最新浅析我国住房抵押贷款证券化的法律
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押相关法律法规房地产抵押相关法律法规一、概述房地产抵押是指将房地产作为借款人在贷款过程中提供给贷款人作为债务担保的一种方式。
在房地产抵押过程中，借款人将自己名下的房产作为抵押物，向贷款人借款，并在约定的期限内按照合同约定的还款方式、期限进行还款。
在这个过程中，房地产抵押相关法律法规起着重要的指导和保护作用。
二、相关法律法规1. 《中华人民共和国担保法》该法规定了担保的范围、形式、设立与效力、保全与追偿、清偿顺序等方面的内容。
在房地产抵押中，负有担保责任的借款人和贷款人之间的权益和义务，都受到该法的约束。
例如，担保范围的确定就是根据该法来规定的。
2. 《中华人民共和国物权法》该法为房地产拥有者和使用者规定了相应的权益和义务。
房地产抵押作为一种担保方式，在物权法中有明确的规定。
例如，在担保物品的选择和担保物的优先权等方面都受到该法的规范。
3. 《中华人民共和国合同法》该法规定了在借款合同、抵押合同等相关合同的订立、履行、修改和解除过程中的权益和义务。
在房地产抵押过程中，借款人和贷款人之间的合同关系，以及抵押物的选择和评估等方面，都受到该法的规范。
4. 《房地产交易管理条例》该条例规定了房地产交易的管理制度，并对房地产交易中的抵押权的设立、变更、转让等方面进行了详细的规定。
借款人和贷款人在房地产抵押过程中，需要遵守该条例的规定，确保抵押权的合法性和有效性。
5. 《不动产登记暂行条例》该条例明确了不动产登记的程序和要求，包括登记申请、登记内容、登记机关的职责等方面的规定。
在房地产抵押过程中，不动产登记是必要的环节，借款人和贷款人需要按照该条例的规定，完成相关登记手续。
三、房地产抵押的法律意义与保护房地产抵押的法律意义主要体现在以下几个方面：1. 明确权益：相关法律法规明确了借款人和贷款人的权益和义务，避免了双方在借贷过程中产生争议。
双方都能够依法享有相应的权益，同时承担相应的责任。
2. 保护利益：抵押物作为借款人提供给贷款人的担保，可以保护贷款人的利益，减少贷款风险。
浅析我国房地产证券化发展现状及建议
是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机 构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充 投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。 有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会 有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房 地产债券基本上还处于初步发展阶段。
【关键词】中小企业；财务内部控制；建设
财政部联合证监会等部门分别于 2008 年和 2010 年相继 企业实行财务内部控制是为了保证财务活动的合法合规、保证
出台了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》， 财务信息的准确可靠、保证企业资产的安全完整、促进业务活
并要求首先在上市公司范围内施行，同时鼓励非上市的大中型 动的顺利开展。财务内部控制活动主要有不相容职务相互分
纵观我国经济发展之迅速，房地产泡沫现象之严重，房地
立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个 产证券化的良好发展已逐渐成为我国经济发展不可忽视的一
人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实 步。相信我国通过逐步的健全各项体制法规、竭力开发并发展
行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规 各种经济技术等，房地产证券化在我国的全面发展指日可待。
很多中小企业在发展道路上问题层出、成长受阻，一个普遍存 在于上市公司、大型企业，中小企业的财务只需要记记账，没必
在而又非常重要的原因就是多数中小企业缺乏完善的财务内 要费尽周折搞内部控制。而随着经济的发展和市场化程度的提
部控制。
高，越来越多的中小企业认同和接受了内部控制，事实也证明
一、中小企业财务内部控制的重要性
高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识， 须大力发展房地产抵押贷款市场，建立和发展房地产金融二级
关于我国住房抵押贷款证券化的法学思考
关 键 词 ： 房抵 押 贷款 融 资 ； 产证 券 化 ； 险控 制 住 资 风
中图 分 类号 ： ９ ２ ２ Ｄ ２ ．８ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ０ ６ ８ ３ （０ ０ １ — １６ ２ １０ — ９ ７ ２ １ ） ６ ０ ６ —
