容积率拆分及产品排布
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
容积率
容积率B 为本词条添加义项名?义项名代表多义词的不同概念，如：汤唯（词条名）-中国女演员（义项名）。
添加义项名后该词条即可拆分为多义词查看详细规范>>容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
基本信息∙中文名称∙容积率∙∙又称∙地积比率∙目录1基本介绍2计算公式3相关规定4建筑特点5存在问题5.1地方不积极5.2查办力度低5.3程序不规范6相关信息6.1容积率指标计算规则6.2对地价的影响6.3对生活的影响6.4整顿违规现象6.5治理工作安排展开1基本介绍2计算公式3相关规定4建筑特点5存在问题5.1地方不积极5.2查办力度低5.3程序不规范6相关信息6.1容积率指标计算规则6.2对地价的影响6.3对生活的影响6.4整顿违规现象6.5治理工作安排+1QQ空间新浪微博腾讯微博百度贴吧人人豆瓣1 基本介绍编辑本段容积率，又称地积比率，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
[1]2 计算公式编辑本段容积率=总建筑面积÷土地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会容积率关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（各个地区或城市有各自相关规定）。
房地产项目体分析及产品初步定位93页
p 项目位于北京市朝阳区建国门的东南侧，地块西侧距离东二环约200米，北侧距离长安街约 250米，南侧距离通惠河北路约100米；
p 地块位置绝佳，区域价值高。
案例：三图一表（示例2）北京某项目
住宅
燕华苑
建 北侧地块 国 里 三 巷 南侧
地块
高法
赛特 住宅
通惠河北路
主要经济技术指标（限高70米）
北京供电局区域供电总公司
燕华苑
集，东北侧为赛特、嘉华世纪，周
边商业氛围浓厚，但北侧道路较窄，
建国里
且停车影响，路状略差； Ø东侧：东侧道路较为狭窄，路状
较差，对面为陈旧的建国里小区； Ø西侧：西侧路状较好，一路之隔
即为市高法、市人大等政府部门。 Ø南侧：南侧为一块待开发用地和
建国公寓烂尾楼，形象均较差。
我们的想法技术上可行吗？ 开发商的诉求了解了，市场研究也做好了，那在技术上，是否可实施呢？
n 规划条件分析 Ø 主要经济技术指标：每个项目，拿地的时候，都会有一 份《规划意见书》，里面会很明确地规定这个项目的具 体指标及其他要求； Ø 当地的具体规划要求，如楼座间距、日照要求等； Ø 项目用地周边影响因素分析。
如何考虑开发商的诉求？
不同的开发商，对于自身的项目开发，有不同的要求，作为策划公司来说，我们要考虑：
n 项目地块的开发商，他们的发展模式是什么样的？以往项目都是什么样的定位？开发 策略又是什么样的？ Ø 想要服务好开发商，首先我们要了解开发商； Ø 了解和研究开发商的发展模式、以往项目的定位及开发策略，我们可以实现在 与开发商的接触中实现有效、高校沟通。
n 针对这个项目来说，开发商有什么特殊要求？ Ø 每个项目都有它自己的特殊性，如当地政府要求、公司资金状况及回款要求不 同等。所以，每个项目都会异于以前已经开发的项目，不能完全照搬；要做现 金流，还是追求价值最大化？还是开发商最爱说的“合理销售速度下的价值最 大化”？ Ø 条件苛刻时，是牺牲舒适度做满指标，还是为了提高品质可以牺牲部分指标？ Ø 与开发商的沟通信息要及时、对等，避免不必要的返工。
房地产静态投资测算
计规划，假设我们算出配套 。
10000平方米。但是我们要 商铺现在不太好卖。以前大 铺不好卖了，1万平商铺对于
总销售额 （万元）
102,818.50 5,400.00 8,000.00
4,050.00
5,229.83
增值税及附加金额计算表
当期土地
销向税额
成本
（万元）
40,000.00
税率
假设可开 专票比例
10%
80%
6,928.95
6%
50%
6%
50%
总计
116,218.50 100%
109,289.55 99,500.00 100% 41,200.00
112,000.00 100%
占销售收入 比例 1.50% 3%
100,000.00 100,000.00 总建筑面积 （平方米） 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00
总销售收入
116,218.50 116,218.50
1,200.00 41,200.00 总成本 （万元）
费用假设
单方成本 （元/平方米）
4,000.00
计容面积 （平方米） 100,000.00
总成本 （万元）
40,000.00
楼面地价
楼面地价就是分摊到计容建筑 亿，那么楼面地价=总地价40
120.00 4,120.00 单方成本 （元/平方米）
100.00 150.00 2,500.00
房地产项目地块分析报告
房地产项目地块分析报告1、地块位置本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。
2、地块经济技术指标备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。
3、地块周边环境地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。
地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。
地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。
1、功能定位都市新核心圈2、规划重点、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；、配套建设一流现代化基础设施系统。
1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。
目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。
2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。
3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。
优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2. 地块周边具有自然景观优势；3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。
劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。
机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。
威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接20xx年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
商品房小区容积率计算方法
商品房小区容积率计算方法一、容积率的基本概念。
1.1 容积率是什么？容积率啊，简单来说呢，就是一个小区里地上建筑面积和净用地面积的比值。
这就好比是一个大蛋糕，净用地面积是这个蛋糕的底盘大小，地上建筑面积呢，就是在这个底盘上能放多少奶油、水果之类的东西。
这是衡量一个商品房小区居住密度的一个关键指标。
1.2 为啥要关注容积率。
咱老百姓买房子，这个容积率可太重要了。
如果容积率高，就像住在集体宿舍一样，人挤人，空间狭窄。
低容积率呢，就像住在大别墅一样，宽敞舒适。
这关系到咱居住的舒适度、私密性，还有小区的整体品质。
二、容积率的计算要素。
2.1 地上建筑面积的计算。
地上建筑面积啊，那可是包括了小区里各种各样的建筑。
比如说住宅的面积，这是大头，还有小区里的配套建筑，像物业用房、社区活动中心之类的。
可别小看这些配套建筑，它们虽然面积可能不大，但也是算在地上建筑面积里的。
就像一个大家庭，每个成员都占地方，都得算进去。
2.2 净用地面积的计算。
净用地面积呢，就是小区围墙以内的土地面积。
这里面有些弯弯绕绕的。
