物业管理基本理论
物业管理理念和基本知识.doc
物业管理理念和根本知识1.社会化2.专业化3.市场化四、物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为根底2.以物业效劳为核心3.以等价有偿为前提4.以专业效劳与自治自律相结合为手段5.以保证物业正常使用为目标物业如果不能正常使用，那么要使物业增值、保值就是一句空话。
因此，保证物业的正常使用，为业主、物业使用人营造一个平安、舒适、宁静、清洁的居住、工作和学习环境，就成为物业管理的首要目标。
6.以追求客户满意为根本业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理效劳的经营是不可能成功的。
让客户满意是物业管理效劳营销的核心理念，是物业管理企业效劳利润的重要环节。
物业管理企业只有通过不断提高效劳技能与效劳水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关系，才能赢得市场，提升品牌价值。
第二节物业管理的根本内容修缮责任的划分：A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。
竣工验收与业主入住的时间差，由建立单位负责。
B.保质期满后，由业主承当修缮责任，并承当修缮费用。
C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。
房屋的最低保修期限：A.地基根底和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。
C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。
D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。
E.装修工程，2年。
F.其他工程的保修期由建立单位与施工单位约定。
第十一讲 物业管理的基本理论
2.自由处分权的保护－－产生合同制度。
第一节 产权理论
（三）市场经济的两个法律基础 物权法、债权法 1.所有权概念 所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支 配权。 使用价值－－产生用益物权 交换价值－－产生担保物权
所有权：占有、使用、收益、处分。 在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念— —形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。 2.债权法 在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以 规范财产流转关系和保障流转程序为目的。
参加业主大会 通过业主大会形成决议、决定
义务
服从、执行业主大会的决议、决定
通过业主大会制订、修改管理规约 、业主大会议事规则
遵守管理规约、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定 选举权 选举、被选举、罢免业主委员会成员
遵守物业管理服务合同 接受、服从业主大会及业主委员会、 物业服务企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金 业主大会决议的分摊费用 共同承担业主大会、业主委员会的民事责任
第一节 产权理论
四、建筑物区分所有权
“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对 住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共 有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。
区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按 照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享 有建筑物区分所有权。 －－ 按建筑面积区分 －－ 按价值区分
第一节 产权理论
三、物权法特征
（一）强行法规性 物权法实行物权法定主义。 注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。 2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。 （二）固有法性 各国的物权法互不相同，如土地制度。 而债权法则各国大同小异。
物业管理基础理论与知识培训
物业管理基础理论与学问培训物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化消遣设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。
物业侧重于使用、服务和管理角度。
物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行细心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。
