克而瑞_深圳东部华侨城旅游地产项目研究报告_28页_调查分析总结
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)4、对潜在消费者的认识4.1人口变动及分布宁波市老三区人口密度916455091077海曙江东江北宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。
江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。
从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。
海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。
老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。
海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。
江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。
江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。
50001000015000海曙区江东区江北区海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区5295744679717736972491081995年1996年1997年1998年1999年2000年海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。
但，人口增长速度继续保持较快增长势头。
江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。
出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。
(旅游行业)华侨城欢乐谷旅游公司调研原始记录(完整版本)
（旅游行业）华侨城欢乐谷旅游公司调研原始记录(完整版本)深圳华侨城欢乐谷旅游公司人力资源调研原始访谈记录（机密文件）深圳市华盈恒信管理顾问有限公司第一组：冉斌游客部经理黄飞翔Q：游客部的主要职能是什么游客部主要负责剪票、水公园、游览车、小火车和一些小型的项目，还负责欢乐干线。
现有员工130人，5-10月份水公园开放时人数达到200人左右，现在有四个二级部。
人员淡旺季会做一些调整，水公园每年只开半年，优秀的员工会保留下来，一般的员工就走了不再回来了。
Q：人力资源最薄弱的问题是什么第一是职位说明书，职位说明书是人力资源非常重要的基础，以前请人民大学的老师来做了2天培训，然后就让大家写，写出来后人力资源部负责修改，到现在，这些职位说明书的适用性已经比较差了。
第二是薪酬方面的问题，七至八年前参照华侨城集团做的薪酬，当时工资水平很高，有很强的竞争力，这么多年没有调整，很少有公司这么长时间不做调整的，现在已经变得很低了，我太太是一个老师，工资以前比我低，现在已经调得比我高了。
第三个问题是考核的问题。
这个问题需要系统解决，比如定量和定性指标的选择设置问题，比如培养管理人员学会绩效管理的问题，比如考核结果与薪酬激励挂钩的问题。
我们主要还是采取绩效管理的方式来进行员工管理，但绩效管理运作的效果不好。
以前制订了员工的服务标准，但考核如何来做，还没有成熟的经验。
我们的考核就是直接分管领导来打分，不同领导对考核把握的尺度不同，有些宽松，有些严格，评价出来分数高的不一定是真正好的，分数低的也不一定就是差的。
第四个问题是人才培养问题。
Q：公司在人才培养方面有一些什么样的做法公司现在有轮岗，给一线员工带来了一些工作上的新鲜感和激情，这是值得肯定的，但一般只是在部门内部轮岗。
公司专业性比较强的二线岗位，不会轮岗，专业性不太强的岗位会轮岗。
公司有竞聘机制，但形式大于内容。
Q：欢乐谷作为一个国企，作为管理者，感觉好管理吗华侨城集团包括欢乐谷是一个关系比较复杂的企业，亲戚朋友裙带关系很多，但应该说还没有复杂到影响正常工作的程度。
解读东部华侨城的规划
解读东部华侨城的规划老大发表于2010年06月02日 16:36 阅读(27) 评论(0) 分类：个人日记举报日前有报道，深圳东部华侨城试业两年收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。
人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。
但我觉得，东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。
其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点，我一直尝试着从一个参观者的角度，去理解其中的奥秘。
总体规划的难度何在如果进行归零思维，回到东部华侨城还完全未开发的早期，手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图，你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。
