02房地产核算体系之-存货第一章20150529
房地产企业存货核算
房地产企业存货核算第五章存货核算公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。
第一节开发成本核算第十九条开发成本核算规定开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。
按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。
项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下：（一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。
如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。
（二）项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。
如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。
在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。
（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。
自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。
能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和自身交纳的综合规费，不分摊门窗、外墙、防盗门、环境外线、土地和其他费用。
不能办理产权的地下室、楼体车库不计算成本。
第二十条开发成本－未开发土地核算购买土地发生的全部成本费用。
分为土地出让金、契税、交易代理费、权属变更登记费、耕地补偿费、拆迁补偿费、、土地测量费、土地使用税、其他相关费用等九个三级科目明细核算。
借：开发成本－未开发土地－土地出让金等（X项目）贷：银行存款等科目第二十一条开发成本－项目分摊成本以每项成本的受益对象作为项目进行辅助核算。
开发成本－项目分摊成本分为土地费用、综合规费、项目前期费用、环境绿化、外线工程、公共配套设施、借款利息、直接费用等八个三级科目明细核算。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业是一个以房地产开发和销售为主要业务的行业，其特点是资金占用较高、周期较长、利润较丰厚。
在房地产企业的会计核算中，存货是一个重要的核算项目。
存货的核算对于房地产企业的经营管理和风险控制起着重要的作用。
本文将对房地产行业存货的会计核算进行简析。
一、房地产行业存货的种类房地产行业的存货主要包括土地、在建工程、已竣工但尚未销售的房地产、房地产开发经营性物业等。
1. 土地土地是房地产企业最主要的存货之一，是房地产开发的原材料，是房地产投资的基础。
土地的成本由土地购置费、土地整理费、土地使用权出让金等构成。
2. 在建工程在建工程是指房地产企业正在进行的开发、建设和装修的房地产项目。
在建工程的成本包括施工成本、工程规费、利息成本、管理成本等。
3. 已竣工但尚未销售的房地产已竣工但尚未销售的房地产是指房地产企业已经完成建设并取得竣工验收合格证，但尚未出售给客户的房地产项目。
其成本包括建筑物成本、公共设施成本、土地成本、规费、财务费用等。
4. 房地产开发经营性物业房地产开发经营性物业是指房地产企业用于出租或经营的商业物业、办公物业、产业园区等。
其成本包括建筑物成本、地租成本、规费、财务费用等。
土地购置费应当在取得土地之日起进行摊销，计入当期成本，同时确认资产减值准备。
土地整理费主要是指取得土地后进行的土地平整、绿化、围墙建设等整理活动的费用，费用发生时应计入土地成本，确认为土地内部开发费。
土地使用权出让金是指房地产企业向国家取得土地使用权时支付的费用，应当在取得土地使用权后，根据使用权合同约定的使用年限进行摊销，计入当期成本。
在建工程的会计核算主要包括施工成本、工程规费、利息成本和管理成本等。
施工成本是在建工程所发生的直接成本、间接成本和一般生产费用，包括材料费、人工费、机械使用费、动力费、土地使用费等。
施工成本应当以实际发生的费用为基础进行确认。
工程规费是指在建工程发生时，企业为保证工程进度和质量而支付的费用，包括监理费、检验费、安全费用等。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业是与居住、商业、办公等相关的行业，其特点是投资周期长、资金占用大、利润回报周期相对较长。
在房地产行业中，存货是一个重要的资产，也是一个重要的会计核算项目。
存货主要指的是公司持有而准备销售的商品或商品原材料和备库商品，包括土地、房屋、建筑材料等。
房地产行业的存货会计核算主要包括存货的入库、出库和折旧等方面。
首先是存货的入库核算，房地产企业在购买土地和建筑材料等存货时，需要核算其购入成本，包括购入价款、运输费用、关税等。
还需要核算土地的开发成本，包括土地准备费用、规划设计费用等。
其次是存货的出库核算，在房地产行业中，存货的出库主要是指房屋的销售。
