房地产开发与经营ppt
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房地产项目开发与经营
2. 前期工程费用
房地产项目前期工程费用主要包括项目 前期规划、设计、可行性研究、水文、地 质勘察，以及“三通一平”等费用的支出。
3. 基础设施建设费
基础设施建设是指建筑物2米以外和项 目规划红线以内的各种管线和道路工程， 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿 化、道路、路灯、环卫设施等建设费用， 以及各项设施与市政设施干线、干管的接 口费用。
8. 财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集 资金而发生的各项费用。主要包括借款和 债券的利息、金融机构手续费、代理费、 外汇汇兑净损失以及其他财务费用。
9. 销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售 房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构的各项费用。主要包括销售 人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告 费、宣传费、代销手续费、销售服务费及 销售许可证申领费等
10. 开发期税费
➢ 开发期税费是指房地产项目开发期间按税 法的规定、国家或拟投资项目所在地城市 的规定应交纳的税金以及代收代付费用 （或称“规费”）。
➢ 从1995年起，固定资产投资方向调节税暂 停征收。
开发期税费
➢ 固定资产投资方向调节税 ➢ 土地使用税 ➢ 新建房屋白蚁防治费 ➢ 市政公用基础设施配套费 ➢ 发展新墙体材料专项费用 ➢ 结建人防经费 ➢ 供电工程贴费 ➢ 散装水泥专项资金 ➢ 煤气建设费 ➢ 自来水管网建设工程费 ➢ 教育地方附加费
➢ 增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100%的。应纳税额=增值额×40%—扣除 项目金额×5%。
➢ 增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%的。应纳税额=增值额×50%—扣除 项目金额×15%。
➢ 增值额超过扣除项目金额200%的。应纳税 额=增值额×60%—扣除项目金额×35%
房地产经营与管理教学课件
详细描述
在设计与建设阶段，需要综合考虑建筑、结构、机电、景观等多个专业的需求，制定详细的设计方案 。同时，还需要通过招标、合同等方式选择合适的施工单位，并对其进行有效的管理，确保项目按照 预定的质量和进度完成。
房地产项目营销与销售
总结词
营销与销售是实现房地产项目价值的关键环 节，它需要结合市场策略和客户需求进行有 效的推广和销售。
经营模式
房地产企业的经营模式多样，包括自 主开发、合作开发、股权转让等，企 业需根据实际情况选择合适的经营模 式。
房地产企业的财务管理与风险控制
财务管理
房地产企业的财务管理涉及资金筹措、资金运用、成本控制 等方面，需要建立完善的财务管理体系，确保企业财务状况 良好。
风险控制
房地产企业面临的市场风险、政策风险等多种风险，需要建 立完善的风险控制体系，制定应对措施，降低风险对企业的 影响。
感谢您的观看
THANKS
房地产企业的市场竞争与合作
市场竞争
房地产市场竞争激烈，企业需通过提升产品质量、降低成本、提高服务等方式 增强竞争力，赢得市场份额。
合作共赢
在市场竞争中，房地产企业可通过合作实现资源共享、优势互补，共同应对市 场挑战，实现共赢。
03 房地产项目开发与管理
房地产项目策划与决策
总结词
项目策划与决策是房地产项目开发与管 理中的关键环节，它决定了项目的方向 和成败。
05 案例分析与实践操作
成功房地产企业经营案例分析
总结词
通过分析成功企业的经营策略、市场定位、品牌建设 等，学习其成功经验。
详细描述
选取具有代表性的成功房地产企业，如万科、碧桂园等 ，对其经营策略、市场定位、品牌建设等方面进行深入 剖析，总结其成功的经验和教训，为学生提供学习的范 例。
在设计与建设阶段，需要综合考虑建筑、结构、机电、景观等多个专业的需求，制定详细的设计方案 。同时，还需要通过招标、合同等方式选择合适的施工单位，并对其进行有效的管理，确保项目按照 预定的质量和进度完成。
房地产项目营销与销售
总结词
营销与销售是实现房地产项目价值的关键环 节，它需要结合市场策略和客户需求进行有 效的推广和销售。
经营模式