按传统旅游规划设计的思路，照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。
从自然资源上看，这幅地近海，但因大梅沙早已开发，故已没有海岸线可资利用；不但如此，连接近岸线的平地都没有，只有一些丘陵和小山，非常奇怪地一直向纵深发展，直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。
有山，但也是三类以下旅游资源，三洲田水库边还有些湿地。
中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里：目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗？他们会大力在湿地上做文章，在水面上做文章。
但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。
因为从世界上旅游规划打造的惯例来看，湿地属应保护的范畴，不宜大规模开发，不具有很强的商业利用价值。
杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。
至于人文资源，据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系，但似乎也没有多少历史遗存；这里大概还属于龙岗客家人的聚集地，不过和梅州、惠州等地的客家文化相比，总是小巫见大巫。
总之，除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外，其它基本乏善可陈：资源缺乏，交通不便，植被单一，地形复杂；在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著，恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。
三个最关键的布局考虑站在现今东部华侨城云中部落的山头，我想象自己是在这里工作的规划师。
深圳华侨城案例分析
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功走出了这样一个模式—— 通过对使区域增值的片区开发达到项目整体成功开发的目标
中
国 民 俗 文 化
欢 乐 谷
高 尔 夫 球 场
村
世
锦
界
绣
之
中
窗
华
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象 档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境 和文化营造，实现土地的最大价值；
土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景 观环境和社区文化的营造；
最终成为城市高端居住区的中心。
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿
深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告一稿深圳东部华侨城旅游考察调研报告近年来，我国旅游业发展迅速，一直保持快速增长的态势。
旅游景点的增加、旅游形式的增多，以及游客本身兴趣日趋多元化的趋势,形成了旅游地之间越来越激烈的竞争。
为了在整合自身优势的基础上更好地打造伍员山景区，我们考察组一行对深圳东部华侨城进行了为期两天的考察，以期吸收并借鉴对方旅游项目的经验和优点来进一步完善自身景区的建设。
一、基本情况东部华侨城坐落于中国广东省深圳市大梅沙，占地近 9 平方公里，由华侨城集团斥资 35 亿元打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。
华侨城以“规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进”为规划、建设和管理的目标，以“让都市人回归自然”为宗旨，经过十多年的努力，将东部华侨城建设成为一个世界级的旅游度假目的地。
二、考察成果我们考察组一行花了两天时间考察了茶溪谷、大侠谷、大华兴寺，虽然不免走马观花，但仍有不少收获。
1.景点设置茶溪谷占地面积约 1.5 平方公里，体现的是中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”四大元素，包括湿地花园、三洲茶园、茶翁古镇和茵特拉根等游览区，融合了湿地花海的浪漫、岭南茶田的幽雅、茶禅文化的融合和西方山地小镇的风情。
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。
各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。
住宿主要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火车旅馆等实现。
