华侨城旅游地产开发模式研究
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。
而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。
华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。
华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。
华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。
但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。
随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。
1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
东部华侨城
深圳东部华侨城盈利模式分析东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区和5A级旅游景区。
东部华侨城的建设构想始于2002年，当时深圳市政府计划在大梅沙地区兴建体育公园，由华侨城集团牵头，提出了“三位一体”的开发构想，到2003年3月被政府列为重点开发项目，共投资35亿元，于2004年破土动工进行建设，2007年7月东部华侨城一期项目茶溪谷开始对外开放，目前年均游客量保持在400万人次左右。
东部华侨城是在汲取华侨城旅游业的成功运作经验基础上,借助滨海山地型自然空间,融合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念,打造的超大规模、复合业态、互动主题的生态引领型旅游综合体项目。
东部华侨城位于深圳市东部黄金海岸大梅沙，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。
另外项目三小时车程可福射:惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆,将珠三角区域内最具消费能力的9个城市囊括在内,还可辐射港澳等地。
一、东部华侨城主要业态1三大主题旅游区东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：（1）靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。
（2）依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷；包括两个18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。
（3）利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。
2主题酒店群目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位。
《华侨城集团巡视工作典型问题解析》。
《华侨城集团巡视工作典型问题解析》。
篇一：华侨城集团巡视工作典型问题解析华侨城集团是中国著名的综合性文化产业集团,拥有丰富的旅游资源和文化产品。
近年来,华侨城集团在巡视工作中发现了一些问题,这些问题影响了集团的正常运行和发展。
本文将分析华侨城集团巡视工作的典型问题,并探讨其产生的原因和应对策略。
一、巡视工作的典型问题1. 违规办学华侨城集团在房地产开发领域存在违规办学的问题。
一些子公司通过虚假招生、违规收费等方式获得资金,用于房地产开发和旅游等业务。
此外,华侨城集团还存在违反教育法律法规的问题,例如在办学过程中侵犯学生权益等。
2. 财务管理不规范华侨城集团在财务管理方面存在不规范的问题。
例如,一些子公司存在虚增收入、虚构利润等情况,导致财务报表存在水分。
华侨城集团还存在着内部审批流程不规范、资金使用不合理等问题。
3. 员工福利和待遇不公华侨城集团在员工福利和待遇方面存在不公的问题。
例如,一些子公司存在着员工晋升机制不合理、福利待遇不公平等情况。
华侨城集团还存在着对员工的关怀不够、培训和发展机会不足等问题。
二、问题产生的原因1. 权力滥用华侨城集团作为一家大型企业,存在着权力滥用的问题。
例如,一些子公司存在着权力滥用、利益输送等问题,导致集团内部的监督和制约机制失效。
2. 制度执行不力华侨城集团在制度建设方面存在不足,一些制度没有被严格执行。
例如,一些子公司存在着制度缺失、制度执行不力等问题,导致制度不能充分发挥作用。
3. 管理和监督不到位华侨城集团在管理和监督方面存在不到位的问题。
例如,一些子公司存在着管理不规范、监督不到位等问题,导致集团的管理和监督机制失效。
三、应对策略1. 加强制度建设华侨城集团应加强制度建设,完善内部管理机制,确保权力得到有效制约和滥用。
2. 强化管理和监督华侨城集团应加强管理和监督,建立完善的管理机制,确保制度得到有效执行。
3. 加强员工监督华侨城集团应加强员工监督,建立员工监督机制,加强对员工的关怀和保护。
旅游地产的规划初探
旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。
该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。
关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。
本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。
2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。