在经济发展迅猛 的最近几年 ，随着抵押贷款一级市 务关 系等 ； 四， 第 信用增级过程所产生 的法律关 系 ， 一般 场 的迅 速 扩张 ，传统 住 房 抵 押 贷 款融 资 体 系 的 固有 缺 陷 是 Ｓ Ｖ与为 其 发行 证 券 所提 供 担保 的第 三 方所 产 生 的 担 Ｐ 开始暴露 ， 如信贷链条短 、 流动性不足 、 风险高等 ， 从而造 保 关系 ；第五 ，Ｐ Ｓ Ｖ发行证 券时所 形成 的法律关 系 ， 如 成传统住房融资无法抵御经济和金融环境的剧烈变化。 Ｓ Ｖ与证券商签订证券承销协议而产 生的法律关系 ； Ｐ 第 充分 、 合理地发展二级市场是解决问题的关键 ， 住房 六 ， 证券发行后 Ｓ Ｖ与证券投资者问的权利义务关系。 Ｐ 抵押贷款证券化便应运而生 。住房抵押贷款证券化是指 要保证住房抵押贷款证券化的顺利实施 ，关键在 于 金 融 机 构 （ 是 商业 银 行 ） 自己所 持 有 的 流动 性 较 用法律手段保证住房抵押贷款证券化程序的合法 、合理 主要 把 差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵 极 其 运行 稳 定 性 。 此需 要 明确 各 个 阶段 、 个 环 节 的参 因 各 押贷款群组 ， 由证券化机构以现金方式购入 ， 经过担保或 与 机 构 或参 与 人 之 间 的法 律 关 系 ，通过 法 律 明确规 定 其 信用增级后 以证券 的形式 出售给投资者 的融 资过程 。 我 权利 、 义务及相关职责 ， 特别是要规范与 限制 Ｓ Ｖ的运营 Ｐ 国在 ２ ０ ０５年 由 中 国建 设 银 行 发 行 了 国 内首 单 个 人 住 房 范 围与操 作 手段 。 抵押贷款证券化产品—— “ 建元 ２０ — 个人住房抵 押贷 ０５ １ ２ 住 房抵 押 贷款证 券 化 的 国内 外 比较 款 支持 证 券 ” 由此 我 国的住 房 抵 押 贷 款证 券 化 进 入 起 步 ， 阶段。 然而 ， 由美 国次贷危机演变而成的全球性金融危机 我 国当前 的住房抵押贷款证券化具有 以下 特征 ： 第 对 国 内资 产证 券 化 造 成 了极 大 的负 面 影 响 ，发 行 环 境趋 以信托方式实现住房抵押贷款证券 化。 根据《 信贷资 于不利 。 工行 ２０ “ 元 ” 期 项 目发 行 后 不 久 ， 监 会 产证券化试点 管理办法 》下称《 ０８ 工 一 银 （ 管理办法》， 国住房抵 ）我 就 暂停 受 理新 的信 贷资 产 证券 化 项 目。 押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化 。管理 《 办法》第 ２ 条规定 ：资产证券化是指 以银行业金融机构 “
住房抵押贷款证券化中的法律问题解析
（ Ｓ Ｐ Ｖ） 、 券商、 投 资者 以及信用 评 级机 构和 信用 增级 机构 等种 结
券商、 中介机 构 与投 资者 的关 系属 于证券 法应 该 调 住 房抵 押 贷款 证券 化 产生 于金 融 高度 发达 的美 国， 当时候 构 。而其 中 ，
“ 证券 化你 的梦想 ” 是美 国 资产证 券化 的 生动 写照 。住 房抵 押贷 整 的范 围， 本文在 此不 做论 述 。因此 ， 住房 抵押 贷款 证券化 中关 抵 押贷 款发 放机 构 、 特 设机 构 （ Ｓ Ｐ Ｖ） 三者之 间的 款 证券 化始 创于 美 国 ２ ０世纪 ６ Ｏ年代 的储 贷危 机 。 ６ Ｏ 年 代末 ， 由 键就 是抵 押人 、
中图 分类 号： Ｄ ９ ２ ０ ． ４
一
文献标 识码 ： Ａ
目相看 。
文章编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ９ — ０ ９ ７ － ０ ２
、
住 房抵 押贷 款证 券 化
在 中 国三 十多 年 的高速经 济发 展 中， 伴随着 各种 改革 的不断
而推 进 国内产业 结构 转型 和延长 经济 进一 步发展 ， 是我们 急 需解
当然 ， 住 房抵 押贷款 证券 化 的迅速 扩 张是有 其必 然 因素 的。
住房 抵押贷 款证 券化真 正做 到了各 方利益 的 决 的课题 。 在此 ， 笔者 针对 中 国建 立住房 抵 押贷 款证券 化 制度 面 作 为一种 金融产 品 ， 临 的困难 ， 提 出几 条建 议 ， 希 望完 善住房 抵 押贷 款证券 化 制度 法 协 调和平 衡 。首先 ， 对 贷 款机 构而 言 ， 由于 资金 的流 动 金融 市场 改革， 住 房抵押
浅析住房抵押贷款证券化
二、 住房 抵 押贷 款 证 券 化 的作 用 证 券化 ， 然后 通 过 发 行 转 手 证券 将 自己 的
虽 然 美 国次 贷 危 机 爆 发 的 主 要 原 因 贷款 出售给投 资者 ， 这样 ， 些缺乏流动 那
提要
本文从美国次贷危机爆发的
诱 因和 发展 住 房 抵 押 贷款 证 券 化 的 作 用 ， 以 及我 国发 展 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的 可
行 性、 必要性 和障碍性 ， 浅析 Ｍ Ｓ应在危 Ｂ
机 中求发展 的观 点 关键词： 住房抵押贷款 ： 次贷危机 ： 贷
款 证券 化
浅析住房抵｝贷款证券化 甲
口文 ／ 解 艳 屈芳芳
发放贷款时的审贷标准有所放松， 让一些 性 。 商业 银 行 的 主 要业 务 仍 然 为 存贷 款 业
中图分类号：８ 文献标识码 ： Ｆ３ Ａ
一
、
对美 国次 贷 危机 的 回顾
２０ ０ ８年下半年 以来 ，随着美 国次贷 没 有资格和 无能力偿还的消费者也进 入 务。 商业银行的存款多为居 民的活期储蓄
宽 松 的 公共 政 策 有 关 ， 和金 融衍 生 品 的 风 险 。 随 着 美联 储 连 续 １ 的加 息 ， 但 但 ７次 使 性，必定会对商业银行产生严重的影响。
滥用也有着紧密的联系 。
得 利率 一 直攀 升 ， 部 分 的 借款 人 由于 利 在贷 款 缺 乏 二 级 市场 的情 况 下 ， 大 商业 银 行
移 ，银行贷 出的资金也能够迅速地收回， 十 年来 迅 猛 发 展 ， 不得 不 承 认 有 它 自身 的 的 资 金充 足 率 ， 降低 信 贷风 险 。 从而使银行有更多的资金用来提供贷款 。 优 点 。
个人住房抵押贷款证券化的法律问题