其中茵特拉根酒店与景区连接紧密，使得茵特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆，使得茶溪谷度假功能更为完善。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析制作人：程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城，是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅，为中华文化的另一元素——旅游，做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业，或大或小，不论中外，都面临着激烈的市场竞争，其中，随着世界全球化的进程的加深，中国旅游业越来越走向世界，而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴，一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路，就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选，位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象，做了大量的调查研究，结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在：深圳华侨城集团成立于1985年，经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程，在华侨城的一步步发展壮大的过程中，一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态，但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑，许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展，那么，深圳华侨城，在保持经济稳定发展的同时，又是采取了什么样的手段，创造了它不断的奇迹的呢？我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
1225东部华侨城专题案例研究
云海谷
大华兴寺 功能 参观 景点 菩提广场、妙相禅境、无量云梯、 观音坐莲、归一阁等 众香界——作为寺庙区前的集市沿 街，店铺主售茶、花、手工艺品、 开光法器等佛文化流通商品。 《天音梵乐》
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项目
冒险海滩
详细功能
水主题乐园、露天剧场
项目
云海谷高 尔夫 云海谷体 育公园
详细功能
1座18洞会员专属球场，1座18 洞公众球场 休闲健身、生态探险、时尚运动 、休闲娱乐、奥运军体运动、山 地体育活动
2.1茶溪谷
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹” 等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融 合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽 雅。总占地面积约1.5平方公里。
花海公园
茵特拉根主题生态小镇:通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将
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案例研究
Case Study
2.4大华兴寺
大华兴寺位于深圳东部华侨城内 海拔 486 米的“观音坐莲”山上， 项目占地 12000 平方米，是一处展 示中国传统佛教文化，极具禅意， 启迪心智，教化人生的宗教文化旅 游园区。园区自 2005 年 3 月规划至 2008 年 7 月建成，历经三年成就今 年之辉煌。项目包括观音坐莲宝像、 大华兴寺、大华兴寺菩提宾舍、妙 相禅境、《天音梵乐》、大雄宝殿、 众香界、香积斋、归一阁、云水堂 等。 大华兴寺禅修课程内容 一、礼佛—学习基本的佛教禁忌、 学习礼佛三拜、学习持经威仪、学 习上香 二、讲法开示—解读佛教经典禅 修与企业管理佛教文化对人生的启 迪 三、梵音学唱—净化心灵启迪人 生陶冶情操 四、过堂体验—亲身体验佛家用 餐礼规 五、早晚功课—跟随师父参加佛 弟子的必修课程 六、茶禅一味—学习采茶、制茶、 泡茶、茶艺等 七、打坐调心—菩提宾舍禅房打 坐修行，师父指导 八、晨钟暮鼓—感受寺院一天的 开始与结束 九、健康养生—香积斋围餐，感 受素食养生之道
东部华侨城案例研究
东部华侨城案例研究一、深圳东部华侨城概况深圳东部华侨城由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。
东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。
二、东部华侨城的开发历程东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。
二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目在2008年完美呈现。
三、各功能区开发内容1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。
2、体育运动区：主要为云海谷高尔夫、体育公园。