房地产企业在房屋销售时，需要核算房屋的销售收入、销售成本和销售费用等。
销售成本主要包括房屋的购入成本、施工成本和配套设施成本等。
销售费用主要包括广告费用、销售人员工资和佣金等。
在核算销售成本和销售费用时，需要根据不同的销售合同和销售政策进行核算。
房地产企业还需要对存货进行折旧的会计核算。
折旧是指房地产企业将存货按照一定的比例进行摊销，以合理反映存货价值的消耗情况。
在房地产行业中，存货的折旧主要是指房屋的折旧。
房屋的折旧一般采用直线折旧法或加速折旧法，根据房屋的使用寿命和预计残值率来确定折旧额。
折旧额可以在每月或每年进行摊销。
房地产行业的存货会计核算主要包括存货的入库、出库和折旧等方面。
在核算存货时，需要对购入成本、销售成本和折旧额进行合理的核算，以便正确计算存货的价值和成本。
还需要根据不同的销售合同和销售政策进行核算，以确保准确反映存货的价值和成本情况。
房地产企业在进行存货会计核算时，需要遵循相关的会计准则和会计政策，确保会计信息的真实可靠。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业的存货会计核算是指对房地产企业采购的土地、房屋、建筑材料等相关存货进行核算与处理的过程。
存货是指企业持有用于生产、销售或出租的物品，包括原材料、半成品、成品和委托加工物等。
1. 存货的确认：房地产企业为了进行新房开发等业务活动，需要购买土地和原材料等存货。
存货的确认是指将购买的土地和原材料等纳入到企业的资产负债表中，并确认相应的成本。
一般来说，购买房地产开发项目的土地时，需要将其原值按成本计量法确认为土地成本，同时还需要确认与土地相关的其他成本，如土建工程费用等。
购买的原材料一般按购买价值确认为原材料成本。
2. 存货的估计与调整：存货估计是指对存货的价值进行估计并反映在财务报表中。
对于房地产行业的存货，如果其价值有明显下跌的迹象，或者该存货暂时闲置无法产生预期收益，则需要按照实际价值进行减值计提。
在存货报废或损毁时，也需要进行相应的计提。
对于土地的估计和调整，一般需要根据土地市场价格的波动情况进行定期的评估。
3. 存货的盘点与管理：房地产企业需要定期对存货进行盘点，以确保存货数量和质量的准确性。
盘点可以通过人工清点或者使用现代化的仓库管理系统进行。
企业还需要建立健全的存货管理制度，包括存货的采购、入库、出库等环节的管理控制，以及存货的质量检验和保管。
4. 存货的计量与成本分摊：存货的计量是指按照特定的计量方法对存货的价值进行核算和计量，一般有成本计量法和市价计量法两种。
对于房地产行业的存货，一般采用成本计量法进行核算，即按照实际购入成本对存货进行计量。
成本分摊是指将存货成本分摊到相关的生产或销售成本中。
在房地产行业，存货一般可以分为土地存货、在建工程存货和待售房地产存货等，在计算成本时需要根据实际情况进行合理分摊。
房地产行业的存货会计核算涉及到存货的确认、估计与调整、盘点与管理以及计量与成本分摊等方面。
对于房地产企业来说，合理的存货会计核算可以准确反映存货价值，为企业的经营决策提供重要的依据。
房地产存货核算细则
附件：房地产存货核算细则第一章存货核算的内容第四条存货的分类：按开发状态及存货种类可分为：待开发产品、在建开发产品、开发产品、原材料和周转材料。
1、待开发产品：核算尚未动工项目的开发成本，包括已付地价款和前期设计费用等。
具体表现为一是总体已明确成本核算对象的未开工项目的实际成本；二是分期开发的项目，其后期尚未确定成本核算对象的尚未开工项目部分的实际成本。
项目动工后，其成本应转入“在建开发产品”类中。
2、在建开发产品：核算已开工但尚未办理竣工决算手续以前的地产项目的实际开发成本。
3、开发产品：核算已办理竣工决算手续完工的住宅、商铺、写字楼、配套资产的库存实际成本。
4、原材料核算甲供材料的库存实际成本。
5、周转材料核算低值易耗品及包装物的库存实际成本。
第五条会计科目的设置及核算内容房地产开发公司存货的一级会计科目为原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品。
1、开发成本本科目核算上述“待开发产品”和“在建开发产品”的实际开发成本，“开发成本”科目的明细会计科目设置详见《安联集团房地产成本核算细则》。
2、开发产品核算已竣完工的住宅、商铺、写字楼及配套资产的库存实际成本。
科目的设置明细（1）项目办理完竣工决算手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方。
（2）开发产品项目按其功能设置为核算项目，便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、配套资产的总数额。
所有配套资产均在三级明细科目中单独反映，同时必须指向核算项目中的“配套资产”，以便于对其汇总。
（3）核算项目中增加“开发产品摊销”，主要核算相应明细会计科目下用于出租的开发产品和配套资产的摊销数额。
“开发产品摊销”核算项目下不再分级设立明细，具体摊销种类、摊销期限、原值、本月摊销额、累计摊销额、摊销净值等明细资料在财务软件中通过自定义报表作为备查账反映。
出租开发产品不包括租期半年以下、出租收入金额500万元以下的开发产品。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业是一个重要的经济产业，它的运作与其他行业有很大的不同，其中存货会计核算是其中一个重要的方面。
