保利“KL”区房地产开发贷款授信方案

合集下载

保利发展2020年土建过程(住宅)评估方案(2020年2月9日)

保利发展土建过程（住宅）第三方评估操作手册工程管理中心2020年2月目录一、前言 (4)二、评估范围 (4)三、土建过程评估体系操作细则 (5)3.1评估内容 (5)3.2评估方式 (5)3.3参评测区 (5)3.4评估准备工作 (6)3.5评估问题处理流程 (6)四、结果应用 (7)4.1、评估分数 (7)4.2、一、二类重大问题 (7)4.2.1、一二类问题的过程处理方式 (7)（1）集团签发文内容（二类问题）： (8)（2）集团签发文内容（一类问题）： (8)4.2.2、一二类问题的最终处理方式 (8)4.3、其余相关考核 (8)五、应试行为 (9)一、前言本方案中的评估体系及相关标准适用于保利发展公司操盘的在建住宅项目。

具体检查评估项目、标段数、项目业态由保利发展公司明确。

二、评估范围适用于所有保利操盘的地产项目。

本年监管范围如下：1、在19年初版本的评估架构以外，增加一、二类问题的检查，主要针对严重的安全、质量、管理行为或较为严重但普遍性高的安全、质量、管理行为的检查（一、二类问题的处理详见4.2）。

2、所有保利操盘的在建项目均需要参与此项评估，评估时段从地下室底板钢筋绑扎开始至项目获取消防或规划验收合格证。

3、取消土建过程所谓“停工不参评”情况，对于极端特殊的项目，平台工程部报主管副总签字申请文件到总部，并在每季度评估前全国公布，以便监督。

4、非保利工程操盘的标段(保利工程操盘定义：甲方管理方为我司人员主导，供方由我司招标)，不参评。

5、新收购、接手的在建项目，第一次只参与安全飞检，第二次全面参评不考核，第三次需参评且按得分考核。

6、本季度申报未达到参评条件的标段，在评估组抵达平台公司开始检查其他标段时，实际进度达到参评条件的，应主动与评估组申报参评，否则视为瞒报。

7、总包更替标段后的第1个月需申报下月参加过程评估。

实测实量只抽取新总包完成的工作面，但是质量风险及安全文明检查全面覆盖新总包及旧总包的工作面。

保利地产融资策略

保利地产融资策略保利地产是中国知名的房地产企业，拥有广泛的业务覆盖和强大的市场影响力。

为了支持其业务发展和扩大市场份额，保利地产需要采取有效的融资策略。

保利地产可以通过发行公司债券来融资。

公司债券是一种长期债务工具，它允许公司向投资者借款，并以债券利率支付利息。

债券的发行可以通过公开发行或定向发行的方式进行。

保利地产可以通过发行高收益债券或可转换债券来吸引投资者。

高收益债券具有较高的利率，可以吸引更多的投资者，而可转债具有较高的灵活性，投资者可以选择将债券转换为公司的股票。

利用公司债券融资可以为保利地产提供大额的资金，用于开展新的项目和业务拓展。

保利地产可以选择向银行申请贷款。

贷款是企业融资的一种常见方式，它通过向银行借款来获得资金支持。

保利地产可以与多家银行洽谈贷款事宜，根据企业的资信状况和融资需求，选择最适合的贷款类型和条件。

保利地产还可以考虑与政府开展合作，获得低息贷款或优惠条件，以降低融资成本。

保利地产还可以通过与房地产基金、私募股权投资基金等机构合作，进行联合投资或股权融资。

通过与这些机构合作，保利地产可以获得更多的投资资金和专业的管理经验，为企业的发展提供支持。

保利地产还可以通过资产证券化来融资。

资产证券化是指将企业的资产转化为可交易的证券，然后通过证券市场进行融资。

保利地产可以将其拥有的房地产项目或租赁收入权进行资产证券化，发行房地产资产支持证券或租赁资产支持证券，以获取融资资金。

保利地产还可以考虑通过股票发行进行融资。

保利地产可以通过公开发行股票向公众募集资金，或者通过私募发行股票向特定投资者募集资金。

股票发行可以为保利地产提供更为灵活的融资方式，同时还可以扩大企业的股东基础。

保利地产可以采取多种方式进行融资。

通过发行公司债券、贷款、与机构合作、资产证券化和股票发行等方式，保利地产可以获得更多的资金支持，并实现企业的业务发展和市场扩张。

保利地产财务管理体系制度

保利地产财务管理体系制度保利地产财务管理体系制度1. 背景和目的本财务管理体系制度旨在规范和优化保利地产公司的财务管理工作，确保资金的合理运用和财务信息的真实准确，提高财务管理的效率和透明度，保障公司财务稳健运营。