3、高档居住区：天麓4、商业区：天麓街区、因特拉根小镇、海菲德小镇5、佛教文化区：包括大华兴寺、观音坐莲像等。
四、旅游区块介绍1、茶溪谷茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。
总占地面积约1.5平方公里茵特拉根茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。
茶翁古镇选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现手法。
游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。
华侨城旅游地产分析
第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区 （2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌 平台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致 力将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确 定华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品 牌”的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。
波托菲诺
旅游业是华侨城的核心产业
旅游产业：深圳华侨城拥有四大主题公 园——锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐 谷。从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游 到体验式旅游，华侨城在主题公园的管理运 营上获取了相当丰富的回报和利润。第五大 主题公园欢乐海岸将于2010年试业，旅游产 业成为华侨城的核心产业。
锦绣中华
世纪村 红树湾 红树西岸
深圳湾畔
世界花园 1998：欢乐谷
2010：欢乐海岸
碧海云天
华侨城：旅游主题地产代表
深圳华侨城座落于深圳市南山区的深圳湾畔。深圳 华侨城占地面积4.8平方公里，总建筑面积约为 218.96 万平方米，其中高层住宅 92.85万平方米， 多层住宅 45.48 万平方米，别墅3.38万平方米，市 政41.60万平方米，商业及工厂占地 34.56万 平方 米，写字楼占地1.08万平方米，旅游配套设施占地 250万平方米，是一座融科技开发、生产、高尚生 活、商业俱备的跨世纪新城。华侨城绿化占地覆盖 率占60%，人均公共绿地面积约48平方米，小区绿 化品种多达300余种，空气质量指数被市环保局评 为优秀，只有49.5分贝，年平均气温摄氏22度，最 适宜人类理想居住的家园。由华侨城集团公司开发、 建设和管理。华侨城以"规划科学合理，功能配套 齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先 进"为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努 力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔 的一颗崔璨明珠。目前，华侨城正以"处处是景观， 人人是导游"为目标，努力将华侨城建成为独具特 色的、世界一流的旅游城。
深圳东部华侨城考察研究
深圳东部华侨城考察研究
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。 各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷 内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为 休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主 要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火 车旅馆等实现。其中因特拉根酒店与景区链接紧密， 使得因特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则 成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节 目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆。使得茶溪 谷度假功能更完善。
深圳东部华侨城考察研究
深圳东部华侨城考察研究
大华兴寺旅游项目一览表
功能 参观 购物 大型演出
景点
菩提广场、妙相禅境、无量云梯、观音坐莲、归一阁等 众香界——作为寺庙区前的集市沿街，店铺主售茶、花、手 工艺品、开光法器等佛文化流通商品。
《天音梵乐》
深圳东部华侨城考察研究
大华兴寺禅修课程内容
一、礼佛—学习基本的佛教禁忌、学习礼佛三拜、学习 持经威仪、学习上香 二、讲法开示—解读佛教经典禅修与企业管理佛教文化 对人生的启迪 三、梵音学唱—净化心灵启迪人生陶冶情操 四、过堂体验—亲身体验佛家用餐礼规 五、早晚功课—跟随师父参加佛弟子的必修课程 六、茶禅一味—学习采茶、制茶、泡茶、茶艺等 七、打坐调心—菩提宾舍禅房打坐修行，师父指导 八、晨钟暮鼓—感受寺院一天的开始与结束 九、健康养生—香积斋围餐，感受素食养生之道