存货会计核算是指对房地产企业的库存房屋、土地、建筑材料等存货进行合理的会计核算，以保证企业财务状况的准确反映。
下面我们就来简析一下房地产行业的存货会计核算。
一、房地产行业存货的特点在房地产行业中，存货主要包括土地、在建工程、成品房等。
这些存货的特点主要体现在以下几个方面：1.市场价格波动大：土地市场价格波动较大，受宏观政策、城市规划等因素的影响较大，使得土地存货的价值也会不断发生变化；2.建筑周期长：房地产项目的建造周期一般较长，从项目立项到最终交付给客户往往需要几年的时间，这就使得在建工程存货的价值会随着时间的推移而发生变化；3.成品房销售季节性：成品房的销售受季节、政策等因素的影响较大，会出现季节性的销售高峰和低谷，进而影响存货的价值。
二、房地产行业存货会计核算的方法针对房地产行业存货的特点，存货的会计核算一般采取以下方法：1.成本法核算：房地产企业一般采用成本法对存货进行核算。
成本法是指按照实际成本进行核算，包括取得成本、改良费、直接材料费、直接人工费、生产制造费用、间接费用等成本；2.市价法核算：对于存货的市场价格波动较大的情况，房地产企业还可以采用市价法进行核算。
市价法是指按照市场价格进行核算，根据最近可观察的市场行情确定存货的价值；3.低成本或市场价值法核算：对于成品房的存货，如果其市场价值低于成本，一般采用低成本或市场价值法核算。
即按照低成本或市场价值确定存货的价值，将存货价值调整至预期实现的低价值。
三、房地产行业存货会计核算的应用在房地产企业的实际经营过程中，存货会计核算不仅是一个会计问题，更是一个在经营管理中具有重要作用的问题。
在企业的经营管理中，存货会计核算主要应用于以下几个方面：1.资产评估和抵押贷款：房地产企业需要对其存货进行核算，以便进行资产评估和抵押贷款。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业是一个以土地、建筑物和其他房地产为主要经营资产的行业，它的存货包括土地、未竣工工程、已经竣工但没有销售的房屋等。
在房地产行业的会计核算中，存货的分类、计价以及披露是至关重要的。
一、存货的分类根据《会计准则第9号——存货》的规定，存货分为原材料、在产品、产成品和商品四种。
在房地产行业中，原材料是指土地、房屋建材等，属于直接用于开发的物资；在产品是指未完工程，即在建工程；产成品是指已售楼盘；商品是指已完成但未销售的楼盘。
为了便于核算和管理，房地产企业可以根据实际经营情况细分存货，比如将在建工程分为各个项目，并根据施工阶段进行分类，以方便对每个项目的进度、成本等进行统计和分析。
二、存货的计价存货的计价方式有三种，分别是成本法、实值法和市场价值法。
在房地产行业中，由于存货主要以房屋、土地等资产为主，所以采用的计价方法也有所不同。
1.成本法成本法是最常见的存货计价方法，它的核心是“成本”这个概念。
在房地产行业中，成本是指完成一个项目所需的全部成本，包括土地购置费、建筑材料费、设备购置费、劳动力费用等。
所有的这些成本都应当被明确地花费和分摊到每个房屋之中，其中的均摊成本就是房屋的成本。
2.实值法实值法是将存货按其实际价值计量的一种方法，这种方法更注重市场价值上的变化，因此适用于市场价格波动较为剧烈、存货价值难以确定的情况。
在房地产行业中，实值法适用于房屋登记册上的估价或市场评估价值。
3.市场价值法三、存货的披露根据《企业会计准则第33号——存货》的规定，房地产企业应当在年度财务报表中详细披露存货相关信息，包括存货的名称、数量、计价方法、金额等内容。
应当尽量简洁明了，以便对股东、投资者等利益相关方进行说明。
同时，也应当在年度内向上交部门、与其相关的投资者和股东进行披露，以便更好地保护其利益、维护其权益。
综上所述，房地产行业存货的会计核算是一项复杂的工作，它涉及存货的分类、计价和披露等方面。
04房地产开发企业存货的核算(1)
第四章房地产开发企业存货的核算第一节房地产开发企业存货概述一、房地产开发企业存货的内容房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。
房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。
存货属于企业的流动资产。
二、存货的计价（一）存货取得的计价存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。
我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。
1.外购的存货的实际成本为采购成本。
采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。
2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。
房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。
（详见“房地产开发成本的核算”）3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。
4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。