） 贷款 债 权 转 让
要 求住房 贷款和 住房 抵押 的法律 许 理 复杂 的手续 ，那 么转让 将难于 进
现。 住房抵押贷款证券化是金融 品种
的创 新 ， 需要 加快研 究 、 极推 进 实 积
施。 本文对这一金融创新品种从法律
上进 行探讨和研 究 ， 以期在 天津市经 济、 金融发展中有所突破 。
但 人 民银 行 主 要依 托 各商 业 银 行建 立起个人征信 数据库 的 大手笔 ，
押 物时 安置居 住 人存 在 无法可 依 的 问题 ， 个问题不解决 处分抵押 物就 这
作 为证 券发行人 的特定机 构 ， 应 当被 允 许 从 事 贷 款 收 购 和 证 券 发 行 ，为保 障证 券 的信 用和 维 护投 资 者 的利益 ，发 行人 应 当被 法 律 禁止
必要条件。
证 券 的 发行 是证 券 化 的核 心 部 分， 法律要 求 ： ． １苛刻 的 条件 ：． 杂 ２庞
的文件 ；． ３严格的审批。
Ｓ Ｖ， Ｐ 根据 有 关 的 法律 法规 ， 我们 对
这 一问题 从债 权转 让 的几 个要 素加
以分析。
二 、住 房 抵 押 贷 款 证 券 化
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资
ＥＡ
一
贷证 纛 押款券 Ｉ ￣ Ｐ － ＂ ｌ 蝴
口 潘 伟
１． 主体 ： 求贷 款债 权 人 具 有 要
法律赋 予 的转 让 自己所 有 的债 权 的 权利 ， 或者至少没有禁止 这种权利 的 行使 ， 即使对这种权利加 以限制。 ２． 客体 ： 求贷 款 的债 权 同样 要
情 况下 ， 法律 会对转让 的形 式做 出规
定 ， 要是考 虑保护贷款债务人 的权 主
论我国住房抵押证券化
论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。
但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。
目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。
房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。
关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。
一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。
资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。
二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。
当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。
在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。
从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。
经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。
在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。
对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析
对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析【摘要】: 住房抵押贷款证券化是一种重要的金融手段，可以有效促进房地产市场的发展和经济的稳定。
我国实行住房抵押贷款证券化依然存在着一些障碍。
本文从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面对该问题进行了深入探讨。
目前我国住房抵押贷款证券化的市场规模虽然不断扩大，但面临着信用风险高、法律法规不完善等问题。
为解决这些障碍，本文提出了加强风险管理、健全法律制度和建立统一的监管机制等对策建议。
通过对我国实行住房抵押贷款证券化的障碍进行分析和研究，可以为我国住房金融市场的发展提供参考，并推动其健康发展。
【关键词】住房抵押贷款证券化、我国、障碍、分析、现状、因素、对策、建议、引言、结论1. 引言1.1 引言住房抵押贷款证券化是一种利用抵押贷款资产进行证券化发行的金融工具，通过将抵押贷款转化为证券，可以提高金融机构的流动性，降低资金成本，促进住房市场稳定和发展。
在我国实行住房抵押贷款证券化过程中，仍然存在着一些障碍和困难。
本文将从现状分析、障碍因素分析和对策建议三个方面进行探讨，以期为解决我国住房抵押贷款证券化面临的问题提供参考和建议。
在进行住房抵押贷款证券化时，我国面临着诸多挑战和障碍。
我国住房市场存在着较为复杂的产权和法律环境，抵押贷款的合规性和流转难度较大；资产质量和风险评估体系不完善，导致投资者对抵押贷款证券化产品缺乏信心；监管政策不够明确和完善，也制约了住房抵押贷款证券化市场的发展。
面对这些障碍，我们需要加强监管政策的完善和执行力度，建立健全的资产质量和风险评估体系，加强合作与沟通，促进住房抵押贷款证券化市场的健康发展。
希望通过本文的分析和探讨，提出切实可行的对策建议，推动我国住房抵押贷款证券化市场的进一步发展和壮大。
2. 正文2.1 现状分析1. 住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款通过发行证券的形式进行配置和流通。
