交易情况修正

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房地产估价交易情况修正

房地产估价交易情况修正房地产估价交易情况修正，这个话题听上去可能有点枯燥，但咱们不如轻松点聊聊吧。

估价这事儿，简直就像给一件艺术品打分，有时候你觉得值钱的，别人可能就觉得它不过尔尔。

市场上风云变幻，价格就像坐过山车，时高时低，搞得人心里七上八下。

说到交易，那可真是个技术活，有时候你觉得这房子绝对值这个价，结果到了真正交易时，人家却给你来个“这不值钱”。

嘿，这就是市场的魅力，估价师们可得心里有数，不能随便乱开价。

然后啊，修正这个词儿，就是要对之前的估价做出调整，像是给家里旧家具重新上漆，焕然一新。

市场环境变化大，调控也频繁，估价就得跟着节奏走。

你想啊，去年房价涨得跟火箭一样，今年可能就降回去了，谁能保证一定不会变呢？所以估价师可得时刻关注市场动态，深入了解每个区域的交易情况，才能给出靠谱的估价。

每次修正估价，背后都有一堆数据和分析，听上去复杂，其实就是多看、多问、多想，才行。

还有个好玩的，房子的交易情况也得看买卖双方的心态。

买家就像热锅上的蚂蚁，着急得很；而卖家嘛，可能就像钓鱼的老手，慢慢来，宁愿等着好价钱。

你知道的，双方的心理博弈可复杂了，估价师得像个老练的心理学家，才能洞悉其中的门道。

有时候就算你给的价很合理，买家还是犹豫不决，哎，真是让人头疼。

修正估价的时候，也不能忽视一些实际的因素。

比如，周围的配套设施呀，交通状况呀，甚至是未来的规划，都可能影响房子的价值。

别小看这些，好的地段可是能让房子瞬间增值，像摇身一变的魔法。

买家们现在可精明得很，想要买到称心如意的房子，不光看价格，还得考虑房子的未来潜力。

估价师们可得紧跟潮流，带着眼光去看待这些因素，才能为客户提供最优质的服务。

最后啊，房地产市场有时候就像个大舞台，估价师们则是台上的演员，时刻准备着应对各种突发情况。

面对不同的客户需求，他们得有应变的能力，快速调整策略，才能让每一次交易都顺利进行。

每一次估价，都是对市场的深刻剖析，真正的专家可是下足了功夫，才能确保每一位客户都能在这个市场中找到属于自己的位置。

房地产评估师招聘试题及答案

房地产评估师招聘试题及答案一、单选题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产评估中，收益法适用的对象是（）A 行政办公楼B 学校C 公园D 商场答案：D解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，商场通常有租金收益，而行政办公楼、学校、公园一般不以盈利为目的，收益难以准确衡量。

2、采用市场法评估房地产时，可比实例的成交日期与评估时点相隔不宜超过（）A 6 个月B 1 年C 2 年D 3 年答案：B解析：如果相隔时间过长，市场情况可能发生较大变化，影响评估结果的准确性。

3、房地产的特性不包括（）A 不可移动性B 独一无二性C 耐久性D 同质性答案：D解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、耐久性等特性，同质性不符合房地产的特点。

4、成本法中的土地取得成本不包括（）A 征地费用B 拆迁安置补偿费C 土地出让金D 开发利润答案：D解析：开发利润是在计算房地产价格时考虑的，不属于土地取得成本。

5、某宗房地产的土地面积为 1000 平方米，建筑面积为 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，建筑物重置价格为 800 元/平方米，成新率为 80%，则该房地产的价格为（）万元。

A 200B 240C 280D 320答案：B解析：土地价值＝ 1000×1000 ＝ 100（万元），建筑物价值＝2000×800×80% ＝ 128（万元），房地产总价＝ 100 ＋ 128 ＝228 ≈ 240（万元）6、以下不属于房地产区位因素的是（）A 交通B 环境C 面积D 配套设施答案：C解析：面积属于房地产自身的实物因素，而非区位因素。

7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值是通过（）求取的。

A 市场法B 收益法C 成本法D 以上均可答案：D解析：开发完成后的房地产价值可以根据具体情况，选择市场法、收益法或成本法等来求取。

8、基准地价修正法评估宗地价格时，需要修正的因素不包括（）A 容积率B 土地使用年限C 市场供求关系D 土地开发程度答案：C解析：基准地价修正法中，通常需要修正容积率、土地使用年限、土地开发程度等，市场供求关系一般不作为修正因素。