此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。
（二）存货发出的计价由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。
发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。
1.按实际成本计价发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。
1）先进先出法所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。
采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。
房地产企业存货的核算
本
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第二节 材料与设备的核算
• 一、材料与设备的核算内容
• 房地产开发企业的材料和设备是指原材料、委托加工物资和库存设备 ,如库存的各类建筑材料、各类配套的机器设备等.
• ３)建立材料、设备发出的内部控制制度.制定材料、设备发出的授权 批准制度,发货要由有关人员批准,并办理相关的发料手续.
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第二节 材料与设备的核算
• ４)建立材料、设备核算记录程序的内部控制制度. • (２)及时结算材料、设备的价款,正确计算材料、设备的采购成本. • (３)正确及时地反映材料、设备的收、发、存情况,考核材料、设备是
• (１)建立和健全材料、设备管理制度. • １)建立采购业务的内部控制制度.材料、设备应由专门的采购机构负
责,配备采购人员,建立岗位责任制,明确采购工作责任.采购材料、设备 和其他物资,应由使用部门提出供货计划或请购清单,并经主管领导批 准后执行.大宗采购业务应与供货单位签订合同.
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否配套及其完整性,并定期对材料、设备的库存数量和质量进行清查 盘点,查明盘点中发生盈亏的原因,并及时做出处理. • (４)做好材料、设备的维护、保管工作,防止丢失和被盗,并及时处理 积压材料、设备,动用内部资源,加速流动资金周转.
• 二、材料与设备的计价方法
• 为了正确计算材料、设备的采购成本,如实反映材料、设备资金的增、 减和占用情况,必须对材料、设备进行正确计价.
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第一节 存货的基本知识
• 采用出包方式施工的开发项目实际成本应为支付承包施工企业的工程 价款.
房地产企业存货
材料发出的账务处理原则
如属生产部门生产产品领用，则计入相应产品的成本；如属生产车间的一般领用，则计入“制造费用”；如属管理部门领用，则计入“管理费用”。如属销售部门领用，则计入“销售费用”。等等。
材料发出账务处理实例
借：生产成本
甲产品 1000 乙产品 500 制造费用 200 管理费用 300 贷：原材料 2000
差异率 [1000＋（27000-30000）] （10000＋30000） ＝-0.05 发出材料应分摊的成本差异 ＝500×20×（-0.05） ＝-500 （元）
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（二）核算使用的主要账户
“原材料”账户：资产类账户；只登记计划成本，不记实际成本。 “物质采购”账户：核算外购材料的实际成本与计划成本，并借以计算材料成本差异。 “材料成本差异”账户：用于核算材料成本差异的发生、分摊和结存情况。属于资产类的调整账户。
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及其他可归属于存货采购成本的费用。
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存货的加工成本，包括直接人工以
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及按照一定方法分配的制造费用。
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存货的其他成本，是指除采购成本、
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加工成本以外的，使存货达到目前
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场所和状态所发生的其他支出。
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第四章 存 货
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取得方式
入账价值
外购存货
购货价格+运杂费+相关税费(税费、汇差、保管费)
采购保管费账户用来核算企业为采购、验收保管和收发物资所发生的各项费用，借方登记发生的各项采购保管费，贷方登记分配记入物资采购成本的采购保管费.