深圳东部华侨城考察研究
景区经营数据一览
景区 门票
客群定位
茶溪谷 100元 观光旅游、度假旅游
云海谷 —— 休闲度假旅游
大侠谷 150元 冒险刺激的快速旅游
大华兴寺 50元 禅修、参拜、游览
到深圳华侨城考察调研报告
到深圳华侨城考察调研报告深圳华侨城考察调研报告一、简介深圳华侨城是位于中国广东省深圳市的一座综合型文化旅游度假产业集群，也是国内首个以华侨文化为主题的集成项目。
其规模宏大，占地面积达9平方公里，包括欢乐谷、大侠谷、东方棕榈、印象城等多个主题园区。
本次考察调研报告旨在深入了解华侨城的发展现状与对当地经济文化的影响。
二、文化旅游产业的繁荣华侨城以其独特的文化背景和丰富的旅游资源，吸引了大量的游客和投资者。
欢乐谷作为华侨城的核心项目之一，集合了世界顶级的游乐设施和表演，成功地将华侨文化与国际化娱乐业相结合，成为中国乃至亚洲最具知名度的主题公园之一。
大侠谷则通过融入中国古代武侠文化，为游客打造了一个独特的文化体验空间。
三、对当地经济的推动华侨城作为深圳市的重要文化旅游产业，对当地经济的发展起着积极的推动作用。
它吸引了大量的外来游客，为深圳市带来了较高的旅游收入。
此外，华侨城还间接促进了相关产业的发展，如酒店、餐饮、零售等，给当地带来了更多的就业机会。
四、对华侨文化的传承与发扬华侨城将华侨文化作为其项目的核心元素，并积极进行传承和发扬。
通过展览、表演、文化活动等方式，它将中国的华侨历史和文化传统展示给了更多的人。
特别是在欢乐谷的建设过程中，华侨文化得到了进一步的宣传和普及，使得更多的人了解和喜爱这一文化。
五、面临的挑战与问题华侨城虽然在发展过程中取得了很大的成功，但也面临着一些挑战和问题。
首先，随着国内主题公园市场的饱和，华侨城需要不断创新和提升自身的吸引力，以保持市场竞争力。
其次，当地交通和基础设施的不完善，限制了华侨城的进一步发展。
最后，华侨文化的传承和发扬需要更多的支持和参与，以保证其可持续发展。
六、建议和展望为了进一步发展华侨城，我们提出以下建议：1. 加强旅游业与相关产业的合作，提供更多的旅游服务和配套设施，提高整个旅游产业的发展水平。
2. 加大对交通和基础设施的投资，提升华侨城的可达性和便利性。
20040629_深圳_华侨城_华侨城片区研究
第二章 片区城建及规划
2、地铁1号线
东起火车站，西到世界之窗，大约在2004年年中可 以竣工通车。
报告思路
第一章 第二章 第三章 第四章 片区概述 片区城建及规划 片区住宅市场分析总结 片区住宅市场预测
第三章 片区住宅市场分析总结
1、片区住宅市场供应数据
项目名称 占地面积 建筑面积 均价 开盘时间 销售 率
家庭情况
居住状态 置业情况 为什么要换房 上下班时间是否听广播 爱好 有否朋友在BTFN居住 选择华侨城区域原因： 过程资料 选择二级市场的原因 原计划购房承受总价范围 选择该户型的用途 客户认为该户型的优点
不详
三房 多次置业 周边环境噪闹 否 运动，旅游 否 大环境适合居住，户型景观不错 有开发商实力、信誉和保障，并青睐华侨城的人文居住氛围 350—400万 自住 景观好 该业主（张小姐）单身一人带朋友看房，对房间的景观满意，特别建议一楼客 厅处做露天花园，以丰富房子的空间，但他朋友觉得房间少没有书房，我建议
波托菲诺· 天鹅堡二期 波托菲诺· 纯水岸一期
83645
64387 103512
146000
161374 127000
8600
9800 多层9400； TH16000
2001.10
2003.12.7 2002.7
99%
95% 100%
总量
516021
1362366
第三章 片区住宅市场分析总结
2、片区住宅市场建筑类型分析
华侨城地产主题突出，风格鲜明
波托菲诺· 纯水岸：生活是一种闲适的态度
一、片区总体概况
4、本区域其它地产商发展情况
项目
假日湾
占地面 积
11502
华侨城创意产业园调研报告
华侨城创意产业园调研报告华侨城创意产业园调研报告一、调研目的与背景华侨城创意产业园作为深圳市首个国家级创新型文化产业园区，对深圳市以及中国创意产业的发展具有重要意义。
本次调研旨在了解并分析华侨城创意产业园的发展状况、特点和存在的问题，为进一步推动创意产业园的发展提供参考和建议。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地观察相结合的方法，对华侨城创意产业园的企业和从业人员进行问卷调查，并通过实地观察了解其空间布局和运营情况。
三、调研结果1. 发展状况华侨城创意产业园规划面积800亩，已建成面积400亩，目前已有上百家企业入驻，涵盖了设计、影视、动漫等多个创意领域。
年产值超过100亿元，成为深圳市乃至全国创意产业的重要集聚地。
2. 特点分析（1）资源优势：华侨城创意产业园依托深圳市政府支持和丰富的创意资源，吸引了众多优质企业入驻，并与国内外知名企业建立了合作关系。
（2）创新氛围浓厚：华侨城创意产业园注重打造具有创新意识、创新能力和创新环境的创意企业，通过各种创新活动和资源对接，促进创新成果转化和产业升级。
（3）配套设施完善：华侨城创意产业园拥有现代化办公楼、会议中心、展览馆等配套设施，同时配备了高速网络和多媒体设备，满足了企业的各项需求。