我国于2005年开始实行住房抵押贷款证券化，但整体发展进展较缓慢。
(MBS)
房地产抵押贷款证券化（MBS）的法律分析住房贷款证券化（Mortgage Backed Securities，MBS）以至更宽泛的房地产抵押贷款证券化，是资产证券化（Asset backed Securities，ABS）的一种具体类型。
资产证券化，就是将一定规模的资产（主要是特定的现金流收益权）作为一个整体性“资产池”，以此为基础，经过信用提升和信用评级，发售证券，原“资产池”的所有者让渡相关权益进而取得证券购买者支付的现金，证券购买者则依照契约分享该整体资产池的未来现金流。
更简单地说，证券化就是“发行适于销售的证券，支持这种证券的不是私人公司或公共部门实体的预期偿还能力，而是特定资产的期望现金流”（OECD，1995）。
具体到住房贷款证券化，则是指银行将一批住房按揭贷款或抵押贷款的债权出售特别目的机构SPV(Special Purpose Vehicle)，发售相应证券，提前套现债权并取得现金，证券购买者则依照契约分享由住房抵押贷款债权组成的“资产池”所对应的未来现金流。
⑧资产证券化涉及三个重要的概念：SPV；真实销售；破产隔离。
抵押贷款证券化不同于一般证券的发行与买卖，它是既有的资产契约的变更，而且其内在的“真实销售”、“破产隔离”等要求均需要法律予以确认和保障。
此外证券化涉及原始权益人、原始债务人、信托机构、服务商等多个主体，特别是还需要SPV(Special Purpose Vehicle)作为交易结构的中心，这些主体的设立、活动、退出都要涉及法律上的规范。
因此，证券化的结构是由一系列的合同或者法律行为来实现的，证券化本身体现为一个复杂的法律关系组合。
在一定程度上讲，离开了法律的规范与保障，抵押贷款证券化寸步难行，因此要特别关注其所涉及到的法律法规。
1.抵押贷款证券化涉及的法律（1）SPV设立的法律问题。
SPV作为发起人与投资者之间的中介，是证券化交易结构的中心。
从SPV的运作规范上来看，它应当属于公司，是一个独立的法人实体，应根据《公司法》的规范来设立和运作。
住房抵押贷款证券化法律制度的完善
Ｖ １２ ｏ ５ ｏ．５Ｎ ． ２０ ．０ ０ ６ １
住房抵 押 贷款 证 券化 法律制 度 的 完善
安 翔
（ 夏大 学 政 法 学 院 ， 夏 宁 宁 摘 银川 ７ ００ ） ５ ０ １ 要 ： 为 一 种 新 型 的 资产 处理 方式 和 融 资 工具 ， 房 抵 押 贷 款 证 券 化 体 现 为 一 种 复 杂 的 法 律 关 系组 作 住
权 拥 有 转 化 为 债 权 拥 有 的有 价 证 券 形 式 。
房地产证券 化主要有两 种形 式 ： 一是针 对具 体的房 地 产项 目发 行 的 债券 ， 称 Ａ Ｓ Ａ ｓｔ ａｋ ｄＳｃ ｒｙ ， 简 Ｂ （ ｓｅ Ｂ ｃ ｅ ｅｕ ｔ） 即 ｉ “ 以资产为后 盾的证券” 指房地 产开发 商通过 在资本市 场 ，
一
样特设机构就拥有 了该 信贷 资产 的所有权 和抵押 权 ， 该资
产不再与发起人的信用 相联 系 ， 发起 人破产 时不作 为清 在 算财产 ， 起到保护住房抵押证券投 资者的作用 。这种 “ 表外 融资” 是一种真正 的住 房抵押贷 款证券化 。 ２ 信用 增级 ．
押贷款为后 盾的证券” 是指银行将 已抵押 的住宅债权转 让 ，
给 另 一 机构 。这 个机 构 将 数 目众 多 的 住 宅 抵 押 债 权 打 包 ，
托的投 资公 司对 贷款组合产生的现金流进行投 资管理 。在
证 券到期 日由 Ｓ Ｖ向投 资者支付本 金和利 息。 Ｐ
以抵押债权 的未来现 金收益为担保 ， 发行证券 ， 从证券 市场
产证券化 。 ３ 证 券 销售 ．
住 房抵 押贷 款证 券化 是房 地产 证券 化 的一种 主要 形
我国推行住宅抵押贷款证券化问题分析
2004年11月学术交流Nov.,2004总第128期第11期Academic Exchange Serial No.128No.11我国推行住宅抵押贷款证券化问题分析张奎燕(浙江财经学院经贸学院,浙江杭州310012)[摘要]目前,在我国推行住宅抵押贷款证券化存在着抵押贷款规模过小、房地产开发融资渠道不宽、商业银行积极性不高、信用制度不健全、法律环境不完善等问题。
我国还不具备大规模推广住宅抵押贷款证券化的条件。
[关键词]住宅抵押贷款;证券化;房地产业[中图分类号]F830.589[文献标识码]A[文章编号]1000-8284(2004)11-0074-04一20世纪80年代以来,世界金融业出现了许多制度创新的亮点,其中之一就是以住宅抵押贷款证券化(MBS)为源头的资产证券化。
它不仅深刻地改变着美国等许多国家金融业的发展历程,引发出一系列的制度创新、市场创新与技术创新,并且在我国也日益受到各方人士的关注,成为一项在我国呼之欲出的金融创新。
住宅抵押贷款证券化(M B S)是指金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制,它包含机构参与、交易行为、工具创新和市场创造等诸多内容,是以市场中介为基础的金融工具的创新。
住宅抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。
住宅抵押贷款证券化是房地产业发展到一定阶段的必然产物。
发达国家房地产证券化的理论基本趋于成熟,我国的研究虽然探索了近10年,已经出版一些专著,在核心期刊上也有2000多篇相关文章刊出,研究的问题大体分三个方面:一是介绍国外房地产证券化研究的现状及国外住宅抵押贷款证券化模式;二是借鉴方面的研究;三是在我国的可行性研究。
例如:住宅抵押贷款证券化的试点方案正在国内一些地方开始研讨。
其中,以广州与深圳为先。