市场比较法应用练习题

市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。

A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（D ）。

A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（B）元/m2。

A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

房地产评估市场对比法相关修正系数

房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。

(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。

(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。

以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。

B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。

将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。

则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。

C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。

将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。

以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。

D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。

E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。

土地评估市场法计算公式

土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。

其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。

市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。

这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。

有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。

这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。

比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。

经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。

再说说“交易日期修正系数”。

土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。

就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。

假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。

“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。

一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。

比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。

经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。

最后是“个别因素修正系数”。

市场法的间接比较法的修正系数公式

市场法的间接比较法的修正系数公式又叫买卖实例法（Market Data Approach）理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。

如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。

市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。

因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：
1）找出影响价格的因素
2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。

类似房地
产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。

比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。

比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。

标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。

交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。

个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。

《交易情况修正》课件

修正方案
1
交易金额记录
确认所有交易金额记录是否正确，提示及时纠错和详细记录。
2
日期错误
验证所有交易日期是否准确，及时纠错和记录。
3
客户姓名错误
核对所有客户姓名是否正确，纠错并记录正确的姓名。
修正结果
汇总修正后的交易记录
将修正后的交易记录进行汇总，确保修正正确。
对比修正前后的记录
仔细对比修正前后的记录，确保修正的准确性。
结论
本次交易情况修正工作已完成，确保记录的准确性，为后续工作提供有力的数据支持。
感谢
1 感谢所有与会人员的辛勤工作
衷心感谢每一位参与修正工作的人员，他们的辛勤工作使整个过程得以顺利完成。
2 感谢大家的关注和支持
谢谢大家的关注和支持，我们将继续努力提供最准确的交易记录。
《交易情况修正》PPT课件
# 交易情况修正 ## 概述本次会议旨在修正之前的交易情况，以确保交易记录的准确性。
问题发现
1 不正确的交易金额记 2 日期错误
录
验证交易日期的准确性，
检查ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ易金额，纠正错误，
纠正错误，记录修改原因
记录修改原因和修正后的
和修正后的日期。
金额。
3 客户姓名错误
核对客户姓名，纠正错误，记录修改原因和正确的姓名。

4-5交易情况修正4-6交易日期修正(1)

•
例：下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市价的行为有（）下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市价的行为有（） A母子公司之间 B出售房地产用于偿还债务 C卖方不了解房地产市场行情 D相邻房母子公司之间出售房地产用于偿还债务卖方不了解房地产市场行情相邻房地产的合并交易 E土地增值税由买方负担土地增值税由买方负担例：下列房地产交易行为中，通常会使成交价格高于正常市场价格的行为有（）下列房地产交易行为中，通常会使成交价格高于正常市场价格的行为有（） A兄弟之间的房地产交易 B急于购买的房地产 C买方不了解房地产市场行情 D相邻兄弟之间的房地产交易急于购买的房地产买方不了解房地产市场行情相邻房地产的合并交易 E交易契税由买房负担交易契税由买房负担买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，例：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买房执意要购买，在这种情况下的成交价格（）在这种情况下的成交价格（） A往往偏低 B往往偏高 C往往不发生变化 D往往偏向于双方的协商情况往往偏低往往偏高往往不发生变化往往偏向于双方的协商情况例：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正为（）为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正为（） A交易情况修正 B价格情况修正 C估价情况修正 D理论情况修正交易情况修正价格情况修正估价情况修正理论情况修正例：交易情况的修正中应该（）交易情况的修正中应该（） A以成交价格为基础 B以可比实例的成交价格为基准 C以实际成交价格为基准 D以正以成交价格为基础以可比实例的成交价格为基准以实际成交价格为基准以正常价格为基准例：在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高在房地产交易情况修正中，多少低多少的说法。（）多少低多少的说法。（）例：母子公司之间，公司与职工之间的房地产交易，成交价格往往与正常的市场价格母子公司之间，公司与职工之间的房地产交易，相差不大。（）相差不大。（）