比如说有的小区可能有一些代征道路用地或者代征绿化用地，这些可不能算在净用地面积里。
这就好比你自己家的院子，你得把真正属于你自己能用的面积算清楚，那些公用的过道啥的就不能算。
三、容积率计算实例。
3.1 实例计算一。
咱就举个例子，比如说有个小区，它的净用地面积是10万平方米。
这个小区里住宅面积一共是8万平方米，物业用房、社区活动中心等配套建筑加起来是1万平方米。
那这个小区的地上建筑面积就是8万 + 1万 = 9万平方米。
那这个小区的容积率就是9万÷10万 = 0.9。
这个容积率就比较低了，住在这样的小区里，那肯定是比较惬意的，空间比较大，楼间距也会比较宽敞，就像住在世外桃源一样。
3.2 实例计算二。
再举个例子，要是另一个小区净用地面积还是10万平方米，但是它盖了很多房子，住宅面积达到了15万平方米，配套建筑2万平方米，地上建筑面积总共就是17万平方米。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
强排方案设计培训PPT课件
-
4
02 强排包括什么
● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照 ● 指标
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5
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析 产品分析
用地区位分析
对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析
用地现状分析
对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析
用地价值分析
对土地按照资源分布价值进行分类
周边竞品分析
对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
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6
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
上海松江北场项目
徐家汇
用地区位 分析
九亭镇
七宝镇
松江北场一号 地块
闵行区中心
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 -
高层&多层 9m, 多层&多层 6m,【建筑设计防火规范】 卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m.
日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。
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30
03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排
② 日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区)
③ 建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设， 一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、 次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线 不小于8米。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
如何做强排进行项目测算
房地产投资测算如何做强排和精准测算一、强排的核心基底面积是强排的核心，强排通常只需要总图上做出来即可进行指标组合计算。
而这一切的核心在于基底面积。
因为：1、建筑基底面积与容积率、建筑密度、层数、建筑面积、用地面积的直接相关用地面积的关系：基底面积＝用地面积×建筑密度建筑面积的关系：建筑面积＝基底面积×建筑层数容积率的关系：容积率＝建筑层数×基底面积/用地面积2、基底面积与用地面积的比值（即建筑密度）是居住舒适度评价的重要指标。
3、基底面积直接决定设计预案中住宅单元数量及楼栋数量等关键设计参数。
强排一定要选好假定的产品类型及其可靠的产品总图基底面积，并根据规范确定其退距及高度。
基底面积直接决定强排方案的成熟性。
寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解1、建筑面积要求：业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤总地块面积×综合容积率2、建筑基底面积要求：业态1基底面积＋业态2基底面积+……＝总地块面积×综合建筑密度3建筑用地面积要求：（业态1基底面积/业态1建筑密度）+ （业态2基底面积/业态2建筑密度）+......=总地块面积通过反复变换多种业态的基底面积，得出多组解。
因为各种建筑业态的获利水平不同，影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。
一般而言，随着层高的降低，按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序，获利水平不断提高。
通过选择获利水平最高的一组建筑业态，可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标，并由此指标对居住社区品质进行评判。
最终，得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件，满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标。
重点来了，强排工作步骤：（1）用地性质、地块控制线——在什么样的地上做什么，以及哪些地方可以摆房子。
明确城市规划七线（红线：道路红线、用地红线、建筑控制线；以及其他的绿、蓝、黑、紫、黄、橙线），知道退让距离，用意是你最后得知道哪些基底是能用的。
小区容积率计算公式例子(二)
小区容积率计算公式例子(二)小区容积率计算公式例子容积率是指建筑用地的总建筑面积与用地面积之比，它是衡量小区建筑密度的指标。
下面给出一些小区容积率计算公式的例子，并对其进行详细解析。
例子1：单栋住宅小区假设有一个单栋住宅小区，用地面积为1000平方米，总建筑面积为4000平方米。
该小区的容积率计算公式为：容积率 = 总建筑面积 / 用地面积将具体数值代入公式，得到容积率为4。
例子2：多栋住宅小区假设有一个多栋住宅小区，用地面积为5000平方米，总建筑面积为20000平方米。
该小区包括4栋住宅楼，每栋楼的建筑面积分别为5000平方米。
那么该小区的容积率计算公式为：容积率 = 总建筑面积 / 用地面积将具体数值代入公式，得到容积率为4。
例子3：综合用地小区假设有一个综合用地小区，用地面积为8000平方米，总建筑面积为32000平方米。
该小区包括住宅楼、商业楼和公共设施，分别占用的建筑面积为20000平方米、10000平方米和2000平方米。
那么该小区的容积率计算公式可以分别进行计算：住宅楼容积率 = 住宅楼建筑面积 / 用地面积商业楼容积率 = 商业楼建筑面积 / 用地面积公共设施容积率 = 公共设施建筑面积 / 用地面积将具体数值代入公式，得到对应的容积率。
例子4：高层住宅小区假设有一个高层住宅小区，用地面积为2000平方米，总建筑面积为12000平方米。
该小区共有3层地下室以及20层住宅楼。
那么该小区的容积率计算公式可以拆分为地上部分的容积率和地下部分的容积率：地上部分容积率 = 地上部分建筑面积 / 用地面积地下部分容积率 = 地下部分建筑面积 / 用地面积将地上部分的具体数值代入公式，得到地上部分的容积率。
将地下部分的具体数值代入公式，得到地下部分的容积率。
最后将两者相加，得到整个小区的容积率。
以上是关于小区容积率计算公式的几个例子及其详细讲解。
容积率的计算在规划和设计过程中非常重要，可以帮助评估小区的建筑密度，合理安排建筑空间，提高小区的舒适度和居住质量。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
不同容积率物业排布案例库