华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。
3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。
旅游系统是城市系统中的一个子系统。
旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。
3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。
3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
15
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
5
深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
华侨城模式的分析108267420
华侨城“旅游地产”模式的形成与发展分析发布人：吴晓莉| 发布时间：2007-11-12 | 来源：深规院| 字体大小：大中小旅游地产是近几年讨论得十分热烈的一个话题。
房地产开发企业将其视为开发房地产的一种新的趋势和方向，提出了产权式酒店、度假村、分时度假等多种建设和经营模式，在一定程度上引导着消费者的思维和选择。
其实，华侨城早在上世纪末期开始了对“旅游地产”开发模式的探索，已经基本形成了比较系统而独特的思路。
1、“旅游地产”模式的形成华侨城的开发建设是在规划引导下开展的。
从1985年起，每隔10年即进行一次总体规划的编制或修编工作。
在此过程中，三个阶段包括从最初的产业选择、突出重点产业、到提升产业内涵并凝练形成“旅游地产”的开发建设模式，规划起到了重要的引导作用。
1.1 1985年总规提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能在华侨城成立之初的1986年总体规划中，城区的性质被确定为“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”。
此时，华侨城集团将旅游业当作一种先进的“无烟工业”，布局于深南大道以南临海地块上，于1989年、1990年和1994年先后建成和开业了锦绣中华微缩景区、民俗文化村和世界之窗，奠定了发展旅游业的坚实基础。
与此同时，集团开始涉足房地产开发领域，开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。
1.2 1996年规划将旅游和房地产业确定为集团的支柱产业1995年的《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》提出，华侨城集团将“逐步形成一个以先进工业为基础，旅游、房地产、金融为支柱，商贸、信息、交通运输等产业全面协调发展的综合投资体系。
”这一发展思路在1996年《华侨城工业经济结构调整规定》中得到充分体现，将家电、旅游和房地产进一步明确为集团的三大支柱产业，并在1996年《华侨城城区总体规划》中予以强化。
以产业链整合视角探析旅游地产转型升级路径——以华侨城为例
运营” 的发展战略 ， 其产业价值链纵 向地向上下 游逐渐延伸 ， 横向拓展至娱乐 、 商业 、 文化 、 教育 等领域 。现在华侨城旗下已经有菩提宾舍 、 茵特
产” 的运 营模 式 就 是 先 从 旅 游起 步 ． 让 旅 游 带靓 环境 ， 环 境带 旺 地产 ， 从 而促 进 地产 的全 面发展 ，
如图 １ 所示。
由于产业价值链的不断延伸 ， 使得更多的企 业加 入到 华侨 城集 团的产 业链 条 中 ， 分 工愈 来 愈 细化 ， 价值创造也更加细化。集团不断强力 打造 文化 品牌 ． 独 特 的文化 内涵构 成 了华侨 城 主题公 园的核心竞争能力 。在创新方面 ， 华侨城是 “ 旅 游＋ 地产 ” 经 营模式 的首创 者 ， 其 为扩 大融 资规 模， 还进行了旅游资产证券化 ， 为加快 向外扩张 的步伐还在北京 、 武汉 、 成都 、 上海等地 区进行战
然而 。 面对 各大 房 地产 企业 纷 纷进 军旅 游 地 产领 域 的激 烈竞 争 环境 ， 华 侨城 集 团再 次关 注产
业链 的竞争 战略 ， 将 自身“ 旅游＋ 地产 ” 的运营模 略布局。经过专业分工与协作 、 产业价值链 的延 式 提升 到 成 为 “ 以文 化 为 核 心 、 旅 游 为 主 导 的 现 伸 、 价值创造细化的一系列过程 ， 华侨城集团形
２ ０ １ ２ 年 ９月底 的 ２ ． ４ ６ ％， 这说 明集 团资产 利用效
率较低 ， 而华侨城 Ａ的金融创新对盘活旅游产业
资 产无疑 是一种 全新 的尝试
华侨城集团的转型升级让其在 国内获得各
华侨城旅游地产开发模式研究
华侨城旅游地产开发模式研究华侨城旅游地产开发模式研究2014-04-25中国房地产时评传媒导读：旅游地产是国内陆产开发的一大难题，其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接。
华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。
而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。
一、华侨城模式何以成功在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。
它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。
1、低价拿地由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。
华侨城建设之初，这一区域比较偏僻。