学术界也掀起了对住宅抵押贷款证券化(MBS)的理论探讨,包括MB S应设立的机构、参与MBS的各类金融机构的角色定位与界定、我国MBS应采取的模式、政府的作用等多方面问题。
住房抵押贷款证券化的风险与防范分析
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个发行等级下 降的可能性 ， 交易越复杂 ， 等级下降的 １ ． 贷款出售阶段的风险。 在证券化过程中， 贷款发 潜在因素就越多 。 五是失效风 险 ， 指可 由法律意见书 放机构通常采取买卖 的形式转移贷款 ， 这种买卖必须 指明并通常由陈述书 、 保证书及赔偿证书支持 的一种 是—种真实出售 ， 以保证实现破产隔离 ， 这就要求贷 以 法律风险 ， 如果一张抵押贷款证券或重要 的交易文件 款发放机构 出售贷款的行为必须符合—定 的条件 ， 被宣 布 失效 ， 么发行 人 就不 再对 证 券持 有 者 有进 行 防出现欺诈行为 。 那 如果贷款不是 出售 给 Ｓ Ｖ 贷款发 Ｐ， 支付 的义务 。 六是法律风险 ， 由于法律的不 明确性、 放机构和 Ｓ Ｖ之间只是一种委托和受托关 系， 指 Ｐ 那么对 其发放贷款的风险并没有转移 条款 的变化 、 旧立法之 间的冲突使整个交易 过程产 于贷款发放机构来说 ， 新 和减少 ， 而对于 Ｓ Ｖ来说 ， Ｐ 其所承受的风 险将与其所 生 的风 险 。 （ ） 二 按照参与者标准 ， 可分为发行人 、 投资者 、 特 获得 的收益 出现 不对 称 。 ２ 券 发 行 交 易 阶段 的风 险 ， 抵 押 证券 无 人 ． 证 指 设机构（Ｐ ）市场组织和监督者面临的风险 ＳＶ 、 １ ． 人 面临 的风 险包 括 ： 发行 一是 购买 风 险 ， 发行 购买或者只能压价出售而给抵押证券发行者造成损失 指 由于抵押证券是新品种 ， 证券发行 的对象、 利 人购买住房抵押贷款资产时 ， 可能面临购买价格大大 的风险。 还本付息方式等因素的设计和税收效应都会影响 高于实际价值从而对证券发行和兑付产生负面影响 ， 率 、 并使 资产面临购买问题 。 二是发行风险 ， 发行人未能 到投资者的认购意愿。如有些住房抵押贷款支持证券 许多抵押证券是浮动利率 的， 缺乏投 按照预定发行价格或价格范 围在预定 的发行 时间内 期限是不固定的 ， 使二级市场交投清淡 ， 从而影响抵押证券的发行 发行完毕 ， 这涉及到证券品种的设计 、 发行 时机 、 发行 机性 ， 和流通 。 此外 ， 在人 民银行规定的法定利率下调时 ， 由 方式和费用以及承销机构的选择等。 三是支付信用风 将使抵押证券发行者利润受损。 险 ，指 由于发行人未能按照预先 的承诺支付投资收 于利差空间缩小 ， ３ ． 本息偿还阶段 的风险。 如果在抵押证券存续期 益， 从而影响其支付信用的风险。 不能及时或者无力 向投 资者偿付本息 ， 将给投资 ２投 资者 面 临的风 险主要 有 ： 是 流动 性风 险 ， ． 一 指 内 ， 者带来较大的投资损失 ， 从而危及整个证券化 的顺利 证券在约定持有 期内难 以转让变现或者只能贬值变 在证券化过程 中 ， 由受托管理人对抵押贷款库 现的风险 ， 证券流动性受二级流通市场的发达程度和 进行。 进行 日常管理 ， 收取借款者偿还的本息 ， 催还拖欠的 证券品质两个方面因素的影响 。 二是偿付风险 。 在整 受托管理人 的信用和服务质量直接关 系到对投 个证券化过程 中 ，从住宅购买者 向银行 取得借款开 款项 ， 资者的本息偿还 。 此外 ， 受托管理人若将 暂时保管 的 始 ，到银行 以抵押贷款集合作担保发行抵押证券 ， 再 在经营不善的情 到投资者购买证券 ，形成 了一个一环套一环的债务 已收 回的本息与其 自有资金相混用 ， 链， 投资者能否获得投资收益、 中介机构 能否获取 中 况下也将危及到对投资者的本息支付 。 （ 按照资产是否真实 出售 的标 准， 四） 可分为违约 介费用收入取决于个人借贷者 的偿还能力 。 三是再投 风险 和提前 还款 风 险 资风险。 在证券化过程中 ， 抵押证券期 限通 常与抵押 对 于发 起 证 券 化 安 排 或将 资产 出�
住房抵押贷款证券化中投资人利益保护法律问题研究
住房抵押贷款证券化中投资人利益保护法律问题研究摘要：在mbs中，投资者信心的有无是衡量金融市场成败的关键，因此，住房抵押贷款证券化中该如何重新厘定投资者的角色和功能，以及对其的保护已经成为一个核心问题。
关键词：资产证券化；投资者保护；金融创新随着住房制度改革进程的加快，个人住房抵押贷款的需求量迅速增长，住房抵押贷款证券化（mortgage-backed security,简称mbs）作为一个创新的融资产品，它的出现大大缓解了资金流动压力，提高了资金的利用率。
mbs使得房地产业融资模式从”贷款-贷款回收-再贷款”，变为”贷款-贷款出售-再贷款”模式。
从本质上讲，住房抵押贷款证券化就是发起人将其未来能产生的现金流的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
①一、住房抵押贷款证券化中的投资者证券市场由四个要素组成：筹资人、证券、投资人、市场组织和管理机构。
其中投资人是资金的供应人，住房抵押贷款证券的投资者通常为职业者和大型机构投资者。
一个健康发展的证券市场必须兼顾投资者的融资和对其的回报，因为作为筹资人的”衣食父母”，如果忽视对投资人的利益保护，整个市场将难以稳定发展。
二、mbs中侵害投资者利益的类型分析第一，发起人对债务人审查的放松，使得债务人违约不断，进而增加了投资者的利润分配风险。
近二三十年内，房地产市场的火热，高额回报的驱使下，大量投资银行涌入住房抵押贷款市场，激烈的市场竞争使得各发起人纷纷压低房贷标准，恶性循环下，大量信用风险高的债务人、偿还能力低的债务人进入房贷市场牟利。