新建的物业，要和四周环境协调全都，制造良好的自然环境。
）2、耐久性（“细心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特殊强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的全部权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理起源于19世纪60年月的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上格外流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
20世纪80年月，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。
1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理方法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。
1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。
物业管理基础理论
2020年11月12日
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
第二章物业管理的理论基础
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
物业管理理念
物业管理理念物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种管理方式，旨在提供安全、舒适、便利的居住和工作环境，满足业主和租户的需求。
物业管理理念是指在物业管理过程中，所遵循的核心价值观和管理原则，以实现高效、可持续发展的管理目标。
一、核心价值观1. 服务至上：物业管理的核心是为业主和租户提供优质的服务。
物业管理公司应始终以满足客户需求为首要任务，提供全方位、高效率的服务，确保业主和租户的满意度。
2. 公平公正：物业管理应本着公平、公正的原则，对待业主和租户一视同仁，不偏袒任何一方。
管理公司应建立公开透明的管理制度和流程，确保资源的公平分配和决策的公正性。
3. 专业高效：物业管理需要具备专业的知识和技能，高效地处理各种管理事务。
管理公司应建立科学的管理体系和流程，提供专业的管理团队和技术支持，以提高管理效率和质量。
二、管理原则1. 综合管理：物业管理应全面管理房地产项目的各个方面，包括物业维护、安全管理、设备设施管理、环境卫生管理等。
管理公司应制定细致的管理计划和流程，确保各项管理工作的协调和顺利进行。
2. 主动服务：物业管理公司应主动了解业主和租户的需求，及时提供解决方案和服务。
管理公司应建立积极主动的沟通机制，与业主和租户保持良好的互动，及时回应和解决问题。
3. 节约环保：物业管理应注重资源的合理利用和环境的保护。
管理公司应推广节能、环保的理念，提倡绿色生活方式，促进可持续发展。
4. 创新发展：物业管理应不断创新，适应社会和市场的变化。
管理公司应积极引进新技术、新理念，提升管理水平和服务质量，为业主和租户提供更好的居住和工作环境。
5. 团队合作：物业管理需要各部门之间的密切协作和团队合作。
管理公司应建立有效的组织架构和团队文化，加强内部沟通和协作，提高工作效率和质量。
三、案例分析以某小区物业管理公司为例，该公司秉持着以上的物业管理理念，取得了显著的成效。
该公司成立了专业的管理团队，制定了详细的管理计划和流程，确保各项管理工作的有序进行。
物业管理 2 物业管理的基本理论 2 物业管理的基
2.2.2房地产所有权的含义
■房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地 产享有占有、使用、收益和处分的权利。
■房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权 。 独有是由一个单位或个人拥有 。共有是由两个以上 的的单位或个人拥有 。建筑物区分所有权,是指业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权 ，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。
2 物业管理的基本理论
2. 1.4领导与激励 2. 1.4. 1领导
■领导是指引和影响个人或组织 ，在一定条件下实现 目标的行动过程。 ■领导方式有专制式领导、民主式领导和放任式领导。
■领导艺术有指挥艺术、决策艺术、协调艺术。
2 物业管理的基本理论
2. 1.4.2激励
■激励是持续地激发人们的行为动机 ，使其心理过程 始终保持在激奋的状态之中 ，维持一种高昂的情绪。
■再次是人与人的和谐共处与可持续发展 。人一方面 通过与自然的和谐发展 ，不断增加物质产品来满足 自己的需求 ，另一方面通过协调各种人群和组织的 关系 ，构建人们和谐共处的社会。
2 物业管理的基本理论
2.4.3可持续发展理论对物业管理的指导作用
