产价值链的相互作用关系，以期对商业地产的运作与发展有所启示。关键词：商业地产
质，其核心就是一个把地产与商业有机整
合的产业。也就是说商业地产＝商业＋地
试商地价链论业产值的
相作用关系互
■ 郑荣华（宁波富达股份有限公司浙江宁波３５０１０Ｏ）
◆ 中图分类号：Ｆ９．文献标识码：Ａ２３３ ’
价值相关者都必须引起开发商的关注，如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞，但灾难始终难以避免，因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业模大，坪效不高 ” 。
的投资失败将会导致商业市场的恐慌，侥
幸的商业地产开发商也就只有收割型利润
张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会发布的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示，从２００８年初到２００９年第一

商业地产的好处以及难点

1、商业地产概述商业地产既不是商业,也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。

※商业地产的好处●长期稳定的现金流回报商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。

商业地产的现金流是稳定且长期的。

只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。

初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。

但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加2％-5％。

这个增长是环比递增，假如第一年租金是100元,第二年涨3%达到103元，第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大.●享受资产升值的双重利益除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。

比如，住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡，现在达到1.2万元/㎡，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。

商业地产项目就截然不同了，比如厦门SM项目，一开始大家都不看好SM区域.SM去了,经过10来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。

这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产升值也很快。

●不受经济周期影响除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。

经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。

但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。

拿亚洲金融风暴来说，几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。

在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售业没有下滑。

※商业地产的难点商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件：●门槛高首先对资金的需求量大.住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力，住宅项目总投资50％以上来自预售。

房地产业的地位和作用是什么

房地产业的地位和作⽤是什么房地产业是我国经济中有着重要的地位，在国民经济中发挥着重要的作⽤。

下⾯⼩编带你来了解房地产业的地位和作⽤。

房地产业的地位和作⽤⼀、房地长⾏业可带动相关产业持续发展房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作⽤，已成为经济发展中新的增长点，说它是⽀柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居⽤品等产业发展举⾜轻重，对⾦融稳定和发展也⾄关重要，改善民⽣也具有重要意义。

房地产业关联度也⽐较⾼，其发展可以带动冶⾦、建筑、建材、机械、设备、⽔泥、玻璃、⽊材、塑料、电器、家具等⾏业的发展，并具有促进⾦融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。

⼆、应正确认识房地产业在经济发展中的位置我国房地产业⼗年快速发展的。

08年以前，全国房地产⾏业未能正确发挥其在国民经济中的作⽤，以商品房为主体，造成“投资”和“投机”购房份额过⼤，再加上炒作的旺盛，过快地推动了地价、房价的10年快速上扬，出现不少⼟地“天价”，房价严重背离价值，导致⼯薪阶层望房兴叹!使得房地产⾏业真正带来的经济效益甚微，多为泡沫。

这种经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨⼤的损失或导致经济的衰退。

三、房地产业可做民⽣发展的牵头⾏业房地产业对⽼百姓⽣活息息相关的⾏业发展推动巨⼤，、医疗、交通、旅游以及⼤量的服务⾏业⽬前和地产的交叉发展，相互促进成蒸蒸⽇上的趋势，⽼百姓家庭的上学、看病、出⾏、购物以及随着经济⽔平提⾼的休闲娱乐需求，现⽬前都依托房地产⾏业进⾏配套建设，以满⾜⽼百姓⽇益增长的民⽣需求。

房地产业涉及的周边产业多，如冶⾦、建材、家居、家电等，国家应当⼤⼒提倡在房地产业中使⽤环保材料、再⽣材料、绿⾊家居、节能家电等，提⾼增加相关产业研发⽔平，加⼤可持续产业发展扶持⼒度，为我国从保护环境、节约能源等⽅⾯⾛⼀条切实可⾏的路。

房地产业已成为我国新的发展阶段的⼀个重要的⽀柱产业。

商业地产价值及作用

商业地产一、商业地产概述商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。

广义是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。

狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。

二、商业地产的好处1、长期稳定的资金回报商业地产的第一点好处,是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。

只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。

最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。

现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的.例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间.如果第一年是100元,那么第二年递增4％就是104元,第三年递增5％是在104元的基础之上递增5％的,这个基数会越来越大。

2、资产升值例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商是赚不到的,因为这是属于业主的.如果地块未售出的话,此升值空间自然是属于开发商。

综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。

3、不受经济周期影响在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。

但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品,所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。

那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少,但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。

4、提升城市竞争力（1）商业地产促进城市经济建设发展。

城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。

（2）商业地产提升本小区及周边整体形象.优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次.例如北京的王府井、西单,广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？)都可以很好的提高城市的知名度。