北京市城镇居民住房需求分析

ＣＩＴＹｌ城市连线以转让，但可以被赎回，控制权由全体股，按一定的标准折合成表决权。

这种社员平等拥有，社员民主选举代理人行治理结构既保证了社员基本的民主权使剩余索取权，收益仅由社员分享，分利，又体现了资本的风险价值，是民主配方式通常以交易量为依据。

在原初状和动力机制的统一，有利于实现效率和态。

入社成员基本上都存在贷款需求，公平的最佳结合。

相互资金融通的动机比较强烈，所以合２．合作金融组织¨作成本较低。

而代理问题则主要通过社这种治理结构改变了合作股份不能会约束和自我约束，以社员的退社作为自由转让的假定，但其他条件仍然满潜在威胁来激励，不过退社往往会造成足。

在股份可以自由流转的情况下，社合作金融组织的不稳定，在实际中通常员投资的流动性增强并且具有通过二级被限制。

所以总体来看，代理成本在原市场增值的可能。

研究表明，可自由转初合作金融组织中不时很高，但也未能让的并能通过市场评价其价值的剩余索根本解决，代理人经常只能代表一部分取权可激励股东更多的投资。

股份的不社员的利益而无法代表全部。

可退让和自由转移增强了合作金融组织中国农村具备建立原初合作金融组资金的稳定性，不会因资本退出而影响织的基础。

由于村级行政组织基本上实规模，同时还可以引入外部约束机制来现了民主化管理，村民委员会由村民直激励和监督代理人的经营行为。

不过，接选举产生，所以可建立以村为单位的这种治理结构需要一个股权交易市场，社区性合作金融组织，由村委会代理行治理效率取决于市场的健全和完善。

使对合作金融组织的控制权和表决权，３．合作金融组织¨Ｉ基本可以保证合作金融组织根植于农这种模式突破了合作金融只限于会村、农业和农民。

员的封闭型交易，引入外部投资者，剩（二）合作金融组织治理机构的改进余索取权在更广泛的范围内分配。

由于合作金融有赖于规模效应，所以原外部投资者不再具备双重身份，所以更初合作金融组织迟早还会扩张，由此引具有监督和激励代理人的动力。

而且，’发合作成本和代理成本过高的问题。

而在风险可控的范围内吸收存款，有利于且，农村目前的信用合作社都集中在乡发挥债务融资结构对代理人的监督约束镇和县，因此治理结构的改进更显必要作用。

外部资金的进入也有利于扩充合和更具有现实指导意义。

作金融组织的资金规模，提高资金利润从１９９８年房改以来，人们的居住条１．合作金融组织Ｉ率，更多地将股份制的内部激励机制应件得到了很大改善。

但是随着住宅的在合作范围扩大和收入水平提高用在合作金融上。

商品化，房屋的价格也越来越高，而后，“一人一票制”无法对出资数额大以上合作金融组织的三种治理结构且近年的上涨幅度逐渐加快。

在完全的股东进行有效激励，在低成本的退出只是理论模式，在现实中并不一定单独的市场经济条件下，价格应该是由供机制下，大额资本很容易流出合作杜，存在，例如我国推行的股份合作制就是给和需求关系决定的。

影响城镇住宅造成合作资本运作能力的下降。

因此，前两种模式的有机结合，合作银行则是的需求有几个方面，其中最重要的是要有权有必要分配给股份较多的股东，第三种模式的表现。

总之，合作拿壁等城市化带来的需求，在过去的２０多年箬至瑟篙篓篡篡罢裟？蔷篙蓊磊竺鬻鬈间朋城市化水平已绷啪年的相互促进，又能相互制约的表决方式。

所变化，固守原有的性质只能导致合作。

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一一１７・９％上升到２００７年的４４・９％。

中国正它的治理结构特点是：社员的股金分为成本和代理成本的增加，最终造成组织处于工业化、城镇化的快速发展阶资格股和投资股两部分，资格股实行一解体或者被政府控制两种不良结局。