房地产企业的经营模式多样，包括自 主开发、合作开发、股权转让等，企 业需根据实际情况选择合适的经营模 式。
房地产企业的财务管理与风险控制
财务管理
房地产企业的财务管理涉及资金筹措、资金运用、成本控制 等方面，需要建立完善的财务管理体系，确保企业财务状况 良好。
风险控制
房地产企业面临的市场风险、政策风险等多种风险，需要建 立完善的风险控制体系，制定应对措施，降低风险对企业的 影响。
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房地产企业的市场竞争与合作
市场竞争
房地产市场竞争激烈，企业需通过提升产品质量、降低成本、提高服务等方式 增强竞争力，赢得市场份额。
合作共赢
在市场竞争中，房地产企业可通过合作实现资源共享、优势互补，共同应对市 场挑战，实现共赢。
03 房地产项目开发与管理
房地产项目策划与决策
总结词
项目策划与决策是房地产项目开发与管 理中的关键环节，它决定了项目的方向 和成败。
05 案例分析与实践操作
成功房地产企业经营案例分析
总结词
通过分析成功企业的经营策略、市场定位、品牌建设 等，学习其成功经验。
详细描述
选取具有代表性的成功房地产企业，如万科、碧桂园等 ，对其经营策略、市场定位、品牌建设等方面进行深入 剖析，总结其成功的经验和教训，为学生提供学习的范 例。
房地产开发管理经营
1、项目的定义
工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。 运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。
项目是为了完成某个唯一性的产品性
3、建设项目及其特征
（1）整体性 （2）实施时间长 （3）不可逆转性 （4）产品地点的固定性 （5）涉及多个专业和多个学科 （6）风险与利润并存
4、项目管理组织机构形式 （1）直线制——线性组织形式 （2）职能制——寄生式项目组织 （3）直线职能制——自主项目组织形式 （4）矩阵制——矩阵项目组织
八、项目管理理念
1、民主管理讲不通 2、集体管理不好办 3、现场拍板很不妥 4、管理是平衡的艺术 5、大权独揽，小权分散太模糊 6、外行领导内行——看你怎么看 7、超额完成任务要不得 8、报表——信息的纵向交流 9、信息分享——信息的横向交流 10、勤请示，多汇报没有必要 11、汇报会可以不开 12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主
进度和项目预算
第二章 项目策划与可行性研究
可行性研究的内容主要包括三个方面：
任务
内容
地位
项目必要性
市场研究
前提和基础
（产品的市场调查与预测研究）
技术上的可行性
技术研究 （技术方案和建设条件）
技术基础
经济上的合理性
效益研究 （经济效益的分析与评价）
核心
三、建设项目可行性研究
阶段
工作内容
解决的问题
课程内容
第一章 房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法
第二章 项目策划与可行性研究 第三章 建设项目选址与工程规划管理 第四章 居住区规划与 设计 第五章 建设项目前期准备 第六章 配套建设管理 第七章 建设项目质量、成本与进度管理 第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章 营销管理 第十章 房地产交易与权属登记管理 第十一章 物业的交接与物业管理
工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。 运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。
项目是为了完成某个唯一性的产品性
3、建设项目及其特征
（1）整体性 （2）实施时间长 （3）不可逆转性 （4）产品地点的固定性 （5）涉及多个专业和多个学科 （6）风险与利润并存
4、项目管理组织机构形式 （1）直线制——线性组织形式 （2）职能制——寄生式项目组织 （3）直线职能制——自主项目组织形式 （4）矩阵制——矩阵项目组织
八、项目管理理念
1、民主管理讲不通 2、集体管理不好办 3、现场拍板很不妥 4、管理是平衡的艺术 5、大权独揽，小权分散太模糊 6、外行领导内行——看你怎么看 7、超额完成任务要不得 8、报表——信息的纵向交流 9、信息分享——信息的横向交流 10、勤请示，多汇报没有必要 11、汇报会可以不开 12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主