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容积率相对应的物业类型
容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体 规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个 区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市 中心最高，平均容积率在4.0左右；郊区较低，一般1.5 以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同 了。
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松江辰花路——1.61 建筑类别：联排、高层
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松江辰花路——1.61
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北京清凉盛景——0.28 建筑类别：联排、独栋
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容积率相对应的物业类型
Part 2
0.3—0.6
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北京美丽乡村——0.26
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北京海棠 ——0.26 建筑类别：独栋
突破！！容积率3.1的限制下，照样做“合院式别墅”，看看保利的规划布局！！
▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。
▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。
注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。
▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。
注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。
产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。
通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。
△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。
容积率拆分及产品排布
容积率拆分及产品排布策划顾问部11容积率拆分方法及案例234建筑面积=0.5倍用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=1倍用地面积产品策划基础知识︱容积率与产品形态一般是指的地上建筑面积，地下般是指的地上建筑面积地下代征道路代征绿化项目地块代征绿化保留其他项目通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；容积率=建筑密度x 楼层修正系数什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅小高层住宅研发支持中心/姚斌层数-2~3 2~4 25~5容积率拆分示例2.55昆山世茂蝶湖湾沪宁高速西夏区天然水系地块原始状况:项目区位:高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区项目规划特点:前提还是不限高！日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时北日照间距日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系21产品策划基础知识︱容积率与产品形态日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑的比值，以百分比表示；活动间，多层一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小宗地内建筑的高限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
日照等相互关系由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，代征道路代征绿化代项目地块征绿保留化其他项目产品形态我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。
地块4绿化改善高压线地块价值分析地块经适房其他项目影响绿化改善影响地块3影响地块1绿化改善影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响改善因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3厂房噪声地块价值分析X-6X-4河道、绿化带影响X 10X-9X-7改善其他项目影响X-10交通便利交通便利噪声影响> 地块南部> 地块东北部> 地块西部> 地块北部地块价值分析建材市场案例：黄土岗项目西侧N京九铁路京开高速综合影响绿化隔离带东侧东侧居住地块西侧居住地块噪声影响噪声影响150米绿带改善环境100米绿带绿化隔离带东侧居住块降低噪声改善环境居住价值：东地块>西地块东部＞东地块西部影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村改善因素：东侧绿地>西侧绿地待拆迁城中村综合影响商业价值：中间规划路>两侧案例：黄土岗项目N西侧绿化隔离带东侧西侧居住地块R=2.6-2.8绿化隔离带东侧居住地块R=2.9-3.1R=1.9-2.1总建筑面积做满，实现总体2.5容积率； 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩适度拆分总体容积率；拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；余部分排商品房；所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房案例：黄土岗项目N西侧绿化隔离带东侧绿化东侧居住地块西侧居住地块隔离带中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限价房景观公园案例：北京金茂府案例：杭州德信泊林印象案例：广州万科金色城品案例：成都万科金色家园。
容积率下的产品
上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。
在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。
这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：◆较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；◆地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；◆项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；◆本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
◆规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二容积率的确定应融合下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松◆看地块与周边的相邻建筑的关系◆看地块的形状，以及需要退让的尺寸◆往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题；平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。