2. 财务管理组织架构2.1 财务部门财务总监：负责全面管理财务部门，制定财务管理策略和政策，监督各项财务工作。

会计部门：负责公司的会计核算和报表编制，确保财务信息及时准确。

财务分析部门：负责财务数据分析、预测和评估，为决策提供支持。

成本控制部门：负责成本管理、预算控制和成本效益分析，优化资源利用。

3. 资金管理3.1 资金预算和管理资金预算：按照公司战略目标和经营计划，编制年度资金预算，确保资金的合理运用。

资金管理：建立规范的资金管理流程，包括资金申请、审批、调拨和结算，严格遵守财务安全和风险控制要求。

3.2 银行资金管理银行账户管理：配置适当数量的银行账户，确保账户归集和管理的合理性和高效性。

银行资金的运作：合理安排存款、贷款和调配银行资金，实现公司的优化资金运作和利润最大化。

银行费用管理：管理银行服务费用，通过谈判和优化方案降低银行业务成本。

4. 财务会计4.1 会计核算会计凭证：准确填制原始凭证，保证财务数据完整、准确、真实。

会计账簿：设立科目和账簿，及时记录经济业务，确保会计账簿的准确性和完整性。

会计报表：按照国家财务制度要求，编制财务报表，保证信息的真实和准确。

4.2 内部控制准则和流程：建立和完善财务管理的准则、规范和流程，确保内部控制的有效性。

风险评估和控制：对各类风险进行评估和控制，采取相应的风险防范措施，降低经营风险。

5. 财务分析和决策支持5.1 财务分析月度财务分析：对每月的财务数据进行综合分析，提出改进意见和优化建议。

年度财务分析：对每年的财务数据进行综合分析，评估公司经营状况和财务风险，为年度报告提供支持。

5.2 决策支持财务指标分析：根据公司战略目标和经营计划，制定财务指标，为决策提供参考和支持。

房地产授信方案设计

房地产授信方案设计地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利，看看下面的房地产授信方案设计。

房地产授信方案设计XX楼盘向我行申请住房按揭和商铺授信XX万元，经我行派人调查，拟同意给予其住房按揭和商铺授信XX 万元，现将调查情况汇报如下：客户大体情况：注册名称：XX楼盘；注册编号：43010XXXXXXXX；注册时间：20XX年0X月X日；注册资本金：XXXX万元；法定代表人：XXX；注册地址：XX市XX区XXXXXXXX。

经营范围：主要从事房地产开发、房地产销售代理、房地产信息咨询、房地产租赁代理、物业管理服务、事业投资及投资咨询；该公司于XXXX年8月经XX 市工商行政管理局XX分局批准注册成立。

自公司成立以来，聚集了来自全国各地的工程技术人材，在编人数20人，其中专业技术人员14人：具有高级技术职称2人，中级技术职称12人。

该公司管理规范，财务制度健全，具有较强的经营开拓能力和严格的财务核算体系。

为公司即将开发的房地产项目奠定了坚实的组织保障。

公司的管理队伍被以为有充沛的深度和广度。

董事长XXXX先生，大学文化，XXXX年XXXX月至XXXXX年12月军队服役，曾担任XXXXXXXXX公司总领导、集团副总裁，具有连年的市场管理经验和组织协调能力及丰硕的营销经验，个人信用良好。

总领导XXXXX，大学文化，曾参与建设XXXXX广场及XXXX等多个大型综合商业项目，具有连年的房地产开发经验和公司管理及组织协调能力。

财务部领导XXXX，本科学历；注册税务师；高级国际财务管理师。

曾担任多家公司财务部部长，有连年的财务经验。

营销部领导XXXXXX，本科学历，房地产经纪人协理资格，在多家大公司当人销售部部长职务，，其地产运营和营销经验丰硕。

XX楼盘的“XX楼盘”项目已取得《土地利用证》、《施工许可证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程用地计划许可证》四证。

小结：公司现已具有办理预售证条件，计划于XXXXX 年XXX月进窗办理预售证，估计XXX月除五证全数齐全，达到我行办理按揭贷款的必要条件，XXX月XXXX日开盘销售。

