华侨城旅游地产开发模式研究

的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。

主题公园对房价的贡献率

华侨城旗下旅游和地产的关系，由以下数据可以略窥一二。“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘原来是4200元/平方米，现在房价已经达到6500元/平方米。除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期II区均价达到9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。

华侨城旅游地产的利润估算

权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50%以上，每平方米建筑面

积毛利率在5000元左右，利润相当可观。

按照该周刊得到的进一步数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。

波托菲诺每年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家上缴税收达30亿元以上。

中坤模式的战略模式可以用下面的突来表示（以黄山宏村为例）：

中坤集团的战略基本上奉行从“内圈到外圈”的模式。以宏村为例，中坤首先取得了宏村的总体保护经营权，进而把宏村申办为世界文化遗产。中坤对以宏村为中心的整个黄山山下区整体的资源环境，包括生态环境、文化环境进行了整体的改造和提升，形成以宏村为中心的系列项目，包括奇墅湖项目、世界文化遗产拓展项目南屏、关麓、包括《卧虎藏龙》拍摄地木坑竹海等景区。中坤集团一次性取得核心资源旅游开发土地，加上建设用地、旅游用地，黟县乃至整个黄山山下区的旅游空间被中坤集团扩大放量。

1995年中坤刚进黄山的时候，黟县的地价大概是2.5万/亩，经过十年，以中坤为骨干力量对黄山山下区的总体开发下，黟县的地产行业给整体的拉动起来，到目前为止，跟中坤项目毗邻的土地基本的起价是十几万起步，稍微商业前景好的土地，已经涨到二十万。

自然生态、文化生态和商业生态的复合型价值链中坤做的所有开发，都奉行着同样的理念：原生态。面对开发项目，中坤首先沿着这两条轴线（自然生态、文化生态）的保护控制、改造。对景观类资源，追求的是自然生态的原生态保护控制；对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生态保护控制和自然生态控制的前提下，逐渐建立商业生态体系，并将原生态的优质稀缺资源、世界遗产性的文化生态优质稀缺资源整合起来，进行提升，作为一种旅游吸引物的强力的兴趣和强力的拉动，以维系市场。

建立中坤式的旅游商业生态体系，是会发生化合反应的，经过几个轮次、几个周期的相互之间的作用，商业生态的建立和商业效益不断产生，对自然生态和文化生态的再造和提升亦会有所追加，最终经过多次的良性中和，使项目生态价值链得以良性循环。