新城(新区、开发区、产业区)发展路径及产业定位

就业机会的供应使得第一居所的需求量 增加 • 大规模的第一居所能够确保长期稳定的 开发面积
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住宅 对于高档住宅项目而言，应充分利用高科技，按照绿色、环保和节能的理念 来打造规划区块高档住宅品牌
住宅产品的品质标准
绿色
• 绿色： – 建筑物与自然环境协调，房间光照充足，通风良好 – 房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范标准 – 有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于50％，无裸露 地面 • 环保： – 室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标 – 排水深度净化，达到可循环利用标准，小区内铺设中水系统 – 实现建筑物自洁功能，并设置小区内垃圾污水循环利用系统 • 节能： – 尽量利用清洁能源、自然能或再生能源 – 实现水循环使用系统，并通过先进技术实现对小区温度与湿度的 调节
功能开发重点
• 重点开发居住和消费 • 适当开发城市功 • 初步发展产业功能
• • • • • 住宅（第二居所） 健康/医疗/会展 葡萄酒庄 生态办公楼（独栋） 旅游相关(度假村)
• 加快发展产业功能 • 全面提升生态城功能
• 提升和完善生态城的各 项功能
产品规划重点
• • • •
都市型配套商业 住宅（增加第一居所） 教育和医疗设施 丰富的旅游产品
路径B：优先导入产业，发展产业新 城 • 产业基地/工业厂房（产业导入驱动）
• 普通住宅居所及配套（产业导入配套）
D
筑波
路径C：优先导入人口，发展居住新 城 • 住宅居所（城市化承载）
• 商业配套 • 娱乐休闲
低 低 产业发展程度
世界知名新城建设的发展路径举例示意
D：新城建设孵化期
• 引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口 • 依靠本地自身的城市化进程，发展新城
标准化与定制化的结合
高规格的基础设施
• 对于软件、服务外包、 • 整个生态办公基地应提 研发和创意设计产业， 供高规格的“七通一平” 可以选择建设标准化的 或“九通一平”基础设 施 办公楼，分割成为小型 的办公单元出租或出售 • IT/服务外包产业集群应 • 对于企业总部，可以规 提供高速宽带网络并确 保稳定的电力供应 划一定区域提供定制化 的办公楼建设，提供独 • 研发和创意设计产业集 立冠名等服务 群应提供较大的创意空 间和创意交流平台 • 提供满足办公区域知识 型人才生活消费相关的 功能设施
导入人 口优先
开 发 次 序
并行 导入 人口 和产 业 导入产 业优先
新城区块
• 不能充分利用区域所处的良 好自然环境优势 • 产业的导入起步较慢，不利 于华夏快速获得土地开发的 收益 需求驱动型 谨慎开发 超前供应 型 型
开发规模
可把新城发展划分为三个阶段
发展路径
基本情景假设
• 紧紧围绕起步区块发展 高档居住区域 • 提升区域知名度 • 初步吸引高科技产业和 现代服务业的进驻
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规划区块(南区) 功能配套设施
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• 会展中心
– 大型会议中心 – 综合性功能定位 – 生态环境
4ห้องสมุดไป่ตู้
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• 酒店
– 高端酒店 – 中端酒店 – 低端酒店
1）为住宅产品配套的常规商业设施不在此进行阐述
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住宅
短期内应首先立足于针对周边地区人群的第二居所
规划区块房产市场的细分
第一居所
• 当地居民的房屋
第二居所
• 拥有数量众多的的企业总部 • 赏心悦目的自然环境（各类植被） • 丰富的旅游产品，带动当地休闲旅游 产业的发展
不同功能设施的开发次序选择
短期 (1-3年) 住宅 高端住宅 中低端住宅 中期 (3-5年) 中长期 (5-10年) 原因
• 是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施 • 等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发 • 短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商的突破 • 短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力 • 随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间 • 需要等到形成一定的居住规模更为合适 • 短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训 • 短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训 • 本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观 • 在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展 • 有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的问题 • 本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高 • 可以考虑在中期进行一定规模的发展 • 市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发 • 区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定 • 市场 需要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展 • 需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展 重点开发
高端住宅 中低端住宅 6 国际学校 11 名品折扣店 葡萄购物
产品
1 4 2 7 5 6 16
8 11 13 14 15 17 18
3 14 15 21 22 23 19 21 8 9 10 12 16 17 20
16 高端酒店
21 研发/孵化
7 办公基地(EOD) 8 体检康复中心 9 养老社区 10
• 因投资的目的而购买的房屋 • 因度假/修养的目的而购买的房屋
定义
• 在当地企业工作的外来居住者的房屋
• 在其它行业(旅游)工作的外来居住者的房
屋 • 本地产业无法集聚足够的本地居住人群
• 因退休养老目的而购买的房屋
• 周边经济发达地区拥有足够的需求 • 盈利空间大且有利于快速拉动土地价值 • 符合规划区块优质的自然环境基础
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• 办公基地/总部基 地 • 医疗保健康复设 施 • 教育设施
– 远郊型高端体检中心 – 发展体检旅游 – 发展养老设区 – 国际学校 – 职业教育培训 – 特色教育培训 – 生态与现代化结合 – 标准化与定制化结合 – 高规格的基础设施
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• 购物设施
– 名品折扣店 – 特色葡萄购物 – 文化创意集市
新城（新区、开发区、产业区） 路径及产业定位
·
新城的发展路径，开发次序和开发规模的安排，是推动性因素和限制性因素两个方面共同 作用的结果
决定发展路径的客观因素
推动性因素 • 产业发展 • 本地城市化程度 • 政府支持 • ……
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开发次序
限制性因素 • 土地资源 • 法律限制 • 环境因素
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开发规模
产业化程度
筑波 B 谨慎开发型
A 需求驱动型 怀来 多摩 C 超前供应型
城市化程度
低 低 实际产品供给能力 高
土地资源供给 限制性政策
整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模的平衡型方案，强 调产业和城市的和谐发展
评述
• 没有产业支撑，对于140KM2 的区域开发而言很难持续发 展 • 忽视了北京高新技术产业向 周边区域的巨大辐射能力 • 所处区块目前 能够供应的土 地并非很少 • 开发规模必须 满足未来发展 需求 • 激进的开发规 模需要大量资 金 • 企业操作区域 开发必须考虑 回收周期
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医疗保健康复设施
医疗设施的品质要求
提高设施的档次 • 设施水平向高级酒店看齐 – 设施参考星级酒店的品质标准 – 医疗器械先进完备 • 配套功能齐全 – 健身、心理咨询和卫生教育 – 礼品店和餐饮店 • 引入环保和绿色概念 – 降低能源的消耗 – 亲近自然，改善病人的康复环境
提高设施的服务水平 • 引进国外的医务人员 – 参考不同国家的标准和体系，整合 和提高整体水平 – 医生和护士具有多种语言的沟通能 力 • 从服务理念出发改进流程 – 减少等待时间 – 提高服务效率
办公 办公基地 医疗 体检康复中 康体 心 养老社区 教育 国际学校 职业教育培 旅游 训 特色教育培 训 购物 大型人造景 观 会展 中小型特色
类
名品折扣店 酒店 葡萄购物 文化创意集 市 谨慎开发 会议中心
考虑开发
具体设施布局(初步设想)
不同产品在规划区块的位置设想
区块
高尚生态生活区 功能配套区 知识型生态办公 区 高科技产业集聚 区 高档葡萄酒产区
节能
环保
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办公基地