保利地产应收及预付款管理制度

保利地产应收及预付款管理制度1. 引言保利地产作为一家知名的房地产开发企业，对应收款和预付款的管理尤为重要。

本文档将详细介绍保利地产的应收及预付款管理制度，旨在规范企业内部的收款和付款流程，确保资金的安全性和合规性。

2. 目的和范围该管理制度的目的是确保保利地产在收款和付款方面遵循一致的标准和程序。

本文档适用于保利地产所有相关部门，包括销售部门、财务部门以及高层管理人员。

3. 应收款管理3.1 应收款定义与分类应收款是指保利地产在开展房地产交易过程中，由客户欠款的金额。

根据款项到期时间和性质的不同，应收款可以分为以下几类：•预售款：客户在购买房屋之前支付的定金或首付款。

•分期款：客户根据合同约定，按照工程进度分期支付的款项。

•尾款：客户购房交付之后需要支付的余款。

3.2 应收款管理流程保利地产应收款的管理流程如下：1.销售合同签订：与客户达成销售协议，明确款项支付方式和时间节点。

2.收款通知：在应收款到期前，向客户发送款项的收款通知。

3.收款确认：通过银行转账、支票或现金等方式收取款项，并做好相应的记账和收据。

4.应收款账务处理：财务部门根据收款情况做好核对和登记，确保应收款账务的准确性。

5.逾期催收：对于逾期未付款的客户，及时进行催收工作，并记录相关沟通和处理情况。

6.应收款核销：当客户完成所有支付后，根据实际情况核销应收款，并进行相应的账务处理。

3.3 应收款风险管理为规避应收款风险，保利地产将采取以下措施：•严格把控客户资质：在与客户签订合同前，进行严格的资质审核，确保客户具备偿还能力。

•合理分期付款：根据项目性质和客户需求，合理划分分期款支付节点，降低风险。

•建立预警机制：对于可能存在风险的客户或款项，设立专门的预警机制，采取积极的措施进行风险防范和控制。

4. 预付款管理4.1 预付款定义与分类预付款是指在房地产开发过程中，保利地产向供应商或承建商预先支付的款项。

根据支付对象的不同，预付款可以分为以下几类：•采购预付款：向供应商预付的货款或材料款。

建筑公司贷款授信方案模板

建筑公司贷款授信方案模板建筑公司贷款授信方案模板项目背景：建筑公司作为一个持续发展的实体，需要不断进行项目投资和经营活动。

然而，随着市场竞争的加剧和融资成本的上升，公司需要进行贷款并获得适当的授信额度以满足日常运营和扩展需求。

本贷款授信方案模板旨在确保建筑公司能够获得可靠的贷款来源，并为银行提供担保和还款保证。

授信方案概述：根据建筑公司的资金需求和还款能力，银行将为建筑公司提供贷款授信额度，以支持其日常运营、项目投资和业务扩展。

该授信额度将根据一定的评估标准来确定，并采用分段授信的方式进行使用。

授信评估标准：1. 公司信用评级：根据建筑公司的经营历史、财务状况和信用记录，银行将对公司进行信用评级。

评级结果将作为授信额度的一个重要依据。

2. 还款能力评估：通过分析建筑公司的现金流量、资产负债表和利润表，银行将评估公司的还款能力。

该评估将考虑公司的盈利能力、偿债能力和现金流量情况。

3. 担保措施：为确保贷款安全，银行可能要求建筑公司提供担保措施，如抵押物或担保人。

担保物的质量和价值将影响授信额度的确定。

授信额度及使用：1. 授信额度：根据评估结果，银行将为建筑公司确定一个最大授信额度。

该额度将根据公司的资金需求和还款能力而定，建筑公司可以在该额度内灵活使用。

2. 分段使用：为了保障贷款的合理使用和风险控制，授信额度将根据建筑项目的具体情况进行分段授信。

建筑公司在开启新的项目前需要与银行进行沟通和确认，并根据贷款合同的约定提供相关材料。

还款保证：1. 还款方式：建筑公司贷款采用按月等额本息还款方式。

每月还款金额根据贷款金额、贷款期限和利率来确定，并在贷款合同中约定清楚。

2. 违约处理：如建筑公司不能按时还款或还款金额不足，将按照贷款合同的约定进行违约处理。

银行有权采取法律手段追回贷款本息，并可以对贷款担保物进行处置。

贷款利率和费用：1. 贷款利率：建筑公司贷款的利率将根据市场利率和公司的信用评级确定。

房地产开发贷款管理办法

房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。

不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。

第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。

第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

4.2房地产开发贷款授信业务参考流程

授信业务发起——授信报告（借款人评估）
２、借款人存款账户情况 • • • • 借款人存款账户的开户行、账号、存款余额、结算情况；尚未在中国银行开户的，能否转中国银行开户；借款人是否中国银行总行重点、目标客户或集团授信客户。借款人在中国银行存款总额占其银行存款总余额的百分比及在中国银行结算量占其在银行总结算量的百分比，是否与其在中国银行的贷款余额占其银行贷款总余额的百分比相匹配。
项目位置及市场定位
项目定位项目配套容积率绿化率
项目的成本销售判断
1. 2. 3.
判断项目土地成本是否过高；计算项目总投，与销售价格相比，判断盈利可形性；项目已销售情况及周边楼盘销售情况
对开发商初步判断
开发资质、以往开发经历、主管工程、财务、销售负责人资历水平
及时与条线内及风险管理部门沟通要点
盈亏平衡分析
利润为零时项目的成本、销售价格、销售率
敏感性分析
确定经济评价指标对各类因素的敏感程度，以预测项目的抗风险能力
总成本＝销售经营收入＝项成本＋销售税目销售面积× 金及附加＋销售费用＋管理销售均价费用+财务费用四、授信方案（一）贷款金额、用途、期限和用款的确定
款收益测算公式进行计算。
中间业务收益：测算实际中可能产生的结算、保函等产品的业务量，按照我行实
际收费标准计算。
授信业务发起——授信报告
国家对房地产行业采取
的调控措施及影响；
政策风险
•分析同业竞争企业的经营措施，对该项目公司可能带来的竞争压力。
•分析近期行业发展情况，预测未来走势及对该项目的影响

贷款收益:
人民币贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额× 一年期定期存款利率]×效益系数外汇贷款收益＝[贷款余额×相应期限贷款利率×（1－营业税率）－贷款余额×一年期定期存款利率]×效益系数

XX银行房地产行业授信政策指引

XX银行房地产行业授信政策指引房地产行业授信政策指引为提高当前形势下房地产贷款的风险控制能力，加强对房地产贷款的管理，特制定我行房地产行业授信政策指引如下：一、基本原则各类房地产贷款发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性的原则。