进度和项目预算
第二章 项目策划与可行性研究
可行性研究的内容主要包括三个方面：
任务
内容
地位
项目必要性
市场研究
前提和基础
（产品的市场调查与预测研究）
技术上的可行性
技术研究 （技术方案和建设条件）
技术基础
经济上的合理性
效益研究 （经济效益的分析与评价）
核心
三、建设项目可行性研究
阶段
工作内容
解决的问题
课程内容
第一章 房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法
第二章 项目策划与可行性研究 第三章 建设项目选址与工程规划管理 第四章 居住区规划与 设计 第五章 建设项目前期准备 第六章 配套建设管理 第七章 建设项目质量、成本与进度管理 第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章 营销管理 第十章 房地产交易与权属登记管理 第十一章 物业的交接与物业管理
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产开发经营与管理
平均每户居住建筑面积
居住建筑密度
容积率（居住建筑面积密度）
人口毛密度
人口净密度
平均层数
高层比例
住宅间距
居住区平均造价 建设周期
非居住区开发项目技术经济指标
建筑容积率
总建筑面积
地上建筑面积
建筑密度
规划建设用地面积
建筑高度
绿地率
停车位个数
有效面积系数
第四节 政府对房地产市场的干预
政府制定干预房地产市场干预政策的原则
1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率
1000*（1+12%/12）12=1126。83
（1+12%/12）12-1实际利率
实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
在房地产使用市场，需求来源于房地产使用者，这些使用者可以是租客或业主，也可以使企业或家庭。
由于房地产是一种耐用年限很长的商品，其生产的数量和价格受投资或资本市场的需求。在房地产市场上，拥有房地产资产的需求必须与其供给相等。
什么原因导致拥有房地产资产的需求突然增加呢？或者通俗的说，对物业的需求出了其价格外是否还有其他的决定因素？回答是肯定的，这些决定因素中最重要的，就是标志房地产资产获取收益能力的租金水平。
目标的确定性
是存量房地产资源得到最有效的使用
保证为各类生产生活提供适当的入住空间
引导新建项目的位置选择
《房地产开发简介》PPT课件
规划设计部
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
房地产开发经营的理论与策略(PPT含案例详解
房地产企业的性质、类型和特征 房地产企业机构设置 房地产企业经营管理的基本理论 房地产企业组织结构设计 房地产企业经营决策方法
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
第二章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
第2章 房地产开发经营理论和策略
二、房地产开发与经营决策准则
• （一）确定型决策准则——各类方案评价指标
（二）风险型决策 1、基本决策准则 （1）最大可能准则——一个事件，其概率越大，
发生的可能性就越大，故可以从各个状态中选择 一个概率最大的状态，据此进行决策 （2）期望值准则——期望值法
期望值法 就是根据各备选方案在未来可能出现的概
次级收益——附加价值
（二）项目最佳规模确定
边际效益=边际成本时的规模水平是最佳的
总 效 益 和 总 成 本
A
C
D
B
加大项目规模而带来的总成本
加大项目规模而带来的总效益
开发规模
\
效 益
成
本 2.5
比 率
2.0
1.5
1.0
0.5
边际效益同边际成本的比率
B
总项目效益同总项目成本的比率
A
D C
开发规模
图2.1 不同开发规模的效益与成本分析
• （三）经济效益分析方法
• 1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益 中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余 额大小
• 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本。 余额再除以总成本
• 3、计算效益成本比例：期望总收益的现值除以期 望成本的现值