■根据可持续发展理论 ，物业管理一是要坚持以人为 本 ， 处理好人与人的关系 ，建立和睦的人际关系， 不断提高居民的生活条件和生活质量； 二是努力实 现人、环境和社会的全面发展 ，处理好人与环境和 社会的关系； 三是协调发展 ，加强团结协作 ，减少 矛盾冲突 ，促进良性循环； 四是持续发展，使物业 管理行业持续、健康地向前发展。
2 物业管理的基本理论
2. 1.2计划 、预测和决策 2. 1.2. 1计划
■计划是指通过调查研究 ，预测未来 ，确定企 业的发展方向、 目标和方针 ，制定和选择方 案 ，并制定具体计划 ，用以指导企业的生产 经营活动 。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H） 。编制计划的方法主要有滚 动计划法、 网络计划技术、线性规划。
物业管理理论与实务
物业管理理论与实务一、物业管理理论1.定义与发展物业管理是指对物业资源进行有效的规划、管理、运营和维护的一种综合性管理方式。
物业管理的产生源于城市化进程和复式住宅的出现，是为了提高居民生活质量而诞生的管理方式。
随着城市化进程和人们对生活质量需求的不断提高，物业管理的范围逐渐扩大，不仅包括住宅小区、商业综合体、写字楼等房地产物业，还包括城市基础设施、公共设施等。
2.原则物业管理的原则包括规范化、科学化、公正性、透明度、社会责任等。
其中规范化是物业管理的基础，通过制定明确的管理规范和标准，提高管理效率和服务质量。
科学化则是物业管理的核心，运用科学技术手段，提高管理效率和决策水平，满足业主需求。
公正性和透明度则是物业管理的基本要求，应该完善相关诚信机制，防止恶意竞争和不公平行为。
社会责任则是物业管理的道德要求，物业公司应承担相应的社会责任，为业主和社会做出贡献。
3.主要内容物业管理的主要任务包括物业资源规划、资产管理、服务管理、安全管理、环境管理等。
其中，物业资源规划是物业管理的重点，包括物业项目规划、财务规划、投资计划、管理组织机构等。
资产管理则涉及物业的收益、费用、差旅报销等，需要进行精细化管理以保证物业经营的健康发展。
服务管理则是物业管理的核心内容，包括保洁、物业维修、安保等服务。
安全管理则是保障业主安全的重要任务，包括消防安全、交通安全、防盗安全等。
环境管理则是营造良好居住环境的重要任务，包括垃圾清运、绿化养护、噪声控制等。
二、物业管理实务1.组织架构物业公司的组织架构主要包括总经理办公室、财务部、行政后勤部、客服部、维修部、保安部、环境部等部门。
总经理办公室负责物业公司的日常管理和决策，财务部负责物业公司的财务管理，行政后勤部负责物业公司的后勤管理，客服部、维修部、保安部、环境部负责物业服务的具体实施。
2.服务管理保洁服务是物业管理的一项重要内容，包括室内、室外的垃圾清运和卫生保洁，要求保洁员进行周密的清洁工作。
物业管理基础理论
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（三）全体共有
如小区内的道路、绿化等用地。
（二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。
物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。
管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利 行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
物业管理的基础理论
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产
对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权 的行使和决策完全是私人做出的。
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式： 需要 动机，动机 行为，行为 目标。
正激励：续聘（奖励） 负激励：解聘（替代威协、惩罚）
（四）行为能力
要求: 委托方、代理方均应具备谈判履约能力。 选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、
（二）市场成分方面
相关问题： 房地产商品特殊性使物业管理必须前期介
入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。 首次业主委员会的召开由物业公司参与组
织，从根本上说也是不合逻辑的。
解决之道： 入住一定比例和时间由行政主管部门派人
指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委 托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使 不会异位和垄断。
完全私有产权 私有产权的表现形式 按部位拥有
物业管理的理论基础
物业管理的理论基础物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴有着质疑和不解。
当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者向来在思量一个问题：物业管理有何理论依据？如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。
笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题，不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题，而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。
一、建造物区分所有权理论——物业管理的法律学基础(一)理论要点及现实问题建造物区分所有权理论以区分所有建造物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处臵为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部份。
建造物区分所有权是指数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建造物时，业主对建造物专有部份享有所有权，对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利。
作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建造物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认。
2022 年 3 月，《中华人民共和国物权法》出台，其中第六章规定了“业主的建造物区分所有权”，标志着我国建造物区分所有权制度的确立。
研究建造物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实问题带来诸多的启示。
理论要点之一业主的建造物区分所有权由三部份构成：专有部份所有权、共有部份共有权和共同管理权。
其中，专有部份所有权是基础权利，业主转让建造物专有部份所有权的，其对共有部份的共有权和共同管理权一并转让。
业主可自行管理建造物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。
现实问题一方面，物业管理是业主管理区分所有建造物及其附属设施的一种形式，业主既是物业管理的权利主体，也是物业管理的责任主体。
物业服务企业根据业主的委托管理建造物及其附属设施，其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的，物业服务企业也不能以“管理者”自居。
物业管理理论知识总结
物业管理理论知识总结物业管理是指对物业企业的经营、运营以及服务进行组织、协调和管理的一项工作。
随着社会的发展和城市化进程的加快，物业管理在社会经济中的作用日益凸显。
本文将对物业管理的相关理论知识进行总结。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产、土地等不动产的维护、运营和管理。
其主要职责包括物业维修、设备管理、安全管理、环境卫生、人员管理等。
物业管理需要各个层面的协同合作，以确保物业的正常运行和提升物业价值。
二、物业管理的目标物业管理的目标是提供优质的服务，维护良好的社区环境，提升物业价值，满足居民和业主的需求。
同时，物业管理要注重节约资源、保护环境，实现可持续发展。
三、物业管理的职能1. 物业维修与保养物业管理需要及时维修和保养房屋、设施设备，以确保其正常运行和延长使用寿命。
维修管理包括维修计划、维修预算、维修标准等。
2. 设备管理物业管理需要对建筑物的设备进行管理和维护，包括电梯、空调、供水供电等公共设施。
设备管理要做好巡查检查、定期保养和维修，确保设备的有效运行。
3. 环境卫生管理物业管理需要保持社区环境的整洁和良好卫生状况，如垃圾分类处理、绿化养护、卫生间卫生等。
环境卫生管理要做好日常清洁工作，并制定相关规章制度。
4. 安全管理物业管理需要保障居民和业主的人身和财产安全，建立健全的安全管理制度和应急预案。
安全管理包括消防安全、防盗安全等方面，需要定期开展安全检查和培训。
5. 人员管理物业管理需要管理和组织物业工作人员，确保工作的顺利进行。
人员管理包括人员招聘、培训、考核、激励等方面，旨在提高员工的工作效率和服务质量。
四、物业管理的挑战与应对1. 市场竞争物业管理市场竞争激烈，需要提供独特的服务和管理模式，增加客户黏性和满意度。
2. 技术革新随着科技的进步，物业管理需要适应新技术的应用，如智能化管理系统、物联网技术等，提高管理效率和服务质量。
3. 居民参与度居民对物业管理的参与度不高，缺乏主动性和配合度。
物业公司管理基础理论与知识培训
物业公司管理基础理论与知识培训随着现代化的进程，物业管理行业越来越重要，物业公司成为了房地产、商业物业、工业物业以及住宅物业等不同领域的重要服务商。
物业公司的管理能力，直接影响到物业服务的质量和利益，为了提高物业公司的管理能力，必须要进行基础理论与知识的培训。
以下将就物业公司管理基础理论和知识进行探讨，为物业公司的管理提供一些指导。
一、物业管理的基础理论1.1物业的定义物业是指根据物权法律规定，以物作为关系的一种权利，可以是房屋、土地、矿权、林权、水权等不可移动和可移动财产，物业公司通过代管以上该领域的各类物流，为业主或单位提供各种服务，这些服务包括物业设施的维护、管理等。
1.2物业服务的组成物业服务通常包括以下几个方面：1) 物业建筑和设备的维护、保养、管理和更新。
2) 清洁、卫生等公共服务。