采购保管费实际分配率 =本月实际发生的采购保管费/本月购入材料物资的买价和运杂费*100%
例题——归集
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业是一个重要的经济支柱行业，其核心业务是开发和销售房地产项目。
在房地产行业中，存货是一个重要的资产，是公司运作的关键之一。
对于房地产公司来说，准确、及时地核算存货是非常重要的，可以帮助公司有效地管理和控制存货，提高企业的盈利能力。
房地产行业的存货主要包括土地、在建工程以及待售房产等。
对于这些存货的核算，主要需要考虑以下几个方面的问题。
首先是土地的核算。
对于购买的土地，应该按照实际购买成本，包括购买价格、土地使用权出让金等进行核算。
对于土地使用权的期限，需要按照土地供应政策和合同约定等因素进行合理估计。
其次是在建工程的核算。
在建工程是指正在进行施工或者装修的房地产项目。
在建工程的核算主要包括原材料、人工成本以及间接费用等方面。
在建工程的成本需要按照实际发生的金额进行核算。
再次是待售房产的核算。
待售房产是指已经竣工的房地产项目，但尚未出售给客户的房产。
对于待售房产的核算，主要包括成本核算和存货减值的问题。
成本核算需要包括房地产项目的建设费用、土地成本以及开发商的利润等方面。
对于待售房产的存货减值，一般采用成本法进行核算，根据市场变化和项目销售情况等因素进行相应的减值计提。
房地产行业的存货还需要考虑其他一些特殊的因素。
房地产开发商常常会进行库存商品房的销售，这些库存商品房的核算需要遵循一定的税收规定和行业准则。
房地产行业的存货还需要注意监管机构对于存货核算的要求，如中华人民共和国财政部发布的《企业会计准则第5号-非金融企业存货准则》等。
房地产行业的存货会计核算是一个复杂的问题，需要考虑多个因素。
准确、及时地核算存货可以帮助企业有效管理和控制存货，提高企业的经营效益。
房地产公司还需密切关注相关的法规法规和规范性文件，以确保存货核算的合规性和准确性。
房地产公司集团房产板块会计核算规范
房地产公司集团房产板块会计核算规范房地产公司集团下的房产板块是一个重要的核算对象，其财务管理需按照相关规范进行操作，以确保财务信息的准确性和规范性。
下面将分别就应收款、存货、投资物业和长期待摊费用四个方面进行阐述。
一、应收款的会计核算规范1. 应收账款的计提原则应根据实际销售实施。
2. 应收账款，尤其是房屋销售，需参照合同、交付规定以及法律法规规定进行计算，确认收入计入相关期间。
3. 为确保应收账款的合规性，结算单位应当严格按照公司制定的人员和部门进行销售财务管理，确保财务部和营销部门协调配合，防止出现过度捆绑销售和恶意滞销行为。
二、存货的会计核算规范1. 存货的成本核算应符合相关会计准则和国家财政部门的要求。
核算过程中，产品的生产成本、生产间接成本以及销售费用应当合理分摊。
2. 对于房地产企业，开发项目所需的土地、建筑物、物流用地以及非常规固定资产等应归为长期资产负债表中。
而已经开始制造的产品则应归为存货。
三、投资物业的会计核算规范1. 投资物业应单独核算，并按照其预期使用寿命确认折旧。
2. 投资物业可能会存在抵押贷款或其他负债，应单独核算，并将其与资产进行比较，以确认该投资物业的价值和现值。
四、长期待摊费用的会计核算规范1. 长期待摊费用主要是房地产企业从事土地谋划和开发过程中搬迁费用、工程审查费用、建设许可证手续费用、土地使用权费用等的核算。
2. 长期待摊费用的核算应遵循一定的原则，确保其成本的公允性和准确性，同时在财务报表中给出详细的报告，让外界对其成本核算有所了解。
综上所述，房地产公司集团下的房产板块财务核算应当参照国家财政部门的会计规范和相关准则，并结合实际情况和管理需求进行操作和规范。
谨慎、规范的会计核算有利于提高企业管理水平和核心竞争力，推动企业健康、可持续发展。
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房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业是一个重要的经济支柱行业，在中国经济发展中起到了至关重要的作用。
房地产行业的核心业务是房地产开发和销售，其特点是投入大、周期长、风险高。
房地产行业的存货主要包括土地、在建工程和房地产开发商的库存房屋等。
在建工程是指房地产开发商正在建设中的房地产项目。
根据会计准则，房地产开发商需要将在建工程作为存货进行核算，并根据实际施工进度进行成本分配。
在建工程的成本主要包括工程材料费、人工费、施工机械使用费等。