二、特别规定（一）总量控制1.省会城市分行房地产行业授信总额超过本分行授信总额60%；其他分行房地产行业授信总额超过本分行授信总额50%的，不得新增；2.总行直属支行房地产行业授信总额超过本支行授信总额30%的，不得新增；3.对于政府保障房、廉租房、经济适用房、安置房项目的准入可不受上述条件限制。

注：“本分/支行授信总额”指本分/支行表内及表外敞口总额，以2013年末数据为准。

（二）开发企业资质标准在满足“总量控制”的前提下，房地产开发企业须缴清土地相关费用且办妥“四证”，此外还需满足以下资质要求：1.一线城市：实际控制人或者主要管理职业经理人必须有相关从业经历5年以上，且所开发土地面积不得小于2万平米（30亩），借款人总资产需达到6亿元（含）以上；2.二线城市：实际控制人或者主要管理职业经理人必须有相关从业经历5年以上，且所开发土地面积不得小于3万平米（45亩），借款人总资产需达到5亿元（含）以上；3.三线城市：实际控制人或者主要管理职业经理人必须有相关从业经历3年以上，且所开发土地面积不得小于4万平米（60亩），借款人总资产需达到3亿元（含）以上；4.四线及五线城市：实际控制人或者主要管理职业经理人必须有相关从业经历3年以上，且所开发土地面积不得小于5万平米（75亩），借款人总资产需达到2.5亿元（含）以上；5.县级：实际控制人或者主要管理职业经理人必须有相关从业经历3年以上，且所开发土地面积不得小于5万平米（75亩），借款人总资产需达到1.5亿元（含）以上；6.县级以下一概不允许介入。

（三）项目准入标准1.所开发的项目原则上应位于城市或县域中心地段、繁华或者成熟居民生活的地段；2. 项目的主要产品（指70%以上）应为单户60㎡—110㎡的商品房、政府保障房、廉租房、经济适用房、安置房；如项目中商业面积占比较大（指60%以上）或者全部为商业面积，则经营人须有较强的招商能力，或者由具有成功招商经验的团队进行销售和管理，同时须制定可行的招商计划；3.经营行必须对项目的成本及利润进行分析和预测，税前利润/总资产在10%以上；4.总行风险管理部对所有房地产开发贷款一律进行名单式管理，定期通报。

保利房地产负债及担保管理制度

保利房地产负债及担保管理制度一、背景介绍保利房地产集团自成立以来，在公司发展的过程中，经营规模和财务状况不断扩大，财务活动日益频繁，涉及到的贷款额度和融资规模也不断增大。

为了规范财务管理，保障公司财务健康发展，制定该《保利房地产负债及担保管理制度》。

二、负债管理2.1 负债结构保利房地产集团遵循稳健的负债结构原则，加强内部风险管理，坚持低负债率、充足的资本金和寻求长期稳定的财务协同的原则。

具体政策如下：•在充分考虑减少财务风险的前提下，合理利用外部融资渠道；•通过严格的内部管理，控制债务和债务者的风险；•提高自有资金的比例，稳定长期资金的来源。

2.2 资本管理保利房地产集团应根据市场情况，动态调整公司的资本结构，以满足公司的购土、建房等需要，并达到资本最优化的效果，具体政策如下：•优先考虑内部融资的策略，即通过股权融资优先筹措资本金；•具体融资方式的优先选择基于企业资本结构状况及市场情况；•根据公司资本状况和公共利益要求，妥善安排自有资金的使用。

2.3 债务限额管理保利房地产集团应根据公司实际情况，合理规划内外债务限额，具体政策如下：•不得随意扩大债务规模；•通过监管和合理布局，保持债务规模合理；•对公司债务管理计划做好必要的规划，以达到规模合理控制的最佳效果。

三、担保管理3.1 担保原则保利房地产集团在担保业务中，遵循风险控制、担保合法、保密严格的原则，具体如下：•合理把握风险，按照风险管理的原则，优先考虑内部企业之间的担保业务；•遵循法律、行政法规及各银行规章，保证担保合法；•对担保业务的信息资料进行保密，确保不会泄露客户的信息。

3.2 担保方式保利房地产集团在担保中，仍然遵循合法、透明、简便的原则，主要担保方式包括：•公司担保，指公司对关联企业和相关方进行担保，提供资金和信用支持；•抵押担保，指全部或部分企业所有权抵押为贷款的担保，提供与借款金额相符的抵押品；•质押担保，指企业持有的有价证券质押为借款的担保，提供投资者必要的信用保证。

