第四章房地产估价原则
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
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B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
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上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
资产评估——房地产评估
2.社会因素 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素
（5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）] =（150+200+18.54+10.23+35） =413.77(元/平方米) 土地总价 =413.77×15000=6206550(元)
该宗地单价为 413.77元/平方米，总价为 6206550元。
四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发 成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正 常利润 （一）土地取得费用 （二）开发成本 开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用 （三）开发利润 （四）管理费用 （五）投资利息 （六）销售税费
（二）区域因素 指某一特定的区域内的自然条件与社会、 经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、 服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置 关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价 格水平也会较高。 2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统 通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路） 越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度， 包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利 程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
中华人民共和国建设部令第142号房地产估价机构管理办法
中华人民共和国建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。
部长汪光焘二○○五年十月十二日房地产估价机构管理办法第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。
任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。
鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第二章估价机构资质核准第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。
国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
房地产估价规章制度
房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。
第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。
第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。
第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。
第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。
第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。
第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。
第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。
第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。
第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。
第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。
第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。
第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。
第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。
第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。
第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。
第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
第四章、房地产评估
因素并对差异因素进行分析，对参照物价值进行修正 进而评估房地产价格的一种估价方法 3、相同点，即差异因素 用途、结构、地形、地势、交 易日期、交易性质 二、市场法的应用范围 1、有相关的交易市场 2、参照物多 3、某些情况不能适用市场法
第三节、房地产评估的市场法
• 三、市场法的计算公式 • 待估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区 • • • • •
第一节、概述
3、确定评估基准日 4、签订评估合同 （二）、制定评估工作计划 人、时间、预算、工具、方法、管理 （三）、实地勘查和收集资料 1、了解委估资产的环境 2、了解委估资产的资料，各种渠道的 3、看委估资产具体情况：是否有剥落、断裂、渗漏等 （四）、选择评估方法并估测被估房地产价值
第二节、房地产价格及影响因素
• • • • • • 2、建筑物的个别因素 面积结构和材料 设计和设备状况 施工质量 法律限制 建筑物是否与周围环境协调
第三节、房地产评估的市场法
• 一、市场法的基本思路 • 1、市场法-市场比较法、现行市价法 • 2、含义：将评估对象与参照物进行对比分析找出差异
•
第四章、房地产评估
内容提要： 1、房地产的概念、特点、价格以及 价格特征、影响因素、评估程序 2、房地产的评估方法 3、在建工程的评估方法 4、研究的必要性：房地产在国家宏 观调控中的重要作用、市场交易的活 跃性、民生性、历史沿承的房地产的 重要性
第四章、房地产评估
第一节、概述
2、长期使用性 3、投资大量性 4、保值和增值性 5、投资风险性 6、政策限制性 7、房地合一性 8、房地价格互影响性，评估时需房地分估整合求评估 值 四、房地产评估的原则
房地产估价管理规章制度
房地产估价管理规章制度第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，维护房地产交易市场秩序，保障房地产估价活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律、行政法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的机构和人员。
第三条房地产估价活动应当遵循独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价的监督管理工作。
地方各级人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产估价的监督管理工作。
第二章房地产估价机构资质核准第五条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质。
未经资质核准，不得从事房地产估价活动。
第六条申请房地产估价机构资质，应当具备下列条件：（一）有固定的经营场所；（二）有必要的专业设备和资金；（三）有符合规定数量的取得房地产估价资格的专业人员；（四）有健全的管理制度和业务规范。
第七条房地产估价机构资质分为一级、二级、三级。
资质等级的划分标准由国务院建设行政主管部门制定。
第八条房地产估价机构资质核准的具体办法，由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产估价活动管理第九条房地产估价机构应当在其资质等级范围内从事房地产估价活动。
第十条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当遵守下列规定：（一）接受委托，签订书面估价合同；（二）指派具备相应资格的估价师进行估价；（三）严格执行估价规范和标准；（四）向委托人提供真实、准确的估价报告；（五）妥善保管估价资料，保存期限不少于十年。
第十一条房地产估价师应当具备下列条件：（一）取得房地产估价资格证书；（二）具有三年以上房地产估价工作经验；（三）参加继续教育，保持专业水平。
第十二条房地产估价师不得有下列行为：（一）同时在两个以上房地产估价机构从事估价活动；（二）以个人名义接受委托从事房地产估价活动；（三）收取不正当利益；（四）泄露委托人的商业秘密和个人隐私。
资产评估-房地产评估
2、建筑费用 比较法测算 建筑工程概预算方法估算
3、专业费用 专业费用=建筑费用×费率
4、利息和利润 分别是全部预付资本的资金成本和机会成本。 全部预付资本=地价+建筑费用+专业费用
（1） 利息=全部预付资本×利息率 地价利息一般按整个建设工期计算 建筑费和专业费利息按建设工期的一半计算
（二）土地开发费用
1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括 为“三通一平”和“七通一平”。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、学校、 公园、绿地等设施的费用。