在建工程的成本按照其完工比例进行摊销，摊销的方式一般为成本比例法或完工百分比法。
通过对在建工程的摊销，可以确保存货的成本与实际施工进度相匹配，提高存货核算的准确性。
房地产开发商的库存房屋是指已经建设完工但尚未销售的房产。
库存房屋是房地产企业的重要资产，其成本会计核算时应包括房屋的购置价格、改建费用等。
库存房屋的存货成本在准备财务报表时应予以准确估计，如果发现存货的折旧或减值迹象，应及时进行减值准备，以反映存货的实际价值。
房地产行业存货的会计核算过程主要包括存货认定、成本核算、减值准备等环节。
房地产开发商需要确认哪些项目可以被认定为存货，然后按照会计准则的规定确定存货的成本，并将其列示在资产负债表中。
在存货准备过程中，房地产开发商还需根据实际情况进行减值准备，以确保存货价值的准确性。
房地产行业的存货会计核算具有一定的复杂性，需要综合考虑土地、在建工程和库存房屋等不同类型的存货，进行准确的成本核算和减值准备。
只有科学和规范地进行存货会计核算，才能提高房地产企业的财务管理水平，为企业的经营决策提供准确的财务信息，确保企业的可持续发展。
房地产行业存货会计核算简析
房地产行业存货会计核算简析房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，一直以来都备受关注。
在房地产开发过程中，存货会计核算是一个非常重要的环节，它直接关系到房地产企业的财务状况和经营业绩。
本文将对房地产行业存货会计核算进行简要分析，希望能够对相关人员有所帮助。
一、房地产行业存货的特点1. 高额资金投入：房地产项目需要大量的资金投入，包括土地成本、建筑工程成本、装修装饰成本等，这些都会反映在存货的成本中。
2. 周转周期长：房地产项目从规划、立项到开发、销售需要较长的时间，存货的周转周期通常比较长，这就需要对存货进行合理的计量和核算。
3. 价值波动大：受市场影响较大，房地产存货的价值波动较为明显，这就需要对存货价值进行定期评估和调整。
1. 存货的分类根据《企业会计准则》，存货可以分为原材料、在产品、产成品和委托加工存货等几类。
在房地产行业中，存货主要包括土地、在建工程和已竣工待售房产等。
2. 存货成本的确认房地产企业需要按照成本法进行存货成本的确认，包括取得存货成本的费用以及直接与存货相关的间接生产成本。
取得存货成本的费用主要包括地价、建筑材料费、施工人工费等，而直接与存货相关的间接生产成本主要包括工程管理费、质量检测费等。
3. 存货价值的评估按照《企业会计准则》，房地产企业需要对存货的价值进行定期评估，如果存货的实际价值低于其成本价值，就需要进行存货跌价准备的计提。
在实际操作中，房地产企业可以通过定期的存货盘点和市场价值评估来确定存货的实际价值，并及时对存货价值进行调整。
房地产企业在编制财务报表时，需要对存货进行详细的披露。
主要包括存货种类、存货的成本、存货跌价准备、存货的预计净实现价值等方面的信息。
这些披露可以帮助外部利益相关方了解企业存货的状况和价值，从而更好地评价企业的财务状况和经营业绩。
三、房地产存货会计核算的难点与对策房地产存货的价值受市场影响较大，会受到宏观经济、政策法规、行业政策、地区环境等多方面因素的影响。
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第一章：房地产开发公司项目成本体系
第三节：明细科目解析及账务处理方式
第三节：明细科目解析及账务处理方式
1、500101开发成本－楼体直接成本
此科目核算楼体内部建造过程中发生的各项成
本。 以每栋楼为核算对象进行成本归集，以准确核算出 每一栋楼的成本支出。 分为桩基工程、主体工程、项目分摊成本转入 三个三级明细科目，每个科目分明细核算。凡存在 甲供材料的单位，在核算时一律按照数量金额式核 算，凭证摘要注明材料型号，且登记《甲供材明细
低纳税风险（税务管理）。同时，统一分配口径，
使得公司前后年度对比有依有据（年度经营计划管 理），配之日后和大家讲解的收入确认方式，即统
一损益确认方式，使得公司考核机制（绩效考核管
理）完善、统一、公平、有据。
特别是在国家对房地产行业宏观调控得背景下， 合理分配、归集开发过程中各个环节费用支出，才 能得出项目单体或单期的真实成本，给经营者，特 别是营销部门定价提供合理化建议及经营数据分析。 最近几年，国家加强了对土地增值税得清算力度，
第一节：开发成本与开发产品的结转方式
2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 公司将开发产品转换为自用房地产时，应当按开 发产品在转换日的账面价值将房屋及建筑物、土地使 用权分别借记”固定资产”、”无形资产”等科目；
