房屋租赁合同纠纷案代理词

案情摘要

基本案情：某公司于2015年12月向一审法院提起诉讼，请求判决某单位赔偿因不能正常经营直接经济损失4010425元及装修损失180余万元。某单位于2016年1月提起反诉，请求判令解除合同，腾退房屋，支付所欠租金及违约金600余万元，并自2016年2月28日至实际腾退房屋之日的占用损失（按照合同租金标准计算）。一审法院经合并审理本诉和反诉后，于2017年6月作出判决（一审由其他律师代理）。某单位不服一审判决，遂向二审法院提起上诉，要求撤销原判决第一、二、十二项判决依法改支持某单位诉讼请求，驳回某公司诉讼请求。

律师工作情况：一审判决后，某单位认为不能接受一审判决结果，遂与我所建立委托代理合同关系，要求代理其在上诉期内向二审法院提起上诉。我所指派我作为某单位的代理律师参与本案的二审诉讼程序。

接受委托后，我认真分析整个案情，认为一审法院认定某单位构成违约，判决赔偿某公司损失287万余元的判决，在认定事实方面和适用法律方面均有错误。且判决某公司支付租金300余万元及违约金、房屋占用费共计382万元的判决亦缺乏事实依据和法律依据，遂向二审法院提起上诉申请，请求：撤销原审法院民事判决书第一项、第二项、第十二项判决，依法改判。

该案在审理中，二审主审法官对涉及到军队房地产租赁关系的案

件非常关注，多次和我进行沟通，并要求我对一审判决不服的部分逐条逐句提出我们自己的意见和理由，这样我就有了跟二审主审法官充分沟通和交流的机会，并通过书面意见充分表达了我方的代理观点。

裁判结果：二审法院经审理后判决：一、维持一审法院（2016）陕0104民初411号民事判决第三、四、五、六、七、八、九、十项。

二、撤销一审法院（2016）陕0104民初411号民事判决第一、二、十一项、十二项判决；三、本判决书生效后三十日内，反诉被告某公司支付反诉原告某单位房屋租金3571504.08（2014年1月11日起至2016年2月26日止）及违约金974188.67元，两项共计4545692.86元；四、本判决生效后三十日内，某公司赔偿某单位房屋占有使用费406295.4元及损失2417.46，两项合计408712.86元；五、本判决生效后三十日内，某公司按照每日11608.44元租金计算标准赔偿某单位自2016年4月2日起至返还之日止的损失；六、驳回某公司其余诉讼请求；七、驳回某单位其余诉讼请求。也就是说二审法院改判为某单位挽回了一千余万元的损失。

代理词

尊敬的审判长、审判员：

**律师事务所接受上诉人某单位的委托，指派我作为二审诉讼代理人参与本案诉讼。现根据本案有关的事实与法律发表如下代理意见，请审判庭充分考虑并采纳：

根据一审某公司的诉讼请求，从以下几个方面进行分析：

一、某公司的经济损失是市场经济形势影响的结果，不应由某单位来承担。

（一）某公司自认造成其经济损失的主要原因是国内经济形势变化。

某单位提交的证据《申请》是某公司向某单位申请下浮租金的请求及申请理由，其主要内容是某公司自述的“因国内经济形势发生巨大变化，我公司多家商户经营困难，亏损严重都出现关停并转的现象，导致在14-15年度难以正常收取基本的房屋租金等费用”。该份证据证明某公司自认亏损系经济形势变化造成的，一审以证据来源及形式合法予以认定，但对证明目的不予认可，且未说明理由。

一审庭审中某公司声称，造成损失的原因是某单位未及时申领房屋租赁许可证，但没有任何证据予以证明无租赁许可证和其经济损失之间的因果关系，而某单位却举证证明：在取得租赁许可证前，某公司已将四千多平米的房屋转租，且有多家商户以该房屋为住所地办理了工商注册登记。而在申领到租赁许可证后，之前未出租的房屋依然未能出租，可见租赁许可证的申领与出租房屋之间没有关系。

（二）某公司的经济损失跟某单位没有关系，不应由某单位承担。

1.某单位申领租赁许可证过程不存在违约行为。

首先，某公司未及时足额支付租金的行为阻却了某单位申领租赁许可证的行为。《军队空余房地产租赁管理规定》第18条、《空军空余房地产租赁管理规定》第34条均明确规定，出租空余房地产，须申

领《军队房地产租赁许可证》，申领《租赁许可证》实行先缴费后发证制度。作为出租人的某单位，在出租了该房屋后，向上级单位进行了报批并申领租赁许可证。在租赁合同未约定办理租赁许可证的具体时间的情况下，报批该涉诉项目时，必须根据上级单位的规定上交租金收益后，才能申领到租赁许可证，这也是为什么《军队房地产租赁合同》将租金约定按年度付，且在每年的前十日之前交清的原因。只有承租人按时足额支付了年租金，出租人才能按照总部和空军的规定，及时申领租赁许可证。因此，某公司未及时足额支付租金的违约行为是无法及时申领到租赁许可证的原因。

其次，根据租赁合同约定某单位申领许可证的期限是“合同期内”。租赁合同第七条第五项约定“在租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门申领租赁许可证。”依该条约定，某单位是在租赁期内有“申领”的义务，而并未约定办理好租赁许可证的具体期限，更未约定必须在合同租赁起始日办理好租赁许可证。

2.无租赁许可证跟某公司的经济损失之间没有因果关系。

某公司在拿到租赁许可证之前，出租了大部分房屋，且分租户以涉诉房屋为住所地办理了工商注册登记。在2015年5月30日之前，某公司将其承租的门面房大部分分租给本案第三人等7户分租户且一直在经营。第三人某餐饮公司、某某餐饮公司分别于2014年12月15日、2015年4月28日在西安市工商局、西安市工商局莲湖分局办理了注册登记，登记的住所地为该涉诉房屋地址。如果某公司的分租行为是以办理租赁许可证为条件，那么在租赁许可证申办到之前将大

部分房屋已出租给本案第三人某餐饮公司、某银行、某特种设备公司等多家经营户，且在申领到租赁许可证之前以本案涉诉房屋所在地为住所地办理了工商注册登记手续的行为该如何定位？而且一审法院也认为：“《关于加强军队房地产租赁许可证管理有关问题的通知》（总后、国家工商总局联合发）作为部门规章，仅是军队发文部门为规范军队空余房地产租赁行为下发的军队内部管理性文件但非法律强制性规定，军队规章规定的出租房屋必须办理军队房屋租赁许可证也不属于法律、行政法规定的批准或登记手续，不属于法律法规的强制性规定”（一审判决书第14页）。按照民事诉讼谁主张谁举证的原则，某公司应该就双方之间存在因果关系进行举证证明。而某单位却用反证证明了申领到租赁许可证之前，本案涉诉的大部分房屋已经出租给了第三人某餐饮公司等多家经营，且以本案涉诉房屋地址为住所地正常办理工商注册登记。事实上，在办理好租赁许可证后，依然有1000多平米的房屋空置。那么可以得出明确的结论这二者之间没有因果关系。

3.某单位若在申领租赁许可证的过程中有违约，违约责任也由双方在合同中予以明确约定。

众所周知，意思自治原则是民法，尤其是合同法的灵魂。本案中，双方对各自的合同义务以及违反合同义务后的违约责任均有明确的约定：合同第七条就某单位应当履行的义务进行了列举：“……(五)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；……第十条某单位的违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方