保利地产定价策略及开盘组织方案

的过程
定价的基本要素
市场分析
企业目标定价顾客分析
产品分析
1.2 整体定价的策略
• 低开高走 • 高开低走 • 高开高走 • 波浪螺旋 • 不同项目档次和阶段的价格策略
• 应依据项目的档次，市场竞争环境与企业目标的实现而定
1.2.1 低开高走
项目先采取低价入市，保证人气和市场占有率，随后再根据销售工作的开展，逐步提升项目价格的价格策略。
1.3.3 需求导向定价
以消费者对产品/服务/品牌/区域前景等各方面的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据制定项目的价格。
在实际运用中，可细分为认知价值和差异需求定价两种不同的形式。在保利地产实际操作中，一般采用略低于顾客价格预期的定价方法
1.3.4 三种综合应用
目前，房地产项目中主要是以竞争导向定价为主，通过系统地分析竞争对手的产品特色、价格分布、销售等情况，运用竞争类比的方法制定项目的可行均价区间。
1.2.2 高开低走
项目先采取高价入市，突出产品档次和产品高端形象，随后再根据后续产品的素质调整价格的价格策略
1.2.3 高开高走
项目先采取高价入市，突出产品档次和产品高端形象，随后不断较快、较大提升产品价格的价格策略
1.2.4 波浪螺旋
结合房地产市场周期波动、项目的销售速度和最终利润而同步、周期性调整价格波动的价格策略
层差制定特殊调差的安排价格表演算与完成验证与价格调整
以销售单价为基础
1.4.6 初步价目表的制定及分析
成表因素
住宅
• 价格制定考虑因素：景观朝向视野户型结构采光面积大小通风噪音
商业
• 价格制定考虑因素：项目整体位置临街面状况楼层状况与主力店关系铺面与交通关系铺位面积层高使用率进深比内部柱网结构

保利地产项目实施方案

保利地产项目实施方案一、项目背景。

保利地产作为国内知名的房地产开发企业，一直致力于打造高品质的住宅和商业项目。

在当前经济形势下，保利地产决定启动新的项目实施方案，以满足市场需求，提升企业竞争力。

二、项目目标。

1. 提供高品质的住宅和商业项目，满足不同客户群体的需求。

2. 以绿色、环保、智能化为设计理念，打造宜居、宜商的社区环境。

3. 优化项目实施流程，提高项目建设效率，降低成本，确保项目质量。

三、项目实施方案。

1. 地理位置选择。

选择地理位置是项目实施的首要考虑因素。

保利地产将通过市场调研和专业评估，选择具有发展潜力和便利交通的地段，确保项目的投资价值和市场吸引力。

2. 设计规划。

项目的设计规划是项目实施的核心内容。

保利地产将聘请国内外知名设计团队，结合当地文化特色和市场需求，打造独具特色的建筑风格和功能布局，提升项目的品质和竞争力。

3. 合作伙伴选择。

项目实施需要与各方合作，包括设计、施工、装修等。

保利地产将选择具有丰富经验和良好口碑的合作伙伴，建立长期稳定的合作关系，确保项目实施的顺利进行。

4. 资金投入。

项目实施需要充足的资金支持。

保利地产将通过多种渠道筹集资金，包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式，确保项目的资金需求得到满足。

5. 市场营销。

项目实施后需要进行有效的市场营销，吸引客户和投资者关注和参与。

保利地产将制定全面的市场营销方案，包括线上线下宣传推广、品牌营销活动等，提升项目的知名度和美誉度。

6. 完善售后服务。

项目实施完成后，保利地产将提供全方位的售后服务，包括物业管理、社区活动、客户关系维护等，确保项目的持续发展和客户满意度。

四、项目实施方案的优势。

1. 专业团队，保利地产拥有一支高效专业的项目实施团队，具备丰富的项目实施经验和专业知识。

2. 品质保障，保利地产一贯秉承“品质为先”的理念，确保项目实施过程中的品质和质量。

3. 市场需求，项目实施方案将充分考虑市场需求，满足客户和投资者的期待，提升项目的市场竞争力。

房地产开发贷款实施细则

X X 银行文件XX〔2006〕144号关于印发《XX银行房地产开发贷款项目管理实施细则》的通知各分行：为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，提高本行竞争能力和客户服务水平，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，现将《XX银行房地产开发贷款项目管理实施细则》（以下简称《细则》）下发给你们，并提出如下要求，请一并遵照执行。

一、房地产开发贷款项目在操作管理过程中应遵循“组织措施到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位”的原则。

二、各分行对符合《细则》要求的房地产开发项目，应根据其具体情况，制定严密的操作与管理方案（参照附件《XX房地产开发公司XX项目操作与管理方案》），严格管理项目办理过程中的各个环节和各项风险。

各分行执行中遇到的问题请及时向总行反馈。

附件：XX房地产开发公司XX项目操作与管理方案二○○六年三月二十三日 •主题词：风险管理操作规程通知抄送：本行行领导，总行办公室、计划财务部、审计部、风险管理部、授信审批部、公司业务部、个人业务部、特殊资产经营部，存档。

XX银行办公室 2006年3月24日印发 •XX银行房地产开发贷款项目管理实施细则第一章总则第一条为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，提高本行竞争能力和客户服务水平，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，根据国家法律、法规和本行《XX银行房地产行业信贷指引》、《XX银行房地产项目资金封闭运作管理办法（试行）》等制度，特制定本实施细则。

第二条房地产开发贷款项目操作管理应遵循组织措施到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”原则，针对项目具体情况，制定严密的操作管理方案，对项目办理过程中的各项风险进行严格管理。