3) 绿色环保、安全、文化、体育等社区文化活动建设和管理。
4) 业主和租户事项的处理物业公司的主要职责是实现对以上各项服务的管理和监控，确保维护物业的安全和设施的良好状况，提供全面的一站式物业服务给业主和租户，达到良好的社区管理水平。
1.3物业管理的分类物业管理包括商业物业管理、住宅物业管理、工业物业管理等等。
在不同领域中，物业管理的职责不尽相同，但是基本的服务都是一致的。
要理解不同物业管理的基础理论和知识，就要明确目标并针对不同领域设置不同的管理策略。
二、物业公司管理的知识培训2.1物业管理知识要提高物业公司管理能力，就要注重培养管理人员的物业管理知识，以增加工作质量和效率。
1) 物业建筑和设备知识物业建筑和设备是物业管理的核心，物业管理人员必须深入了解物业设施的结构、使用、维修和管理，以便更好的把握物业管理的各种信息。
2) 法律知识物业是一项不可分割的权利，管理人员必须了解物权法、合同法、民法的相关条例，懂得处理与物业公司相关的管理问题，协助业主或租户解决问题和纠纷。
3) 管理技能物业公司的管理人员应具备一定的管理技能，包括工作协调、沟通技巧、人际关系处理、时间管理和危机处理能力等等。
物业管理基本理论概述
第—早杨业管理基本理爲•第一节产权理论•第二节委托■代理理论•第三节公共选择理论•第四节社区理论敗产权利的简称产权不是指人与 匕士E 物的关系，而是^088指由于物的存在而产生的，关于 物的使用所引起 的人与人之间相 互认可的关系产权定义的一致看法:口 1 ■产权是一4删XEroperty R2 .3 r种排它的权利，并且可以进行平等交易；□2 •产权是由物的存在及关于它们的使用，所引起的人们之间，相互认可的行为关系的基本规则；□3■产权不是童一的，而是一组权利束，包括占有权、使用权、收益权、处置权利转让权等等。
第—节 一. 颅的定义与特征（二）吉权的轆1. 可分解性2 •:飆功能产权理东 的二产权理论的主要观点 （一） 主要研究内容运彳强哉是以交易费 irr（二） 三个代表性分支（奠基人:科斯） 姆森为代表的交易费用经济学（华裔经济 耗权痢蹲）的_般规律,連萨 / 间的利益冲突，达到资源髓效 进经济增长。
学家•: 密不可分勢希黨雷整詈蠶囑调产权与交易费用▼:三、交易费用理论》交易费用指在经济制度的运行过程中，进行交易的当事人所注入的，除价格之外的，时间和精力、致富的信息费用和其他有关交易的一切开支。
2011年9月20日星期二一.委托•代理的含义委托指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务 ,为此委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。
代理经济学认为是代表他人从事某项活动。
▼:委托代理指代理人在被代理人的委托和授权之下产生的代理行为,委托方处于主体地位,由双方共同根据市场规则形成委托-代理关系。
在委托代理关系中含有三方主体:委托人（被代理人）代理人（被委托人）相对人二.物业管理的委托•代理关系物业管理的委托■代理关系是指房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用.保值升值,需要在市场中寻找合适的“代理人”,将其物业的管理权委托给代理人行使。
两种模式1 •多元产权委托代理模式（委托服务型物业管理）（下页）2•单一产权委托代理模式（自主经营型物业管理）（下页）1-多元产权委托代理模w业枣个体I法定区分所有建筑物的业主大会（整体）多指赢利性物业的行业主大会的决定,而自己并没有决策权＞业主委＞〉物业管理企业物业管理企並三、物业管理的委托一代理问题影响管理效率和效益的主要环节1・产权利益（下页）2・监督距离（下页）3・激励手段（下页）4・行为能力（下页）□为了少投入多产出 ■区分利益（少数人）□搭便车□ 2■监督距离■服务质量难以明确界定 ■监督的中间环节太多 □ 3■激励手段■正强化■负强化■业主：替换物业否则,不交费 ■物业督理企业：现在不可行:业主没法行使权利—由异疫商行使行使 企业也不干—— 几个企'11＜同时管理~个■业主大会 ---- 业主委员会 ■业主委员会成员能力有限：激□ 1 •产权利益■为什么要委托□业主：留用物业管理企 ______ 飞 □物业豊理企业：提高服□ 4 ■行为能力 务质量□ 3•激励手段□员强化企（不励手段不力——组织不严密第二节委托一代理理论、澀畴代理问题的解决使委托人权利。
物业服务管理的金字塔理论
智能化技术的应用与推广
总结词
智能化技术是物业服务管理的另一重要发展 趋势，通过引入智能化技术，提高物业服务 管理的效率和质量。
详细描述
智能化技术的应用包括智能安防系统、智能 照明系统、智能能源管理系统等。通过智能 化技术的应用，物业服务企业可以实现远程 监控、自动化控制和数据分析等功能，提高 物业服务管理的效率和安全性，降低运营成 本。
பைடு நூலகம்
核心服务层：环境管理
总结词
环境管理是物业服务管理的核心，为业主提供舒适、整洁的居住环境。
详细描述
物业公司需定期对物业区域进行清洁、绿化和保养，确保环境卫生和美观。同 时，加强对垃圾分类和处理的监管，提高资源利用效率。此外，还需对公共设 施进行定期检查和维护，确保其正常运行。
增值服务层：社区文化建设
总结词
合理整合和利用资源是物业服务企业持续发展的关键，需要优化资源配置，提高资源利 用效率。