市场比较法：难点是交易修正

一、市场比较法‎：难点是交易‎修正。

1、适用对象和‎条件：适用对象是‎经常性交易‎的房地产。

适用条件是‎同一供求范‎围内并在估‎价时点的近‎期存在较多‎的类似房地‎产交易。

理论依据是‎：替代原理。

2、搜集交易实‎例。

搜集内容：①交易双方的‎基本情况和‎交易目的。

要说明交易‎双方是否在‎公开的市场‎状况下进行‎公平自愿的‎交易，即属正常交‎易还是非正‎常交易。

交易目的是‎指交易双方‎为什么而交‎易，一般包括买‎卖、入股、抵债等；②交易实例房‎地产的状况‎（权益、区位、实物三方面‎）。

包括坐落位‎置、形状与面积‎，地质条件，购物、交通等环境‎条件，土地利用现‎状与规划用‎途，有关地上建‎筑物的基本‎情况，权利状况；③成交日期；④成交价格。

包括房地总‎价、房屋总价、土地总价及‎相应的单价‎和房屋租金‎等，同时应说明‎价格类型、价格水平及‎货币种类和‎货币单位等‎情况；⑤付款方式。

一次付清、分期付款及‎比例、抵押贷款比‎例、租金支付方‎式等内容；⑥交易情况。

（见下面5）应做到收集‎交易实例的‎真实性和完‎整性，统一性和规‎范化。

3、选取可比实‎例。

选取可比实‎例时应符合‎：（案例在3个‎以上10个‎以下）①可比实例所‎处地区应与‎估价对象所‎处的地区相‎同，或是在同一‎供求范围内‎的类似地区‎。

②可比实例的‎用途应与估‎价对象的用‎途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。

③可比实例的‎建筑结构应‎与估价对象‎的建筑结构‎相同。

（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）④可比实例规‎模应与估价‎对象的规模‎相当（面积不能相‎差太大，可比是例面‎积/估价对象的‎面积的比值‎应在0。

5和2之间‎）⑤可比实例的‎权利性质应‎与估价对象‎的权利性质‎相同（出让与划拨‎、商品住宅与‎经济适用房‎等）。

⑥可比实例的‎交易类型应‎与估价目的‎吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。

⑦可比实例的‎成交日期应‎与估价时点‎接近（一般在一年‎以内）。

交易情况、交易日期修正

资产评估知识点3 交易情况、交易日期修正⏹学习本知识点，应当理解和掌握市场法中交易情况、交易日期修正的含义及方法。

●交易情况修正●交易日期修正一、交易情况修正一、交易情况修正交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将参照物的交易价格成为正常价格。

一、交易情况修正⏹正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数●修正系数=正常交易情况值/参照物交易情况值●修正系数=100/（）一、交易情况修正⏹【例】参照物房地产的交易价格为12000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则：●正常价格=12000×100/105=11430（元/平方米）二、交易日期修正二、交易日期修正交易日期修正是将参照物交易时的价格修正为评估基准日的价格二、交易日期修正⏹定基价格指数修正●修正后的价格=参照物交易价格×评估基准日价格指数/参照物交易日价格指数二、交易日期修正⏹定基价格指数修正⏹【例】参照物房地产的交易价格为13500元/平方米，交易时房地产价格指数为105.4%，评估时房地产价格指数为114.7%，则：●修正后的价格=13500×114.7%/105.4%=14691（元/平方米）二、交易日期修正⏹环比价格指数修正●修正后的价格=参照物交易价格×∏各期环比价格指数二、交易日期修正⏹环比价格指数修正⏹【例】参照物房地产为4个月前交易，当时的交易价格为13000元/平方米，4个月来各期环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。

则：●修正后的价格=13000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%= 14348（元/平方米）二、交易日期修正⏹价格变动分析法修正●修正后的价格=参照物交易价格×（）/100二、交易日期修正⏹价格变动分析法修正⏹【例】参照物房地产的交易价格为16500元/平方米，经分析评估时该类房地产价格较交易时上涨了3.43%。

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

本题的关键在于汇率的选择。

100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。

2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是选取可比实例。

可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

参见教材P182。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100B.300C.600D.900【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

参见教材P189。

4、甲.乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。

合并后的房地产价值为130万元。

若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。

A.40B.50C.60D.80【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。

合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。

5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

房地产商业楼层修正系数计算公式

房地产商业楼层修正系数计算公式
修正系数计算公式如下：
修正值=案例成交价X交易时间修正系数K1X交易情况修正系数K2X区域
因素修正系数K3X个别因素修正系数K4X容积率修正系数K5X剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=（1+地价环比上涨率1%）^（案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1之间修正系数A/案例宗地与容
积率为1之间修正系数B
待估宗地与容积率为1之间修正系数A=容积率为1时修正系数X（待估宗地容积率-1）/%
案例宗地与容积率为1之间修正系数B=容积率为1时修正系数X（案例宗
地容积率-1）/%
剩余年期修正系数K6=（1-（1+土地还原利率）^（-待估宗地剩余年限））/（1-（1+土地还原利率）^（-案例宗地剩余年限））。