• 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成 本的差额，除以总成本
2、风险型决策 当不知道未来会出现哪种自然状态，但知道各种
自然状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担 一定风险。这种决策称为风险型决策。
确定性决策可以视为风险性决策的特例
3、不确定型决策 指既不知道未来会出现何种自然状态，又无 法估计各种状态出现的概率时的决策问题。
《房地产运营管理》课件
求，及时反馈和解决问题，增强业主的满意度和忠诚度。
某商业地产项目的策划与决策案例分析
总结词：项目定位
VS
详细描述：该商业地产项目在策划之 初，就明确了市场定位和目标客户群 体。通过对周边商业环境的调研和分 析，该项目制定了差异化的竞争策略 ，力求在市场中脱颖而出。
某商业地产项目的策划与决策案例分析
房地产运营管理的目标与任务
总结词
目标与任务
详细描述
房地产运营管理的目标是实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，其任务包括制定项目计 划、组织与协调资源、控制项目进度和质量、风险管理和营销策划等。
房地产运营管理的范围与内容
总结词
范围与内容
详细描述
房地产运营管理的范围包括土地获取、规划设计、建设施工、销售租赁、物业管理等阶 段，其内容包括市场调研、项目策划、资源整合、合同管理、进度管理、质量管理、成
数据分析
运用统计学、财务分析等方法对数据进行 处理和分析。
评估报告
根据分析结果撰写评估报告，提出改进建 议和优化措施。
反馈与调整
将评估结果反馈给相关部门，并根据反馈 进行调整和优化。
房地产运营改进措施与建议
客户服务提升
加强客户服务管理，提高 客户满意度和忠诚度。
质量提升
加强质量管理，提高项目 品质和品牌形象。
略。
房地产项目风险评估
要点一
总结词
风险评估是房地产项目开发的重要环节，需要识别、评估 和应对项目开发过程中可能出现的各种风险。
要点二
详细描述
在风险评估阶段，需要对项目开发过程中可能出现的市场 风险、政策风险、技术风险等进行全面识别和评估。根据 风险大小制定相应的应对措施，以降低风险对项目的影响 。同时，还需定期对项目进行风险评估，以确保项目的顺 利进行。
某商业地产项目的策划与决策案例分析
总结词：项目定位
VS
详细描述：该商业地产项目在策划之 初，就明确了市场定位和目标客户群 体。通过对周边商业环境的调研和分 析，该项目制定了差异化的竞争策略 ，力求在市场中脱颖而出。
某商业地产项目的策划与决策案例分析
房地产运营管理的目标与任务
总结词
目标与任务
详细描述
房地产运营管理的目标是实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，其任务包括制定项目计 划、组织与协调资源、控制项目进度和质量、风险管理和营销策划等。
房地产运营管理的范围与内容
总结词
范围与内容
详细描述
房地产运营管理的范围包括土地获取、规划设计、建设施工、销售租赁、物业管理等阶 段，其内容包括市场调研、项目策划、资源整合、合同管理、进度管理、质量管理、成
数据分析
运用统计学、财务分析等方法对数据进行 处理和分析。
评估报告
根据分析结果撰写评估报告，提出改进建 议和优化措施。
反馈与调整
将评估结果反馈给相关部门，并根据反馈 进行调整和优化。
房地产运营改进措施与建议
客户服务提升
加强客户服务管理，提高 客户满意度和忠诚度。
质量提升
加强质量管理，提高项目 品质和品牌形象。
略。
房地产项目风险评估
要点一
总结词
风险评估是房地产项目开发的重要环节，需要识别、评估 和应对项目开发过程中可能出现的各种风险。
要点二
详细描述
在风险评估阶段，需要对项目开发过程中可能出现的市场 风险、政策风险、技术风险等进行全面识别和评估。根据 风险大小制定相应的应对措施，以降低风险对项目的影响 。同时，还需定期对项目进行风险评估，以确保项目的顺 利进行。
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市场细分
shichangxifen
01
02
03
地理细分
人口细分
心理细分
1.地理细分
（1）地区：客户来源区域主要集中在九龙坡区 ，占比44%、南岸区占比18%、其次为大渡口区 、渝中区、沙坪坝区。 （2）区位：于2007年拿地，原杨家坪建设厂旧 址，属于重庆城市化升级中的旧城改造项目。旧 城区人口密度高， 基础设置陈旧，但房地产价格 相当昂贵，因此购买者通常只能购买面积比较小 但是功能相对齐全的房地产。