详细描述
物业服务企业应充分整合内外部资源，合理配置人力、物力和财力，发挥各自优势，提 高资源利用效率。同时，积极探索与相关行业的合作模式，实现资源共享和互利共赢，
提升企业的竞争力和市场地位。
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金字塔理论在物业服务管理中的发展 趋势
绿色环保理念的践行与深化
总结词
绿色环保理念是物业服务管理的重要发展方 向，通过践行绿色环保理念，提升物业的环 保性能和可持续发展能力。
详细描述
绿色环保理念包括节能减排、资源循环利用 等方面。物业服务企业可以通过采用环保材 料、推广节能设备、建立垃圾分类制度等方 式，降低物业的能耗和排放，提高资源的利 用效率，为业主创造更加健康、环保的居住 环境。同时，践行绿色环保理念也有助于提
在金字塔理论中，每一层的服务都应以业主的需求和利益为出发点，同时每一层的服务都应与上一层的 服务相互配合，共同满足业主的需求。
物业管理理念和基本知识培训
物业管理理念和基本知识培训物业管理理念和基本知识培训一、物业管理理念物业管理是指对房地产项目进行全面管理和服务的一项综合性工作，其目标是提供一个安全、舒适、卫生、便利的居住和工作环境，满足业主和租户的各种需求。
一个良好的物业管理理念是保证物业管理工作高效、顺利进行的基础。
1.1 以人为本物业管理应以业主和租户的需求为出发点，注重服务体验，以提高业主和租户的满意度为最终目标。
物业管理要充分尊重业主和租户的权益，了解他们的需求，为他们提供个性化的服务，让他们感受到被尊重和关心。
1.2 科学管理物业管理要注重科学管理，引入先进的管理理念和方法，提高管理效率和质量。
通过人员培训和技术更新，提高管理人员的专业素质，使他们能够熟练掌握物业管理的相关知识和技能，并能够运用科学管理的手段，提高团队协作能力，提高绩效。
1.3 全面服务物业管理是一项综合性的工作，要提供全面服务，包括楼宇设施的维护保养、安全管理、环境卫生、公共设施的管理等，为业主和租户提供一个优质的居住和工作环境。
1.4 建立良好的沟通渠道物业管理要与业主和租户建立良好的沟通渠道，及时了解他们的需求和意见，提供及时的反馈和解决方案。
通过定期召开业主大会、组织业主委员会等形式，与业主进行面对面交流和沟通，建立信任和合作关系。
二、物业管理基本知识2.1 物业管理的职责物业管理的职责包括楼宇设施的维护保养、公共设施的管理、安全管理、环境卫生管理、业主服务等方面。
具体包括以下几个方面：2.1.1 楼宇设施维护保养物业管理要定期检查和维护楼宇设施，保证其正常运作。
例如电梯、空调、水泵等设备的检修和维护，电闸、线路等设施的检查和维修。
2.1.2 公共设施管理物业管理要对公共设施进行管理和维护，包括楼梯、走廊、门禁系统、照明系统等。
保持公共设施的整洁、安全和正常使用状态。
2.1.3 安全管理物业管理要负责楼宇的安全管理，包括消防安全、防盗安全等。
定期组织安全演练和培训，提高租户和员工的安全意识，确保人员、财产安全。
物业管理工作的基本原理与要求
物业管理工作的基本原理与要求在现代社会，物业管理作为一项专业化管理工作，对于保障人们的居住环境、提高物业价值、促进社区和谐发展具有至关重要的作用。
为了确保物业管理工作的高效运行，以下是物业管理工作的基本原理与要求。
一、基本原理1. 以人为本：物业管理工作的核心是为居民提供优质的服务。
物业管理人员应始终以居民的需求和利益为出发点，做到公平、公正、公开，保护居民的合法权益，提升居民的满意度。
2. 综合管理：物业管理工作需要协调各个方面的资源，包括人力资源、财务资源和物质资源等。
物业管理人员应具备良好的组织协调能力，合理配置资源，确保物业设施的正常运行和维护。
3. 专业化管理：物业管理工作需要具备专业知识和技能。
物业管理人员应深入了解物业管理相关法律法规，掌握物业管理的基本知识和技巧，提高自身的专业素养，以应对各种管理挑战。
4. 创新发展：物业管理工作需要保持与时俱进的态势。
物业管理人员应关注行业发展的最新动态，引导和推动物业管理工作的创新，提高管理效率和服务水平。
二、基本要求1. 全面规划：物业管理工作需要制定全面的管理规划。
物业管理人员应对物业设施的日常维护、安全管理、环境保护等方面进行规划和安排，确保各项工作有序进行。
2. 高效运行：物业管理工作需要高效的运行机制。
物业管理人员应建立科学合理的管理制度和流程，提高工作效率，快速响应居民需求，及时解决各类问题。
3. 良好沟通：物业管理工作需要良好的沟通机制和沟通能力。
物业管理人员应与居民保持密切联系，倾听居民的意见和建议，及时回应居民的需求，增进互信和理解。
4. 财务透明：物业管理工作需要做到财务透明。
物业管理人员应建立健全的财务管理制度，做到财务公开透明，确保管理费用的合理使用和居民的知情权。
5. 安全保障：物业管理工作需要确保居民的人身和财产安全。
物业管理人员应加强对小区安全的监督和管理，定期开展安全检查和演练，预防和及时处理各类安全隐患。
6. 环境优化：物业管理工作需要提升小区的环境质量。
物业管理理论知识
第一部分物业和物业管理一、物业一）物业从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
二）物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下 4类：1．居住物业。