第三条本细则属操作规程，适用于各级经营机构报送的房地产开发贷款项目。

219464813_房地产企业财务风险研究——以保利地产为例

企业战略MODERN ENTERPRISECULTURE552023.2(下)第6期总第621期房地产企业财务风险研究——以保利地产为例兰婧哈尔滨师范大学摘要随着市场经济的发展，房地产行业竞争日趋白热化。

房地产行业作为重要的支柱性产业之一，其所处的地位将推动国家制造业等行业的大力发展，对于一国经济的影响力之巨大不言而喻。

房地产行业在开发过程中资金需求量大，涉及业务范围广，这使得存货周转以及资金管理成为房地产行业必须面临的一个重要问题。

文章以保利地产为例，深入分析企业取得成功的原因，进一步揭示其在财务管理中存在的风险，并提出改进建议。

关键词财务风险房地产经济保利地产中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1674-1145（2023）06-055-03企业在建设一个项目时，需要经过一个非常长的建设周期，在此期间需要投入大量的资金、人力、物力等资源。

为了保证企业资金的高效使用，防止资金链断裂，房地产企业必须加强资金管理。

与传统企业相比，房地产企业投入的成本更高，项目周期也更长。

因此，对于房地产企业来说，资本管理的要求更高，必须更加严格地控制和管理资本的使用。

一、保利地产财务风险识别（一）偿债能力分析企业的资产负债率是反映其对债务偿还能力的指标。

尤其是在房地产行业，通过银行借款等方式进行融资，使得其面临的长期和短期债务都比其他产业更多，因此应该给予更高的重视。

根据表1的数据，保利地产的流动比率在2017-2020年间均呈现下降趋势，仅在2021年出现微妙上升，而且2019-2021年的比值都较低。

这表明保利地产的变现能力正在逐渐减弱，因此需要加强对此的关注。

速动比率呈现波动态势，企业偿债方面也存在风险。

表2选取截至2021年中国地产上市公司综合实力榜排名前五的企业的资本结构数据进行分析。

通过横向比较，我们发现保利地产的流动比率较高，达到1.523，略高于五家公司的平均值1.503。

银行房地产开发贷款授信报告格式

银河房地产开发贷款授信报告客户名称：黑洞房地产开发有限公司申报行：申报日期：一、授信总体情况（本部分是报告总领，主要是介绍本次授信的总体情况）一、申请人：黑洞房地产开发有限公司（下称“黑洞地产”）二、申请贷款种类及金额：房地产开发贷款3亿元三、授信项目名称：黑洞空中花园D区四、借款利率：同期基准利率上浮50% （利率主要是参考市场的利率和跟房地产公司博弈的结果。

如果房地产公司实力雄厚，多家银行争夺其业务，利率比较低。

银河需综合考虑这个客户的重要性，能给银行带来多少综合收益（贷款利息收入、个人贷款、个人优质客户等等））五、担保方式：土地使用权抵押，符合条件后转为在建工程抵押。

天外天集团提供集团担保。

企业实际控制人黑洞人提供个人保证担保。

（这是比较普遍的担保方式。

有些大型房地产集团可能只提供其他项目公司担保，这就要银行自己衡量风险了。

在建工程抵押是比较稳妥的担保方式，最好能用先还后解压的方式，可以控制开发商的还款进度。

现在很多开发商都比较大型，开发项目比较多，如果控制不好，销售款很容易被挪用到其他项目上。

预收款名义上需要房管局审批才能使用，但房管局和开发商往往同穿一条裤子，根本没有控制开发商用款）六、授信期限：3年（根据其实际进度）七、还款方式：2021年还1.5亿元，2022年还1.5亿元：（根据其销售现金流进行设计。

还可以加上：销售收入的60%用于归还贷款；住宅项目销售到7成还清贷款。

车库不要计算入内，车库往往入住时再销售，贷款早就到期了）八、放款条件：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全；（基本条件）2、项目自有资金与贷款资金同比例到位，自有资金总额不低于项目总投资30%；（基本条件。