3．小区开发配套费。
（三）投资利息
投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1、土地取得费的计息期为整个开发期和销售期。 2、土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期 的一半。
土地取得费=30万元/亩=450（元/平方米） （1公倾=15亩=10000平方米 ）
（2）计算土地开发费。 土地开发费=4亿元/平方公里=400（元/平方米）
（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土 地开发费为分段均匀投入，则：
土地取得费利息=450×[(1＋6%)2－1] =55.62（元/平方米）
（五）投资利息
以土地取得费用和开发成本作为计息的基数。
（六）销售税费
销售税费主要包括： 1.销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售 代理费等。 2.销售税金及附加（即两税一费）。包括营业 税、城市维护建设税、教育费附加。 3.其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花 税、交易手续费、产权转移登记费等。
例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为 3000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税）为每亩30万元，土地开发 费为每平方公里4亿元，土地开发周期为2年，第1年投 入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报 率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷 款年利率为6%，试评估该土地的价值。 解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。
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评估估价对象价值所依据的市场状况是估价时点时的状况 。 估价时点不总是在“现在”，可以是过去(回顾性估价)、
未来(预测性估价)。
➢ 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系如表4.1
和图4.1 。
表4.1 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
图4.1 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房 地产不应作为抵押估价对象；如委托人要求评估其抵押价 值的，其抵押价值为零。
第4节 估价时点原则
4.1 估价时点原则的含义 含义：要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定
时间的价值。
估价时点须依据估价目的来确定
4.2 为何要遵守估价时点原则 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。 时间变化，房地产状况可能发生变化。 估价不可能也不必要评估估价对象在所有时间上的价值。
个月内的房地产抵押价值
再次抵押的房地产的抵押价值 法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押
估价目的的估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的， 其抵押价值为零。
法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押
估价对象；如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值 为零。
法律、法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，
关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服 务费外的任何现实的或潜在的利害关系。
• ③在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于
外部压力。
• ④估价师须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影
响。
2.2 估价实务中如何遵守独立、客观、公平原则 本着“经济人假设”进行估价 换位思考 以专家身份反复、精细地权衡评估价值
所在地的地方性法规(自治条例、单行条例)、国际条约， 还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门 规章和政策及技术规范，高院司法解释，估价对象所在地 国家机关颁发的政府规章和政策，以及估价对象的规划设 计条件、出让合同、房屋租赁合同等。
为何要遵守合法原则——房地产估价从某种意义上讲是评
估房地产权益的价值
许的处分方式为依据。
• ④依法判定的其他权益：评估价值须符合国家价格政策。
可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资
格的要求上
3.3 合法原则的应用
3.3.1 房屋征收估价合法原则的具体应用
1、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面
积直接相关。
2、该房屋用途性质、面积建议拆迁当事人按以下原则确Leabharlann 第2节 独立、客观、公正原则
2.1 房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正 内涵：要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公
平合理的价值。
核心——估价机构和估价人员的中立立场：机构独立、无
利害(利益)关系、不受外力干扰、职业道德 。
保障独立、客观、公平估价的4个要求： • ①估价机构是不依附于他人、不受他人束缚的独立机构； • ②估价机构、估价师与估价对象没有现实的或潜在的利益
4.5 现实中各种估价目的的估价
1）估价时点为过去的情形，大多对估价结果有争议而引起
的复核或鉴定估价。
2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多为
房地产损害赔偿和保险理赔案件。
3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，包括
在建工程估价。
4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评
目的：是使得估价的结果具有类似性或可比性。 房地产估价原则主要有六项：①独立、客观、公正原则；
②合法原则；③最佳最高使用原则；④估价时点原则；⑤ 替代原则；⑥谨慎原则。
1.2 估价原则的作用
可使不同的估价师对于估价的基本前提具有认识上的一致
性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的 评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量 估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到 一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析， 就可评估出一个更加精准的价值。
3.2 合法原则对房地产估价的要求
遵守合法原则，应做到以下4点： • ①依法判定的权利类型及归属：以房地产权属证书、权属
档案(不动产登记簿)及相关合同等其他合法权属证明为依 据。
• ②依法判定的使用权利：以使用管制(城市规划、土地用
途管制等)为依据。
• ③依法判定的处分权利：以法律、法规、政策或合同等允
第四章 房地产估价原则
第1节 房地产估价原则概述
1.1 房地产估价原则的含义 含义：指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识
房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结、提炼出 了一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
本质 ：①房地产估价的工作标准；②统一估价师的认识；
③规范估价行为。
2.3 独立、客观、公正的具体做法 • 有良好的职业道德 • 坚持回避原则 • 实事求是 • 遵守评估程序 • 不断提高理论水平和业务素质
第3节 合法原则
3.1 合法原则的含义 合法原则是指房地产估价的对象必须是国家法律、法规确
认和保障的合法使用的房地产。
依据：不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象
估期房价值。评估房屋拆迁产权调换房的房地产市场价格 时应特别注意两点：①估价时点应与评估被拆迁房屋的房 地产市场价格的估价时点一致；②估价对象状况(期房的区 位、用途、面积、建筑结构等)，应与拆迁安置补偿协议中 约定的为准。
4.3 确立估价时点原则的意义 说明评估价值对应的时间。 评估估价对象价值的时间界限。
4.4 估价时点对房地产估价的要求 评估现值的一般将实地查勘估价对象期间或者估价作业日
期内的某个日期（特别是完成实地查勘之日）确定为估价 时点。
估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定
的。
注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状
定：
• 以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 • 当地政府对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，
从其规定
• 拆迁当事人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，按协
商结果确定
• 对被拆迁房屋的性质不能协商一致，向规划部门申请确认。
3.3.2 抵押估价合法原则的具体应用
划拨地的房地产抵押价值 有拖欠建设工程价款、尚未竣工或虽竣工但竣工之日起六