据介绍，20世纪80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发建设，正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。
华侨城集团原来归国务院侨办主管，现划归为国务院国资委直属企业。
2、环境优先华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境。
他们认为，经济建设中最大的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。
从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式。
3、规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。
1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。
二、华侨城旅游地产的盈利模式1、主题配套公园拉动项目均价无可否认，华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。
华侨城项目规划
2、云海谷
云海谷在东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑之间，云 海谷是一个以高尔夫球、户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地 为中心的户外运动休闲胜地。占地约2.5平方公里，拥有两座18洞球场。
两个高品位的18洞高尔夫球场，由加 拿大著名设计师Neilson Haworth设计 。一个是会员球会，一个是公众球会 ，每个18洞球场均配套一个顶级会所 ，是一个可承办国际顶级高尔夫赛事 的球会。球会还配套一个极具自然山 地特色的66打位练习场。
东部华侨城考察研究
北杭公司投资发展部
深圳东部华侨城
目录
一、概况 二、开发历程 三、功能区块 四、旅游区块介绍
茶溪谷、云海谷、大侠谷、大华兴寺 五、酒店群 六、其他特色及亮点 七、天麓房产项目
一、深圳东部华侨城概况 1、项目概况
深圳东部华侨城由华侨城集团投资 35亿元人民币精心打造的东部华 侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方 公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅 游示范区。 东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三 大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于 一体，体现了人与自然的和谐共处。
大华兴寺旅游项目一览表
功能 参观 购物 大型演出
景点
菩提广场、妙相禅境、无量云梯、观音坐莲、归一阁等 众香界——作为寺庙区前的集市沿街，店铺主售茶、花、手 工艺品、开光法器等佛文化流通商品。
《天音梵乐》
大华兴寺禅修课程内容
一、礼佛—学习基本的佛教禁忌、学习礼佛三拜、学习 持经威仪、学习上香 二、讲法开示—解读佛教经典禅修与企业管理佛教文化 对人生的启迪 三、梵音学唱—净化心灵启迪人生陶冶情操 四、过堂体验—亲身体验佛家用餐礼规 五、早晚功课—跟随师父参加佛弟子的必修课程 六、茶禅一味—学习采茶、制茶、泡茶、茶艺等 七、打坐调心—菩提宾舍禅房打坐修行，师父指导 八、晨钟暮鼓—感受寺院一天的开始与结束 九、健康养生—香积斋围餐，感受素食养生之道
浅谈华侨城集团开发模式
浅谈华侨城集团开发模式——以泰州华侨城为例一、华侨城简介及目前全国战略布局华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团,培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城,天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
本文将以泰州华侨城为例探讨华侨城集团的开发模式.二、华侨城三大业务板块（一）华侨城地产华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。
华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT—LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅游、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词.华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。
华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式,成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范.华侨城，“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”创新了中国地产开发范式,有效地与其它地产尤其是传统旅游地产区别开来,为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青.华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而发展成为中国旅游主题地产的领导品牌。
浅谈国内企业资产证券化——以华侨城A“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”为例