包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。
2．商业物业。
包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。
3．工业物业。
包括工业厂房、仓库等。
4．其他用途物业。
如车站、机场、医院、学校等。
二、物业管理一）物业管理的含义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理企业，通常称为物业管理公司。
物业所有人，即产权人，亦称为业主。
业主可以是个人、集体、国家。
二)物业管理的起源及我国的发展阶段物业管理起源于 19世纪 60年代的英国20世纪50年代传入香港1981年广州在东湖新村实行物业管理1981年 3月 10日，深圳市物业管理公司———深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理。
1994年 3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，1996年 2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》三）物业管理的基本内容1．常规性的公共服务这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的住用人提供的最基本的管理与服务。
其目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。
公共服务管理工作，是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。
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2 物业管理的基本理 论
本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论为指导。 本章主要介绍管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论的主要内
容和对物业管理的指导作用。
2 物业管理的基本理 论
2.1管理理论 2.1.1管理的概念与职能
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组 织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管 理对象，以实现预定目标的人类活动。管理 是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和 社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、 协调、控制等职能。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地 产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。 独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上 的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。
共有房地产的分割、转让、债权债务
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2.2.4建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部 分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方 面的要素构成。
专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为 标的物。
共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共有部分的范围、车库车位的问题
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2.1.2计划、预测和决策 2.1.2.1计划
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企 业的发展方向、目标和方针，制定和选择方 案，并制定具体计划，用以指导企业的生产 经营活动。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚 动计划法、网络计划技术、线性规划。
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2.1.2.2预测
预测是在了解事物的过去和现状的基础上，对事物 的未来发展趋势、发展情况、发展结果所作的预料、 估计、推测。预测的程序为：确定预测目标→收集 预测资料→建立预测模型→预测实施→预测结果的 分析与评价。预测方法有定性预测方法和定量预测 方法。
2 物业管理的基本理 论
量实际工作→寻找差异产生的原因→采取措施，纠 正偏差。
