2013三亚度假地产考察分析

七仙伴月
一期产品为独栋别墅，容积率0.2，面积区间180-800平方米
一期“月满庭”组团
一期“月满庭”组团资料
占地面积（亩） 容积率 200 0.2
规划户数（套）
装修标准 （元/平方米） 绿化率 建筑形态 户型区间（平方米） 车位比 物业费（元/平方米·月 ） 售价
114
15000 90% 独栋（一至两层） 180-800 每户均配独立车库、停车位 10.0 50000元/㎡
建筑面积181.75㎡
建筑面积180.5㎡
户型采用室内外双泳池设计，增加户型景观面； 在泳池周边设计日光浴甲板，幵独立设置凉亭，增加度假休闲情趣；
院落组织空间灵活自然。
那香山
Байду номын сангаас
那香山
建筑风格：东南亚建筑风格
东南亚建筑风格
双拼
独栋
叠拼
叠拼
那香山
项目总占地340亩，分两期开发，一期152套别墅，主力户型为92-110平方米
六为星级标准大酒店。
香水湾1号
项目自身商务及生活配套较少，主要依靠周边区域配套
项目自身建设一个酒店和两栋共12000平方米顶级私人会所。私人会所已经投入使 用，内设置健身厅、酒窖、雪茄吧等奢华体验功能间。
香水湾1号周边配套图
典型户型分析
主力中小面积户型180㎡，室内外双泳池设计，庭院独立设置凉亭，增加度假情趣
那香山
项目自身配套较少，主要依靠周边区域配套
项目自身相关生活配套和卡尔森丽笙酒店预计在2014年建设完成幵营业，其他生 活需求主要依靠区域配套。
典型户型分析
叠拼别墅层层退台，每户均有泳池，面积区间集中在90-110㎡
叠拼 一室两厅双卫
建筑面积90㎡
叠拼户型层层退台，每户均有游泳池； 主力面积整体趋小，面积区间集中在90-110平方米；
二期：九院，新中式建筑风格（融入战国建筑元素）
香水湾1号
项目总占地598亩，规划为全独栋产品，二期容积率0.25，户型面积区间509-1200㎡ 一期
占地面积（亩） 总建筑面积（平方米） 容积率 规划户数（套） 绿化率 建筑形态 户型区间（平方米）
商周大院
317 40237 0.22 108 60% 独栋（一至两层） 180-680
总平图
七仙伴月
一期生活及商业配套功能规划 2011年首次开盘，开发周期预计8年，目前项目规划商业及生活配套均未呈现，时间未定。
钓鱼台 登山经（可达七仙岭） 明月湖 18洞国际山地GOLF球场
一期
大型室外温泉
明月酒店
温泉SPA
湖边缓步径
交通服务中心
温泉GOLF会所
休闲娱乐
高端商务
生活服务
典型户型分析
三亚度假地产考察分析
/ 发展研究中心 2013.1
七仙伴月
七仙伴月
建筑风格：中式建筑风格
中式合院建筑风格
七仙伴月
项目总占地3000亩，容积率为0.23 总体指标
占地面积 （亩） 容积率
距三亚市2小时车程
3000 0.23
七仙伴月位于海南三亚东北方 向，地处大三亚旅游经济圈内， 处于七仙岭温泉国家森林公园 南麓。经保海高速公路，到三 亚仅2小时车程。
对保利石象湖和西昌项目的思考
对于保利石象湖项目来说，要给客户建立一个便利、完善的生活情景，唯有保
利对商家前期进行一定的贴补，甚至是直营几个生活配套商业，以此来改变石象湖
项目缺少生活氛围的形象。 对于西昌项目来说，则丌完全相同。因为西昌目前旅游接待的能级非常低，缺 乏档次高、环境好、功能完善的消费目的地。因此，即使首期就开始修建商业街， 面向西昌的旅游人群，也能够保证商业的运营。
对保利石象湖和西昌项目的思考
对于保利石象湖和西昌项目来说，借鉴 三亚度假产品围合式布局的特点，充分发挥 庭院和泳池的能效，使其成为在产品方面的 “杀人武器”，是我们项目今后在产品方面 的重要突破点。 另外，那香山项目的叠拼产品，充分利 用了地块坡地的地形条件，让每一层产品都 实现“有天、有地”，是西昌项目特别需要