浅谈 国 内企业资产证 券化
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以华侨城Ａ “ 欢 乐谷 主题公 园入 园凭证专项资产管理计划 ”为例
赖晓 晖 华侨 城 （ 亚 洲） 控 股 有 限 公 司 广 东 深圳 ５ １ ８ ０ ５ ３
一
类产品受到一定的限制。该专项计划的实施， 将有效解决一部分资金
需 求。 （ ２ ）该专项计划是 自国内第一单基于入园凭证拥有多个旅游项 目及主题公园 ， 今 后可以将该融资模式拓宽运用， 盘活了其拥有的收益『 生资产。 （ ３ ）该专项计 划 的年利率低于同期限的国内银行贷款基准利率 ， 在 目 能融得较低成本的资金， 将减少公司的经
摘要 ｉ 本文介 绍及 分析 了企业资 产证券 化的 发展现状 与意 叉 ， 并 以 实 例 阐述 了 企 业 资 产 证 券 化 的 产 品 结 构 ， 对 以后 设 计及 发 行 类 似 产 品 有 借 鉴 意 义 。 关键词 ： 企业资产证券 化 ； 融资 ； 华侨城Ａ
作为计划管理人发起设立该专项计划， 向合格投资者募集资金， 该专项 企业资产证券化的定义 企业资产证券化， 又称专项资产管理计划， 是指证券公司以计划管 计划将募集资金用于购买基础资产。 理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证， 按照约定用所募集的资 原始权益 ＾ 无偿代为销售基础资产 ， 并定期于约定划款 日将基础 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产， 并将该资产的收 资产销售收人蛇 ０ 入专项计划账户， 并由监管银 荭 行 资金监管。华侨 益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 城集团作为担保人 ， 提供不可撤销连带责任保证。该专项计划募集资 金托管于托管银行 ， 计划份额托管于中国证券登记结算有限责任公司 二 国内企业资产证券化的现状 并在深 ｆ 怔 券交易所大宗交易系统进行转让交易。 国内企业资产证券化经过多年孕育， 于２ ０ ０ ５ 年正式迈 出了前进 ３ ． 主要意 义 。 的步伐。截至２ ０ １ ２ 年共发行了１ ２ 个专项资产管理计划， 发行规模合计 （ １ ）华侨城Ａ 的商业模式为 “ 旅游＋ 地产”， 旅游业务前期投资 ３ ０ ９ ． ８ ４ 亿元 ， 主要包括以下几类资产：１ 、水 电气资产； ２ 、路桥收费和 较大， 但回收资金周期较长； 而由于房地产调控政策的实施， 压制了房 公共基础设施 ； ３ 、市政工程项 目； ４ 、商业物业的租赁； ５ 、企业大型设 地产业务的周转和盈利能力， 令华侨城Ａ 在资金周转方面存在一定压 备租赁、大额应收账款； ６ 、主题公园人园凭证等。 力 。另外， 受经济环境整体低迷的影响， 证券市场亦不景气， 发行权益
华侨城核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式
“旅游+地产”下的资本支出与税收筹划，利于公司获取最大利润。
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“旅游”+“地产”开发模式
首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房， 回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产 项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实 现房地产与旅游项目的共赢。
主题公园和商品房交替开发，通过先卖房回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题 公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单 价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅项目的共赢。
模式具有一定的可复制性，利于公司在全国的规模化扩张；
“开发出售物业+投资持有物业”相结合，长期利益与短期利益平衡，降低公司经营风 险；
1+3的战略布局
华侨城地产制定了“1+3”全国战略布局： 以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展
平台、以北京为中心的环渤海区域发展平
台、以上海为中心的长三角区域发展平台、 以成都为中心的西部区域发展平台。
上海 成都
深圳 北京
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核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式
较强的土地出让谈判能力，廉价获取优质土地资源;
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“旅游”+“地产”开发模式下的税收筹划
“旅游+地产”有利于公司在在资本支出和税收筹划上做有利安排。特别是在公司完成 资产的整体注入之后，将大幅提升公司的整体收益水平，因为它解决了市场对华侨城 利润增长的担忧。 以最受关注的土地增值税问题为例，在“旅游+地产”模式中，由于业务之间的关联性， 华侨城房地产业务的高售价其实是基于对旅游景区资源的高标准建设投入。 对于这样的问题，公司将可以通过降低旅游景区的建设成本，适当延长折旧年限，同 时加大房地产开发成本，从而同时实现合理规避土地增值税和提高旅游景区经营毛利 率的双重正面效果，实现集团利润的整体优化和增长。
成都华侨城欢乐谷分析