原已计提跌价准备的，借记”存货跌价准备”科目；
按其账面余额，贷记”开发产品”等科目。
装饰装修工程、通风空调工程、防灾报警工程、主要
供应材料等明细科目核算。
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程
资产 50010102 资产 5001010201 资产 5001010202 主体工程 施工 钢筋 项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
上述分类来自于国税发[2009]31号，我们根据房 地产开发成本发生内容（如建造类、政府规费类、外 网、环境绿化类）不同及便于成本归集分配，我们借 鉴全国优秀地产得核算经验，将房地产开发成本重新 划分归类，形成现有得房地产会计核算成本体系（按
照核算顺序依次排列）：
第二节：开发成本的大致分类
新科目编码 科目名称（新） 辅助账类型 说明
土地增值税的有关法规也要求按照房地产类型对土
增进行清算，房地产企业正确划分成本核算对象， 也为土增清算打下良好基础。
第一章 房地产开发公司项目成本体系
第二章 项目合同台帐编制方法
第三章 房地产开发公司成本归集方法 第四章 房地产结算报告编制方法
第一章 房地产开发公司项目成本体系
第一章：房地产开发公司项目成本体系
借：开发成本－楼体直接成本－桩基工程－桩
基施工等 贷：银行存款等
第三节：明细科目解析及账务处理方式
1、500101开发成本－楼体直接成本 (2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程 此科目核算楼体施工发生的成本。 分为主体施工、采暖工程、电气工程、给排水工 程、消防工程、燃气工程、门窗安装、电梯5001010204 资产 5001010205 资产 5001010206 资产 500101020601 资产 500101020602
水泥
砌块 沙石料 采暖工程 地热 暖气
项目辅助账
项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账
供应商单体核算
供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
台帐》备查。
第三节：明细科目解析及账务处理方式
1、500101开发成本－楼体直接成本 (1)50010101开发成本－楼体直接成本－桩基工程 此科目核算开发楼盘桩基处理过程中发生的成本。 分为桩基施工、桩基检测、挖槽及需要用到的主 要材料等明细科目核算。
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(1)50010101开发成本－楼体直接成本－桩基工程
资产 50010101 桩基工程 项目辅助账 供应商单体核算
资产
资产
5001010101
5001010102
挖槽
施工
项目辅助账
项目辅助账
供应商单体核算
供应商单体核算
资产
5001010103
检测
项目辅助账
供应商单体核算
第三节：明细科目解析及账务处理方式
1、500101开发成本－楼体直接成本 (1)50010101开发成本－楼体直接成本－桩基工程 对于桩基工程只签订总体承包合同，直接计入桩 基施工科目；存在分包工程或甲供材料，计入相应明 细科目。
第二节：开发成本的大致分类
1、土地征用及拆迁补偿费用： 是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用， 主要含：土地出让金、契税、土地使用税、耕地占用 税等。 2、前期工程费：
是指项目开发前期发生得水文地址勘察、测绘、
规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费 用。
第二节：开发成本的大致分类
3、建筑安装工程费： 是指开发项目开发过程中发生得各项建筑安装费 用。 4、基础设施建设费： 是指项目在开发过程中所发生得各项基础设施支
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程
资产 50010102 资产 5001010213 资产 500101021301 主体工程 外墙 项目辅助账 项目辅助账 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
外墙涂料、贴砖 项目辅助账
资产 500101021302
