百强商业地产项目案例之四十七--九江长隆-凯旋城

百强商业地产项目案例之四十七——九江长隆·凯旋城
项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。

项目总占地面积为：15.3520万㎡
容积率为：1.8-3.0
一期四号地临庐山北路长622米，五号地临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米；二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米；三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园100米；项目各地块临街总长2166米；市政广场、市民公园长3
34米，宽170米，面积56780㎡。

经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。

为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。

为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。

区域预期分析:
据调查统计，68%的业主认为本地块须3-5年时间才能预见前景，首先，需要力度较大的行政手段，集中行业，建立较大较综合的大型商业业态，带动人气，产生一定的商业气息，再次，解决交通问题。

22%人认为即使有政府扶持并有政策导向，加上九江市通往九江县的公交线路双梅公路建成并通车，最快也要5-8年，10%的业主认为位置太偏，前景不是太明朗。

交通流量分析:
行人数量、骑车及车辆流量极小, 上下班时段流量较平时有较大增幅，但绝对数量仍然较小。

周六、日等节假日几乎没有行人经过，因此该区域是标准的发展新区，商业地产的开发需要有充足的准备，商业氛围需较长时间的引导。

道路状况分析：
人行道已硬化的宽度为６米左右，非常适合行人行走。

车行主干道为四车道，车速过快不利于行人穿行，但由于道路中间没设立分隔栏，因此给行人提供了穿行的可能，水泥硬化路有利于商业地产的开发。

道路绿化树，树龄小，对商铺的可视性不会形成遮挡。

用地与道路衔接紧密，是较好的商铺用地
环境影响分析：
由于该地块为新开发区域无法进行商业饱和度定量分析（ＩＲＳ＝Ｃ＊ＲＥ／ＲＦ）因此大体量的商业开发将有风险。

４＃地商铺为东南朝向，是市场最受欢迎的商铺朝向，应该在价格上与５＃地有所区别。

５＃地为西北朝向更适合做与夏季相关产业。

物业周边环境主要有政府行政机关、主力酒店、新建社区及部分原有私房，地块商业价值明显。

公共交通，目前还未有公共交通，加强与公交公司的沟通，尽力争取在县内循环车设站的同时，将前往九江市区快速巴士的最后站设于该区，将极大的提高商铺的价值。

优势
九江县（未来九江市城区的一个行政区）的行政中心，商务发展空间无限；
项目环绕市政广场和市民公园，是休闲、娱乐的首选场所，有人气就有商气；
毗邻九江市，是九江市及周边商家经商的发展之地，销售层面广，既有经营价值又有投资价值；
项目是九江县第一大盘，可塑性强；
三千户居住单位商机无限；
渊明山公园文化底蕴浓厚，历史源长。

劣势
项目地块是生地，缺乏人气和商气；
九江县老居住区和项目地块有一定距离，中间沿线人居商业匮乏；
片区打造不集中，连动性不强；
市政配套实施进展缓慢，影响项目进程。

机会
按照整体规划，九江县将划入九江市城区板块，撤县设区；
八分钟干道线，直通九江市；
项目周边无强势竞争对手；
集中、大规模商业的强大辐射力，对商圈内人口产生强大的吸引力；
渊明山历史文化可挖掘性，为项目商业带来旅游、观光人群。

威胁
九江县老商业区已成气侯，若本项目商业物业开发后不能有效形成人气和商气的聚集，将会对项目商业产生不利影响；
九江县项目众多，分流项目客流及人群，市场竞争激烈。

总结
生地打造城区商业中心有相当大的难度，一定要规避风险，循序渐进；
主力店洽谈要广撒网、重点捕捞，切忌无的放矢，形成困难局面；
商业招商积极主动，时间和对象的切入点是关键，忌盲目无序；
大盘可塑性强，资源丰富，充公利用手中筹码，通过严格管理，打开商业局面；
优胜劣汰，换血更新，需要持之以恒；
一、商业物业市场定位
打造九江区域商业中心
集购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、旅游于一体的城区型商业中心。

营造全新的立体商圈，成为九江县商业板块的重要组成部分，从而进一步提升九江县商业板块在九江的商
业地位，成为促进九江商业和旅游业发展的新模式。

定位三步曲
１、专业家居建材商业长廊
时间：一期样板房装修、封顶、交房期间；
业态组合：装饰公司、家居、建材、窗帘、布艺、灯饰，结合餐饮、酒楼、综合超市、便利店、银行、柜员机等；
市场策略：原则只租不售，实在要买的可斟情处理，通过严格管理、利益互换进行商铺招商，签订短期合同；
目的：培养项目人气、商气。

２、社区型商业配套
时间：一期入住，二期开发
业态组合：银行、柜员机、邮局、电信、综合超市、便利店、餐饮、酒楼、服装店、饰品店、社区医务服务站、康体中心、美容美发屋、书店、文体用品店、花店、音像店、电器店等；
市场策略：租售两宜，租期视具体业态确定合同时间；
目的：打造一站式便捷生活圈，通过商铺租金和销售启动商业回款。

３、城区型商业中心
时间：
业态组合：零售商业业态为主，如服装形象店、加盟店、精品屋、玩具店、饰品店、外贸店、鞋城、床上精品等，辅以休闲、娱乐、服务等综合业态，如特色餐饮、酒楼、银行、柜员机、邮局、足浴城、美容美发屋、康体中心等；
市场策略：街铺返租销售，商场铺整体（大面积和整层）销售，保留部分商场铺出租。

目的：通过完美的商业组合打造城区型商业中心，体现商业价值最大化，实现资金回笼。

商业街主要业态户型需求
小型服装店：经营面积30-60㎡，开间4-5米，配卫生间，重点招商为，规模不大，但有经营特色的商铺，所售服装非高档名牌，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购；
婚纱摄影店：引进港台地区品牌店，面积在200-300㎡左右，可考虑两层，有大面积橱窗展示，配卫生间、化装间、更衣室等。

经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划等；
化妆品小屋：面积20-50 ㎡，开间4-5米，配卫生间。

集合众多化妆品品牌，并以较低价格吸引众多年轻女性。

此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低。

时尚饰品店：面积15-50㎡均可，开间3-5米，配卫生间。

女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备；大型网吧：面积300 ㎡以上，经营场所可在二楼，配双卫生间、设两面出口，留大面积门头展示。

网吧能吸引更多的年轻人前来。

网络越来越强的互动性和参与性使得大规模的网吧将给商业街吸纳众多的人气。

小型特色餐饮店：农家小炒、夜宵、快餐、特色菜等，面积80-200平方米左右，开间5-8米、配卫生间、排油烟系统、排污、水、电、闭路电视。