分类
占地面积（亩） 总建筑面积（㎡） 容积率 绿地率
内容
340 约10万 0.31 43%
距三亚市1.5小时车程
一期资料
规划户数（套） 建筑形态 户型区间（平方米） 物业费（元/平方米·月 ） 售价 195 双拼、独栋、叠拼 92-110 9.5 43000元/㎡
那香山坐落于三亚市东北部，距离三亚市35.8公里。项目分两期开发，三大组团，项目采用 东南亚建筑风格。
参照的。
洗 手 间
（庭院面积约277㎡）
客厅、餐厅
厨房
首层
分离式设计
二层
所有功能间通过连廊相互连接，庭院面积大，送私家泳池；
双主卧分层设计
一、二层分别设置主卧系统，均配备衣帽间、卫生间；
室内公共空间相对较小且独立 客厅和餐厅连通，形成通厅。
香水湾1号
香水湾1号
一期商周大院，二期（戓国）九院
一期：商周大院，新中式建筑风格（融入商周建筑元素）
启示
启示二：建筑特点
度假产品的建筑形态不普通深度 居家产品有所区别，主要表现在庭院 设计和建筑小品（如泳池）等。由庭 院来组织各功能空间的布局和劢线， 既明析了房屋分区，充分利用庭院空 间，又实现室内和室外景观互劢，室 外景观室内化。 遵循控制面积进而控制总价的原 则，度假产品面积整体趋小，以降低 更广泛意向客群的投资门槛。
中大面积户型：布局采用分离式设计，庭院和景观泳池的打造增加了度假情趣
功能空间布局
建筑功能空间采用分离式设计，建筑形态采 用”L”和”U”字形的空间布局结构，各主 要功能间通过连廊相互连接，保证了主人活
劢空间的私密性。
首层 建筑面积270㎡ （庭院面积约386㎡） 二层
庭院
利用庭院进行建筑围合来组织空间，同时， 采用内庭院和外庭院双重庭院围合的形式，
增加度假居住的情趣性。
景观泳池
所有户型均配置泳池，泳池采用围合于主体
首层 建筑面积360㎡ （庭院面积约369.6㎡）
建筑之中的设计方式，成为户型最大的纵向
二层
景观面，幵兼具了功能和景观的双重属性。
典型户型分析
小面积户型：主力户型188平方米，两室两厅三卫，庭院面积277平方米
主卧
次主卧
泳池
建筑面积188㎡ 两室两厅三卫
叠拼产品特点
充分利用了地块坡地的地形条件，叠拼户型入户方式戒采用上（下）步楼梯方式
下步楼梯
二层
上步楼梯
充分利用了地块坡地的地形条件，叠 拼户型入户方式或采用上（下）步楼
梯方式。
层层退台，让每一层产品都实现“有 天、有地”。
一层
启示
启示一：配套服务
三亚属于典型的假日经济圈，以上项目均偏离市区，虽然产品卖点突出，但配 套服务方面往往偏重于城市级配套，如高星级度假酒店。而生活配套的缺失，导致 购房客户入住率普遍偏低，进而形成投资意愿低，更愿意入住和投资酒店物业。 以上三个典型度假项目开售时，配套物业基本没有投入运营。究其原因，一 方面是配套物业的实现，在住宅物业没有回笼一定资金的情况下，需要占用大量的 自有资金；另一方面是即使前期呈现了生活配套物业（商业），但住宅没有入伙前， 商业就没有人来消费，商家很难进驻，商业的经营也会出现问题。
距三亚市1小时车程
二期
占地面积（亩） 总建筑面积（平方米） 容积率 规划户数（套） 绿化率 建筑形态 户型区间（平方米） 物业费（元/平方米·月 ） 售价
九院
114 18898 0.25 77 66.5% 独栋（两至三层） 509-1200 9.5 900-8000万/套
香水湾1号位于海南三亚东侧海岸，该项目 共占地598亩。 Ⅰ期为108栋融汇商周建筑元素的中国院落， Ⅱ期为75栋山海戓国风格的独院别墅，Ⅲ期