房地产开发款项往往三部分组成：自有资金、银行贷款、销售再投入。

有些银行为了控制完工风险，全包了除自有资金以外的资金需求）3、股东方出具承诺函，承诺对本项目超投资负责，在我行贷款未偿付前，不得收回投资以及分红。

保利地产融资策略

保利地产融资策略保利地产是中国知名的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和优质的项目资源。

为了支持业务发展和项目建设，保利地产需要运用有效的融资策略来提高资金利用效率、降低融资成本，保障公司的可持续发展。

本文将从保利地产的融资需求、融资渠道、融资方式等方面分析保利地产的融资策略，以期为该公司的融资决策提供一定参考。

一、保利地产的融资需求保利地产拥有多种融资渠道，主要包括银行贷款、债券发行、股权融资等方式。

1.银行贷款银行贷款是保利地产最常用的融资方式之一。

保利地产可以通过抵押贷款、信用贷款等形式向银行借款，用于项目的前期投资和建设资金。

银行贷款的优势在于融资成本相对较低，贷款期限相对较长，能够有效缓解资金压力。

保利地产的规模和信誉可以帮助其获得更有利的贷款条件。

2.债券发行债券发行是保利地产另一种重要的融资方式。

通过发行公司债、企业债等债券产品，保利地产可以获得大额的融资资金。

债券融资的优势在于可以吸引更多的资金参与者，扩大融资渠道，提高融资效率。

债券融资的期限较长，有利于降低公司的融资成本。

3.股权融资1.自有资金融合在融资过程中，保利地产可以运用自有资金融合的方式，将公司的自有资金与外部融资进行合理组合，以降低融资成本、提高资金使用效率。

通过自有资金融合的方式，保利地产可以在不增加负债的情况下实现项目资金需求，减少融资压力。

2.项目融资保利地产可以通过项目融资的方式，将特定项目作为融资主体，向金融机构或投资者进行融资。

项目融资的优势在于可以将项目的未来收益作为抵押，增加融资的可持续性。

项目融资也能够提高公司的项目透明度和可操作性，有利于吸引更多的资金参与者。

1.合理运用外部融资在融资过程中，保利地产应合理运用外部融资，根据项目的实际需求和公司的财务状况，选择合适的融资方式和融资渠道。

保利地产还应加强与金融机构和投资者的合作，提高融资的可持续性和灵活性。

2.注重融资成本控制在融资过程中，保利地产应注重融资成本的控制，通过合理的融资结构设计、风险管理等方式，降低公司的融资成本。

保利“KL”区房地产开发贷款授信方案

保利授信方案一、谈判设想从保利的可行性研究报告来看，企业资金缺口在4亿元左右，项目拟在2013年7月取得四证开始销售楼盘，建设进度比例为2013年10%、2014年65%、2015年25%，销售回款比例为2013年22%、2014年58%、2015年20%，我行做出如下的贷款设想：贷款调查结论：同意申请人贷款申请贷款品种：房地产开发贷款贷款金额：4亿元贷款币种：人民币贷款期限：36个月执行利率：人行同期限基准利率上浮10%执行（按上浮15%谈，下限为上浮10%）贷款用途：保利“KL”区项目开发贷款贷款提款计划：申请人资本金全部投放完毕后，我行按进度进行放款贷款还款方式：分期还本，按季结息。

第一年只结息，第二年归还本金2.5亿，第三年还本金1.5亿，项目销售至80%时须结清我行贷款贷款担保方式：保利房地产（集团）股份有限公司全程提供连带责任保证，追加保利海陵岛XX地块抵押，整体抵押率不超过50%。

贷款附加条件：我行的资金投入后，密切关注项目的进度以及资金使用情况，项目预售后销售情况。

二、贷款条件1、母公司保利户地产（集团）股份有限公司提供连带责任保证；2、出具承诺函由我行办理“KL”区按揭业务；4、在我行开立在房管局备按的预售资金监控账户；承诺“KL”区销售回款50%通过我行一般户回款。

5、四证齐全；6、办妥抵押登记手续三、综合收益此次贷款的完成投放将为我行带来如下收益：1、利息收入：本次贷款金额为人民币40000万元，贷款利率为基准上浮10%执行，我行此次给予其贷款为单笔期限三年，即贷款利率为6.765%。

由于房地产用款的周期性比较短，根据保利项目销售计划，以及我行贷款还款要求，该楼盘销售达80%需结清我行的贷款，此笔贷款的平均用款期限为2年，即可为我行带来利息收入5412万元。

2、按揭贷款收入：根据以往楼盘的按揭比例大概为70%左右，“KL”区项目由我行拟贷款支持，申请人保证“KL”区的按揭在我行办理，目前一套房的按揭成数为七成，“KL”区拟总销售额为137846.7万元，因此可为我行带来67544.88万左右的一手房按揭贷款。

保利房地产集团股份有限公司财务管理制度

保利房地产集团股份财务管理制度保利房地产集团股份财务管理制度是公司为了确保财务管理规范、透明、高效，遵守相关法律法规和会计准则，保护股东权益，提高财务决策的科学性和准确性而制定的一套规范。