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程
资产 50010102 资产 5001010207 资产 500101020701 主体工程 电气工程 项目辅助账 项目辅助账 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
电气照明 项目辅助账
资产 500101020702
资产 500101021105
资产 500101021106 资产 5001010212 资产 500101021201 资产 500101021202
车库门
项目辅助账
供应商单体核算
供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
幕墙工程 项目辅助账 电梯 项目辅助账
电梯采购 项目辅助账 安装施工 项目辅助账
6、开发间接费： 是指企业为直接组织和管理开发项目所发生得、 且不能将其归属特定成本对象的成本费用性支出。主 要包括项目人员管理工资、项目资产购置、办公费、 水电费、工程管理费（监理、审查、工程质量验收等
费用）、周转房摊销（临时办公）、项目营销设施建
造费（售楼处、样板间建造及装修）。
第二节：开发成本的大致分类
可视对讲 项目辅助账 智能化 项目辅助账
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程
资产 50010102 资产 5001010208 资产 500101020801 主体工程 给排水工程 项目辅助账 项目辅助账 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
期X楼）
第一节：开发成本与开发产品的结转方式
1. 开发产品的转入与转出： (2) 开发产品的转出
开发产品转出时，按照该开发产品对应项目总成
本与该项目可销售总面积计算单位成本，在结合相关 面积信息计算相应结转的开发产品： 借：主营业务成本－房地产销售成本(按项目辅 助核算) 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅 助核算)
供应商单体核算
供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
第三节：明细科目解析及账务处理方式
(2) 50010102开发成本－楼体直接成本－主体工程
资产 50010102 资产 500101021103 资产 500101021104 主体工程 防火门 楼宇门 项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
资产 500101020703 资产 500101020704 资产 500101020705 资产 500101020706 资产 500101020707
防火报警 项目辅助账
电话 电视 网络 项目辅助账 项目辅助账 项目辅助账
供应商单体核算
供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算 供应商单体核算
第一节：开发成本与开发产品的结转方式
2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 借：固定资产－房屋建筑物 无形资产－土地使用权 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅助核
算)
(2) 将开发产品用于对外出租 参见投资性房地产科目。
第一章：房地产开发公司项目成本体系
第二节：开发成本的大致分类
存货是指公司在日常活动中持有以备出售的开发
产品、处在开发过程中的开发成本、在开发过程或提
供劳务过程中耗用的材料和设备等。公司存货包括开 发产品、开发成本、原材料、低值易耗品等，按成本
与可变现净值孰低计量。
第一章：房地产开发公司项目成本体系
第一节：开发成本与开发产品的结转方式 第二节：开发成本的大致分类 第三节：明细科目解析及账务处理方式
房地产公司财务核算体系 第二部分 成本核算管理
体系大类
体系分类 会计政策管理
体系大类
体系分类 项目费用付款管理 其他合同付款管理
账务核算 管理
核算科目管理 财务月/年末结账管理 财务报表编制及分析管理
资金付款管理
借款管理 费用报销管理 特殊费用处理管理
财务成本
管理
财务成本核算管理 成本确认及挂账管理 财务结算管理
第一章：房地产开发公司项目成本体系
第一节：开发成本与开发产品的结转方式