（4）产业协同效应：华侨城创意产业园内不同领域的创意企业相互交流、合作，形成了良好的合作氛围和产业集群效应，推动了整个产业链的发展。
3. 存在问题（1）空间利用不充分：部分企业仍未充分利用园区的资源，存在一定的空置率和浪费现象。
（2）人才培养不足：虽然华侨城创意产业园引进了大量优质企业，但仍存在人才培养不足的问题，特别是高级设计人才和创意人才的匮乏。
（3）创意成果转化难度高：一些企业在创意产出方面取得了较好的成绩，但在成果转化和商业化方面还存在一定困难。
四、建议与对策（1）优化空间布局：华侨城创意产业园应进一步改进空间利用机制，通过减少空置面积和引进更多创意企业，提高整体利用效率。
基于网络文本分析的深圳东部华侨城游客感知探究
Tourism Overview28Further Cover深度涉足基于网络文本分析的深圳东部华侨城游客感知探究杨红娟（郑州大学管理学院，河南郑州 450001）摘 要：本文以深圳东部华侨城为研究对象，在携程旅行网收集相关旅游评论，利用ROST CM 6.0软件进行词频分析、语义网络分析和情感分析，总结游客对东部华侨城感知的特点。
结果表明：游客感知主要集中在景区的旅游吸引物、游客体验、景区管理和景区门票方面；游客情感体验以积极情绪为主。
接下来，通过NVivo 11软件对游客消极感知因素进行整理，从而对东部华侨城管理和服务提出建议，以提升景区形象，提高游客满意度。
关键词：文本分析；游客感知；东部华侨城中图分类号：F592.7 文献标识码：A引言“感知”属于心理学范畴，是指人们通过感觉器官对世界进行探索获得认知。
“游客感知”与“感知”关系密切，是指人们通过感觉器官对旅游产品或服务产生心理认知的过程，感知内容主要包括旅游目的地的管理、环境、服务等[1]。
多位学者基于游客感知研究旅游地的认知形象、旅游地的游憩功能[2-3]，并分析游客感知对游客公民行为的影响[4]，以及游客感知对文化遗产旅游地的遗产认同的作用[5]。
通过分析游客感知的特点，把握游客对景区的主要关注内容，同时对造成游客消极感知的影响因素进行重点分析，从而对景区管理和服务提出针对性建议，具有重要的现实意义。
一、研究区域概况东部华侨城位于广东省深圳市盐田区，始建于2004年，2007年7月项目一期开放，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、主题酒店群和天麓大宅等项目。
经过10多年的发展，东部华侨城已成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。
二、数据来源与研究方法（一）数据来源文本资料源于携程旅游网的景点评论，以“深圳东部华侨城”为关键词，搜索关于东部华侨城的评论，使用网络爬虫软件收集网络文本资料，然后剔除没有任何文字和重复的评论，共收集1 964条评论。
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2010.1.10
2009.8.2
9
东部华侨城-景区功能
特色项目之别墅群落——价格走势
天麓别墅2008-2010年均价走势 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2008.5 2008.10 2008.12 2009.09 2010.1 天麓别墅均价（元）
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东部华侨城-景区功能 特色项目之别墅群落——特色总结 结合坡地地形特点，规划布局和设计户型，节约资源，景 观优势
天麓二、七区：建筑曲线与山体的曲线相吻合，避免了与山际线的视 觉冲突，对环境价值提升亦有所拉动 根据地势坡度差异，合理安排户型，所有重要房间均由良 好采光面和朝向。 下沉式院落和下坡式户型。
特色项目之别墅群落——项目数据
别墅分区 一区 项目数据 占地面积 8万㎡ 9万㎡ 123939㎡ 14万㎡ 12万㎡ 1.5万㎡ 二区 六区 七区 八区 九区
体量
20栋
44栋
126套
56户
44栋
9栋
容积率
<0.1
0.18
0.25
0.12
0.12
0.61
户型面积
241-730 ㎡独栋山 海大宅 12万/㎡
华兴寺檀越酒店 ：将“禅宗”理念纳入酒店的 设计构思，创造空灵、简朴的禅意空间。
茵特拉根酒店：将中欧山地建筑风格与南中国壮 美的山海景观完美结合。
特色总结： 将每个酒店设置成为不同主题和风格，特色鲜明，让游客依据自己的偏 好选择主题，酒店的布置和宣传更有针对性。
7
东部华侨城-景区功能
特色项目之别墅群落
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东部华侨城-景区功能
休 闲 娱 乐
体 育 健 身
茵特拉根酒店 东部华侨城瀑布酒店
东部华侨城房车酒店 天麓独栋别墅
大侠谷探险乐园 茶溪谷度假公园 茵特拉根小镇 海菲德小镇 茶翁古镇 大华兴寺
大华兴寺菩提宾舍 云海谷高尔夫会员球场 公众球场
住 宿
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东部华侨城-景区功能
特色项目之大峡谷生态公园
包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之 旅、云中部落等六大主题区。大侠谷生态公园于2009年春节试业，五一 全面开业。