一、总则1.财务管理制度是公司财务管理工作的基本规范，对全体员工具有约束力。

2.财务管理制度应与公司经营策略和目标相一致，确保财务活动与公司运营相协调。

3.公司财务管理应遵循合法合规原则，确保财务报告真实、准确、完整。

二、财务组织与职责1.设立财务部门，并明确负责人和职责分工。

2.财务部门负责资金管理、会计核算、财务报告等工作。

3.财务部门应与其他部门紧密合作，提供财务支持和咨询。

三、资金管理1.公司设立专门的资金管理部门，负责资金的筹集、运营和使用。

2.资金管理部门应定期进行资金需求预测和分析，合理制定资金筹集计划。

3.公司应建立资金管理制度，包括资金审批、支付控制、风险管理等方面的规定。

四、会计核算1.财务部门应按照国家会计准则和公司内部会计制度进行会计核算。

2.按照会计准则，确保收入、成本、费用等会计要素的正确计量和分类。

3.财务部门应及时做好资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的编制和披露工作。

五、财务报告1.财务部门应按照相关法律法规和公司规定，定期编制财务报表。

2.财务报表应真实、完整、准确地反映公司财务状况和经营成果。

3.公司应及时向股东、监管机构等披露财务报告，确保信息透明度和公开性。

六、内部控制1.公司应建立健全的内部控制制度，包括财务流程、风险控制和审计制度等。

2.内部控制制度应包括审计、内部审查、风险评估和责任追究等方面的规定。

3.财务部门应加强对公司内部控制的监督和评估，及时发现并纠正问题。

七、违规处理与内部监督1.对于违反公司财务管理制度的行为，公司将依法依规予以处理。

2.公司设立内部审计部门，对财务管理制度的执行情况进行监督和检查。

3.公司应建立举报制度，鼓励员工积极报告违规行为，保护举报人的合法权益。

保利地产财务管理体系制度

保利地产财务管理体系制度保利地产财务管理体系制度一、引言本文档旨在详细介绍保利地产的财务管理体系制度。

该制度是为了规范保利地产财务管理工作，确保财务运作的合规性、高效性和透明度，保障公司业务的持续发展而制定的。

二、财务管理目标保利地产财务管理的目标是为公司提供准确、及时的财务信息，支持决策的制定和执行，提高财务绩效，确保公司财务稳定和可持续发展。

三、组织架构保利地产财务管理体系包括以下职能部门和岗位：1. 财务部门：负责全面管理公司财务工作，包括财务规划、收支管理、资金管理、成本控制等。

2. 税务部门：负责公司的税务筹划和报税工作，确保公司遵守税法规定并最大限度地减少税务风险。

3. 风险管理部门：负责控制和管理公司的财务风险，包括市场风险、汇率风险、信用风险等。

4. 内部审计部门：负责对公司的财务管理工作进行内部审计，发现并纠正潜在风险和问题。

5. 财务分析师：负责对公司财务数据进行分析和评估，提供决策支持和风险预警。

四、财务管理流程保利地产财务管理流程主要包括以下几个环节：1. 财务规划：根据公司战略目标和业务发展需求，制定年度财务预算和计划。

财务预算需要考虑公司的收入、支出、资金需求等各方面因素，以保证公司财务状况的稳健和健康发展。

2. 收支管理：负责公司的收入管理和支出管理。

收入管理方面，需要确保收入的准确计量和及时入账；支出管理方面，需要建立合理的审批制度和审批流程，确保支出的合理性和合规性。

3. 资金管理：负责公司资金的筹集、使用和监控，确保公司资金的安全和有效运作。

资金管理需要考虑到公司的日常经营资金需求、投资资金需求和财务风险管理。

4. 成本控制：负责对公司的成本进行控制和管理，确保公司成本的合理性和降低运营成本。

成本控制需要考虑到公司的运营效率、成本结构和市场竞争力等因素。

5. 财务报告：负责编制和发布公司的财务报告。

财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表和财务分析报告等，以提供给内部管理层、股东和其他利益相关方参考，评估公司的财务健康状况和经营绩效。

保利营销方案

保利营销方案1. 引言在竞争激烈的市场环境下，保利集团作为一家知名的房地产公司，不仅需要提供高质量的住宅产品，还需要制定有效的营销方案来推广和销售这些产品。

本文将介绍一种针对保利住宅项目的营销方案，旨在提高品牌知名度、吸引潜在客户并增加销售额。

2. 目标客户群体保利住宅项目的目标客户群体主要包括年轻的家庭和新婚夫妇。

这一群体通常追求舒适和便利的生活环境，对居住品质有较高的要求。

3. 市场调研与分析在制定营销方案之前，需要进行市场调研和分析，以了解目标客户的需求和竞争对手的情况。

通过与潜在客户的沟通和调查问卷，可以收集到一些关键信息，如客户的购房预算、地段选择偏好、购房理由和关注点等。

4. 品牌定位基于市场调研的结果，我们将保利住宅项目的品牌定位为高品质、舒适和便利的家庭居住环境。

这一定位将贯穿于整个营销方案的各个环节，以确保品牌形象和价值的一致性。

5. 营销策略5.1. 线上推广通过建立专业的官方网站和社交媒体账号，我们可以提高品牌的在线可见性。

在这些平台上，我们将分享保利住宅项目的信息、户型设计、周边配套设施以及社区生活等内容，以吸引潜在客户的兴趣并促成线上咨询和预约。

5.2. 线下活动为了让潜在客户更好地了解保利住宅项目，我们将组织一系列线下活动，如开放日、样板房参观和讲座等。

通过这些活动，客户可以亲眼见到项目的实物，与销售团队进行交流，并了解更多关于购房的信息。

5.3. 密切合作保利集团将与房地产经纪公司和金融机构建立密切合作关系，以便为客户提供全方位的购房服务。

通过与经纪公司的合作，可以更好地将项目信息传达给潜在客户，并促成销售。

与金融机构的合作可以为客户提供贷款和融资服务，使购房过程更加顺利。

5.4. 品牌合作保利集团将积极与其他优质品牌进行合作，以提升品牌形象和吸引力。

通过与知名家具、家居装饰和电子设备品牌的合作，我们可以为客户提供更多增值服务，增加产品的吸引力。

6. 销售策略6.1. 产品差异化保利集团将致力于为客户提供独特的产品差异化优势。