市场法的公式

市场法的公式市场法是资产评估中的一种常用方法，它的公式可是很有讲究的。

咱们先来说说市场法的基本公式，简单来讲就是：被评估资产的价值 = 参照物成交价格×修正系数。

这个修正系数就像是给参照物价格打的一个“补丁”，让它更贴合被评估资产的实际情况。

比如说，有个例子能让咱们更好地理解这个公式。

我之前碰到过一家小型的面包店要转让，店主想知道自己的店能值多少钱。

这时候我们就可以用市场法来评估。

我们找了几家最近转让成功的类似面包店作为参照物。

其中一家店，面积、位置、客流量等方面都和要评估的店比较接近，它的转让价格是 20 万元。

但是呢，被评估的这家面包店，它的设备更新、装修更好，所以在修正系数上就会有所提高。

而另一家参照物面包店，虽然成交价格也是 20 万元，但它的位置稍微差一点，那在修正系数上就要相应降低。

具体来说，修正系数又可以细分为很多方面，像交易情况修正系数、交易日期修正系数、资产状况修正系数等等。

交易情况修正系数，就是考虑交易中的一些特殊情况。

比如说，有的交易是在紧急情况下完成的，价格可能偏低；有的可能是熟人之间的交易，价格不一定能反映真实市场价值。

这就需要我们去判断和调整。

交易日期修正系数呢，市场是在不断变化的，资产的价值也会随着时间而波动。

如果参照物的交易时间和我们评估的时间隔得比较久，那就要根据市场的变化来调整价格。

资产状况修正系数就更复杂一点啦。

比如设备的新旧程度、房屋的折旧情况、品牌的影响力等等，都会影响资产的价值。

总之，市场法的公式看起来简单，但是实际运用起来，得考虑好多因素，得像个细心的侦探一样，不放过任何一个细节，才能得出比较准确的评估结果。

在实际工作中，用市场法评估可不是一件轻松的事儿。

有一次，我参与一个商业地产的评估项目。

找了好几个参照物，可每个参照物都有自己的特点和问题。

有的是因为租赁合同的特殊条款影响了价格，有的是因为周边环境在评估期间发生了变化。

为了确定准确的修正系数，我和团队成员那是查资料、做调研、分析数据，忙得昏天黑地。

市场比较法：难点是交易修正

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

一、市场比较法：难点是交易修正。

1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。

适用条件是同一供求范围内并在估价时点的近期存在较多的类似房地产交易。

理论依据是：替代原理。

2、搜集交易实例。

搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。

要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。

交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。

包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况；③成交日期；④成交价格。

包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；⑤付款方式。

一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容；⑥交易情况。

（见下面5）应做到收集交易实例的真实性和完整性，统一性和规范化。

3、选取可比实例。

选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。

③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。

房地产估价思考题答案

第1章习题及参考答案1-1 什么叫房地产?如何理解房地产中的实物、权益和区位的概念。

房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

即它是实物、权益、区位的综合体。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如：建筑物的结构、设备、装修外观，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。

权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如，所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等。

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

1-2房地产特征有哪些？房地产具有位置的固定性、产品的独特性、寿命的长久性、供给的有限性、高价值性、缺乏流动性、效用的多样性、政府的制约性、价值的双元性等特点。

1-3 房地产的类型主要有哪些？房地产类型的划分主要有4种：即按用途划分；按开发程度划分；按是否产生收益划分；按经营使用方式划分。

1-4 阐述影响房地产价格的因素。

房地产价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。

例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。

区域因素是指房地产所处地区的环境特点。

主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。

一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。

主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。

1-2 自我测试：选择题：1A2A3D 4A5D 6A7D 8C第2章习题与参考答案2-1 什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

土地估价实务基础：收益还原法考试资料三

土地估价实务基础：收益还原法考试资料三1、单选采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。

A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.标准（江南博哥）未规定正确答案：B2、单选某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。

评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。

目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。

写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。

市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。

该写字楼的利用率为90%。

当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。

假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。

在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。

A.220B.215C.210D.205正确答案：D3、问答?某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元/m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为:表7-4某市地价指数若选择比较案例并要求根据表7-4进行期日修正，该如何计算？正确答案：修正为估价期日的交易实例价格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须注意价格指数的基期。

如第4题的指数是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地价格出让价格指数，是以上一年度同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。

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