特色总结： 1引入中国古典茶文化并结合西方山地小镇风 情，体现中西交融文化。 2引入游客体验活动，亲身体验采茶、制茶、 做 陶的茶禅文化氛围。
6
东部华侨城-景区功能 特色项目之主题酒店群落由四大主题酒店组成，拥有600余间客房，是国内首个主题酒店群落。包括：
瑞士文化主题的茵特拉根酒店、水文化主题的大侠谷瀑布酒店、现代艺术主题 的云海谷房车酒店、佛禅文化主题的华兴寺檀越酒店等。
东部华侨城案例
1
东部华侨城-项目概况
地理位置：中国深圳大梅沙 占地面积：9平方公里 投资资金：35亿元 开发时间：2004年12月30日动工建设， 2007年7月28日项目一期开放 ，耗时 938天 主要板块:大侠谷生态公园、茶溪谷休 闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主 题酒店群落、天麓大宅等六大板块
天麓一、二、七、八区的容积率都在0.2以下，绿化覆盖率高、别墅分布分散。住宅私密性好，满足富人重视生活 隐私、与外人互不干扰的心理。
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“东部华侨城”自2007年7月28日开业一周年时，共接待游客量约200 万人次。自07年以来“十一”黄金周游客量不断攀升。
天麓七区户型图 天麓七区是深圳别墅产品中惟一能同时看到自 然湖景、山景和高尔夫景三种景观的产品
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东部华侨城-景区功能
结合坡地地形特点，规划布局和设计户型，节约资源，景观优势 特色项目之别墅群落——特色总结
天麓二区户型图 建筑有效利用基地特有景观——山 景、海景、园景 ，几乎所有房间都 有良好朝向和景观面。
250-680㎡ 独栋别墅
188-305㎡ 双拼、叠拼 和洋房 13万/㎡
247-1100㎡独 栋别墅 ，161 ㎡双拼别墅 8万/㎡
270-360㎡ 双拼 别墅20-270 ㎡联排开盘均价
8万/㎡
12万/㎡
10万/㎡
开盘时间
2007.12.2 0
2008.6.28
2009.8.8
2008.5.28
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东部华侨城-景区功能 特色项目之别墅群落——特色总结 中式传统院落与现代元素结合
天麓九区：处在狭长山谷之中的中式院落别墅生活区，采用创新型的合院设计，运用传统中式院落建筑的元素和细 节，并加入了现代生活元素。满足现代人追求现代快捷生活的同时，对中国古典文化的向往。
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东部华侨城-景区功能 特色项目之别墅群落——特色总结 超低容积率，令客户享受私密幽静生活。
天麓，依托于东部华侨城9平方公里壮阔的山海间，依托“国家生态旅游示范区”的顶级配套，又有“华兴寺”观音坐 莲宝像的佛光普照、殷殷祈福，更显得弥足珍贵；天麓，以巧夺天工的建筑表达人类对山、海的景仰，用非一般的高尚、 优雅的空间审美来表现自然空间的博大丰富，席席独树一帜，富于表现力
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东部华侨城-景区功能
华兴寺
三大山地主题小镇
“茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇 “和”海菲德小镇“，主题酒店群落大 多建在此。其中“茵特拉根温泉小镇 “建有高星级酒店 。
独栋别墅
天麓一、二、六、七、八、九区目前在 售 。是总建筑面积约20万平方米的纯独 栋别墅 东部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植 被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。
特色总结： 1集山地郊野公园和都市主题公园于一体。 2在发现之旅中引入“灾难体验”活动模式，令游客 惊呼过瘾。
5
东部华侨城-景区功能
特色项目之茶溪谷休闲公园
茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹” 等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区， 融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田 的幽雅。
是国内首个集休闲度假、观光旅游、户 外运动、科普教育、生态探险等主题于 一体的大型综合性国家生态旅游示范区 （中国国家旅游局和国家环境保护部联 合授予），体现了人与自然的和谐共处。
2
东部华侨城-整体规划
三大谷
大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云 海谷体育公园
华兴寺
座落在东部华侨城的观音座莲山，体现 佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、 华兴寺檀越酒店、妙相禅境、《天音梵 乐》、大雄宝殿、众香界、香积斋、归 一阁、云水堂等。