而一旦房价下跌，还款违约率就会大幅度增加，随之会严重损害到投资者的利益。
第二，资产的品质较低。
对投资人来说，资产的好品质胜过发行人的一个良好的经营状况，因此降低住房抵押贷款证券化的投资风险关键在于如何提升资产的品质了。
美国次贷危机发生的最主要的原因就在于为很多信用度低的借款人提供了贷款，大大的降低了贷款的品质。
我国住房抵押贷款证券化的法律监管
引 言
一
己所持 有 的流动 性 较 差 ， 具 有 未 来 现 金 收入 的住 但
房抵押 贷款 汇集 重 组 为抵 押 贷 款 群 ， 由证 券化 机 构
以现金 方式 购入 ， 过担 保或信 用增 级 ， 经 以证券 的形 险 ， 房抵押 贷款证 券化是 ２ 纪起 源 于美 国 的最 式 出售 给投 资者 的融 资 过 程 ¨ 。它 是 ２ 住 ０世 Ｊ ０世 纪 以来 重要 的金 融创 新之 一 ， 也是导 致 ２ ０ ０ ７年 美 国次贷 危 发端 于美 国的最 重 要 的金 融 创 新 之一 ， 国将 其 称 美 机爆发的诱 因之一。次贷危机形成 的直接原因是房 为房屋抵 押贷 款 支持 证 券 ， 主要 是将 缺 乏流 动 性但 地产 市场 的疲软 ， 美联储 加息 救世 ， 致使 大 量购 房者 能够产生 可预见 现金 流入 的资产 转换 成 可 以在市 场 无力 还贷 ， 而金 融机 构无法 回收 贷款 ， 从 住房 抵押 贷 上 流通 ， 容易 为投资者 接受 的证 券 。 款证 券及其 衍 生 品贬 值 ， 次级 贷 款 机 构 亏 损甚 至 破 １２ 住房 抵押贷 款证 券化 的法律 特征 ． 产， 但根本原 因则在 于 美 国对 住 房 抵 押 贷 款证 券 化 住房抵押 贷款证券化法律关 系， 涉及 的主体较 的运行 缺乏 有效 的法 律监 管 。我 国住 房 抵押 贷款 证 多， 内容和流 程较 复杂 ， 主要具 有 如下法 律 特征 ： １ （） 券化属 于新生 事物 ， 几 年前开 展试 点 到现在 ， 得 从 取 住房抵押贷款证券 化 以住房抵 押贷 款债权 为前提 ， 通 了一些 成就 ， 政府 也 相 继 出 台 了一 些关 于住 房 抵 押 过债权转移来实 现 债权 。 （ ）住 房抵 押 贷款 证 券化 ２ 贷 款证 券化方 面 的法 规 ， 这 些层 级较 低 的法 规对 但 包括 申请抵 押贷款 的原始 住 房抵押 贷款 证券 化 的监 管还 远 远 不 足 ， 待进 一 涉及 众多复杂 的法 律关 系 ： 有
浅议住房抵押贷款证券化
、
中 国 目前 的 现 状
随着 购房 者观念 的转 变 ． 房抵押 贷 款证 券化 已 大量社 会 闲置资 金寻求 更 高 的 比较 收益 ， 就 为住房 住 这 为广 大 消费者 所接 受 。在 Ｈ前 的条件下 ， 内的宏观 抵 押 贷款 证券化 提供 一个 难得 的机 会 。 国 环境 有所 改善 ．而且抵押 贷 款业 务有 了进 一步发 展 ， ５抵 押 贷 款 业 已经 得 到 了 长 足 发 展 。 在 许 多 人 现 这 为住 房抵 押贷 款 证 券化 的顺 利实 施 创造 了 良好 的 的消 费 意识 已经改 变 ， “ 明 天的钱 圆今 天 的梦” 的 花 外 部环 境 消 费信贷 已经 被广 大消费 者 所接 受 。不 难 发 现 ， 人 个 １ 房 制度 改革进 一 步 深化 。 房制 度改 革 已步 住 房消 费信贷 已经 飞速发 展 ， 住 住 能为住 房 抵押 款证 券化 入 了住房 商 品化 、货 币化 、市 场化 的阶段 ，给住房 抵 提 供一 个条件 ， 使其顺 利 实施 。 促 押贷款 证券 化带 来 了发展 的契机 。 只有 当彻 底取 消福 ６ 发 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 已 经 具 备 了 一 定 的 资 利 分房 ， 正实 现货 币化 分 房时 ， 能使 土地使 用权 产 支撑和 收益保 障 。个 人 消费 信贷 市场 的兴 旺 ， 真 才 使住 和房屋所 有权 独立化 ， 才能在 此基 础上 实现住 房抵 房抵 押贷款 的发 放数量 迅 速增 加 ， 也 因而具 备足 够 的资 押 贷款证 券化 ， 促进 房 地产业 的发展 产规 模和还 本付 息 的能力 。 ２证 券 市场 的健全 和 完善 。 住房 抵 押贷款证 券化 显而 易见 ． 每个事 物 总是 一分 为二 的 ． 利也有 有
论住房抵押贷款支持证券的法律风险
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
论住房抵押贷款支持证券的法律风险最近从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的”姚康达事件”我国商业银行假按揭案件不断浮出水面由于假按揭行为具有隐蔽性一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化住房抵押贷款支持证券（Mortagae-BackedSecurityMBS）的投资者将面临巨大损失而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多涉及的法律问题复杂因此完善相关的法律金融制度保护投资者利益是我国进一步发展MBS市场的迫切需要在我国推行住房抵押贷款证券化之前国内学者分别从金融制度和法制建设两个方面探讨了我国实现住房抵押贷款证券化的可行方案例如郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、杨坤和李睿（2002年）分析了我国住房抵押贷款证券化的法律障碍和法律问题而中国人民银行上海分行课题组（2000年）则从金融制度的角度探讨了住房抵押贷款证券化的模式和步骤2004年北京大学房地产研究中心和金融法研究中心联合主办1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