成都天府华侨城实业发展有限公司及项目简介成都天府华侨城实业发展有限公司于2005年10月31日在成都正式注册成立，注册资本四亿元人民币。
进入新世纪以来，华侨城集团高擎旅游地产的大旗，以更加创新和开放的姿态，在继续建设完善总部所在地深圳4.8平方公里区域的同时，走出深圳，在更加广阔的区域内实施战略扩张，继续演绎中国旅游业和地产业的辉煌。
天府成都，一块有着悠久历史的文化名城，张开怀抱诚招天下客商，与华侨城集团开发意向不谋而合，成都华侨城项目在这样的背景下应运而生。
成都华侨城项目占地3000亩，位于成都市金牛区西北部，处于成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，自然资源和区位优势明显，交通条件便利。
初步设想建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。
该项目将按照华侨城集团二十年来探索总结出的开发模式和经验进行综合开发，将会把现代旅游休闲、居住与当代都市娱乐完美结合，使项目与成都“休闲之都”的定位相符，填补成都大型现代化旅游项目的空白。
其中成都欢乐谷预计2008年建成营业。
成都欢乐谷将是华侨城集团用20年的专业积累，倾心打造的中国西南旅游娱乐基地，同时也是深圳欢乐谷旅游品牌在成都的战略拓展。
成都欢乐谷的建设将以国际顶尖的设备和一流的品质，动感、欢乐、时尚、梦幻的人文魅力，为成都市旅游文化产业做出积极的贡献。
同时，通过项目综合开发，提升和完善项目周边环境，并推动中国西南区域旅游业的发展。
该项目是华侨城集团近年来在区外拓展的重点项目，先后被成都市外经局、成都市建委、成都市文化局列为招商引资重大项目、重大建设项目、文化产业建设重点项目。
为快速推进成都华侨城的开发，华侨城集团已为成都华侨城实业发展有限公司配备了一支强有力的建设、管理和经营队伍。
目前该项目在四川省委省政府、成都市委市政府、金牛区委区政府和当地各有关部门的关怀支持下，各项前期准备工作进展顺利。
运营模式_文旅地产运营模式研究
资金
目
的
华侨
技术
人才
模 式
招商局的蛇口模式
业
商贸 重头
务 文艺 形
工业
重头 三来一补为主
态
地产
旅游
投资开发建设方
马志民
华侨城建设指挥部主任 华侨城发展史上的关键人物
原港中旅集团总经理
华侨城集团战略演变历程
华侨城集团自成立以来，共经历了4次升级，大致可分为3个发展阶段：
旅游产业发展阶段
摸索出了旅游业发展运营的宝贵经验，并确定国内主题公园的领先地位
华侨城文旅产品演变
华侨城第一代主题乐园：微缩景观之中国民俗 文化村
是华侨城的第二个主题公园，于1991年10月建成开放。占地 面积15.8万平方米，包括中国22个民族的25个村寨，村寨均 按1:1比例建造，成为中国有代表性的民族风情博物馆
通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节 庆活动，如华夏民族大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风 情月、内蒙古风情周等多种方式，多角度、多侧面地展示出 我国各民族原汁原味、丰富多彩的民风民情和民俗文化
三大主营业务
房地产及酒店开发
华侨城集团业务架构
深圳华侨城股份有限公司是主营华侨城集团房地产、文旅、包装制造等板块业务，是本报告的研究对象。下文所指“华侨 城”均指深圳华侨城股份有限公司
华侨城集团公司
深 圳 华 侨 城
康
华
佳
侨
集
城
团
医
院
股
（000016.SZ 深康佳
份
A）
有
（200016.SZ 深康佳
华侨城第三代主题公园：生态旅游项目。目前有三个：1）深圳东部华侨城；2）昆明华侨城；3）泰州湿地温泉主题公园
旅游企业财务管理——旅游企业投资决策
第六章旅游企业投资决策【案例导读】旅游与地产结合的成功典范深圳是个旅游资源并不丰富的城市，华侨城经营的是人工制造的景点，没有“二老”的恩赐，在众多人工景点纷纷倒闭之际，它却能从无到有，不断成长壮大，成全国和知名旅游品牌。
华侨城的成功之处，在于不仅创造一个全新的商业模式。
华侨城的旅游与地产相结合的模式，被广泛复制、全国拷贝。
华侨城的成功源于特区良好的管理体制。
华侨城集团是1985年11月11日经国务院批准成立的、国务院国资委主管的大型国有企业集团和经济开发区。
集团总部位于深圳特区美丽的深圳湾畔，城区规划面积4.8平方公里。
经过18年的开发建设，华侨城城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代海滨城区。
华侨城集团旅游业是在没有任何旅游资源的情况下，从兴建中国第一个主题公园--锦绣中华微缩景区起步，相继成功开发建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园以及深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积近5平方公里的文化旅游度假区。
华侨城旅游主题地产概念的问世，源于深圳华侨城独特的开发建设轨迹。
在政府支持下，企业自主经营、自负盈亏，经历市场洗礼，建立以旅游项目开发为主的商业运营模式和以房地产开发的企业增值模式。
商业运营模式成功的基础在于寻找到了主题公园吸引游客的方式。
在中华锦绣园成功的基础上推出世界之窗、欢乐谷等新的旅游项目，使企业上市融入资金迅速产生经济效益。
旅游项目不断创新，带动了整个地区发展，华侨城五平公里的范围内成为巨大娱乐世界。
景点运营成功积聚了人气，旺盛的人气带动地产增值，地产增值又促进了房产开发。
华侨城建立：旅游－人气－地产－房产，一套完整的产业增值链。
以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式