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2.1.6管理理论对物业管理的指导作用
物业管理活动是管理活动的一个分支，用管理理论 指导物业管理活动，才能做好物业管理工作。物业 管理的工作职能也包括计划、组织、指挥、协调、 控制等。物业管理工作中，要强调制订一个切实可 行的管理计划，建立健全管理机构，选聘合适的管 理人员和服务人员，制订各项管理服务标准和规章 制度，做好各方面的协调工作，加强控制和监督， 不断提高物业管理服务水平和服务质量，使物业管 理逐步跃上新的台阶。
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2.1.4领导与激励 2.1.4.1领导
领导是指引和影响个人或组织，在一定条件下实现 目标的行动过程。
领导方式有专制式领导、民主式领导和放任式领导。 领导艺术有指挥艺术、决策艺术、协调艺术。
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2.1.4.2激励
激励是持续地激发人们的行为动机，使其心理过程 始终保持在激奋的状态之中，维持一种高昂的情绪。
激励的类型有目标激励、物质激励、精神激励、数 据激励。
激励理论有期望理论、强化理论、归因理论、公平 理Leabharlann 。2 物业管理的基本理 论
2.1.5控制
控制是按既定计划、标准和方法对工作进行对照检 查，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保组织 目标实现的过程。
控制方式有事先控制、现场控制和事后控制。 控制过程：确定控制对象→确定控制标准→检查衡
11月初，王某将小区物业告上法庭，要求其退还
停车费，并赔偿误工费和交通费各200元。
2 物业管理的基本理 论
庭审时，小区物业称，今年3月19日，物业公 司与王某所在小区的业主委员会签订了委托管 理合同和补充协议。合同规定：小区停车位的 收费标准是每月64元，这些费用除了支付保安 工资、进行小区道路维护、支付车损赔偿外， 都打入公共维修基金。王某不缴纳停车费，已 经违反了合同，物业有权收取停车费。
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2.2.3房地产共有
房地产共有包括按份共有和共同共有。按份共有人 对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有 人对共有的房地产共同享有所有权。
共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共 同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关 系等外，视为按份共有。
按份共有人对共有的房地产享有的份额，没有约定 或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出 资额的，视为等额享有。
2.1.2.3决策
决策是指为达预定目标，在若干可行方案中选择和 实施最优方案的过程。决策程序为：发现问题，确 定目标→拟定可行方案→方案比较、评价和选择→ 方案实施与控制。决策方法有确定型决策方法、非 确定型决策方法和风险型决策方法。
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2.1.3组织
组织有两方面含义：一是作为实体的组织，它是指 人们为了一定目标的实现而进行合理的配置和协调， 并具有一定边界的社会团体；二是作为涉及活动过 程的组织，是指为了实现组织目标对组织的资源进 行有效的配置的过程，专指人们的组织活动和行为。 组织的原则有目标任务原则、责权利相结合的原则、 分工协作及精干高效原则、管理幅度原则、统一指 挥原则。
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2.2产权理论 2.2.1产权概念
产权是指财产权，即存在或设定在财产之中或之上 的完全权利。
产权与所有权。所有权是产权的基础，产权是所有 权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提， 没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是 不存在的。
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2.2.2房地产所有权的含义
共同管理权是指业主基于专有部分与共有部分而形 成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利。
2 物业管理的基本理 论
案件回放：
2003年8月，市民王某在乌市某小区购买了一套住 房，由于小区内没有停车场，私家车主都将车停在小 区的路上。2007年8月，王某将自己的车停在住宅楼 前的路上，小区物业要求他缴纳停车费，但他认为， 《物权法》规定，建筑区划内，占用业主共有的道路 或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因 此拒绝缴费。10月中旬，小区物业拒绝他的车辆出入 小区，无奈，他只好缴纳一个月64元的停车费。