中图分类号 ：８ ０ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）８ ０ ９ — ２ Ｆ３． ５ Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ８ １— ０ ６ ０
配。 证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、 利率 、 发行时间
给众多的投资者 。
２ ０世纪 ７ ０年代兴起 的资产证券化 （ ｓｅ Ｓｃｒｉ ｔ ｎ Ａ ｓｔ ｅｕｉｚ ｉ ） ｔａ ｏ 被称为是近 ３ ０年来世界金融领域最 重大 、发 展最迅速 的金 融创新和金融工具 。资产证券化所证券化的不是资产本身 ，
而是资产所产 生的可预见 的现金流 。简单说 ， 证券化就 资产
摘
要： １ 近 Ｏ年来 ， 国个人 购房热情 高涨 ， 我 住房贷款 需求也飞速增长 ， 个人住房贷款规模年均增长率近 ３％。 ０
由于期限长、 流动性差 ， 个人住房贷款的 大量 出现 必将增 大商业银行 资产 负债 管理 的风险 ， 住房抵押 贷款 证券化 已
势在必行 。虽然 中国建设银行的“ 建元 ２０ 一 个人住房抵押贷款证券化信托优 先级 资产 支持证券” 开发行 ， ０５ １ 公 没达 到市场预期 的“ 火爆” 态， 随着人们对抵押贷款证券化认识 的加深和客观条件的成熟 ， 状 但 相信在 中国也将 日益显示
亿元⑦ ２０ 年末， 。０６ 全国住房公积金缴存总额已达 １ ７ ７ ２ ８． 亿 ６ ３
元③ 这些资金和基金的共同特征是来源稳定 ， ， 来源与支出的 间隔期长 ， 目前主要集 中于银行存款和购买国债 ， 但 投资渠道 缺乏 ， 资金运用效率很低。据国家统计局统计 ， ２０ 年末 ， 至 ０７ 我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到 １． ３ ７２ ４万亿元④ ５ 。由
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
关于我国住房抵押贷款证券化的思考
国发展 住房抵 押贷 款 二级 市场 ，即 通过抵 押贷 款 的利率 高低还 不能 完全反 映 出该种 资产的 市场供 【 券化 ，提 高 我 国住 房 所 需 Ｋ期 资 金 的供 应 能 求 和 风险高低 ．这使 抵押贷 款 证券化 的定价难 以 ｉ Ｉ ＝ 力 。笔 者认 为 ， 长期看 ， 目推行 住房抵 押贷 款 进 行 。 从 我 证券 化具 有 必然性 ，但 现 阶段 全面 推行还 缺乏 市 ２ ．商 业银 行 对抵 押 贷 款 证 券化 的 需 求仍 不
场基 础。 当前的 任务是积 极 创造 条件 ，为住房 抵 迫 切
押贷 款的证 券化打 造环境 。
首先 ，我 国商业 银行 目前 并不缺乏 持 有抵 押 贷款 所需 的资金 。这一 方面 是我 国开展住 房抵 押
ｌ ） 约我 国住房抵 押贷 款证券 化 的因素 一 制
尽 管 住房 抵 押 贷 款 证 券 化 能 为我 国住 房 建 贷款 时 间短 ，抵押贷 款 市场总 量不 是很 大 。商业
维普资讯
席地 － 世 ＝盒
ｌ７ ３
关 国 房 押 款 券 晌 考 于 住 抵 贷 证 化 思
■ 黄小彪
住 房抵 押贷 款 【 券化是 哉【 经 济 、金融 界 当 式 主要是 固定 利率等 额偿还 方式 ，贷款 方式 比较 ｌ Ｆ 日 的研究 ． 个热 门 题 ．它 实质 是资产证 券化 单 一 这一 方 面限制 Ｊ贷款 需求 范围 ，另一方 面 ｝ 勺 的 种 形式 ．是 由商 业银 行等味 始贷款 机 构将 流 也 不利于 降低抵 押贷 款 的风 险 ；三 是抵 押贷款 的
浅谈住房抵押贷款证券化.pdf
ccbjch 浅谈住房抵押贷款证券化--------------------------------------------------------------------------------浅谈住房抵押贷款证券化作者：ccbjch目录一、各国抵押贷款证券化模式比较４（一）美国模式４（二）加拿大模式４（三）香港模式４（四）欧洲模式５二、我国发展住房抵押贷款证券化的环境分析、运作模式的考虑５（一）政府的积极参与是推动住房抵押贷款证券化的重要因素６（二）良好的法制环境是住房抵押贷款证券化顺利发展的必要条件６（三）构建特设载体（SPV）和培育机构投资者６（四）签定利率互换协议和建立住房抵押保险制度７（五）运作模式的考虑７三、我国目前存在的主要困难７(一)缺乏完备的社会征信体系和个人信用制度７（二）缺乏健全的法律法规体系７（三）资本市场市场化程度不够，运作效率不高８四、对策建议８（一）建立和完善个人信用制度８（二）健全相关法律制度８（三）加快发展资本市场，为住房抵押贷款证券化提供条件９（四）有关担保机构的培育９附录、参考文献１０摘要住房抵押贷款证券化一方面解决了银行的流动性风险问题，另一方面又给投资者增加了一种投资的选择机会。
美国、加拿大、香港及欧洲发达国家的住房抵押贷款证券化的成熟经验对我国商业银行资产具有深刻的启示。
将商业银行发放的缺乏流动性的住房抵押贷款汇集在一起，并通过结构重组，把其变为可在资本市场上出售和流通的证券，将成为未来我国商业银行流动性风险管理的一个重要工具。