＿段，到２０２０年中国的城市化率将达到人一票，超出资格股的资本量列为投资（作者为山西财经大学财政金融学院副教授）７６万方数据中目城市经济ＣＨＩＮＡＵＲＢＡＮＥＣＯＮＯＭＹ问囊研究北京市城镇居民住房需求分析■汪明军住房问题关系人民幸福、社会稳定．是建设和谐社会的大事。

要切实解决好人民的住房问题就要持续地增加人们的收入，并且保持合理的市场住房价格６０％左右。

也就是说，在未来的十几年间，每年都将有一千五百万左右的人口进入城市居住，这将带来大量的城镇住宅需求。

其它影响需求的还有：改善现有住房条件、城市旧城改造、投资投机需求等。

经济学中关于一种商品的需求定义是指在一定时期内，消费者在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买的该商品的数量。

这个定义指出，需求是指既有购买欲望又有购买能力的有效需求。

只有购买欲望而没有购买能力的需求只能称为需要。

所以，以上对于住宅的需求只有具备了相应购买能力的部分才能算是需求，其余的只能做为需要考虑。

对于住宅来说，购买能力的决定性因素包括消费者的支付能力和住房的市场价格。

本文试以北表１．２００４—２００７年北京市城镇居民人均可支配收入情况表年份人均可支配收入（元）增长率实际增长率２００４１５６３７．８１２．６０％”．５０％２００５１７６５３１２．９０％１１．２０％２００６１９９７８１３．２０％１２．２０％２００７２１９８９１３．９０％”．２０％资料来洱：根据北京统计年薹．圆民经济和社会发展统计公报整理万方数据万方数据支出相结合，决定了消费者在住房方面的购买能力。

２００７年北京市城镇居民购房交纳的首付款总额为２６７．３５亿元，平均每月新增的归还房贷的总额为３．２６亿元。

根据个人住房按揭贷款的相关规定，我们在计算时将按揭贷款的期限定为２０年。

按照商业贷款２００７年７月２１１３利率下限，采用等额本息还款法计算，在购房时可以承担的贷款比例为６１．７７％，贷款金额为４３１．９１亿元。

也就是说，人们在购房时的首付款为２６７．３５亿元，首付比例为３８．２３％，实际的总消费金额为６９９．２６亿元。

这里包括购买新建商品住宅、二手房和经济适用房等的总金额。

２．２００７年北京市城镇居民住房价格—数量分析根据以上计算，２００７年北京市城镇居民购买住房的总消费金额为６９９．２６亿元人民币。

在这个总金额下，住房的价格越高可以买到的总面积越小，反之，价格越低可以买到的总面积越大。

表５列举若干数据反映了价格一面积的关系。

２００７年北京市商品住宅的销售面积为１７３１．５万平方米，销售额为１８４６亿元人民币，相应的商品住宅总体均价为１０６６１元，平方米。

如果城镇居民全年的购房消费金额全部按照这个价格购买商品住宅，可以购买到的面积为６５５．９万平方米，只占到商品住宅总销售面积的三分之一。

３．２００７年北京市城镇居民住房需求曲线需求曲线是用来表示在一定的特定时期内，消费者在每一种价格下所愿意并能够购买的商品数量。

根据以上数据可以得到２００７年北京市城镇居民住房需表５．２００７年购买住宅的价格一数量分析表中■城市经济ＣＨＩＮＡＵＲＢＡＮＥＣＯＮＯＭＹ问曩研究ｆ价格（元）３７８０４９９５６０８１７３６１９９９０１０７５９１９９８１２７９７３Ｉｌ面积（万盯）１８５０１４００１１５０９５０７００６５０３５０２５０求曲线。

这样可以更直观地看到价格与需求数量之间的对应关系。

三、未来三年北京市城镇居民住房需求分析１．２００８—２０ｌＯ年北京市城镇居民住房购买能力分析图１．２００７年北京市城镇居民住房需求曲线２００４年至２００７年的人均年购房支出的年平均增长率为７．７３８％。

