现行经济房廉租房涉税优惠政策解析

现行经济房廉租房涉税优惠政策解析

为了贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局联合下发了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税C2008324号)。这份通知主要包括廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策(自2007年8月1日起执行，通知下达之日已征税款在以后应缴税款中抵减)和住房租赁相关的新的优惠政策(自2008年3月1日起执行)。根据政策规定，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，将可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。笔者将有关税收优惠作一下梳理。

1廉租住房经营管理单位享受的优惠

根据同时规定，廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位，销售的税收优惠主要有：

1.营业税、房产税的减免。根据通知，廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征5%的营业税、12%的房产税。

2.城镇土地使用税的减免。廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。城镇土地使用税按年征收，根据地区不同实行差别税额。大城市每平方米1.5元至30元；中等城市每平方米1.5元至30元；小城市每平方米1.5元至30元；县城、建制镇、工矿区0.6至12元。

3.印花税的减免。对廉租住房、经济适用住房经营管理单位签订的以廉租住房、经济适用住房相关的合同免交印花税。如果为了购买住房作为廉租住房、经济适用住房，或回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源，签订的购房合同，以及向金融机构借款，签订的借款合同免0.5‰印花税；如果属租赁合同，免1‰印花税。

4.契税的减免。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征3%-5%的契税，具体税率由各省、自治区、直辖市根据本地区的情况在规定范围内决定。

2房地产开发商建造廉租房经济房享受的税收优惠

为了鼓励房地产商开发建造廉租房和经济适用房，降低其开发成本，在城镇土地使用税、印花税方面给娱乐游说。此外，根据《土地增值税暂行条例》规定，符合条件的还可享受土地增值税的减免。

1.城镇土地使用税的减免。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

2.印花税的减免。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。开发商在此涉及的合同主要是建筑安装工程承包合同，产权转移数据合同，如果符合上述条件，这两类合同都可免交0.5‰印花税。

3.土地增值税的减免。根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能免税。廉租住房、经济适用住房属于普通标准住宅，开发商只要配套建造的廉租住房、经济适用住房分开核算，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税。

3企事业单位和社会团体享受的税收优惠

企事业单位、社会团体以及其他组织在廉租房经济房方面销售的税收优惠主要为：

1.土地增值税的减免。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.房产税的减免。企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

3.企业所得税的减免。根据规定，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房的，属于公益救济性捐赠，可以按标准在企业所得税前扣除。如果是2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》(国务院令第137号)、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。根据《中华人民共和国企业所得税法》，公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。

4个人在廉租房和经济适用房方面享受的税收优惠

个人在廉租房和经济适用房方面能够享受的税收优惠主要表现在承租廉租房、购买经济适用房和个人出租住房方面，涉及的税种有印花税、个人所得税、营业税、契税、房产税等。

1.承租廉租房、购买经济适用房的税收优惠

(1)印花税的减免。廉租住房承租人与廉租住房经营管理单位签订的租赁合同免1‰印花税；经济适用住房购买人签订的购房合同，以及向金融机构借款，签订的借款合同免0.5‰印花税。

(2)契税的减免；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

(3)个人所得税的减免。对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；但所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

2.出租住房的税收优惠

(1)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

(2)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

(3)对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

3.个人购买经济适用住房减半征收契税

税法规定，对普通住房实行减半征收契税，普通住房的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单位建筑面积在120平方米以下、实行成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

财税[2008]24号文件规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

5 捐赠住房和转让旧房作为廉租住房、经济适用住房的税收优惠政策

财税[2008]24号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

在财税[2008]24号文件下发之前，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税的优惠政策仅限于从事房地产开发的单位。