2、人口细分
（1）年龄：青年购房者，中年购房者，老年购房者 。青年人通常喜欢新潮、舒适、方便的房地产，父母 如果不能给予一定得资助，青年人通常只能购买小户 型房地产。中年人通常会购买三居室，老年购房者通 常关注房地产的环境，如是否方便就医、环境是否安 静等。 （2）收入：根据收入情况，可以将购物者分为基本 型、小康型、富裕型。 （3）家庭。
医院:重医附一院、建设医院、九龙坡区一院
休闲:奥体中心、极地运动公园、动物园
市场供给调研
营销活动调研
需 求 调Байду номын сангаас研
小户型、学区房其真正的服务对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费 者，女性是重要客户；其档次定位为“中档偏高”；完整及协同的体验， 包括购物、休闲、餐饮以及娱乐。遵从受众导向与差异化原则，为客户提 供满意的产品与优质的服务。
造势上以“二十四城记”电影代言此项目，诠释城市变迁进程，与项目 四：成功的经验 1. 本身的主题语相吻合。 2.城东房处于发展初期，大量旧城改造，拆迁居民众多，中低端市场需求
旺盛。
3.城东市场处于上升阶段；缺乏好的产品，有强大影响力的社区、品牌项 目几乎空白。 4.城东楼价处于低洼区，上升空间较大 5.华润二十四城的推出，弥补该区域的市场空白，更重要的是该项目的商 业将作为区域内不可替代的商业中心。
3、心理细分
置业目的主要为二套房改善，比例占47%
三.目标市场选择分析：
（1）细分市场是为了选择目标市场。 （2）重庆华润二十四城通过对不同细分市场进行评估，项目建 成后，商业部分是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨 江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。住宅部分总面积超 过160万平方米，为2万户家庭，约6人提供高品质住宅环境。其 采用了差异型市场策略中的市场专业化，专注一个目标市场，为 消费者提供各种商品。 （3）市场定位：房地产开发产品定位既包括在市场调研与市场 细分的基础上研究分析潜在消费者的客户定位，通过准确合理的 定位形成项目的市场竞争优势。 （4）重庆华润二十四城的客户定位：其真正的服务对象是城市 的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户；其档次定 位为“中档偏高”；完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮 以及娱乐。遵从受众导向与差异化原则，为客户提供满意的产品 与优质的服务。
华润二十四城
ppt制作：曾悦 资料搜集：叶佳 陶周英 龚美琦
目录
市场调查
01
市场细分
02
目标市场选择
03
市场定位
04
市场调研
shichangdiaoyan
01
02
03
04
环境调研
需求调研 供给调研
营销活动 调研
环境调研
交通：紧邻已建成的轻轨2号线，且拥有能够通往全市各区域的公交线路30 条。紧靠地块的重庆市东西向主干道（鹅公岩大桥），华润二十四城将成为 未来重庆市“十”字主动脉交通的交叉点。 教育:重庆医科大学、后勤工程学院、重庆理工大学(杨家坪校区)、育才中学 、建设一中、杨二小等 商业:重百、新世纪瑞城商都、西城天街、家乐福、沃尔玛、国美电器、中百 仓储超市等 银行:建设银行、工商银行、农业银行、重庆商业银行、中国银行、招商银行 、交通银行、浦发银行等
1、华而不实的教育大盘。在盘内开发商的确建有一所华润小学，就硬件而言 华润小学也不差。但它是一所私立小学，打着谢家湾小学的旗号。教育品质是 无法与谢家湾小学相比的。 2、重商业轻适居的居住环境。华润的一期就居住而言还将就。但接下来的几 期你学晓得他的厉害。下面几层几乎全是商业门面，如果你想居住在里面，以 后绝对与许多公司共生存。加上还一座80来层的高的华润大厦，你的风水已是 必挡无疑。如果你想在里面想有一个清静的环境与优质的服务，华润看是给不 了你了。 3、虚高的房价。据说华润盘至今，房价是一路上扬，在国家调控的严峻形势 下，华润的开发商在利用前两年高房价时的高额利润在苦苦支撑，他们总希冀 于调控早点结束，可是在中央坚定的调控态面前，华润虚现高的房价可能再也 高不起来了。在高房价时买了华润房子现在是肠子都恢青了。华润房价下跌的 趋势还在持续中。 4、被噪音包围的楼盘火车声、轮船声、轻轨声、汽车声、商业吵杂声、在建 楼盘机器轰鸣声，宛如一曲噪音的交响乐，让你感到华润24城实则华润24声。