我们应当充分利用这一重要工具，在拓宽融资渠道的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境，为我国的经济发展提供充足的动力。
关键词：住房抵押贷款、证券化、担保近年来，各种金融创新工具不断涌现，其中住房抵押贷款证券（mortgage-backed securitization, 简称MBS）以其精妙的构思，独特的功能为世界各国所瞩目。
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浅析我国住房抵押贷款证券化的法律
一、对住房抵押贷款证券化的基本理解
它是一个精心构造的过程，经过这一过程，贷款和应收账款被包装并以证券，即以广为人知的资产支持证券的形式出售。
早在1988年，James A. Rosenthal 和Juan M.Ocamp。
在出版的《信贷证券化》一书中，就具象的描述了资产证券化的这一过程，这是历史上第一次对资产证券化的定义。
什么是资产支持证券( AssesBacked Securities)?美国证券交易委员叙SEC)给出了这样的解答犷他们主要是有一个特定的应收账款资产池或者其他金融资产池来支持，保证偿付。
这些金融资产的期限可以是固定的，也可以是循环周转的。
根据资产的条款，在特定的时期内可以产生现金流和其他权利，或者资产支持证券也可以山其他资产来保证服务或保证按期向证券持有人分配收益。
①这表明在上个世纪八十年代的美国金融市场中，信贷证券化这一种形态是资产证券化人潮中的先行者.发展历程也是最早的。
二、我国住房抵押贷款证券化进程
从我国住房抵押贷款证券化的进程分析来看，在我国实行抵押贷款这类信贷证券化是有必要的，再从截至目前为发行的三笔住房抵押贷款证券来看，成果也是比较顺利的。
拿2005年建元个人住房抵押贷款为例，建设银行作为发起机构，将自身所拥有的抵押贷款权打包转移给特设机枚SPV)中信信托，建行之外的商业银行担任这笔资金的托管机构，中金公司担任该笔住房抵押贷款的证券承销商，将其放在证券市场上去寻找新的投资者。
而具有一定融资需要的银行间债券市场机构投资者成为证券化后的住房抵押贷款的买单者。
这个流程中，从原始的申请
住房抵押贷款的购房者，到发起人建设银行，再到SPV、券商和最后的投资者，都获得了相应的权利或利益.资金的流通性顺畅.进展十分顺利。
(一)住房抵押贷款证券化过程中的法律风险分析
住房抵押贷款本身具有长期、稳定、数额人、流动少的特点，因为其本身的这些属性，往往被认定为银行的优质贷款资源。
然而，同样是因为这样的属性，其也存在着一些我们不可忽视的缺陷，如果稍有不慎，不重视对风险的防范，肆意提高银行的房贷能力，良性运作的循环将被打破，重之将会引发房地产泡沫和金融危机，上个世纪美国的次贷危机就是一次血淋淋的教训。
因此，我们需要防范住房抵押贷款证券化过程中的法律风险，主要如下:
1.法律法规不健全造成的发展环境不确定的风险1985年前后，日本政府在改革过程中推行银行资本金管理改革、部分银行执行国际清算银行指定的银行资本金管理规定，促使银行贷款向风险权重只有公司贷款业务一般的住房抵押贷款倾斜，使得银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，将资金人量投放到不动产领域，最终造成日本连续5年的房地产价格吃涨，化为严重的房地产泡沫。
住房抵押贷款证券化的发展过程实际上是一个需要与法律制度、国家货币政策相互适应、相互作用的过程。
在资产证券化的过程中，银行对法律条款、国家政策变化的预测能力有限，而国家的宏观经济政策及法律的调整会引发投资、金融市场的经济变量发生变化，影响最直接的经济变量就是基础资产的质量，一旦为了高额的贷款发放而降低了原始购房者贷款抵押的条件审核，将会从源头上影响住房抵押贷款证券化中资产的质量。
2.住房抵押贷款证券化下的违约风险。
MBS过程中的最严重的违约风险是因虚假按揭而导致违约的风险。
虚假按揭的意思是指无购房事实而从事房屋购买的行
为，目的是通过虚假销售获得高额贷款，进而将银行贷款骗为己有。
在住房抵押贷款非证券化的情况下，银行将承担贷款回收不良的直接影响。
而在证券化的过程中，虚假按揭的风险转嫁给MBS的最终投资者，其行为的隐蔽性，在过程中很难进行防范，一旦发生风险，最终投资者很难取得虚假按揭的证据，也很难举证商业银行在对住房抵押贷款的真实性、还贷能力的调查和审核中存在过错，这样最终投资者就没有办法行使对商业银行的追索权，只能自负风险。
这显然将影响整个住房抵押贷款证券化的顺利进行。
(二)对住房抵押贷款证券化五个过程中存在的法律困境的思考
1.住房抵押贷款转让中的法律困境。
住房抵押贷款证券化的破产隔离规则要求打包重组的住房抵押贷款资产组合应彻底将所有权转移给特殊机构SPV,这样原始权益人如遇破产风险，SPV可以将风险隔离。
在理论上，各国采用的住房抵押贷款的转让方式概有两种，一是债务更新，二是债权让与。
债务更新的办法是指在原始购房者与银行的贷款合同后，再山SPV与债务人订立新的合同，新旧合同的主条款不变。
债务更新的过程需要取得原始购房者的同意，需要与原始购房者完全合作，这在实践中成本过高。
第二个办法是作为债权人的银行将设立在住房抵押贷款上的全部权利转移于第三人SPV享有.这是各国住房抵押贷款证券化的主要方式
2.我国住房抵押贷款证券化中SPV定性的法律困境。
特设机构SPV是为了保证住房抵押贷款证券化运作而专设的一个特殊实体，其目的就是为了通过真实出售而隔离发起人的信用及破产风险而真实出售意味着住房抵押贷款的所有权应当转移，SPV对重组后的住房抵押贷款应当享有所有权。
按照国际惯例，SPV一般山信托机构或者企业法人来担当。
而我国就SPV的设置主要存在的困境是没有法。