以“华侨城〞和“中坤集团〞为代表的旅游房地产两种开发模式旅游房地产行业经过这么多年的开展，其中在市场上做的比拟成功和影响力较大的要数“华侨城〞为代表的通过开发人造主题公园旅游，打造旅游休闲社区，集旅游、度假、休闲、居住为一体，以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发和以“中坤集团〞为代表的通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游开展用地，通过先开发这些旅游景区吸引大量游客，提升这些景区的人气和带动物质资源的流动，带动相关地块的升值，再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施，以先前的旅游者为客源，发挥这些休闲度假设施的功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。
〔一〕以“华侨城〞为代表的以提供第一住所为主要目的的综合性旅游休闲社区开发该类房地产开发商以美国的“迪斯尼乐园〞、##的“华侨城〞和##的“宋城〞为代表。
〔1〕迪斯尼乐园是此模式的鼻祖旅游+房产的开发模式最早来源于美国的迪斯尼世界。
1955年7月17日建成开业的美国加利福尼亚南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园〔Disney Land〕是世界上最早的真正具有“主题〞意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。
尽管该地块占地160英亩，尽管由于仓促的开业大典由于许多工程和准备工作还没有完成闹出了“许多糟糕的事情〞，尽管许多记者对该公园挑剔指责，但是这丝毫不能阻碍它焕发出来的巨大的魔力，它开创了现代概念的旅游新型目的地的形态，深刻的影响了现代旅游业开展的模式，对区域、社会、文化、社区产生了积极重要的影响。
虽然迪斯尼乐园开发的成功说明主题公园的开发完全可以和自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样成为“百年老店〞，但是不可否认“主题〞两个字即说明了其自身的局限性，尤其是人们对休闲旅游度假产品需求不断多样化的今天，这种旅游产品的缺陷也暴露无疑。
产品单一化特征已经成为其获得更大开展的障碍，这种状况亟需改变。
于此同时主题公园的投资额也不断的增大，高投资无疑也增大了投资的回收的难度。
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的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中心等)、休闲、购物等功能于一体。
地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
主题公园对房价的贡献率
华侨城旗下旅游和地产的关系，由以下数据可以略窥一二。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘原来是4200元/平方米，现在房价已经达到6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期II区均价达到9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
华侨城旅游地产的利润估算
权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50%以上，每平方米建筑面
积毛利率在5000元左右，利润相当可观。
按照该周刊得到的进一步数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
波托菲诺每年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。
也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。
目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家上缴税收达30亿元以上。
中坤模式的战略模式可以用下面的突来表示（以黄山宏村为例）：
中坤集团的战略基本上奉行从“内圈到外圈”的模式。
以宏村为例，中坤首先取得了宏村的总体保护经营权，进而把宏村申办为世界文化遗产。
中坤对以宏村为中心的整个黄山山下区整体的资源环境，包括生态环境、文化环境进行了整体的改造和提升，形成以宏村为中心的系列项目，包括奇墅湖项目、世界文化遗产拓展项目南屏、关麓、包括《卧虎藏龙》拍摄地木坑竹海等景区。
中坤集团一次性取得核心资源旅游开发土地，加上建设用地、旅游用地，黟县乃至整个黄山山下区的旅游空间被中坤集团扩大放量。
1995年中坤刚进黄山的时候，黟县的地价大概是2.5万/亩，经过十年，以中坤为骨干力量对黄山山下区的总体开发下，黟县的地产行业给整体的拉动起来，到目前为止，跟中坤项目毗邻的土地基本的起价是十几万起步，稍微商业前景好的土地，已经涨到二十万。
自然生态、文化生态和商业生态的复合型价值链中坤做的所有开发，都奉行着同样的理念：原生态。
面对开发项目，中坤首先沿着这两条轴线（自然生态、文化生态）的保护控制、改造。
对景观类资源，追求的是自然生态的原生态保护控制；对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生态保护控制和自然生态控制的前提下，逐渐建立商业生态体系，并将原生态的优质稀缺资源、世界遗产性的文化生态优质稀缺资源整合起来，进行提升，作为一种旅游吸引物的强力的兴趣和强力的拉动，以维系市场。
建立中坤式的旅游商业生态体系，是会发生化合反应的，经过几个轮次、几个周期的相互之间的作用，商业生态的建立和商业效益不断产生，对自然生态和文化生态的再造和提升亦会有所追加，最终经过多次的良性中和，使项目生态价值链得以良性循环。