基于中国经济多年来增长又好又快的现实和中央对经济保持稳定增长的预期，相信人们的收入将会不断地提高，同时人们用于住房的消费支出也将逐步提高。

这里假设从２００８年开始每年的人均购房支出增长率为１５％，略大于可支配收入的增长，那么２００８年至２０１０年的城镇居民人均年购房支出分别为：２２１５元、２５４７元、２９２９元。

关于城镇人口增长方面，最近几年来北京的城市化率都是以７％以上的增速提高，到２００７年底高达８５％（城市化率根据北京统计年鉴中城镇人口和乡村人口数计算）。

北京市的常住人口近年也增加很快，２００７年底的常住人口达到了１６３３万人，比２００６年末增加５２万人，是２００１年以来人口增表６．２００８—２０１０年北京市城镇居民年购房支出分析表城镇居民人均年城镇居民年购房城镇居民年购房年份城镇人口（万）购房支出（元）支出总额（亿元）总支出增长率２００８１４１６２２１５３１３６１７．３０％２００９１４３０２５４７３６４２５１６１５％２０１０１４４４２９２９４２３０７１６１５％万方数据ＣＩＴＹＩ城市连线表７．２００８—２０１０年北京市城镇居民归还贷款情况分析表每月新增归还贷款年人均归还贷年人均还年份首付款贷款（亿元）总金额（亿元）款金额（元）贷增长率２００８３１３．６０５０６．７３．８２８８７５４．５％２００９３６４．２５５８８．５４．４４１２５１４１．０％２０１０４２３．０７６８３．６５．１６１６６７３３．３％加最多的一年。

这种增长速度是中国所处的城市化阶段所致，同时也和表８．２００８年北京市城镇居民住房需求分析表来了巨大的资源和环境压力，这些问题已经影响到了北京的可持续发展，ｌ价格（元）４４３４５１２７６０７６７１３３８２０３１０９３７１８２２９３２８１２ｌｌＳｉｔ，ｑ（万时）１８５０１６００１３５０１１５０１∞０７５０４５０２５０表９．２００９年北京市城镇居民住房需求分析表Ｉ价格（元）５１５０６１４７７３２９９０７４１１２０９１５８８０２３８２０３８１１１Ｉ面积（万仃ｒ）１８５０１５５０１３００１０５０８５０６００４００２５０表１０．２０１０年北京市城镇居民住房需求分析表Ｉ价格（元）５９８２７１４０８１９７９２２２１３８３３１７０２５２７６６６４４２６６ｊＪＩ面积（万一）１８５０１５５０１３５０１２００８００６５０柏０２５０Ｉ２００８年的北京奥运会紧密关联。

随着经济社会的发展，人口的快速增长带图２．２００８年北京市城镇居民住房需求曲线８０北京市在２０２０年前将把总人口控制在１８００万人，同时北京市已经进入城市化阶段的中、后期，所以未来几年北京市常住人口的增加和城市化率的提高应该会有一个放缓。

这里假设２００８年的未来增长率为２％、２００９年和２０１０年城镇人口的增长率为每年１％，则２００８年至２０１０年的城镇人口数分别为：１４１６万人、１４３０万人和１４４４万人。

表６是结合年人均购房支出增长和城镇人Ｅｌ增长的假设，得出的２００８年到２０１０年的城镇居民年购房支出总额。

未来三年中购房的按揭贷款我们仍采用２００７年的贷款比例６１．７７％，结合以上数据计算出相应的贷款金额和需要新增的人均还贷能力。

从表７的数据看到，人均年还贷所需的增长很高，这意味着此项支出在总支出中占的比例也将增多。

２．２００８—２０１０年城镇居民住房需求分析根据表７中的数据我们可以得出２００８年到２０１０年每年的北京市城镇居民住房需求的价格一面积关系，表８一表１０表明了这种价格一面积关系。