生态办公区域应以“总部基地”及高端服务业的需求入手，打造一流的环境和高规格的基 础设施配套
生态与现代化的结合 • 生态办公 – 超低的容积率、大面 积绿化覆盖 – 坐落在规划区块的山 水怀抱之间 – 可再生能源的使用、 可回收的垃圾循环系 统 • 现代化办公 – 拥有CBD办公所具备 的现代化配套设施
• 选择“造城”与“引入产业”并 行的发展模式是南区最佳选择 – 单纯的“造城”可以快速吸引 人气，吸收北京的消费能力； 但从长远来看本区域必须具备 自我的经济造血功能，仅依靠 旅游等消费将引起新城发展动 力不足的问题 – 单纯的“产业导入”能够符合 当地对于经济增长的迫切需求， 但无法体现土地应有价值 • 因此，采取“并行导入人口和产 业，控制开发规模”的平衡型方 案，但却是最佳选择
• 高等教育 • 中等教育 • 初级交易 • 普通教育 • 职业教育 • 成人教育 • 公办学校 • 明办学校 • 国际学校 • …… • 公办学校难度较高，且北京郊区 和周边已经拥有多个大学城 • 普通教育通常集中在城市区域， 怀来地区的人口数量短期内无法 满足 • 国际学校可以作为吸引高端人群 在本地购置住房的主要吸引力之 一 • 职业培训和特色教育培训
• ……
发展路径
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开发次序
·
新城建设中不同产品的开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况
新城开发次序计划示意
路径A：并行导入人口和产业 高
人 口 导 入 程 度
C
怀来
多摩 尔湾
A
B
高
• • • •
住宅居所（人口导入驱动） 产业基地（产业导入驱动） 商业配套（产业与城市化共同承载） 休闲娱乐（第三产业发展带动需求）
• 提高满意度 – 提供报纸、水果、饮料 打造“医疗旅游”的品牌与规划区块旅游的发展产生互动 – 提供免费的简单体检
4 教育 引入教育设施的目的在于吸引人气、提升品味；其中，国际学校、职业培训教育 和多元化的特色培训是可供选择的方向
引入教育设 施目的 • 提升人气和地区品牌
– 通过教育设施的引入，提升地 区知名度、快速提升本地人气
短期重 点
• 满足本地居民和本地工作人群的第一居 所相对盈利空间较小，且不利于拉升土 地价值 • 与北京郊区相比无明显优势 • 产业集聚发展会带来大量的人群，本地
• 规模过大的第二居所从长期来看不利于 区域经济的发展 • 从中国的经济发展水平看，以休闲、度 假、养老为主的第二居所发展空间仍然 有限
中长期 重点
· 2 开发规模 与此同时，新城建设在开发规模上有三种典型方式，是内在需求与供给能力对比 的结果
新城开发的开发规模规划原则
高 尔湾 新 城 的 内 在 需 求
存在三种典型的 开发规模 • 需求驱动型：新 城的土地资源能 相对地根据内在 需求开发，是一 种相对平衡和理 性的方式 • 谨慎开发型：新 城受到资源限制 开发滞后，产品 供应不满足需求， 是一种相对保守
起始阶段 (1-5年)
• 形成高档居住地区 • 完善的葡萄酒产业链， 推动旅游产业蓬勃发展 • 城市功能逐步完善 • 现代服务业加速发展
发展阶段 (5-10年)
• 成为北京高科技产业辐 射区域中的亮点区域 • 生态城市功能逐步成熟 • 创新型服务业加速发展 • 成为独具特色的葡萄旅 游目的地
成熟阶段 (10-20年)
• 聚集一批以总部、研发、服务外包、 文化创意等类型的企业入驻 • 低密度的生态型办公区域 • 成为北京总部经济的重要组成部分
“产业”拉动引擎
高科技产业集聚区
• 发展以健康产业、绿色产业、通信 电子产业为主的高科技产业 • 形成研发、孵化、生产制造一体化 发展的现代化产业基地
“人口”拉动引擎
高端葡萄酒产区
• • • • •
住宅 写字楼 商业 科研 文化中心
中长期
在空间上可以形成五个主要的功能区块
中长期发展规划
功能配套区
• 规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能 设施（学校、大型购物、医疗康体、等） • 是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中 地
知识型生态办公区
高尚生活区
• 从高档的第二居所为主拓展成为既满 足本地需求又吸引北京人群居住的生 活区域 • 拥有与住宅相匹配的完善的功能配套 （如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套 商业）
职业教育培训 12 特色教育培训 13 大型人造景观 14 中小特色旅游 15
17 中端酒店 22 文化创意产业 文化创意集市 18 低端酒店 23 服务外包产业 会议中心 19 工业厂房/仓储 展览中心 20 葡萄酒庄
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• 住宅
– 满足北京第二居所需求 – 满足本地人群需求
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• 旅游休闲娱乐
– 旅游地产 – 特色休闲娱乐项目